回復原狀等

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度訴字第93號 原 告 李業晴 訴訟代理人 周建才律師 複代理人 沈鴻君律師 被 告 駱寶雪 訴訟代理人 李文傑律師 李家豪律師 江明軒律師 上列當事人間請求回復原狀等事件，本院於民國113年10月8日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴及假執行之聲請均駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、原告主張： 一、兩造為坐落新竹市○○段0000地號土地（下稱系爭土地)之共 有人，原告並擁有坐落系爭土地上門牌號碼新竹市○區○○街00巷0號（下稱系爭公寓）4、5樓之所有權，被告則於民國111年8月間因買賣而成為系爭公寓1樓之所有權人。未料，被告竟未經其他共有人之同意，自111年9月間起，僱工在系爭公寓1樓旁共有之法定空地上，增建如新竹市地政事務所土地複丈成果圖（下稱附圖）所示區別A之隔間牆壁，而將之佔為己用並棑除其他共有人使用，復將供2樓以上住戶通行使用之出入口、走道移至如附圖所示區別B1、B2位置處。是被告在系爭公寓旁之法定空地上，增建隔間牆、移動原出入通道位置之行為，意欲獨自占用A部分，已侵害其他共有人之土地所有權，伊自得請求排除侵害。 二、再者，如附圖所示區別D騎樓部分，其用途為「人行道」， 則被告於使用時，應受道路交通管理處罰條例第3條第1、3款、新竹市道路管理自治條例第19條第1項、新竹市道路管理規則第2條第4款及第21條第1項、公寓大廈管理條例第4條第1項、第5條、第6條第1項第1款等規範限制，應供公眾通行、維持平整順暢，而不得有妨害建築物之正常使用及其他住戶之安全行為。未料，被告竟以鐵捲門方式圍堵，占用系爭公寓1樓如附圖所示區別D騎樓部分以私用，並提供予其子作為經營燒肉屋店面使用，已妨礙公眾通行，顯非合理使用，伊得依公寓大廈管理條例第6條第3項之規定訴請拆除騰空之。 三、又被告無權占用如附圖所示區別A部分，因而受有房屋室內 使用空間之利益，原告得請求被告給付相當於租金之損害，為以面積13平方公尺、申報總地價新臺幣（下同）12,400元之年息10%計算，即每月為1,343元。依此計算111年8月26日起至111年11月28日止之賠償金額共為4,208元；原告另得請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止，按日給付45元。此外，附圖所示區別D騎樓部分，參照附近房屋之月租行情18,000元，則被告應於起訴狀繕本送達翌日起至返還土地之日止期間，按日賠付600元。 四、綜上，爰民法第767條、第821條、第184條第2項、第179條 及公寓大廈管理條例第6條第3項等規定，提起本件訴訟。並聲明：（一）被告應將系爭土地上，如附圖所示區別A部分（面積13平方公尺）內所增建之地上物拆除清空，並將該部分土地返還原告及共有人全體；（二）被告應將系爭土地及新竹市○○段0000○號建物上，如附圖所示區別D騎樓部分（面積34.41平方公尺）內之地上物拆除，並將該部分騎樓騰空；（三）被告應給付原告4,208元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；（四）被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除清空返還聲明第1項A部分之日止，按日給付原告45元；（五）被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至拆除清空返還聲明第2項D部分之日止，按日給付原告600元；（六）訴訟費用由被告負擔；（七）原告願供擔保，請准宣告假執行。 貳、被告則以： 一、訴外人宋文錦、宋錦明（下稱宋文錦等2人）前於81年間共 同購買系爭土地以建築，嗣於82年8月26日建築完成系爭公寓，並分別由訴外人宋文錦取得系爭公寓2、3樓、訴外人宋錦明取得系爭公寓4、5樓之專有部分所有權，系爭公寓1樓專有部分（包含騎樓，即新竹市○○段0000○號建物）則由訴外人宋文錦等2人共有，應有部分各1/2。訴外人宋文錦等2人復於系爭公寓旁之如附圖所示區別A、B1、C法定空地上，自行施作建物（下稱系爭建物）。 二、爾後，訴外人宋錦明於106年9月4日將系爭公寓4、5樓出售 予原告；訴外人宋文錦則於109年11月17日將系爭公寓3樓出售予訴外人梁意苓，惟仍居住於系爭公寓2樓。系爭公寓1樓則於111年6月21日全部出售予被告，訴外人宋文錦等2人並承諾將系爭公寓旁之空地使用權利移轉予被告。 三、系爭建物係由訴外人宋文錦等2人於取得系爭公寓使用執照 後所施作，興建完成後仍由訴外人宋文錦等2人共有系爭公寓及系爭土地所有權，且留有一通道供通行至系爭公寓2樓以上，其餘部分則供訴外人宋文錦作為車庫、倉庫使用，是訴外人宋文錦等2人間，就系爭建物及占用系爭土地部分，存有由系爭公寓1樓所有權人單獨使用之分管協議（下稱系爭分管協議），此經訴外人宋文錦等2人到庭所證實。又原告於買受系爭公寓4、5樓時，系爭建物既已存在，並由訴外人宋文錦單獨使用甚久，原告就此全無爭執，顯見其於購買之時，即已明知或可得而知系爭分管協議之情，自應受協議之拘束，僅得使用上樓之走道，而不得要求被告拆除如附圖所示區別A部分之地上物，更無訴請給付相當於租金之不當得利可言。 