拆屋還地等

臺灣屏東地方法院民事判決 112年度簡上字第56號 上 訴 人 唐三寶 訴訟代理人 錢政銘律師 複 代理人 張錦昌律師 被 上訴人 李家勝 張美純 潘琇彌 潘維得 張富淳 張基漢 王芮妤 李怡慧 李志邦 李家坤 上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國112年2 月10日本院潮洲簡易庭111年度潮簡字第908號第一審判決提起上 訴，經本院於113年9月25日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之 聲請，暨訴訟費用負擔部分，均廢棄。 二、上開廢棄部分： 　㈠被上訴人應再將坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地上如原判 決附圖編號2797⑵所示屋頂完整地上物（面積117平方公尺）拆除，並將前開占用土地返還上訴人。 　㈡被上訴人應再自民國111年9月15日起至返還上開占用土地之 日止，按月連帶給付上訴人新臺幣195元。 三、第一、二審訴訟費用（除確定部分外）由被上訴人連帶負擔 。事實及理由 壹、程序方面： 一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意；訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第262條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文，上開規定依同法第436條之1第3項、第446條第1項但書，於簡易訴訟之上訴程序準用之。查本件上訴人上訴聲明原為：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡前項廢棄部分：⒈被上訴人應再將上訴人所有坐落屏東縣○○鄉○○段0000地號土地（下稱系爭土地），如原判決附圖所示暫編地號2797⑵之地上物（面積117平方公尺）拆除，並將上開占用之土地返還予上訴人；⒉被上訴人應向屏東縣政府財稅局潮州分局申請就稅籍編號Z00000000000之房屋辦理繼承登記後，予以註銷稅籍；⒊被上訴人應再自民國111年9月15日起至返還第一項占用土地之日止，按月給付上訴人新臺幣（下同）195元等語（見本院卷一第17頁）。嗣於本院審理時變更聲明如後（見本院卷一第7至8頁），就撤回註銷房屋稅稅籍部分，被上訴人李家勝（下逕稱其姓名）當庭表示同意撤回（見本院卷二第42頁）；另依民法第185條第1項前段規定，訴請被上訴人應每月連帶給付相當於租金之損害賠償部分，李家勝雖不同意上訴人上開訴之變更追加（見本院卷二第110頁），然追加之訴與原訴均基於上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地等同一基礎事實，與首揭規定相符，自應准許。 二、本件被上訴人張美純、潘琇彌、潘維得、張富淳、張基漢、 王芮妤、李怡慧、李志邦及李家坤經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、上訴人於原審起訴及本院主張： 　㈠系爭土地為其父唐居富於多年前向被上訴人之父李萬來購得，並登記取得系爭土地所有權，其等口頭約定唐居富將系爭土地一部出租與李萬來建屋居住使用，惟並未約定租賃期限（下稱系爭租約）。嗣李萬來於系爭土地興建門牌號碼屏東縣○○鄉○○路0號房屋即原判決附圖所示編號2797⑵、2797⑶之未辦理建物所有權第一次登記房屋（下合稱系爭房屋；如單指其一，則以其編號稱之）。後李萬來死亡，其全體繼承人為被上訴人，系爭房屋應由被上訴人取得公同共有之事實上處分權。唐居富嗣於108年間死亡，由上訴人因分割繼承取得系爭土地所有權。 　㈡依最高法院實務見解，系爭租約雖未約定租賃期限，應解為定有租至房屋不堪使用為止之期限，編號2797⑵之地上物長期無人居住，目前僅放置祖先牌位，被上訴人僅於年節時返鄉祭祖而使用，已無居住之需要。況編號2797⑵之地上物部分屋頂瓦片破損、大門毀損，已達不堪居住使用之程度，上訴人前於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人，經被上訴人收受書狀在案。系爭租約既已合法終止，被上訴人自屬無權占用系爭土地。 　㈢爰依民法第767條第1項前段、中段規定及繼承之法律關係，請求被上訴人拆除編號2797⑵之地上物，返還占用之系爭土地；依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人應按月連帶給付相當於租金之不當得利等語（另上訴人就其餘勝訴部分，已告確定，非本院審理範圍，茲不贅述）。 二、被上訴人部分： 　㈠李家勝（與其餘被上訴人下合稱被上訴人）則以：系爭房屋 雖平常沒人居住，但被上訴人逢年過節會回來祭拜祖先，且系爭房屋也還能使用及補強，屋頂也只是小面積坍塌，原判決附圖所示編號2797⑵之地上物漏水部分，伊原本要用鐵皮覆蓋，但因上訴人不同意而無法施作，其餘部分均不會漏水等語，資為抗辯。 　㈡被上訴人張美純、潘琇彌、潘維得、張富淳、張基漢、王芮 妤、李怡慧、李志邦及李家坤均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為何聲明或陳述。 三、原審為上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，判命被上訴人應 將系爭土地上如附圖所示編號2797⑶部分地上物（面積20平方公尺）拆除，並將上開占用之土地返還上訴人，及被上訴人應自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月給付上訴人33元，駁回上訴人其餘請求，且就上訴人上開勝訴部分，為准、免假執行之宣告。