分割共有物

臺灣新竹地方法院民事判決 112年度重訴字第109號 原告即 反訴被告 萬子義 訴訟代理人 陳居亮律師 被告即 反訴原告 萬勝枝 被告即 反訴被告 萬勝樟 上二人共同 訴訟代理人 張馨月律師 被告即 反訴被告 李桂蘭 訴訟代理人 萬玟昀 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年12月5日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　文 本訴部分 一、兩造共有之下列土地應予分割，分割方法如下： ㈠、兩造共有之坐落新竹縣○○鄉○○段○○○地號土地（面積四二六點 六五平方公尺），應予變價分割。所得價金由兩造按照應有部分各四分之一比例分配。 ㈡、兩造共有之坐落新竹縣○○鄉○○段○○○地號土地（面積二三九點 九七平方公尺），應予變價分割。所得價金由兩造按照應有部分各四分之一比例分配。 二、原告萬子義其餘之訴駁回。 三、訴訟費用由原告萬子義負擔三十二分之一、被告李桂蘭負擔 三十二分之一、被告萬勝樟負擔三十二分之一，其餘三十二分之二十九由被告萬勝枝負擔。 反訴部分 一、反訴原告萬勝枝所為反訴駁回。 二、反訴訴訟費用由反訴原告萬勝枝負擔。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　按「被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴。」「反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起。」民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。原告萬子義主張兩造共有坐落新竹縣○○鄉○○段000○000○000地號土地，應有部分各1/4，請求分割。被告萬勝枝則辯稱相毗鄰之另筆新竹縣○○鄉○○段000地號土地亦為兩造共有，應有部分亦各1/4，應合併考量合併分割，否則719地號將成袋地等語。核被告萬勝枝所為反訴與本訴之標的及其防禦方法相牽連，應予准許。本件兼有本訴、反訴，為避免稱謂混淆，各共有人均逕以姓名稱之。 貳、實體事項 甲、本訴部分 一、萬子義起訴主張： ㈠、兩造為坐落新竹縣○○鄉○○段000○000○000地號等3筆土地（下 合稱725等3筆土地或分稱地號）之全體共有人，應有部分均各為1/4。725等3筆土地本係萬子義之祖父萬進業所有，祖父萬進業於民國97年6月24日死亡，由4名子女萬勝欽、萬勝樟、萬勝枝、萬勝林於97年8月19日辦理分割繼承，應有部分各1/4。嗣萬勝林於103年10月19日死亡，由配偶即被告李桂蘭於104年3月23日辦理繼承。再嗣萬勝欽於107年4月5日死亡，由萬子義於107年5月23日辦理繼承。 ㈡、725等3筆土地均為特定農業區之農牧用地，其中725地號土地 上有萬勝枝所有之鋼造農舍一間（芎林鄉富林段46建號，下稱46建號農舍），農舍面積僅為142.94平方公尺，然萬勝枝、萬勝樟長期占用725地號大部分面積及724、727地號全部面積作為渠2人經營工廠之廠房、倉庫、停車場等營利之用，僅留一片綠地及一條私設道路（編為富林路三段106巷7弄，下稱系爭私設道路）通往富林路。 ㈢、萬子義長期無法使用土地，卻須繳納地價稅，與萬勝枝、萬 勝樟協商解決方式未果。725等3筆土地並無不能分割之情形，亦無不為分割之約定，但無法達成分割協議。為此，爰依民法第823條第1項、第824條第2項第1、2款、第5項，提起本件訴訟。並聲明：請求將725等3筆土地均變價分割（卷第397頁） 二、被告則答辯以： ㈠、萬勝枝、萬勝樟部分： 　⒈不爭執兩造因繼承及再轉繼承而共有725等3筆土地且應有部 分各1/4。然本件應該無法分割共有物，萬勝枝願意價購萬子義應有部分，或以金錢補償萬子義。 　