遷讓房屋

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度簡上字第37號 上 訴 人 陳世華 被 上訴 人 曾秀金 訴訟代理人 謝佳蓁律師 上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國113年1月 4日本院潮州簡易庭112年度潮簡字第768號第一審判決，提起上 訴，本院於114年3月5日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。　 　　事實及理由 一、被上訴人於原審起訴主張：坐落屏東縣○○鄉○○段000○號建物 （門牌屏東縣○○鄉○○村○○路000號，下稱系爭房屋），原為訴外人即上訴人之子陳約列所有，於民國101年11月3日出售予伊，並於101年11月27日辦畢所有權移轉登記，伊復將系爭房屋出租予上訴人及陳約列。110年12月31日租期屆滿後，因上訴人及陳約列拒不遷出，伊與陳約列經屏東縣內埔鄉公所調解委員會調解成立（調解書字號111年民調字第008號，下稱系爭調解書），約定陳約列再租至111年7月31日止，惟租期屆滿後，上訴人及陳約列仍未遷出，伊執系爭調解書為執行名義，聲請本院以111年司執字第49087號民事執行事件(下稱系爭執行事件)為強制執行，經本院司法事務官以上訴人非系爭調解書之當事人，亦非陳約列之占有輔助人為由，於112年5月5日裁定駁回伊請求上訴人遷讓房屋部分強制執行之聲請(下稱系爭裁定)。惟系爭房屋為伊所有，上訴人占用系爭房屋無合法權源，依民法第767條第1項規定，伊得訴請被上訴人將系爭房屋騰空後遷讓返還予伊等情，並聲明：上訴人應將系爭房屋騰空後遷讓返還被上訴人。 二、上訴人未於原審言詞辯論期日到場，惟據其提出書狀陳述， 略以：系爭房屋雖為陳約列所有，惟其坐落之基地即屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地），則為伊所有。系爭土地及房屋之不動產買賣契約書，係被上訴人夥同代書所製作，從未交付予伊，伊亦未曾見過其內容，且伊未曾接受漢語教育，遭上訴人及代書欺騙，方在前開不動產買賣契約書上簽名，實無出售系爭土地之意思。又上訴人曾表明5年後將歸還系爭土地，並承諾伊得終身居住在系爭房屋，則上訴人自不得請求伊騰空後遷讓返還系爭房屋等語，資為抗辯，並聲明：上訴人之訴駁回。 三、原審判決上訴人應將系爭房屋騰空後遷讓返還被上訴人，並 依職權宣告假執行，暨准上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人聲明不服，提起上訴，其上訴意旨略以：伊及陳約列確於101年11月3日與被上訴人簽訂系爭土地及房屋之不動產買賣契約書，並於同年月27日辦畢登記，將系爭土地及房屋移轉為被上訴人所有，當時被上訴人要求伊在文件上簽名，並簽立收訖新臺幣（下同）1,000萬元之收據，惟實際上伊並未收到任何款項，且被上訴人亦承諾於5年後，將系爭土地無條件返還予伊，至於系爭房屋，因係陳約列所有，應與伊無關。其次，陳約列向放高利貸之被上訴人借款，陳約列是否因無力清償，方將系爭房屋售與被上訴人，伊不得而知，但伊並未積欠被上訴人任何債務，且無為陳約列清償債務之意思，陳約列對被上訴人所負債務，亦與伊無關。再者，上訴人承諾將系爭土地返還予伊，系爭土地為伊所有，伊仍有權繼續居住使用系爭土地，而系爭房屋又係坐落在系爭土地上，則伊自亦有權居住使用系爭房屋等語，於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則於本院補充略以：上訴人之子陳約列固有向伊借款，而積欠伊債務之事實，惟伊僅收取合法之利息，並無放高利貸之情事。且陳約列向伊借款時，乃由上訴人與陳約列共同簽發本票交付伊作為擔保，故上訴人亦為伊之債務人。又上訴人及陳約列於101年11月3日簽立不動產買賣契約，將系爭土地及房屋以總價1,030萬元出售予伊，該價金除抵償上訴人及陳約列負欠伊之債務外，另由伊清償系爭土地及房屋之抵押債務約225萬7,000元，並代為繳納土地增值稅58萬餘元，此外，伊又交付10萬元現金予上訴人及陳約列，可見雙方就系爭土地及房屋確有買賣關係存在，而非信託之讓與擔保，僅在擔保上訴人及陳約列對伊所負債務。