租佃爭議

臺灣屏東地方法院民事判決 113年度訴字第56號 原 告 大原烈子 李克枝 共 同 訴訟代理人 石佩宜律師 謝泓哲律師 被 告 秦玉麗（即潘文香之繼承人） 潘志成（即潘文香之繼承人） 潘秀琴（即潘文香之繼承人） 潘盈臻（即潘文香之繼承人） 潘秀卿（即潘文香之繼承人） 潘志明（即潘文香之繼承人） 共 同 訴訟代理人 陳世明律師 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國113年9月19日言詞辯論 終結，判決如下： 主 文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用；前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1項、第2項前段分別定有明文。本件經屏東縣萬巒鄉公所耕地租佃委員會調解不成立，移送屏東縣政府耕地租佃委員會調處，因被告不服調處結果，經屏東縣政府移送本院審理（見潮補卷第9至63頁），是本件起訴程序合於前開規定。 二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴時原聲明：㈠確認兩造間就坐落屏東縣○○鄉○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之屏東縣萬巒鄉萬鄉金字第456號耕地三七五租約租佃關係（租賃範圍系爭土地全部，下稱系爭租約）不存在；㈡被告應將系爭土地上如起訴狀附圖1所示之地上物拆除、水泥地面刨除（實際位置及面積以地政機關實測為準），並將全部土地騰空返還原告；㈢願供擔保，請准宣告假執行等語（見潮補卷第73頁）。復於訴狀送達後，迭經變更，最終當庭以言詞變更聲明如後（見本院卷第203至204頁），經核前開變更訴之聲明第2項部分，係依地政機關測量結果，特定系爭土地占有範圍如附圖所示及占用面積如附表所示後更正聲明；至變更訴之聲明第3項部分，則因訴之聲明第1項屬確認之訴，無聲請假執行之必要，故予更正，前開均屬更正法律上及事實上之陳述，揆諸前開規定，非屬訴之變更追加，併予敘明。 三、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，即認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上1240號判決意旨參照）。本件原告主張被告違反減租條例第16條第1項規定，依同條第2項規定，兩造間系爭租約關係全部無效等情，為被告所否認，則原告在私法上之地位處於不安狀態，該不安之狀態得以本件確認判決將之除去，則原告訴請確認兩造就系爭土地上之系爭租約關係不存在乙節（即訴之聲明第1項），即有確認利益。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：李文蔚前與潘文香於民國61年（起訴狀誤載 為51年）1月25日依減租條例簽訂系爭租約，約定租賃範圍為系爭土地之全部。嗣李文蔚、潘文香分別過世後，由其等繼承人即原告、被告共同繼承系爭租約之出租人、承租人地位。系爭土地經屏東縣萬巒鄉公所派員於111年12月30日、112年2月15日現場勘查，因被告均拒絕開啟系爭土地上之地上物鐵皮屋大門，直至112年9月8日履勘時，被告才願意開啟該門，疑似被告於112年8月底至9月初拆除鐵皮屋隔間、清理內部家具後，方同意人員進入鐵皮屋內履勘，足見鐵皮屋是否確供農用，已屬有疑。且112年9月8日履勘時，租佃委員等人認其上有興建如屏東縣潮州地政事務所113年8月9日屏潮地二字地0000000000號函檢附土地複丈成果圖（下稱附圖）及附表所示之地上物、占用面積及範圍等地上物（下合稱系爭地上物），後屏東縣政府耕地租佃委員會一致決議：系爭地上物性質與提供便利耕作農業必要設施相異，縱然系爭土地部分種植檳榔等作物，仍違反減租條例第16條第1項規定等語。又於92年間以前，原耕作範圍為系爭土地之全部，嗣於92年間，潘文香擅自興建系爭地上物，扣除水塔之面積合計達525.88平方公尺，顯不具耕作之合理性及必要性，亦難認為便利耕作所建之簡陋農舍。而系爭地上物為潘文香興建，現系爭地上物之事實上處分權由被告繼承取得，被告就系爭土地有未自任耕作，系爭租約全部無效，爰請求確認兩造間就系爭土地上之系爭租約關係不存在。又系爭租約既屬無效，則被告無權占有系爭土地，並依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告將系爭地上物拆除、水泥地面刨除，並將系爭土地全部返還予原告等語。