返還買賣價金等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第558號 原 告 鞏諭建造有限公司 法定代理人 徐惠美 訴訟代理人 洪大明律師 複代理人 鄭玉金律師 彭郁雯律師 被 告 許春斗 許春升 許立暉 上三人共同 訴訟代理人 魏翠亭律師 陳恩民律師 複代理人 陳弈宏律師 上列當事人間返還買賣價金等事件，本院於民國113年11月5日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告許春斗應給付原告新臺幣9,502,128元，及其中新臺幣9 2萬元自民國110年6月24日起、其中新臺幣368萬元自民國110年7月14日起、其中新臺幣368萬元自民國110年8月28日起、其餘新臺幣1,222,128元自民國112年2月11日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 二、被告許春升應給付原告新臺幣4,751,064元，及其中新臺幣4 6萬元自民國110年6月24日起、其中新臺幣184萬元自民國110年7月14日起、其中新臺幣184萬元自民國110年8月28日起、其餘新臺幣611,064元自民國112年2月14日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 三、被告許立暉應給付原告新臺幣5,336,552元，及其中新臺幣6 2萬元自民國110年5月29日起、其中新臺幣200萬元自民國110年6月17日起、其中新臺幣2,006,400元自民國110年7月14日起、其餘新臺幣710,152元自民國112年2月11日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告許春斗負擔百分之32、被告許春升負擔百分 之16、被告許立暉負擔百分之18，餘由原告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣317萬元為被告許春斗供擔保 後，得假執行。但被告許春斗如以新臺幣9,502,128元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項於原告以新臺幣158萬元為被告許春升供擔保 後，得假執行。但被告許春升如以新臺幣4,751,064元為原告預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項於原告以新臺幣178萬元為被告許立暉供擔保 後，得假執行。但被告許立暉如以新臺幣5,336,552元為原告預供擔保，得免為假執行。 九、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、原告主張： 一、關於原告與被告許春斗、許春升間之不動產買賣契約部分： (一)緣坐落新竹縣新豐鄉中崙段1504-6（面積383平方公尺、權 利範圍1/1）、1504-4（面積405平方公尺、權利範圍3/20）地號土地，本為被告許春斗、許春升二人所有，渠等於民國110年6月22日將之出賣予原告，雙方並於110年6月22日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱110年6月22日買賣合約）。 (二)未料，被告許春斗、許春升事後竟未履行契約約定，在110 年9月10日前將上開土地上之建物清空、搬遷及點交土地予原告，履催均未獲置理，顯已違約，原告依約可主張逾期違約金、返還價金及賠償等，並再以本件起訴狀繕本之送達被告許春斗、許春升為解除契約之意思表示。 (三)被告許春斗、許春升應給付予原告之金額如下： 　1.依據110年6月22日買賣合約第3條約定，原告已支付被告許 春斗828萬元、被告許春升414萬元，渠等應將該等已收價金返還予原告。 　2.被告許春斗、許春升未如期於110年9月10日前清空、搬遷及 點交土地，應自逾期日起按日給付已繳價金萬分之5之違約金。依此計算，被告許春斗應給付自110年9月11日起至111年12月31日止，計476日之逾期違約金，即為1,970,640元（計算式：828萬元x476日 x5/10000=1,970,640元）；被告許春升應付者則為985,320元（計算式：414萬元x476日x5/10000=985,320元）。 　3.依據110年6月22日買賣合約第10條第2項約定，被告許春斗 、許春升應將所收款項加倍返還原告，作為違約賠償。姑先主張半數之違約金，故被告許春斗、許春升應再分別給付414萬元、207萬元違約賠償金予原告。 　4.綜上，被告許春斗合計應付之金額為14,390,640元，被告許 春升為7,195,320元。 (四)原告本於110年6月22日買賣合約第10條第2項、民法第259條 第1、2款等規定，向被告許春斗、許春升提起本訴。 二、關於原告與被告許立暉間之不動產買賣契約部分：　　 (一)緣坐落新竹縣新豐鄉中崙段1504-5（面積128平方公尺、權 利範圍1/1）、1504-4（面積405平方公尺、權利範圍1/20）地號土地，本為被告許立暉所有，其於110年5月25日將之出賣予原告，雙方並於110年5月25日簽訂「不動產買賣契約書」（下稱110年5月25日買賣合約）。 (二)不料，被告許立暉事後竟未履行契約約定，在110年7月10日 前將上開土地及同段1504-6地號土地上之地上物拆除，而未點交土地予原告，履催均未獲置理，顯已違約，原告依約可主張逾期違約金、返還價金及賠償等，並再以本件起訴狀繕本之送達被告許立暉為解除契約之意思表示。 (三)被告許立暉應給付予原告之金額如下： 　1.依據110年5月25日買賣合約第3條約定，原告已支付被告許 立暉4,626,400元，其應將該筆已收價金返還予原告。 　2.被告許立暉未如期於110年7月10日前拆除地上物、點交土地 ，應自逾期日起按日給付已繳價金萬分之5之違約金。依此計算，被告許立暉應給付自110年7月14日起至111年12月31日止，計535日之逾期違約金，即為1,526,462元（計算式：5,706,400元x535日 x5/10000=1,526,462元）。 　3.依據110年5月25日買賣合約第10條第2項約定，被告許立暉 應將所收款項加倍返還原告，作為違約賠償。姑先主張部分之違約金，故被告許立暉應再給付2,031,239元違約賠償金予原告。 　4.綜上，被告許立暉合計應付之金額為8,184,101元。 (四)原告本於110年5月25日買賣合約第10條第2項、民法第259條 第1、2款等規定，向被告許立暉提起本訴。 三、綜上聲明：（一）被告許春斗應給付原告14,390,640元，及 其中92萬元應自110年6月24日起、368萬元應自110年7月14日起、368萬元應自110年8月28日起；其餘6,110,640元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（二）被告許春升應給付原告7,195,320元，及其中46萬元應自110年6月24日起、184萬元應自110年7月14日起、184萬元應自110年8月28日起；其餘3,055,320元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（三）被告許立暉應給付原告8,184,101元，及其中62萬元應自110年5月29日起、200萬元應自110年6月17日起、2,006,400元應自110年7月14日起；其餘3,557,701元自起訴狀繕本送達之翌日起，均至清償日止，按年息百分之5計算之利息。（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。（五）訴訟費用由被告等負擔。 貳、被告則以： 一、依據證人李吳興之證述，以及被告已將土地所有權移轉登記 予原告、原告亦已給付大部分價金予被告等情，可知兩造各別簽訂之110年6月22日買賣合約及110年5月25日買賣合約，其買賣標的應包含地上建物，惟雙方既約定「地上建物以滅失登記」為履約目的，當即不以點交地上建物為要，雙方另就地上建物之拆除、清空及搬遷等，另以合約第17條「其他特約事項」之特別約定規範之，堪認雙方不以被告拆除地上建物為契約之履約義務，否則無於地上建物仍為第三人占用之情形下，仍如數給付全部買賣價金予被告許立暉之理。則原告於明知地上建物有第三人占用情形，而與被告特別約定被告拆除地上建物之「補貼費用」，可證兩造就地上建物之排除點交，已排除在本約義務之外而另有特約，自應予優先適用。 二、兩造為踐行買賣合約目的，曾合意「由雙方各自以房屋所有 權人及土地所有權人身分，分別訴請第三人（即占用人）許春合遷讓房屋及返還土地等訴訟」，以代被告等點交義務之履行，因之被告始有先將土地所有權過戶予原告之舉，且由原告事後亦對包含被告在內之人提起本院110年度訴字第969號拆屋還地事件（下稱另案訴訟）乙情，亦可得證。 三、是以，兩造簽訂合約之第17條特別約定，既應優先於第7條 第7款、本約約定之適用，則原告自不得援依第10條第2項及民法第259條規定，主張解除契約及請求違約金等費用。為此聲明：（一）原告之訴駁回。（二）訴訟費用由原告負擔。（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 參、得心證之理由： 一、查原告主張其分別與被告簽訂110年6月22日買賣合約及110 年5月25日買賣合約，惟被告違約未將土地上之建物拆除清空及點交土地，其得主張解除契約及請求被告返還價金等費用等情，業據其提出書面買賣契約書、現場照片，存證信函等件為證；而被告雖不否認有簽訂買賣合約之事實，惟仍以前揭情詞置辯。是本件所應審究者為：（一）原告以被告未依約清空點交土地為由，主張解除契約，有無理由？（二）原告訴請被告返還已收價金、賠付逾期違約金、給付違約賠償金，應否准許？茲論述如下。 二、原告以被告未依約清空點交土地為由，主張解除契約，有無 理由？ (一)按原告與被告許春斗、許春升簽訂之110年6月22日買賣合約 第3條第5款約定：「買賣標的甲（即原告）乙（即被告許春斗、許春升）雙方約定於110年9月10日以前為最後點交日，依本契約第七條規定點交甲方管業…。」、第7條第7款：「本契約標的如有出租或第三人占用或非本契約所約定之物品者，乙方應於點交前排除。」、第17條第2、3款：「本案土地及鄰地1504-5地號上之地上建物，甲方應補貼乙方等新台幣貳拾萬元整，如何分配由乙方處理與甲方無涉，乙方保證現住人應於110年9月10日前清空及搬遷，於清空及搬遷完成後給付。