返還租賃土地等

臺灣屏東地方法院民事判決 111年度簡上字第129號 上 訴 人 簡靖玲 訴訟代理人 陳永勝 吳澄潔律師 上 一 人 複 代理人 張錦昌律師 被 上訴人 林明賢 訴訟代理人 江大寧律師 上列當事人間請求返還租賃土地等事件，上訴人對於中華民國11 1年5月19日本院潮州簡易庭111年度潮訴字第4號第一審判決提起 上訴，本院於民國114年2月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原判決關於命上訴人給付不當得利超過自民國114年2月1日起至騰空返還原判決主文第1項所示土地之日止，按月給付被上訴人新臺幣28,117元部分，及該部分假執行宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。 二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 三、其餘上訴駁回。 四、第一、二審訴訟費用，由上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人起訴主張：兩造於民國104年6月30日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約），上訴人向伊承租坐落屏東縣○○鎮○○○段00地號土地（下稱系爭土地）上如系爭租約附圖所示約350坪部分土地，約定租期自104年5月1日起至111年4月30日止，每月租金為新臺幣（下同）3萬元，上訴人應於每月1日給付租金。詎上訴人多次遲付租金，積欠租金達6萬元以上，且未經伊同意違章建築設置遮陽鐵皮建物、備品室（下合稱系爭地上物），並占用他人鄰地，違反系爭租約第7條、第9條、第10條、第12條、第15條約定，伊已於109年11月19日終止系爭租約。縱系爭租約未合法終止，系爭租約於期滿後，被上訴人亦應將系爭土地騰空返還予伊，被上訴人卻仍無權占用系爭土地。爰依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，並依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利等語。並於原審聲明：上訴人應將系爭土地如原判決附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地騰空返還被上訴人，及自111年5月1日起至騰空返還土地之日止，按月給付被上訴人3萬元。 二、上訴人則以：被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納，伊雖曾積欠109年9月至11月租金共計9萬元，惟乃109年3月間新冠疫情爆發所致，不可歸責於伊，伊已將租金繳清，並早以對被上訴人住宿費債權為抵銷。又被上訴人有同意伊設置系爭地上物，才未曾要求伊拆除，系爭地上物為經營民宿所不可或缺，亦屬被上訴人之從給付義務。伊雖有占用鄰地，且系爭地上物為違章建築，惟伊使用系爭土地、經營民宿並無不法行為，自無違約之情事，被上訴人終止租約不合法。另系爭租約第4條約定伊有續租權，伊均有為續租之意思表示，系爭租約仍存續中等語置辯。並於原審聲明：被上訴人第一審之訴駁回。 三、原審為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人應將系爭土地騰空 返還被上訴人，及自111年5月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人3萬元，暨依職權宣告假執行及宣告上訴人預供擔保得免為假執行。上訴人不服，提起上訴，其上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷二第64至65頁）： 　㈠上訴人向被上訴人承租系爭土地如系爭租約附圖所示約350坪 部分土地，約定租期自104年5月1日至111年4月30日止，每月租金3萬元，押租金9萬元，押租金9萬元已交付。 　㈡上訴人有於104年間整地、106年間違章建築即設置系爭地上 物。 　㈢上訴人曾有占用鄰地即恆春鎮後壁湖段64地號土地。 　㈣上訴人曾有未繳109年9月至11月租金，每月3萬元，共計9 萬 元租金（至於109年7、8月租金是否有未於當月繳納仍有爭執）。 　㈤被上訴人以本件起訴狀繕本之送達對上訴人為終止系爭租約 之意思表示，上開書狀繕本於110年4月30日送達上訴人。 　㈥系爭土地目前仍由上訴人占有使用中。 五、得心證之理由： 　㈠被上訴人請求騰空返還土地部分： 　⒈按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第450條第1項、第455條分別定有明文。