⒉父親萬進業生前於83年間即同意萬勝枝使用725地號土地興建 農舍，有46建號農舍之建物謄本可稽（卷第147頁）；且萬進業另於84年11月1日出具切結書，同意萬勝枝所有之723地號土地得無條件使用725地號土地及719地號土地之既成道路作為聯外道路使用（卷第191頁）；及同意萬勝枝、萬勝樟使用725等3筆土地擴建工廠。萬勝枝、萬勝樟因此每年支付租金予萬進業，並負擔土地稅捐，且於父親過世後仍每年給付租金予萬子義。 　⒊有聽聞新竹縣政府在辦理徵收程序，將來按應有部分比例收 取補償金即可，沒有必要現在分割。並答辯聲明：⑴原告之訴駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。 ㈡、李桂蘭部分：不同意變價分割，如此等於是被迫出賣土地。 李桂蘭完全沒有使用本件訴訟的4筆土地，沒有占用任何位置，希望若分割能單獨分得完整一塊，有機會恢復為農用。4筆土地地勢低於富林路三段路面，若依照萬子義曾經提出之原物分割方案（卷第353-355頁）則是路衝，萬勝枝工廠之員工、客戶、大貨車進出富林路三段至系爭私設道路時，對於系爭私設道路對面之一整排住宅及家人非常危險。未為答辯聲明。 乙、反訴部分　　 一、萬勝枝反訴主張： 　　719地號土地與725等3筆土地原均係萬進業所有，嗣因繼承 而由兩造共有，應有部分亦各1/4。719地號、725地號土地相毗鄰，719地號土地為袋地，無法與聯外道路相通，須經由725地號土地始能通達富林路，且兩造4人在另外4筆建地（720、721、722、723地號）均各自有建物1棟，兩造均依賴設在725、719地號土地上之系爭私設道路出入，故719地號土地有與725等3筆土地合併分割必要。反訴聲明：⑴兩造共有之719地號土地准與725等3筆土地合併分割。⑵訴訟費用由被告負擔（卷第203頁）。 二、萬子義、李桂蘭、萬勝樟則答辯以： 　　均同意萬勝枝提起反訴將719地號土地納入合併分割（卷第1 76頁）。但就分割方式，萬子義：將719地號土地亦變價分割。李桂蘭：不同意變價分割、不想被強迫賣地，希望等將來政府徵收。萬勝樟：未表示意見。 丙、本院之判斷： 一、本訴部分： ㈠、萬子義起訴主張兩造為725等3筆土地之全體共有人，應有部 分均各為1/4；725等3筆土地本係萬進業所有，萬進業於97年6月24日死亡後由4名子女萬勝欽、萬勝樟、萬勝枝、萬勝林於97年8月19日辦理分割繼承，應有部分各1/4；嗣萬勝林於103年10月19日死亡，由配偶李桂蘭於104年3月23日辦理繼承；再嗣萬勝欽於107年4月5日死亡，由萬子義於107年5月23日繼承；725等3筆土地均為特定農業區之農牧用地；725地號土地上蓋有萬勝枝所有之46建號農舍（鋼造）1間，農舍面積142.94平方公尺等情，為兩造所不爭執，並有725等3筆土地第一類土地謄本及異動索引，46建號農舍之建物謄本，萬勝枝、萬勝樟、李桂蘭3人戶籍謄本等在卷可稽（卷第123-155頁），故此部分事實應堪先予認定。 ㈡、萬子義主張萬勝枝、萬勝樟長期占用725地號大部分面積及72 4、727地號全部面積作為渠2人經營工廠之廠房、倉庫、停車場等營利，僅留一片綠地及系爭私設道路等語，固為萬勝枝、萬勝樟所不否認，惟以渠2人業經原地主萬進業生前同意，而不同意變價分割，及725地號因有46建號農舍存在而受套繪管制，無法分割等語置辯。經查： 　⒈724、725、727、719地號土地（下合稱系爭土地）之面積、 使用分區/使用地類別、111年公告現值、有無興建農舍、重測前地號、農舍概況等資訊，詳如【附表一】及【附表二】所示。 　⒉系爭土地之使用現況，經本院會同兩造及新竹縣竹東地政事 務所履勘測繪，現況即如竹東地政複丈日期112年9月21日土地複丈成果圖（卷第277頁，下稱【附圖】）所示。 　