其次，伊取得系爭土地及房屋後，陳約列向伊承租系爭房屋，原約定租期為5年，期滿後續租，每年換約1次，嗣後因伊不願繼續出租，請求遷讓返還系爭房屋，而與陳約列在屏東縣內埔鄉調解委員會成立調解，約定租期至111年7月31日為止，每月租金2萬元，租期屆滿後，陳約列應無條件遷讓返還系爭房屋。迨租期屆滿後，陳約列雖已遷離，惟上訴人仍繼續居住在系爭房屋，其占用系爭房屋並無任何合法權源，依民法第767條第1項規定，伊自得請求上訴人騰空返還系爭房屋。至於兩造間不動產買賣契約所約定之5年買回條款，並非約定5年後由伊將系爭土地或房屋無償返還上訴人或陳約列，上訴人主張伊承諾5年後無償返還系爭土地，與事實不符。上訴人以此主張其有權繼續占有使用系爭土地，並進而謂其有繼續占有使用系爭房屋之合法權源，於法洵屬無據等語，於本院答辯聲明：上訴駁回。 四、經查，系爭土地及房屋原分別為上訴人及其子陳約列所有， 於101年11月27日，以101年11月3日所為買賣及所有權移轉，辦畢移轉登記為被上訴人所有。又被上訴人與陳約列因租賃房屋糾紛，於111年1月25日在屏東縣內埔鄉調解委員會成立調解，調解成立內容略以：被上訴人同意陳約列自111年1月1日起至111年7月31日止，以每月2萬元費用，居住於系爭房屋；期限屆至後，陳約列(含其一切親屬)應無條件搬離該處，並清空屋內雜物回復原狀，將系爭房屋返還被上訴人等語，且業經本院潮州簡易庭法官核定。嗣後被上訴人執系爭調解書為執行名義，聲請本院強制執行，請求令陳約列及上訴人遷出系爭房屋，上訴人聲明異議，經本院司法事務官以系爭裁定，駁回被上訴人對上訴人所為強制執行之聲請。惟本件原審判決後，被上訴人以原判決假執行之裁判為執行名義，聲請本院以113年度司執字第6627號民事執行事件，對上訴人為強制執行，在113年9月20日本院至現場勘驗前，上訴人業已遷出系爭房屋等情，有土地及建物登記謄本、系爭調解書、系爭裁定、屏東縣政府財稅局111年房屋稅繳款書、異動索引、土地登記申請書、土地及建築改良物所有權買賣移轉契約書暨本院勘驗筆錄在卷可憑(見原審卷第11至21頁、第47至53頁；本院卷三第127至133頁、第135至140頁、第165至167頁)，復經本院調閱113年度司執字第6627號民事執行事件卷宗查明無訛，堪認屬實。 五、得心證之理由： 　㈠按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就 其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決要旨參照)。次按依本法所為之登記，有絕對效力，土地法第43條定有明文。又不動產物權經登記者，推定登記權利人適法有此權利，民法第759條之1第1項亦定有明文。此登記之推定力，乃登記名義人除不得援以對抗真正權利人外，得對其他任何人主張之。土地既登記為某人所有，該人即受適法有此權利之推定，倘他人就此有爭執，應由該他人負舉證責任（最高法院104年度台上字第2287號判決參照）。再按所謂不動產之信託讓與擔保，係指債務人或第三人為擔保債務人之債務，將擔保物所有權移轉與債權人，而使債權人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物所有權者，為信託的讓與擔保。擔保權人僅於擔保之目的範圍內，取得擔保標的之財產權，於債務清償後，擔保標的物應返還於債務人或第三人。債務不履行時，債權人得將擔保物變賣或估價而就該價金受清償而言。亦即，擔保權人可取得標的物之一定價值，用以優先清償擔保之債權，此際擔保權人不論以變賣受償或估價受償（包括擔保物所有權確定由擔保權人取得）方式，進行換價處分及優先受償程序，擔保權人均負有清算之義務。如擔保物價值超過擔保之未償債權，並應返還剩餘價值與債務人或第三人。惟債務人在未清償其債務前，不得片面終止信託讓與擔保關係，請求債權人返還擔保物（最高法院84年度台上字第808號、109年度台上字第2634號及106年度台上字第2759號判決意旨參照）。 　