又系爭租賃契約第8條約定：「乙方（即上訴人）於租賃期滿或租約提前終止時，應立即將本租約土地歸還甲方（被上訴人），不得向甲方請求遷移費或其他任何費用」；第9條約定「…乙方歸還租地時，應自行拆除恢復原空地狀態交付予甲方…」（見鳳補卷第23頁）。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院106年度台上字第2511號判決意旨可資參照）。⒉經查，被上訴人將系爭土地其中350坪土地出租予上訴人，約定租期為104年5月1日起至111年4月30日止，上訴人迄今仍占有系爭土地如附圖編號A所示面積1,084.42平方公尺土地等情，有系爭租賃契約、土地登記謄本在卷可證（見鳳補卷第19至29頁、潮訴卷第12頁），並經原審會同屏東縣恆春地政事務所人員至現場履勘測量，經該所測量後製成如附圖所示之複丈成果圖，有原審勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖在卷可稽（見原審卷第61至64、67頁），且為兩造所不爭執，堪予認定。系爭租約之租期既於111年4月30日屆滿，兩造間之租賃關係即已消滅，上訴人仍占有系爭土地而抗辯其非無權占有，依前揭說明，自應由上訴人就占用系爭土地有正當權源負舉證之責。 　⒊上訴人固辯稱：伊依系爭租約第4條有續租權云云。惟查： 　　⑴系爭租約第4條約定：「租賃期限自104年5月1日起至111年4月30日止計7年。乙方（即上訴人）未違約，或租期屆滿且甲方（即被上訴人）於屆滿前3個月以書面或Line向乙方表達本租約土地可繼續出租、且租金以原租金加計3％計算，乙方有一次的續租權-租期不超過7年。此次續租權之後，乙方不再有續租權，但保有優先承租權」等語（見鳳補卷第19至21頁），可知上訴人須未曾有違約情事，或被上訴人於租期屆滿前向上訴人表示可續租，上訴人始有續租權。至上訴人抗辯應比照民法第426條之2規定保障租地建屋承租人之立法目的，關於續租權之排除，應從嚴解釋為在續約「時」未有違約之情事即為已足云云，惟承租人於租賃期間有無違約情事，常為出租人決定是否續租之重要考量因素，倘為如此從嚴解釋，將有悖一般續租權排除約定立意，上訴人此部分抗辯，委不足採。 　　⑵上訴人已違反系爭租約第9條約定： 　　　①系爭租約第9條約定：「土地如有建設之必要，乙方取得 甲方之書面同意後得自行裝設」（見鳳補卷第23頁）。 被上訴人主張上訴人未經其同意於106年間設置系爭地 上物，已違反系爭租約第9條約定，業據提出屏東縣政 府違章建築補辦手續通知單、屏東縣恆春鎮公所違章建 築查報單為證（見鳳補卷第69至73頁）。 　　　②上訴人固不爭執有設置系爭地上物，惟辯稱：被上訴人 從未要求伊拆除系爭地上物，可見被上訴人有同意伊興 建云云，惟縱被上訴人未曾要求上訴人拆除系爭地上物 ，亦難謂即有同意上訴人設置系爭地上物。上訴人雖另 抗辯系爭地上物乃經營露營車民宿所不可或缺，屬被上 訴人之從給付義務，上訴人設置系爭地上物，自無違約 情事云云。惟按當事人所負債務，除給付義務外，尚有 從給付義務及附隨義務，從給付義務旨在準備、確定、 支持及完全履行主給付義務，基於法律明文或當事人約 定，或基於誠信原則及補充之契約解釋，以確保債權人 之給付利益獲得最大可能之滿足（最高法院112年度台 上字第2370號判決意旨參照）。查上訴人向被上訴人承 租系爭土地，固為經營露營車民宿，且系爭地上物為民 宿所使用，然兩造既於契約明定如有建設必要，應得被 上訴人同意，堪認兩造已就此所生相關權利義務考量後 ，始訂立系爭租約，自無由事後執此排除契約所明定內 容，上訴人此部分抗辯，並不足採。從而，上訴人未經 被上訴人同意設置系爭地上物，已違反系爭租約第9條 約定。　　 　　⑶上訴人已違反系爭租約第5條約定： 　　　①系爭租約第5條約定：「有關租金及支付租金之約定：每 月租金3萬元整，押租金9萬元」、「乙方應於每月1日 前，以匯款方式交付予甲方，乙方無論任何理由均不得 拖延或拒納」（見鳳補卷第23頁）。 　　　②被上訴人主張上訴人多次未於當月1日前給付租金，且曾 積欠109年7月至11月租金，已違反系爭租約第5條約定 ，為上訴人所否認，辯稱：簽約時伊要求租金改為每月 10日繳，被上訴人有同意租金毋須於每月1日繳納云云 。依證人王清華於本院審理中證稱：兩造簽約時，伊有 聽到兩造討論過程，因上訴人習慣每月10日付款，故上 訴人有表示希望租金能於每月10日付款，被上訴人是表 示租約還是簽每月1日給付租金，但實際慢幾天付沒關 係等語（見本院卷一第285頁），可知被上訴人確有考 量上訴人付款習慣，而願寬限系爭租約所定租金給付日 期。惟依上訴人所主張租金給付情形暨所提出存摺交易 明細（見本院卷二第4至29頁；原審卷第37至42頁）， 可知於疫情爆發前，108年12月租金於當月23日給付、1 09年2月租金於當月24日給付，即均已逾越被上訴人考 量上訴人付款習慣所願寬限期限；上訴人於109年12月 給付前數月積欠租金後，109年12月租金於翌月5日給付 、110年1月租金於翌月2日給付、110年2月租金於翌月8 日給付，均已逾期給付，自已違反系爭租約第5條約定 。　　　　 　　