給付租金

臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決 113年度訴字第3387號 原告即反訴 被告 吳柏青 訴訟代理人 陳仕軒 李麗凰 李振戎律師 被告即反訴 原告 林鴻芬即新北市私立傑安幼兒園 訴訟代理人 許峻銘律師 上列當事人間請求給付租金事件，於民國114年1月8日言詞辯論 終結，本院判決如下： 　　主　　 文 本訴被告應給付本訴原告新臺幣伍拾玖萬元，及其中新臺幣肆拾 玖萬元自民國一百一十三年四月四日起，其中新臺幣壹拾萬元自 民國一百一十三年十一月二十一日起，均至清償日止，均按年息 百分之五計算之利息。 本訴訴訟費用由本訴被告負擔。 反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 壹、本訴部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件本訴原告原起訴聲明請求：本訴被告應給付本訴原告新臺幣（下同）49萬元，及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於本院113年11月20日言詞辯論期日，當庭就本訴變更聲明為：訴之聲明本金部分擴張為59萬元，擴張部分之利息起算日自民國113年11月21日起算等語。核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸首揭規定，應予准許。 二、本訴原告起訴主張： 　㈠訴外人江蕙如前自民國99年8月1日起至107年7月31日止向本 訴原告承租新北市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房屋）作為開設新北市新莊區傑安幼兒園使用，99年8月1日起至102年7月31日止約定租金7萬元含車位、102年8月1日至105年7月31日止約定租金7萬元含車位，105年8月1日至107年7月31日止約定租金76,000元，惟因承租人代繳稅款，故每月僅匯7萬元。嗣後訴外人江蕙如因身體因素於106年8月頂讓幼兒園並於106年7月1日變更負責人為本訴被告，本訴原告因幼兒園立案續約資料，必須有公證房屋五年以上之租約，故配合本訴被告，遂將原二年租約更改為五年，並與被告簽訂房屋租賃契約，約定租期自106年7月1日起至111年12月31日止，每月租金新臺幣（下同）7萬元，斯時本訴原告不諳法律，誤認若以公契（5萬元）、私契（7萬元）之方式訂約，可減輕租稅負擔，因於公證租約上記載租金為每月5萬元，實則雙方約定為租金7萬元（下稱系爭租約），且本訴原告與訴外人江蕙如亦約定每月租金7萬元，被告自106年7月至111年12月長達66個月均依私契按月給付租金7萬元予本訴原告，而非依公契給付租金，顯見公契之租金記載僅為減省租金收入所得稅。且觀諸112年1月1日承租人調整租金至85,000元，亦非從5萬元上漲，而是從7萬元為基礎調整較為合理。 　㈡是106年7月1日起始至111年12月31日共66個月，以每月7萬元 計算，總額應為4,620,000元，根據存簿交易明細，租賃期間總收取租金僅有4,030,000元（與本訴被告提供之付款紀錄4,090,000差異為 107年6月5日之6萬元，本訴原告銀行交易明細中無此筆紀錄），本訴被告即承租人尚欠繳59萬元之差額，原約定之租金為7萬6千元，本訴被告實際繳納7萬元，係將代繳之稅款扣除後之金額，故本訴原告請求給付短少之59萬元。為此，爰依系爭租約及租賃之法律關係，提起本訴，請求本訴被告給付租金等語。並聲明：如變更後聲明所示。 　㈢對本訴被告答辯之陳述： 　⒈就給付租金之金額109年8月28日、110年10月12日及111年11 月10日皆僅繳交6萬元（短少3萬元）。 　⒉另本訴被告於民事答辯（二）狀，稱於107年9月6日現金交付 6萬元，惟該存摺明細僅能證明本訴被告自銀行帳戶提領6萬元，不能證明有交付該款項給本訴原告，且如此鉅額現金依常理應要求開立收據以資證明，惟本訴被告並未提供，故本訴原告否認收到該款項（短少6萬元）。 　⒊本訴被告於107年6月欠繳5月份租金，縱另有交付現金（本訴 原告否認），亦為補繳5月份欠繳之租金，依原租賃契約應於每月1日前繳納（即107年6月1日，先前書狀誤繕為107年6月5日），而非逕自認定為9月份之租金。 　⒋基此，本訴原告僅收到4,030,000元，而非4,090,000元（差 額共短少6萬元）而本訴被告於租賃期間（106年7月1日起至112年12月31日止，共66個月，共應繳交4,620,000元），因此本訴原告應請求之金額應為59萬元（462-403=59）。 　