㈡被上訴人於101年11月3日買受與受讓系爭土地及房屋，取得 系爭土地及房屋所有權，並於101年11月27日辦畢所有權移轉登記，已如前述。上訴人抗辯：伊未受漢語教育，被上訴人夥同代書對伊詐騙，伊方在不動產買賣契約書上簽名，實際上伊未收到任何價金，亦無出賣系爭土地之意思。且被上訴人承諾於5年後將系爭土地無條件返還予伊，卻未履行承諾，系爭土地為伊所有，而系爭房屋又坐落在系爭土地上，伊自有居住使用系爭房屋之合法權源云云，換言之，上訴人乃主張因其受詐欺，兩造間就系爭土地所為買賣及所有權移轉行為存在瑕疵，且被上訴人亦負有於5年後將系爭土地無條件移轉登記返還上訴人之義務。經查，依被上訴人提出之不動產買賣契約書(見本院卷二第366至374頁)，其內容記載：出賣人陳約列、陳世華(以下簡稱賣方)，承買人曾秀金(以下簡稱買方)雙方合意對於系爭土地及房屋買賣事宜，標示及議定條款如後……第一條：本件不動產買賣雙方議定總價款為1,030萬元，雙方約定待所有權移轉登記完成時，買方負責清償銀行貸款約225萬7,000元(以實際清償金額為準)，及買方代墊償增值稅款約58萬5,234元(依稅單為準)，及清償登記完成後另付10萬元予賣方，契約約定於立約日101年11月3日起至106年11月2日止，倘若這5年內賣方及家人有權買回登記名義人，只限登記於陳約列，買方於5年內不得出售，於5年內倘若有辦繼承登記時，繼承人也須於5年內不得出售，買回時，所有稅款及費用由賣方負擔等語。上訴人不爭執其與被上訴人有簽訂前開不動產買賣契約書之事實(見本院卷三第262頁)，又系爭土地之所有權買賣移轉契約書上蓋有上訴人之印章，而該印章與辦理土地登記申請時所附上訴人於101年11月2日申請之印鑑證明相符等情，有土地登記申請書、土地所有權買賣移轉契約書及印鑑證明在卷可考(見本院卷三第135至142頁)，則兩造就系爭土地確有買賣及移轉所有權之事實，應無疑問。上訴人雖主張前開買賣及移轉所有權係遭被上訴人詐欺所為云云，然此為被上訴人所否認，上訴人復未能舉證以實其說，自難憑採。況依民法第92條第1項規定，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，於撤銷其意思表示前，亦非當然無效。其次，前開不動產買賣契約書固記載上訴人及陳約列與其等之家人，於5年內有權買回系爭土地及房屋等語，惟此與被上訴人於5年後應無條件將系爭土地及房屋返還上訴人與陳約列之情形有別。此外，亦無從證明上訴人及陳約列係基於信託讓與擔保之目的，使被上訴人在不超過擔保之目的範圍內，取得擔保物即系爭土地及房屋之所有權，則上訴人抗辯其仍為系爭土地之所有權人云云，並無可採，原告係系爭土地之真正所有權人，堪以認定。 　㈢上訴人對於陳約列已將系爭房屋所有權移轉登記予被上訴人 之事實，並不爭執(見本院卷三第204頁)，且陳約列與被上訴人成立調解，約定111年7月31日租期屆滿後，陳約列(含其一切親屬)應無條件搬離系爭房屋，已如前述，上訴人復未舉證證明其於111年7月31日租期屆滿後，仍有占有使用系爭房屋之合法權源，則被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上訴人將系爭房屋騰空後遷讓返還被上訴人，於法即屬有據。 六、綜上所述，本件被上訴人依民法第767條第1項規定，請求上 訴人將系爭房屋騰空後遷讓返還被上訴人，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權宣告假執行，經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　　審判長法　官　凃春生 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　彭聖芳 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　薛全晉 正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡語珊