⑷基上，上訴人有違反系爭租約第5條、第9條約款之情事， 且未能舉證被上訴人於租期屆滿前有向上訴人表示可續租，上訴人主張依系爭租約第4條其有續租權，自不足採。 　⒋此外，上訴人復未能提出任何證據證明有占用系爭土地之合 法權利，自應認其確係無權占有系爭土地。則被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，自屬有據。 　㈡被上訴人請求給付相當於租金之不當得利部分： 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。⒉經查，上訴人無權占用系爭土地，業據認定如前，上訴人受有使用系爭土地之利益，致被上訴人受有無法使用系爭土地之損害，則被上訴人依民法第179條規定請求上訴人給付相當於租金之不當得利，自屬有據。本院審酌被上訴人出租系爭土地350坪予上訴人，租金每月為3萬元，而上訴人實際占用系爭土地面積為1,084.42平方公尺（約328.04坪），認上訴人主張按實際占用與承租面積比例計算不當得利數額，應屬妥適。是上訴人無權占有系爭土地，每月受有相當於租金之不當得利金額為28,117元（計算式：30,000×32804/35000＝28,117）。至被上訴人主張應以系爭租約每月租金3萬元計算不當得利數額，惟上訴人無權占用系爭土地面積僅1,084.42平方公尺，逾此範圍並未受有使用利益，被上訴人此部分主張，並非可採。又上訴人有自系爭租約消滅後即111年5月起至114年1月止，持續每月給付30,900元予被上訴人，為被上訴人所不爭執（見本院卷一第359頁、本院卷二第67頁），自難謂該期間上訴人仍受有不當得利。從而，被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人28,117元，洵屬有據，逾此範圍之請求，則屬無據。 七、綜上所述，被上訴人依民法第455條、第767條規定及系爭租 約約定，請求上訴人騰空返還系爭土地，暨依民法第179條規定，請求上訴人自114年2月1日起至騰空返還系爭土地之日止，按月給付被上訴人28,117元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原審就上開不應准許部分，判決上訴人敗訴，於法不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄，為有理由，爰予以廢棄，並改判如主文第2項所示。至上開應准許部分，原審判決上訴人敗訴，並無不合。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 八、另上訴人雖聲請傳訊證人潘建利，以資證明其係依被上訴人 員工指界使用土地，並非故意占用鄰地乙節，惟上訴人設置系爭地上物、遲付租金，即已違約而無續租權，此部分核無調查之必要。本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　5 　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　 審判長法　官　潘　快 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官　薛侑倫 　　　　　　　　　　　　　　　　　　 法　官　郭欣怡 正本係照原本作成。 如不服本判決，應以判決適用法規顯有錯誤為上訴理由時，始得 於收受送達後20日內向本院提起上訴狀；如已於本判決宣示後送 達前提起上訴者，應於判決送達後10日內補提上訴理由（均須按 他造當事人人數提出繕本），並須經本院以訴訟事件所涉及之法 律見解具有原則上之重要性為限而為許可者，方得上訴最高法院 。上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有 律師資格而非在本院登錄者，另應附具律師及格證書及釋明委任 人有民事訴訟法第466條之1第一項但書或第二項（詳附註）所定 關係之釋明文書影本。 附註：民事訴訟法第466條之1（第一項、第二項）：對於第二審 判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定 代理人具有律師資格者，不在此限。上訴人之配偶、三親等內之 血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時， 其所屬專任人員具有律師資格者並經法院認為適應者，亦得為第 三審訴訟代理。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　6 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　謝鎮光