本案地上建物不需辦理產權移轉登記，逕為申請滅失拆除。」、第10條第2款：「乙方違反本契約約定時…，如經甲方限期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約…。」（見卷第27-34頁）。另原告與被告許立暉簽訂之110年5月25日買賣合約，其中第3條第5款亦約定：「買賣標的甲（即原告）乙（即被告許立暉）雙方約定於110年7月10日以前為最後點交日，依本契約第七條規定點交甲方管業。」、第7條第7款：「本契約標的如有出租或第三人占用或非本契約所約定之物品者，乙方應於點交前排除。」、第17條第2款：「本案土地及鄰地1504-6地號上之地上建物，甲方應補貼乙方等新台幣壹拾伍萬元整，如何分配由乙方處理與甲方無涉，於地上物拆除後給付。」、第10條第2款：「乙方違反本契約約定時…，如經甲方限期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約…。」（見卷第55-62頁）。由此可知，兩造係約定被告許春斗、許春升應在點交前，排除契約標的上之地上建物遭第三人占用情形，並保證現住人清空及搬離，且至遲應於110年9月10日前完成點交，待完成清空及搬遷完成後，再由原告補貼20萬元予被告許春斗、許春升；被告許立暉則應在110年7月10日最後點交日前，排除契約標的上之地上建物遭第三人占用情形，待地上物拆除後，再由原告補貼15萬元予被告許立暉。是以，被告均負有移轉土地所有權及交付土地占有予原告之合約義務，倘若違反，經催告後仍不履行，則原告得解除兩造間之買賣契約關係。 (二)經查，被告三人已於簽訂書面買賣契約後，將買賣標的之土 地所有權移轉登記予原告完畢，此為兩造所不爭執，堪認屬實。惟兩造買賣標的土地上之建物，現仍由第三人占用中，並未完成清空及搬離，地上建物亦未拆除等情，有原告提出之現場照片、本院111年度竹北簡字第65號民事簡易判決等件為證（見卷第35-37頁、157-164頁），復為被告等所不否認；加以兩造約定之最後一筆款項即點交款，亦尚未交付，可認契約尚未履行完畢，是被告並未依約如期完成交付土地占有義務之事實，堪予認定。至兩造雖於合約第17條第2項，針對清空及搬遷地上建物、拆除地上建物等項而作有給付補貼款之約定，惟補貼費乃價金外之另外給付，非得因此即謂兩造有排除點交之特約存在，被告自不得執此脫免其點交之契約義務。此外，被告雖又抗辯兩造有達成以共同提告以代點交之合意云云，惟其等就此亦未提出任何證據以為證明，無從信實，遑論原告對包含被告在內之人提起之拆屋還地另案訴訟，業經原告撤回而終結；被告對第三人提起之遷讓房屋等事件，現仍經第二審法院審理中，尚無結論，均無從作為有利被告之認定。 (三)次查，原告前因被告有上述之違約情事，而以112年1月3日 竹北嘉豐郵局第2、3號存證信函，催告被告等履約，有該等存證信函暨收件回執附卷足查（見卷第39-53頁、63-75頁），惟被告等逾期仍未履行完成，是原告再以本件起訴狀繕本之送達被告，為解除其與被告三人間契約之意思表示，於法即屬有據。而本件起訴狀繕本，係分別於112年2月10日送達被告許春斗（見卷第89頁）、於112年2月13日送達被告許春升（見卷第91頁）、於112年2月10日送達被告許立暉（見卷第93頁），均已生合法解除之效力。 (四)綜上，原告以被告未依約清空點交土地為由，主張行使契約 解除權，為有理由。兩造間各別成立之110年6月22日買賣合約及110年5月25日買賣合約，已經原告合法解除而不存在之事實，亦堪認定。 三、原告訴請被告返還已收價金、賠付逾期違約金、給付違約賠 償金，應否准許？ (一)關於已收價款部分： 　1.按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規 定或契約另有訂定外，依左列之規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1、2款規定甚明。查兩造間之買賣契約，業經原告合法解除乙情，已如前述，則契約當事人雙方即負有回復原狀之義務，是原告主張被告應返還收價金及償還附加利息，即屬有據。 　2.又原告已支付被告許春斗828萬元（分別為110年6月23日支 付92萬元、110年7月13日368萬元、110年8月27日368萬元）、被告許春升414萬元（分別為110年6月23日支付46萬元、110年7月13日184萬元、110年8月27日184萬元）、被告許立暉4,626,400元（分別為110年5月28日支付62萬元、110年6月16日200萬元、110年7月13日2,006,400元）等情，有原告提出之匯款申請書附卷可佐（見卷第379-387頁），且為被告所不爭執，應屬真實。準此，原告訴請被告許春斗返還買賣價金828萬元，及其中92萬元自110年6月24日起、368萬元自110年7月14日起、368萬元自110年8月28日起；被告許春升返還買賣價金414萬元，及其中46萬元自110年6月24日起、184萬元自110年7月14日起、184萬元自110年8月28日起；被告許立暉返還買賣價金4,626,400元，及其中62萬元自110年5月29日起、200萬元應自110年6月17日起、2,006,400元自110年7月14日起算之法定利息，合於上揭法律規定，均應准許。 (二)關於逾期違約金、違約賠償金部分： 　1.