上訴人對於其不利部分聲明不服，提起上訴，並聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分：⒈被上訴人應再將編號2797⑵之地上物（面積117平方公尺）拆除，將占用系爭土地部分返還上訴人；⒉被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元。李家勝則聲明：上訴駁回。 四、兩造不爭執事項（見本院卷二第111至112頁，部分文字依判 決編輯略為修改）： 　㈠於多年前，上訴人之父即唐居富向李家勝等之父即李萬來購 買系爭土地，在辦畢所有權移轉登記後，二人再約定將系爭土地之一部份出租與李萬來建屋供居住使用，惟二人未簽立書面之租地建物租賃契約，亦未約定租賃期限（即系爭租約）。㈡李萬來於系爭土地上興建系爭房屋（即如原判決附圖編號2797⑵、2797⑶所示之地上物），並於61年間申辦房屋稅籍登記以李萬來為納稅義務人（稅籍編號：Z00000000000號）。其中附圖編號2797⑶之地上物部分，原作為養豬之用，現有部分屋頂已塌陷，並有木門；附圖編號2797⑵之地上物部分，屋內放置有桌椅、電扇及供奉祖先之牌位等。㈢李萬來於78年1月8日死亡，被上訴人為李萬來之全體繼承人，並對編號2797⑶之地上物有事實上處分權。㈣唐居富於108年間死亡，上訴人因分割繼承而登記取得系爭土地所有權。㈤李家勝分別於110年3月24日、111年8月、112年3月13日及113年2月，因上訴人拒收系爭房屋110年度租金2,000元、111年度租金2,000元、112年度租金3,000元及113年度租金2,000元，故將該等租金提存於本院提存所（案號：110年度存字第200號、111年度存字第105號、112年度存字第90號及113年度存字第85號）。㈥上訴人於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人之意思表示，經被上訴人收受書狀在案，且送達最後一位被上訴人係於111年9月14日。㈦系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺400元。 五、兩造爭執事項（見本院卷二第112頁，部分文字依判決編輯 略為修改）：㈠上訴人主張編號2797⑵之地上物已達不堪使用之程度，並得依土地法第103條第1款終止系爭租約，有無理由？㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除編號2797⑵之地上物並返還所占用之土地，有無理由？㈢上訴人依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人返還因編號2797⑵之地上物無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利，有無理由？如有理由，其數額為何？ 六、本院之判斷： ㈠上訴人主張編號2797⑵之地上物已達不堪使用之程度，得依土地法第103條第1款終止系爭租約，有無理由部分： 　⒈按租地建屋契約，非有相當期限不能達其建屋使用之目的， 當事人雖未明定租期，惟參諸民法第449條第3項規範意旨，及依契約目的並探求當事人之真意，非不得認為定有租至房屋不堪使用時止之期限。次按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租期，依契約之目的，探求當事人之真意，應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院110年度台上字第195號、109年度台上字第477號判決意旨參照）。查唐居富將系爭土地一部出租予李萬來建造系爭房屋使用，依前開說明，系爭租約性質屬租地建屋契約。又唐居富與李萬東成立系爭租約時，僅口頭約定，未簽立字據，亦未明定租賃期限（見不爭執事項㈠），考其租賃目的係使系爭房屋得占有使用坐落之系爭土地，故系爭租約之租賃期限雖未明確約定，僅係「不確定其期限」，而非「未定期限」，而以系爭房屋不堪使用時作為系爭租約消滅時點，合先敘明。 　⒉且查，系爭房屋為一層磚造紅瓦頂房屋，屋頂有塌陷等情， 業經原審、本院鑑定時會同兩造至現場履勘屬實，並有勘驗筆錄及現場照片可稽（見原審卷第48至53頁，本院卷第195至197、203至231頁）。上訴人主張編號2797⑵之地上物已不堪使用等語，雖為李家勝所否認，惟本院依聲請囑託社團法人臺灣省土木技師公會（下稱土木技師公會）鑑定標的物構造、用途及現況暨鑑定結果略以：編號2797⑵之地上物構造及現況為地上1樓之磚構造，屋頂為木竹構架，鋪設瓦片，現況北側屋頂坍塌，無人居住；依上訴人提供編號2797⑵之稅籍登記資料係於61年興建，經詢問被上訴人編號2797⑵之地上物屋齡已逾52年，現況老舊，建物磚牆剝裂、柱子開裂、屋頂木架構、竹支架開裂及變形腐蝕等，且屋頂已有大面積塌陷，研釋其結構已老化，影響使用安全；編號2797⑵之地上物屋齡逾52年且屋況老舊不佳，依據建築物耐震能力初步評估系統（PSERCB），評估編號2797⑵之地上物耐震能力尚有疑慮，屋齡超過30年且結構安全性能評估耐震能力不佳，判釋屬於危老建築，未進行結構整修補強前，不適合居住使用等語，有土木技師公會112年8月23日(112)省土技字第高0517號函檢附鑑定報告書可憑（見本院卷一第163至175頁）。嗣土木技師公會再出具補充建議略以：編號2797⑵之地上物其屋齡已逾52年，現況老舊，建物磚牆剝裂、柱子開裂、屋頂木構架、竹支架開裂及變形腐蝕等且屋頂已有大面積塌陷，建議拆除重建較符經濟效益等語，此有土木技師公會112年11月21日(112)省土技字第高0688號函可稽（見本院卷一第327頁）。本院審酌編號2797⑵之地上物已逾使用年限，屬老舊建物，且經土木技師公會鑑定認有耐震能力不佳，而有結構安全疑慮，建議拆除重建較符經濟效益等語，則揆諸前揭規定及說明，編號2797⑵之地上物既達不堪使用之程度，應認系爭租約業已屆至。