⒊綜合系爭土地地籍圖（卷第29頁）及【附表一】、【附表二 】及【附圖】情形，簡言之： 　⑴系爭土地僅其中725地號可通達富林路三段，其餘724、727、 719地號均為袋地，萬進業生前即留設系爭私設道路作為系爭土地人、車出入使用。系爭私設道路形狀即如【附圖】編號A、H1、D下方、H2、H3、H4、H5所示，系爭私設道路蜿蜒圈繞著一大塊綠地即【附圖】編號I1、I2，作為緩降坡、緩衝綠帶，以免衝擊下方一整排房屋及廠房。719地號土地面積僅911.40平方公尺，但其上已經蓋有2間農舍，即編號E、F，編號E起造人為萬勝樟、編號F起造人為萬勝欽（殁），現為萬子義之母親所使用，719地號土地扣除編號E（及附屬於編號E之編號D雨棚）、F農舍後，所餘空間大部分為編號H2道路及編號I1綠地；725地號土地面積雖廣達3,038.08平方公尺，但扣除編號H3水泥路面及編號I2綠地後，幾乎全部空間均遭萬勝枝、萬勝樟之廠房占滿，姑不論萬勝枝、萬勝樟擴建之廠房是否屬於合法建物，然萬勝枝在725地號土地上確實建有合法鋼造農舍1間，登記面積142.94平方公尺。 　⑵關於719地號及725地號土地上共3間農舍之概況如【附表二】 所示。經本院依萬子義之聲請調取3間農舍之建造執照、使用執照卷宗，①關於46建號農舍，建造執照卷宗內之面積計算表、地籍套繪圖，顯示46建號農舍蓋在725地號土地正中間，套繪範圍為725地號土地全部，如【附件】所示。②關於萬勝樟起造之81建號農舍，及萬勝欽起造之農舍（未辦保存登記），卷宗內均無地籍套繪圖，故套繪管制之範圍應及於719地號土地全部面積。 ㈢、承上㈠㈡審認結果，724、727地號土地應准予變價分割。緣以 ： 　⒈按「各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物 。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」民法第823條第1項定有明文。又「分割之方法不能協議決定，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人。」民法第824條第2項第1、2款亦規定甚明。 　⒉724、727地號土地上並未興建農舍，亦不屬於系爭私設道路 必要範圍，萬勝枝、萬勝樟未經共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意管理使用，即占有724地號全部作為廠房及倉庫，占有727地號全部作為停車場，自不得以渠2人無權占有之事實作為不能分割之理由。萬勝枝、萬勝樟雖辯稱有經過萬進業同意擴建廠房等語，並未舉證以實，至於84年11月1日切結書，萬進業僅係同意萬勝枝得通行725、719地號「如附圖著色部分」之既成道路作為對外聯絡道路（卷第191頁），萬勝枝故意漏未提出著色部分之附圖，顯然萬進業此份切結書並無同意萬勝枝使用724、727地號土地作為廠房，停車場。準此，724、727地號土地並無因物之使用目的不能分割問題。 　⒊724、727地號土地為受農業發展條例限制之耕地，兩造係於 農發條例89年1月4日修正施行後繼承，依農發條例第16條第1項但書第3款、第2項規定，雖得按共有人人數分割為4宗，而不受最小面積0.25公頃限制，然本院審酌724地號面積僅426.65平方公尺、727地號面積僅239.97平方公尺，過於細分不利於土地利用。上開土地既無法通達道路，現況又為萬勝枝、萬勝樟占有使用，由渠2人向萬子義、李桂蘭以合理市價購買應有部分應屬妥當，惟經兩造多次協商仍未能就買賣價格達成合意。依前引法律規定，萬子義聲請變價分割為有理由，應予准許。 　