⒌其中包含111年7月、110年7月、110年6月、110年3月、109年 9月、108年3月、107年9月及107年5月，共計8個月（7萬x8個月=56萬元）加上109年8月28日、110年10月12日及111年11月10日皆僅繳交6萬元（短少3萬元）共計59萬元。 　⒍106年11月9日及109年11月25日之金額各14萬元，則分別填補 106年7月及106年10月欠繳部分。 三、本訴被告則以下列陳詞置辯，並聲明：原告之訴駁回。 　㈠系爭租約經公證之房屋租賃契約，約定租期自106年7月1日起 至111年12月31日止，每月租金為5萬元，於租期屆至後，被告再與原告簽立相同之租約，約定租期自112年1月1日至116年12月31日，每月租金則調漲為85,000元。 　㈡本訴被告所經營之傑安幼兒園係繼受於前手即訴外人江蕙如 ，當時約定租金即為每月5萬元，而本訴被告誤以為頂讓後，租金為每月7萬元，故於每月匯款7萬元予本訴原告，直至本件原告提起告訴後，被告始翻閱原先之房屋租賃契約及匯款紀錄，經計算後始知悉被告非但未積欠租金，更早已支付超額之租金予本訴原告，故本訴原告以本訴被告積欠七個月租金為由，請求本訴被告應給付租金，顯無理由。 　㈢就本訴原告主張107年6月5日差額之6萬元（即被告附表中之1 07年9月6日），本訴被告係以現金提領後交付予本訴原告。 　㈣倘本訴被告所承租之租金仍與前手即訴外人江蕙如相同，則 本訴被告實無頂讓之必要，且本訴原告所述租金為76,000元或代繳稅款則為7萬元，與兩造經公證之房屋租賃契約並不相符，兩造亦無必要於簽立租賃契約，將該租賃契約公證後而否認該租賃契約非屬真正之合意，是以當時欲將租賃契約公證，顯然係為確定兩造均應按租賃契約之內容履行。 　㈤訴外人江蕙如與原告承租之租金雖為7萬元，然承租範圍實包 含系爭房屋之二樓及地下室停車位；而本訴被告僅承租系爭房屋之一樓且不含停車位，故租金方降為5萬元，故本訴原告所指本訴被告須繼受原租約租金之限制，難認可採。 貳、反訴部分： 一、反訴原告起訴主張： 　　反訴原告經詳細計算租金後，反訴原告非但未積欠反訴被告 租金，反而多匯79萬元予反訴被告。又系爭租約約定稅賦由反訴被告負擔，惟自106年7月反訴原告向反訴被告承租系爭房屋以來，均由反訴原告負擔，故反訴原告實已多繳納33萬元（計算式：5,000元×66（5年6月）=33萬元。），反訴原告另於112年1月即誤提早申報111年12月之稅金為調漲租金後之所得稅8,500元，故反訴原告多給付3,500元予反訴原告。以上反訴原告多給付反訴被告共計1,123,500元（計算式：79萬元+33萬元+3,500元=1,123,500元），則反訴原告自得依民法第179條不當得利之規定，請求反訴被告應返還不當得利。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告1,123,500元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保，請准予宣告假執行。 二、反訴被告則以： 　　系爭租約實雙方約定為租金7萬元，反訴原告並未溢繳租金 。又系爭租約原約定稅款由本訴原告負擔，惟系爭租約第3條約定租金為每月76,000元，本訴被告實際僅繳納7萬元，係已將代繳之稅款扣除後之金額，本訴被告再爭執33萬元，並無理由，且106年7月至113年3月之扣繳稅款報繳證明中顯示，108年10月及110年12月各5,000元並未繳納，故實際金額應為32萬元。並聲明：反訴原告之訴駁回。願供擔保請准宣告免為假執行。 參、法院之判斷： 一、本訴部分： 　㈠按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。民法第421條第1項定有明文。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段有明文規定。又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，最高法院18年上字第2855號判例意旨參照。原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅以空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利益之裁判，最高法院18年上字第1679號判例意旨參照。 　㈡本訴原告主張之上開事實，業據其提出臺灣新北地方法院所 屬民間公證人李俊宏事務所106新北院民公宏字第00222號公證書證本、系爭租約、99年8月1日起至102年7月31日止租約、102年8月1日至105年7月31日止租約、105年8月1日至107年7月31日止租約及租賃切結書等件為證，本訴被告對於兩造間簽訂系爭租約不爭執，惟否認系爭租約每月租金實為7萬元，並以前詞置辯。