遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事簡易判決 113年度竹簡字第554號 原 告 黃文續 訴訟代理人 陳明德 被 告 王勝彥 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國113年11月11日辯論 終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣121,434元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之90，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條所列各款情事，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分： 一、原告主張： 　　原告與被告簽訂新竹市○○○街00號房屋（下稱系爭房屋）之 租賃契約（下稱系爭租約），約定租期自民國113年3月1日起至114年2月29日止，租期一年，租金每月新臺幣（下同）25,000元，押租保證金為50,000元，租金應於每月5日前支付。且依系爭租約第6條約定，承租人積欠租金達2個月以上時，經催告限期繳納未於期限內支付時，出租人得終止租約，並自終止租約之翌日起，得請求按房租一倍計算之違約金。被告於給付第一個月即113年3月份租金後，即未再支付任何租金，原告待被告積欠2個月租金後，即曾於113年5月3日、113年5月22日及113年6月11日以存證信函催告被告支付租金，然被告均置之不理。原告遂於113年6月17日依民法第440條第1項、第2項規定，以存證信函及LINE催告被告於5日內清償所欠租金，逾期即終止租約，然被告仍未為任何回應，是系爭租約已於113年6月23日終止。退萬步言，原告亦以本件起訴狀之送達作為終止租約之意思表示。嗣於訴訟進行中，被告於113年9月9日將系爭房屋騰空遷出，是被告至113年8月31日止，共積欠5個月租金125,000元，另依系爭租約第6條約定，被告應給付違約金，原告亦得請求7、8月份之違約金共50,000元，又被告共積欠水電費21,434元，上開各項總計為196,434元，扣抵押租金50,000元後，被告尚應給付146,434元，爰依兩造系爭租約約定，為本件請求，並聲明：㈠被告應給付原告146,434元。㈡願供擔保請為假執行之宣告。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未為任何聲明或陳述。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張被告積欠租金、水電費，迄至113年9月9日始將系爭 房屋騰空遷出之事實，業據其提出與所述相符之系爭租約、房租收付款明細表、113年5月3日、113年5月22日、113年6月11日及113年6月17日存證信函、兩造LINE對話紀錄、水電費繳費憑證等為證，被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場亦未為任何聲明或陳述，視同自認，堪認原告之主張為真。 　㈡按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。又承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋。此觀民法第440條第1項、第2項、土地法第100條第3款規定甚明。該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第440條第1項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。又上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定。再土地法為民法之特別法，就積欠租金額是否已達2個月以上之認定，自應以經扣抵押租金後所積欠之租金額為要件，而不適用民法第440條第2項僅以積欠租金達2個月即得終止之規定。 　㈢經查，原告雖主張被告於113年6月17日已積欠3個月之租金等 語，然於扣除被告已繳納之押租金50,000元後，被告積欠租金並未逾2個月以上，故原告雖以113年6月17日存證信函催告並終止系爭租約，依前開說明，尚不生合法終止之效力。惟原告之起訴狀繕本係於113年7月31日送達至被告戶籍地，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第61頁），斯時被告積欠租金扣除押租金後已逾2個月以上，原告起訴係主張被告積欠租金達2個月未繳，並請求被告返還系爭房屋，可見原告起訴亦有催告被告繳納，若被告並未繳納則以起訴狀繕本送達為終止系爭租約之意思，是系爭租約於112年7月31日已生終止效力，應可認定。 　㈣原告得請求被告支付所積欠之租金75,000元： 　　查兩造系爭租約約定租金為每月25,000元，因被告積欠多期 租金未給付，經原告終止系爭租約，系爭租約於112年7月31日起生終止效力，被告則於113年9月9日始遷出系爭房屋等節，業經本院認定如前，是原告得請求被告支付113年4月起至113年8月止共計5個月尚未給付之租金125,000元，於扣除2個月押租金後，尚餘3個月之租金未給付，則原告自得依照租賃契約關係請求被告給付積欠之3個月租金共計75,000元。 　㈤原告得請求被告支付系爭租約終止後未交還房屋之1個月房租 之違約金25,000元： 　　依系爭租約第6條第2項約定，承租人於終止租約不交還房屋 ，自終止租約之翌日起，承租人應支付按房租1倍計算之違約金予出租人等語，是系爭租約於113年7月31日終止，迄至113年9月9日被告始遷出房屋，原告自得依系爭租約上開約定，請求被告給付1個月房租之違約金25,000元。 　㈥原告得請求被告支付積欠之水電費21,434元： 　　依系爭租約第7條第1項約定，水電費係由承租人自行負擔。 而依原告提出之水電費繳費憑證，被告共積欠水電費21,434元，原告自得依系爭租約上開約定，請求被告給付。 四、綜上所述，原告依系爭租約約定，請求被告給付積欠之租金 75,000元、違約金25,000元、水電費21,434元，合計為121,434元，為有理由，應予准許。逾上開範圍之請求，則無理由，應予駁回。 五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告部分敗訴判決，爰依民事 訴訟法第389條第1項第3款規定，就原告勝訴部分，依職權宣告假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　新竹簡易庭　法　官　楊祐庭 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　范欣蘋