並聲明：㈠確認兩造間就系爭土地上之系爭租約關係不存在。㈡被告應將系爭地上物拆除、水泥地面刨除（占有範圍如附圖所示及占用面積如附表所示），並將系爭土地全部騰空返還原告。㈢前項聲明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭土地上目前種植檳榔、香蕉、龍眼及短期蔬 菜（如地瓜葉），先前則是種植水稻、小黃瓜等作物。因系爭土地位置偏遠，耕種所需之機具若每日往來搬運，極為不便，故潘文香於80餘年間在系爭土地之一角興建系爭地上物，其中鐵皮屋係作為放置耕種所需之機具、堆放肥料、收穫整理作物及臨時休息等，水泥鋪面則係作為臨時農用車進出、卸載肥料、噴灑農藥前置作業及堆放整理採收之農產品等使用，均為提供便利耕作之用。況依最高法院64年度台上字第571號判決要旨、實施區域計畫地區建築管理第5條第1項規定，系爭地上物即便認屬農舍，面積亦未超過495平方公尺、高度亦未達3層樓或超過10.5公尺，並無違法，亦無減租條例第16條第1項之非自任耕作之情事。又系爭地上物係於80餘年間興建，面積合計526.73平方公尺，占系爭土地總面積3909.05平方公尺僅約1/5至1/6。況申請農業用地農業設施容許使用審查辦法則係於92年12月15日發布，然設置系爭地上物之時，自無違反該辦法，而系爭地上物既為便利耕作而設，自不影響有自任耕作等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、兩造不爭執事項（見本院卷第206至207頁，部分文字依判決 編輯略為修改）： 　㈠潘文香於111年8月3日死亡，其繼承人包含配偶秦玉麗，及子 女潘秀琴、潘秀卿、潘盈臻、潘志明、潘志成。 　㈡李文蔚與潘文香前於00年0月00日間成立土地耕地租賃關係（ 租約字號：萬鄉金字第456號，即系爭租約），承租範圍為屏東縣○○鄉○○段000地號土地之全部（即系爭土地）。李文蔚、潘文香死亡後，各由其繼承人共同繼承系爭租約。 　㈢潘文香於生前在部分之系爭土地上，興建如附圖暫編地號332 ⑴（面積392.12平方公尺之水泥鋪面）、332⑵（面積133.76平方公尺之鐵皮屋）、332⑶（面積0.85平方公尺之水塔）所示之地上物（占有範圍如附圖所示，占用面積如附表所示，即系爭地上物），其餘部分均種植檳榔、香蕉等作物。系爭地上物之事實上處分權由被告繼承取得。 　㈣系爭地上物之鐵皮屋內堆置冰箱、農用物品、機具、桌椅、 桶子、梯子等雜物。該鐵皮屋前方為水泥空地，該鐵皮屋後面則有瓦斯爐、鍋具、冰箱、桌椅等雜物，供作廚房使用。 　㈤原告前以被告違反減租條例第16條第1項規定為由，向屏東縣 萬巒鄉公所耕地租佃委員會申請調解而調解不成立，移送屏東縣政府耕地租佃委員會調處，再因調處不成立而移送本院審理。 四、兩造爭執之事項（見本院卷第207頁，部分文字依判決編輯 略為修改）： 　㈠系爭地上物是否違反減租條例第16條第1項規定？原告依減租 條例第16條第2項規定，請求確認兩造間就系爭土地上之系爭租約關係不存在，有無理由？ 　㈡原告依民法第767條第1項前段、中段規定，請求拆除系爭地 上物，並將系爭土地返還予原告，有無理由？ 五、本院之判斷： 　㈠系爭地上物是否違反減租條例第16條第1項規定，原告依減租 條例第16條第2項規定，請求確認兩造間就系爭土地上之系爭租約關係不存在，有無理由部分： 　⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。次按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人；承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，減租條例第16條第1、2項分別定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言，如承租人轉租及將耕地借與他人使用，或交換耕作，或承租人自己未將租賃物供耕作使用，而擅自變更用途，或無正當理由不自耕作而任命荒蕪者，即為不自任耕作。其次，承租人得在承租之土地上建築農舍，所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的（最高法院96年度台上字第2595號判決同此意旨）。準此，本件原告主張被告在系爭土地設置系爭地上物，與便利耕作之性質有別，且不具合理性及必要性，違反減租條例第16條規定，而有不自任耕作之情事，系爭租約關係因而無效等語，自應由原告就此有利事實負舉證之責。 　