四、如附圖所示區別D騎樓部分之所有權歸被告單獨所有 伊得自 由使用、收益，原告既非共有人，本無要求被告拆除騰空其上地上物、訴請給付相當於租金之不當得利之權利。再建築法規及道路安全規則關於騎樓之規定，至多僅屬行政管制之問題 ，非可與民法上不動產所有權混為一談，實無得出騎樓所有權係共有此一結論之可能。另公寓大廈管理條例第6條，性質上屬公法上管制，無法作為原告在民法上訴請拆屋還地或回復原狀之法律依據。 五、此外，系爭土地為包含兩造在內之5人所共有，原告若欲請 求被告返還因系爭土地遭無權占用而受有之相當於租金之不當得利，僅得按其應有部分請求，是原告請求被告返還相當於租金之不當得利予全體共有人，亦非適法。 六、是以，原告提起本訴為無理由，不應准許，並聲明：（一） 原告之訴及假執行之聲請均駁回；（二）訴訟費用由原告負擔；（三）如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 參、得心證之理由： 一、查原告主張其為系爭公寓4、5樓之所有權人，被告則擁有系 爭公寓1樓所有權等情，業據其提出土地及建物登記謄本等件為證（見卷第21-32頁），且為被告所不爭執，自堪信原告此部分主張為真實。惟原告另主張被告未經其他共有人同意，在系爭公寓1樓旁共有之法定空地上，增建隔間牆、移動原出入通道位置，侵害其他共有人之土地所有權；被告復以設置鐵捲門方式占用系爭公寓1樓之騎樓，妨礙公眾及共有人通行云云，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：（一）原告請求被告拆除如附圖所示區別(A)、(D)上之地上物，及返還或騰空該部分土地，有無理由？（二）原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，應否准許？ 二、原告請求被告拆除如附圖所示區別(A)、(D)上之地上物，及 返還或騰空該部分土地，有無理由 ？ (一)按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列 各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分，公寓大廈管理條例第7條固有明文。惟84年6月28日公布之公寓大廈管理條例第43條規定：「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，應依本條例規定成立管理組織。前項公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制」（此條已於102年5月8日修正移至同條例第55條第2項）。是以，在84年6月28日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，不受該條例第7條不得約定專用部分之限制。查系爭公寓係於81年間核發建造執照，並取得82工使字第438號使用執照等情，有新竹市政府函、新竹市政府工務局函可稽（見使用執照案影卷第3、7頁），則系爭公寓既屬在84年6月28日公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，即不受該條例第7條不得約定專用部分之限制，亦即區分所有權人得就系爭公寓之共用部分約定專用，先予敘明。 (二)次按，共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人 間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。又所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外（最高法院29年度上字第762號民事判決意旨供參），倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示。再按公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院103年度台上字第2061號民事判決意旨參照）。 (三)經查，系爭公寓係由訴外人宋文錦、宋錦明等2人之名義所 興建，並約定由訴外人宋文錦取得系爭公寓2、3樓、訴外人宋錦明取得系爭公寓4、5樓之專有部分所有權，系爭公寓1樓專有部分則由渠等2人各按應有部分1/2之比例共有，渠等並就系爭建物及占用系爭土地部分，作有由系爭公寓1樓所有權人單獨使用，惟應留設通道供系爭公寓2樓以上所有權人通行之系爭分管協議等事實，有兩造分別提出之土地及建物登記謄本、現場照片在卷可稽（見卷第21-38頁、51-61頁、69頁）。且經證人宋文錦到庭證實：系爭公寓係用伊與證人宋錦明之名義興建，2、3樓由伊取得，4、5樓歸證人宋錦明所有，1樓及二次施工建蓋之系爭建物，均由證人宋文錦、宋錦明共有並作為車庫及儲藏室使用，系爭建物內並有留設通道供樓上住戶進出。又伊等於將系爭公寓1樓出售予被告時，有講明系爭建物歸1樓使用，惟應留設通道；系爭公寓2至5樓之買受人，於買賣時亦知悉對系爭建物無使用權，僅可通行通道等語明確（見卷第177-179頁、182頁）；證人宋錦明亦係到庭為相同之證述內容（見卷第186-191頁），足認系爭公寓及系爭土地之原共有人即訴外人宋文錦、宋錦明等2人，確實作有如上之系爭分管協議。 (四)次查，訴外人宋錦明於106年9月4日將系爭公寓4、5樓出售 予原告時，有向原告陳明系爭分管協議乙節，此經證人宋錦明具結證稱：伊於出售系爭公寓4、5樓予原告時，在第一次斡旋時，即向簽約人李宗興(按即原告之父親)言明系爭建物不給原告使用，惟會保留走道；嗣於簽約時，再次表明系爭建物係由伊與證人宋文錦使用，原告僅可通行走道，並經簽約人李宗興表示同意等語綦詳（見卷第187-188頁）。再者，訴外人宋文錦、宋錦明等2人於111年6月21日將系爭公寓1樓售予被告時，其不動產買賣契約第17條即記載：「賣方確認一樓虛線部份為法定空地增建，由一樓住戶單獨使用。」等語明確（見卷第115、129頁）；渠等復簽訂內容為：「本人：宋文錦、宋錦明二人與買方駱寶雪於111年6月21日簽立標的坐落於新竹市○○段0000地號，建物門牌：新竹市○○街00巷0號房地買賣契約，整棟一樓法定空地為一樓所有權人單獨使用，本權利一併移轉予買方…」之法定空地使用權讓渡同意書（見卷第119頁）予被告。加以由訴外人宋文錦於出售系爭公寓3樓予訴外人梁意苓時而出具之承諾書所載，其承諾事項僅限於提供系爭建物內通道供永久通行，而未包含系爭建物其他部分之使用權（見卷第321頁），堪信兩造及訴外人梁意苓於分別購買系爭公寓樓層時，即明知系爭公寓旁之法定空地及其上系爭建物，為系爭公寓1樓所有權人單獨使用之分管協議存在，自均應受該分管契約之拘束。退步言之，縱認訴外人宋錦明於出售系爭公寓4、5樓予原告時，並未陳明系爭分管協議，惟系爭建物早於系爭公寓建成後不久即增建，且原告於購屋時可由外觀輕易得知系爭建物之存在，則其對於分管契約之存在通常即有可得而知之情形，亦應受系爭分管協議之拘束甚明。 (五)承上，系爭建物除隔間牆移動外，均為訴外人宋文錦、宋錦 明等2人二次施工之原始增建物，並非被告所建造；系爭公寓區分所有權人早已同意系爭建物由系爭公寓1樓之區分所有權人專用，而存在分管契約，兩造應受該分管契約之拘束；則被告買受系爭公寓1樓後，基於系爭分管協議而占有系爭建物，自屬有權占有。至被告雖在原有之系爭建物內，將內部隔間牆往西側平行推移、將通道改設至系爭土地西側邊處界，惟並未因此變更原有之法定空地設置目的及用途，其所留置供系爭公寓其他區分所有權人通行之通道，尚較原本為寬敝，並符合被告與訴外人宋文錦、宋錦明等2人之買賣契約約定事項「賣方同意買方將現況改變，大門通道留1米供2樓以上住戶通行使用（橘色為通道示意圖）」（見卷第115、129、133頁），尚難認被告有逾越約定使用權之情。從而，原告以被告無權占用系爭建物為由，依民法第767條、第821條、第184條第2項等規定，請求被告拆除如附圖所示區別(A)上之地上物，及返還該部分土地，尚非有理，不應准許。 (六)原告另主張被告以鐵捲門方式占用系爭公寓1樓如附圖所示 區別(D)騎樓以為私用，妨礙公眾通行，違反道路交通管理處罰條例第3條第1、3款、新竹市道路管理自治條例第19條第1項、新竹市道路管理規則第2條第4款及第21條第1項、公寓大廈管理條例第4條第1項、第5條、第6條第1項第1款等規定，其得按公寓大廈管理條例第6條第3項規定訴請拆除云云。然查，被告為系爭公寓1樓之所有權人，如附圖所示區別(D)騎樓為其專有部分，則其於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。而原告所主張之上開法條規定，並非授與第三人逕請求區分所有權人拆屋還地之權利，是原告持之訴請被告拆除如附圖所示區別(D)騎樓上之地上物，及騰空該部分土地，於法亦非有據。 三、原告訴請被告給付相當於租金之不當得利，應否准許？　　 (一)按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條固有明定。惟主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立要件應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害，始構成不當得利。 (二)承上，被告係基於系爭公寓區分所有權人之分管契約而占有 系爭建物，並本於所有權人地位使用收益系爭公寓1樓之騎樓部分，乃屬有權占有，並非無法律上之原因而受有利益，業如前述。故原告以被告無權占有系爭土地上如附圖所示區別(A)、(D)為由，依民法第179條規定，訴請被告給付相當於租金之不當得利，於法即屬無據，無從准許。 四、綜上所述，被告係本於系爭公寓區分所有權人間之系爭分管 協議，而占用系爭建物，且其移動隔間牆、通道及出入口之行為，並未違反分管契約之使用方法，該分管協議復未經終止，即非無法律上之原因，非屬無權占有，亦未違反保護他人之法律；且系爭公寓1樓之騎樓既為被告專有，其自有使用收益之權。是原告依據民法第767條、第821條、第184條第2項、第179條及公寓大廈管理條例第6條第3項等規定，請求被告拆除如附圖所示區別(A)、(D)之地上物、返還或騰空土地，併訴請被告給付相當於租金之不當得利，即屬無理，不應准許。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為均不足影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　11　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　 林南薰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　11　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　 陳麗麗