是上訴人前於原審以111年9月2日民事追加被告暨聲明狀通知全體被上訴人終止系爭租約，並將系爭土地騰空返還予上訴人之意思表示（見不爭執事項㈥），應屬有據，則系爭租約自已消滅而不復存在。 　㈡上訴人依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人 拆除編號2797⑵之地上物並返還所占用之系爭土地，有無理由部分： 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段分別定有明文。復按房屋之拆除，為事實上之處分行為，未經辦理所有權第一次登記之建物，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院97年度台上字第1101號判決參照）。 　⒉編號2797⑵之地上物之原始狀態已達不堪使用之程度，上訴人 前已終止系爭租約，已如前述。兩造間系爭租約既已終止，上訴人為系爭土地之所有權人，編號2797⑵之地上物占有系爭土地如原判決附圖編號2797⑵地號面積共117平方公尺，被上訴人既均對編號2797⑵之地上物有事實上處分權，被上訴人復未舉證證明其有占有使用系爭土地之合法權源，則上訴人主張被上訴人無權占有系爭土地，並依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被上訴人拆除系爭土地上如原判決附圖所示之編號2797⑵之地上物，將占用部分之系爭土地騰空返還予上訴人，洵屬有據。㈢上訴人依民法第179條、第184條及第185條第1項前段規定，擇一請求被上訴人返還因編號2797⑵之地上物無權占用系爭土地所受相當於租金之不當得利等，有無理由部分： 　⒈按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任，民法第184條第1項前段、第185條第1項前段分別定有明文。又無權占有被害人之土地係侵害被害人對土地之所有權，足使被害人無法使用收益該土地而受有損害，故占有人對於加害行為苟已具備一般侵權行為所應具備之故意或過失要件，亦難免負損害賠償責任（最高法院97年度台上字第1804號判決意旨參照）。兩造間系爭租約既已終止，被上訴人仍繼續以編號2797⑵之地上物占用系爭土地，即無正當權源，不法侵害上訴人之所有權，致生損害，兩者間具有因果關係，上訴人自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段，請求被上訴人連帶賠償損害。 　⒉次按無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，土 地所有人則受有相當於租金之損害。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第97條第1項定有明文，此規定於租用基地建築房屋準用之，土地法第105條亦有明定。而依土地法施行法第25條規定，土地法第97條規定之土地價額係指法定地價而言，又依土地法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，是城市地方建築基地之租金應以土地申報地價年息百分之十為上限。又未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第16條分別定有明文。查系爭土地屬鄉村區乙種建築用地，南邊及東邊均臨路，對外交通便利，附近有一般住家，無商業活動等情，被上訴人占用系爭土地，作為居住使用，有原審勘驗筆錄、國土測繪圖資服務雲網頁列印資料及現場照片可參（原審卷第20、48至54頁），本院審酌上情，認以系爭土地申報地價週年利率5％計算被上訴人占用土地應賠付上訴人之損害為適當。 　⒊又編號2797⑵之地上物占有系爭土地之面積為117平方公尺，又系爭土地111年1月申報地價為每平方公尺400元（見不爭執事項㈦）。以此計算後，被上訴人占有原判決附圖編號2797⑵所示之地上物部分，應給付上訴人相當租金之損害，每月為195元（計算式：400元×117×5％÷12＝195元），是上訴人主張被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元，自屬有據，應予准許。至上訴人基於選擇合併，另依民法第179條規定為同一聲明，於其勝訴部分，自無庸再予審究，併予敘明。 七、綜上所述，被上訴人依民法第767條第1項前段、後段，請求 被上訴人拆除如原判決附圖編號2797⑵之地上物，並將占用土地部分返還予上訴人；依民法第184條第1項前段、第185條第1項前段規定，請求被上訴人應再自111年9月15日起至返還上開占用土地之日止，按月連帶給付上訴人195元之不當得利，均有理由，應予准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求為廢棄，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示（上訴後，已撤回假執行之聲請）。 八、本件事證已臻明確，李家勝聲請鑑界系爭土地，以確認編號 2797⑵之地上物有無占用系爭土地等節（見本院卷一第461頁），然系爭土地之界址點異動涉及土地經界確認，應由李家勝另訴確認界址所在，故李家勝前開調查證據之聲請，應無調查之必要，又兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第385條第1項前段、第450條、第85條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日 民事第一庭 審判長法　官　陳怡先 　　　　　　　　　 法　官　劉佳燕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　沈蓉佳 以上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10 　　月　 16 日 書記官　鄒秀珍