⒉觀諸系爭地上物之水塔、水泥鋪面、鐵皮屋面積分別為0.85、392.12、133.76平方公尺（占有範圍如附圖所示，占用面積如附表所示）；鐵皮屋係無門牌號碼、一層鐵皮建物，放置冰箱、農用物品、機具、桌椅、桶子、梯子等物，鐵皮屋前方為水泥空地，部分堆置桶子等雜物，鐵皮屋後面則有瓦斯爐、鍋具、冰箱、桌椅等雜物，有現場照片及本院勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第79至85、167至169、177至183頁）。徵以前述置放在鐵皮屋內之物品，多為農業使用之農具、肥料等物品，而該鐵皮屋面積為133.76平方公尺，僅占系爭土地約3％；水泥鋪面則係供載運農機、肥料及收穫物等之貨車及農耕機具等進出使用，為連接上開鐵皮屋及大門之通道；水塔可供簡易水利設施使用，可見系爭地上物均係以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋、設施，未逾越其設置之合理性及必要性，而非解決被告實際居住問題，被告辯稱系爭地上物係作為農業使用，即非無憑。其次，遍觀系爭地上物之照片，外觀簡陋，其內部無隔間，僅設置流動廁所，未設置浴室、床鋪、冷氣、衣櫥及水電錶，鐵皮屋後面雖有瓦斯爐具及鍋具等，亦難據此反認系爭地上物係被告實際居住使用。又系爭土地其餘部分仍均有種植檳榔、香蕉等作物（見不爭執事項㈢），難認被告有不自任耕作之情。至原告主張上開鐵皮屋違反農業發展條例第8條之1第2項規定，未先申請農業設施容許使用，再申請建築執照等語，然該鐵皮屋是否屬違章建築，與本件被告是否不自任耕作之認定無涉，併予敘明。 　⒊原告另主張，依調處當時履勘之照片，建置鐵皮屋之H型鋼骨超出一樓，有預留可增建二樓之空間，且於調處時，屏東縣政府曾2次派員前往系爭土地履勘時，被告均未開啟鐵皮屋大門，現場可見有怪手、沙發、木板等物品，極可能是被告拆除隔間後堆置，故屏東縣政府耕地租佃委員會才會一致決議系爭地上物縱有種植部分作物，足徵系爭地上物之性質與便利耕作農業必要設施相異等語，有調處時履勘照片在卷為憑（見本院卷第131至135、208頁），惟單憑該等照片，尚不足以證明本件於調解、調處當時鐵皮屋之內部情況為何，更遑論推認被告有無拆除隔間或變更鐵皮屋內裝等情，況原告亦未能提出其他確切之證據以實其說。而被告抗辯上開H型鋼骨、沙發、木板等物品為被告撿拾之物件，分別作為搭建鐵皮屋、臨時休息、圍欄等使用（見本院卷第206、208頁），並非顯不合理之處。況原告亦稱鐵皮屋外觀與調處當時履勘之現況是一樣等語（見本院卷第208頁），則依舉證責任分配原則，原告主張系爭地上物與便利耕作農業必要設施相異等情，尚乏明證，無法認定為真。 　⒋綜上，系爭地上物雖位於系爭土地上之系爭租約承租範圍內 ，惟應僅屬為便利耕作所興建之簡陋房屋及設施，難認被告已違反減租條例第16條第1項規定之非自任耕作等情形，故原告請求確認兩造間就系爭土地上之系爭租約關係不存在等語，難認有據。㈡原告既未能舉證證明被告有未自任耕作之事實，則原告主張被告違反減租條例第16條規定，系爭租約應屬無效為由，確認兩造間關於系爭土地上之系爭租約關係不存在部分，則屬無據。又兩造間之系爭租約既仍有效存在，則被告占有使用系爭土地即有合法權源，非屬無權占有，原告主張被告占有使用系爭土地係無權占有，其得依民法第767條第1項前段、中段規定請求被告拆除系爭地上物，並將系爭土地返還予原告等語，亦屬無據，併予續明。 六、綜上所述，原告請求確認兩造間系爭土地上之系爭租約關係 不存在，及依民法第767條第1項前段、中段規定，請求被告應除去系爭地上物，並將系爭土地全部返還原告，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所用之證據 ，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7 　　日 民事第一庭　法　官　沈蓉佳 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　7　 　日 書記官　鄒秀珍 附圖（即屏東縣潮州地政事務所113年8月9日屏潮地二字地0000000000號函檢附土地複丈成果圖）： 附表：系爭土地使用情形 編號 附圖編號 地上物 使用面積 （平方公尺） 1 332⑴ 水泥鋪面 392.12 2 332⑵　 鐵皮屋 133.76 3 332⑶ 水塔 0.85