按兩造分別簽訂之110年6月22日買賣合約及110年5月25日買 賣合約，其中第10條第2項均約定：「乙方（即被告）違反本契約約定時，每逾一日（自逾期日起至完全給付日止）應按甲方（即原告）已繳房地價款萬分之五計算違約金給付予甲方。如經甲方限期催告履行契約，逾期仍不履行時，甲方得解除本契約，解約時乙方應將所收之款項加倍返還甲方，作為違約賠償。」等語（見卷第33頁、60-61頁）。由此可知，上開契約所約定者，乃倘被告未履行合約義務者，除應按每日以已收價款萬分之5計付之逾期期間違約金外；若經原告合法解除契約，並應賠付與已收價款相同之違約賠償金。依此，原告既因被告逾期未履行清空地上物、點交土地之合約義務，而合法解除兩造間之買賣契約，是原告依據上開契約內容，請求許春斗、許春升賠付110年9月11日起至111年12月31日止，計476日之逾期違約金、請求被告許立暉賠付110年7月14日起至111年12月31日止，計535日之逾期違約金，併均請求被告三人給付違約賠償金，於法自屬有據。 　2.惟按，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民 法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例可資參照）。本院審酌被告許春斗、許春升、許立暉已受領之買賣價金分別為828萬元、414萬元、4,626,400元，各約佔合約約定可得總價之73%、73%、81%；又自被告違約未於110年7月10日及110年9月10日點交土地起，算至兩造合約解除之日止，已經過逾4、500日之時間，期間之社會經濟狀況應有所變化；再審酌系爭房地所在位置之房市行情、被告違約情節，以及被告有於原告提起之另案訴訟，同意原告關於拆屋還地之請求（見卷第219-221頁）等情，認原告主張本件按已收價款萬分之5計付逾期期間違約金、按已收價款賠付1/2或近1/2金額之違約賠償金，均核屬過高，應分別酌減至按已收價款萬分之1計付逾期期間違約金、按已收價款之1/10給付違約賠償金，始符兩造利益之衡平。 　3.承上計算，原告訴請被告許春斗賠付之逾期違約金、違約賠 償金，依序於超過394,128元【計算式：828萬元x476日 x1/10000=394,128元】、828,000元【計算式：828萬元x1/10=828,000元】之範圍；訴請被告許春升賠付之逾期違約金、違約賠償金，依序於超過197,064元【計算式：414萬元x476日x1/10000=197,064元】、414,000元【計算式：414萬元x1/10=414,000元】之範圍；訴請被告許立暉賠付之逾期違約金、違約賠償金，依序於超過247,512元【計算式：4,626,400元x535日 x1/10000=247,512元】、462,640元【計算式：4,626,400元x1/10=462,640元】之範圍，為無理由，不應准許。 (三)綜上，原告得訴請被告許春斗給付者，為已收價金828萬元 、逾期違約金394,128元、違約賠償金828,000元，合計9,502,128元。得訴請被告許春升給付者，為已收價金414萬元、逾期違約金197,064元、違約賠償金414,000元，合計4,751,064元。得訴請被告許立暉給付者，為已收價金4,626,400元、逾期違約金217,512元、違約賠償金462,640元，合計5,336,552元。 四、從而，原告依據兩造間簽訂之買賣合約第10條第2項約定、 民法第259條第1、2款規定，提起本件訴訟，請求被告許春斗給付9,502,128元，及其中92萬元自110年6月24日起、368萬元自110年7月14日起、368萬元自110年8月28日起；其餘1,222,128元自起訴狀繕本送達之翌日（即112年2月11日）起；被告許春升給付4,751,064元，及其中46萬元自110年6月24日起、184萬元自110年7月14日起、184萬元自110年8月28日起；其餘611,064元自起訴狀繕本送達之翌日（即112年2月14日）起；被告許立暉給付5,336,552元，及其中62萬元自110年5月29日起、200萬元自110年6月17日起、2,006,400元自110年7月14日起；其餘710,152元自起訴狀繕本送達之翌日（即112年2月11日）起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息部分，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則屬無據，應予駁回。 五、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所依據，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於 判決結果均不生影響，爰不一一論述。 七、據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第85條第1項、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　官　林南薰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