⒋變價分割，乃經由競標，由需用土地者取得土地，再由土地共有人依應有部分比例分配價金，一則得使土地以與市價相當之交易價值予共有人公平分配，一則得使需用土地之人取得產權單純之土地，而利於整體規劃使用，以展現土地之使用價值，若萬勝枝、萬勝樟有意願取得土地，亦得透過參與投標或優先承買，而得保有724、727地號土地原物，應可認已兼顧共有物利用價值及經濟效益，並對於共有人均為公平之分割方法（註：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項參照）。是本院認採變價分割之方法，並以變賣所得價金按兩造應有部分各1/4比例分配，應屬適當，爰判決如主文本訴部分第一項所示。 ㈣、關於725地號土地，駁回原告之訴部分： 　⒈按依現行有效之「農業用地興建農舍辦法」（下稱農舍辦法）第2條第3款本文「申請興建農舍之該筆農業土地面積不得小於0.25公頃。」；第8條第1項「起造人申請興建農舍，除應依建築法規定辦理外，應備具下列書圖文件，向直轄市、縣（市）主管建築機關申請建造執照：一、申請書：應載明申請人之姓名、年齡、住址、申請地號、申請興建農舍之農業用地面積、農舍用地面積、農舍建築面積、樓層數及建築物高度、總樓地板面積、建築物用途、建築期限、工程概算等。…」；第9條第2項第3款本文「申請興建農舍之農業用地，其農舍用地面積不得超過該農業用地面積百分之十，扣除農舍用地面積後，供農業生產使用部分之農業經營用地應為完整區塊，且其面積不得低於該農業用地面積百分之九十。」；第12條第2項「已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣（市）主管建築機關應於地籍套繪圖上，將已興建及未興建農舍之農業用地分別著色標示，未經解除套繪管制不得辦理分割。」 　⒉依前引農舍辦法規定，簡言之，725地號土地因興建46建號農 舍（詳如【附表二】編號1所示），興建時已將整筆土地著色標示，故整筆土地受套繪管制，在未經解除套繪管制前不得辦理分割。 　⒊縱使萬勝枝願依農舍辦法第12條第4項規定，循變更使用執照 程序將超過0.25公頃（即2,500平方公尺）之其餘面積（538.08平方公尺）解除套繪管制，然觀之【附圖】所示廠房現況及系爭私設道路現況，萬勝枝之廠房即編號K2面積1,237.85平方公尺，尚不足46建號農舍142.94平方公尺之十倍（即農舍面積不得超過農業用地面積10%），則編號K2廠房全部仍在套繪管制範圍內，是以，所解除套繪管制之538.08平方公尺全部落在系爭私設道路及綠地，仍不足以供任何共有人按應有部分原物分配，且有害及全體共有人之通行。 　⒋萬子義固主張將725地號變價分割，惟變價分割仍屬分割方法 之一種，同受農舍辦法第12條第2項「未經解除套繪管制前不得辦理分割」之限制。民法第823 條第1項所謂依法令或因使用目的、契約不能分割，自當包括原物分割（含分歸一人及價格補償）與變價分割在內。而農舍辦法第12條第2項明定已申請興建農舍之農業用地，未經解除套繪管制不得辦理分割，即屬民法第823條第1項所稱因法令不得分割之限制。又農舍辦法第12條第2項規定，係內政部、行政院農業委員會依農發條例第18條第5項所會銜訂定之行政命令，其目的除在落實農發條例第18條第4項規定，確保農舍與其坐落農地面積、比例符合法令（即農舍用地面積不得超過農地面積10%）外，亦在使已興建農舍所餘農業用地仍確供積極農業生產使用，保障基本農業經營規模及農地完整性，避免農舍與農業用地分由不同人所有，造成農地未確供農業經營利用、過度細分問題，達成農發條例第1條所定確保農業生產環境及農村發展之立法目的。…為避免發生以分割或買賣方式造成農地無法農用、細分等有違國策之情形，則依不真正溯及既往原則，關於修正施行前已興建農舍之農業用地，仍有該項規範之適用（最高法院109年度台上字第2485號判決意旨參照）。 　⒌綜上，725地號土地乃已申請興建農舍之農業用地，依農舍辦 法第12條第2項規定未經解除套繪管制不得辦理分割，屬於民法第823條第1項所稱因法令不得分割之情形，不論原物分割（含分歸一人及價格補償）或變價分割，均無從准許，萬子義之請求自應予駁回，爰判決如主文本訴部分第二項所示。 　