然觀諸本訴原告提出之存摺明細，自105年8月起，訴外人江蕙如即按月匯款7萬元予本訴原告，而被告頂讓幼稚園之106年7月1日起至107年4月16日、107年7月2日起至107年8月14日、107年10月18日起至108年2月20日、108年4月15日起至109年7月24日、109年10月29日起至110年2月26日、110年4月9日起至110年5月11日、110年8月12日起至111年6月15日、111年8月12日起至111年12月13日間，均按月匯款7萬元予本訴原告，核與本訴原告所述相符。復觀之兩造於106年6月29日簽訂並經公證之系爭租約，其上明確載明系爭房屋月租金5萬元，復有被告之簽名及蓋章，難認被告於簽訂系爭租約時不知系爭房屋租金為5萬元，亦難認本訴被告於106年7月1日起至111年12月13日扣除未繳納之期數後，仍按月匯款7萬元予本訴原告將近5年均未發現錯誤，且系爭房屋在訴外人江蕙如頂讓予本訴被告前，即為月租金7萬元出租，本訴被告辯稱其僅承租系爭房屋之一樓且不含停車位，故租金降為5萬元云云，惟未該主張舉證以實其說，本訴被告所辯，難認可採。準此，本訴原告主張系爭房屋租金應為7萬元，應屬可採。本訴原告據此請求本訴被告給付短少之租金56萬元（即107年5月、9月、108年3月、109年9月、110年3月、6月、7月及111年7月共8個月，7萬x8個月=56萬元）及109年8月28日、110年10月12日及111年11月10日皆僅繳交6萬元，共短少3萬元，合計59萬元，應屬有據。 　㈢至本訴被告辯稱於107年9月6日以現金交付租金6萬元予本訴 原告云云，然此既為本訴原告所否認，本訴被告即應就有利於己之證據負舉證之責。本訴被告固提出存摺明細為證，惟此僅能證明本訴被告自銀行帳戶提領6萬元，無從證明本訴被告有交付6萬元予本訴原告，是本訴被告此部分之抗辯，亦難採認。 　㈣從而，本訴原告依租賃及系爭租約之法律關係，請求本訴被 告給付59萬元，及其中49萬元自支付命令送達翌日即113年4月4日起清償日止，其中10萬元自113年11月21日起清償日止，均按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。 二、反訴部分： 　㈠按民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責 ，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，最高法院17年上字第917號判例可資參照。查反訴原告主張溢繳租金79萬元予反訴被告。又代墊稅金33萬元及因反訴原告於112年1月誤提早申報111年12月之稅金為調漲租金後之所得稅8,500元，故反訴原告多代墊3,500元之稅金，故請求反訴被告返還1,123,500元之不當得利云云，固據其提出國稅局各類所得扣繳稅款報繳證明為證。然查，反訴原告主張反訴被告返還溢繳租金79萬元云云，為無理由，業經本院認定如前，反訴原告此部分主張，難認可採。 　㈡又觀諸反訴被告提出系爭房屋105年8月1日起至107年7月31日 之租約，約定租金為76,000元，復觀之反訴被告提出之存摺明細，訴外人江蕙如自105年8月起即按月匯款7萬元予本訴被告，足認反訴被告與訴外人江蕙如有承租人代繳稅款故僅約按月給付租金7萬元之約定。又兩造間之系爭租約實際租金為7萬元，此應與反訴被告與訴外人江蕙如所約定之租約相同，是系爭租約應與其開租約相同，均為約定租金為76,000元，惟反訴原告僅需給付7萬元，況系爭租約既約定租賃所得稅由反訴被告負擔，則反訴原告何需確實扣繳系爭房屋之租賃所得，故本件應認系爭房屋之租賃所得由反訴被告負擔，而系爭租約實際租金為76,000元，反訴原告僅需繳納7萬元，剩餘每月6,000元即為反訴被告予反訴原告扣繳系爭房屋租賃所得稅之稅金。是反訴原告據此請求反訴被告返還代墊稅金33萬元、3,500元云云，亦屬無據。 　㈢從而，反訴原告依不當得利之法律關係，請求反訴被告給付 反訴原告1,123,500元，及自反訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據， 核與判決結果無影響，毋庸再予一一論述，附此敘明。 伍、據上論結，本訴部分，原告之訴為有理由；反訴部分，反訴 原告之訴為無理由。依民事訴訟法第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　臺灣新北地方法院板橋簡易庭 　　　　　　　　　　　法　官 呂安樂 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　書記官　魏賜琪