⒍萬勝枝、萬勝樟於其答辯狀自陳：經萬進業同意使用725等3 筆土地興建工廠，因此每年支付租金予萬進業，並負擔土地稅捐等語（卷第179-180頁），故萬勝枝、萬勝樟似在表明渠2人係向萬進業承租土地而非無償借用。若果如此，萬子義、李桂蘭因繼承取得725等3筆土地應有部分，亦當繼承租賃契約，自得請求渠2人給付占有使用期間之租金。而不定期限之租賃，租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，附此敘明。 ㈤、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第79條、第80條之1。本 院准許變價分割之724、727地號土地之訴訟標的價額5,466,284元，不准許分割之725地號土地之訴訟標的價額37,216,480元，訴訟標的價額總計42,682,764元，准許分割者占約1/8，由兩造各負擔1/4即1/32，不准許分割者占約7/8，不准許分割原因為萬勝枝在725地號土地上興建46建號農舍，故此部分裁判費用應由萬勝枝負擔始為公允，故萬勝枝應負擔訴訟費用29/32（1/32+7/8）。 二、反訴部分：　 ㈠、719地號固為兩造所共有，應有部分亦各為1/4，然719地號上 現有2間農舍，即如【附表二】編號2、3所示。同於本訴部分所引農舍辦法規定，未經解除套繪管制不得辦理分割。況者，719地號面積僅911.40平方公尺，然2間農舍面積合計168.00平方公尺，農舍用地面積已超過農地面積10%以上，更無解除套繪之可能。是以，萬勝枝提起反訴請求合併分割，於法有違，應予駁回。 ㈡、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 三、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍　　　　　 【附圖】新竹縣竹東地政事務所複丈日期112年9月21日土地複　 　　　　丈成果圖（即卷第277頁） 【附件】46建號農舍之面積計算表、地籍套繪圖（即卷第403、 　　　　　405頁） 【附表一】 編號 地號 新竹縣 芎林鄉 富林段 面積（平方公尺） 使用分區/ 使用地類別） 111年公告現值/每平公尺 農舍 重測前地號 1 724地號 　426.65 特定農業區/農牧用地 8,200元 無 崁下段 54-43地號 2 725地號 3,038.08 同上 12,250元 有1間： 富林段46建號 崁下段 54-24地號 3 727地號 　239.97 同上 8,200元 無 崁下段 54-8地號 4 719地號 　911.40 同上 8,200元 有2間： ①富林段81建號。 ②有使用執照，但未辦保存登記。 崁下段 54-9地號 【附表二】農舍概況 編號 所有權人 建號 使用執照 建造執照 構造/面積 農舍座落 土地 參考 卷頁 1 萬勝枝 富林段46建號 門牌：崁下路6之9號 83建都芎使執字第310號 83年芎建執字第335號 鋼造農舍，一層。 面積142.94平方公尺。 725地號 第147、387頁 2 萬勝樟 富林段81建號 門牌：富林路三段106巷7弄10號 76芎使執字第62號 75年芎建執字第49號 加強磚造農舍，二層。 一層：88.74平方公尺。 二層：88.74平方公尺。 719地號 第57、387頁 3 起造人萬勝欽 （萬子義之父） 無建號 門牌：富林路三段106巷7弄12號 75芎使執字第41號 74年芎建執字第20號 加強磚造農舍，二層。 一層：79.26平方公尺。 二層：79.26平方公尺。 719地號（即重測前崁下段54-9地號） 第69、227、387頁