租佃爭議

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1020號 原 告 施聖洋（即施宗賢之承受訴訟人) 施聖益(即施宗賢之承受訴訟人) 施繡珍(即施宗賢之承受訴訟人) 施秀英(即施宗賢之承受訴訟人) 郭施秀雲(即施宗賢之承受訴訟人) 施柏安(即施宗賢之承受訴訟人) 施欣妤(即施宗賢之承受訴訟人) 上七人共同 訴訟代理人 陳又寧律師 複 代 理人 蔡嘉晏律師 上六人共同 訴訟代理人 施聖洋 被 告 林萬生 訴訟代理人 林曾秋菊 被 告 林萬居 林燦銘 上列當事人間租佃爭議事件，本院於民國114年3月11日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　文 確認兩造間就坐落新竹市○○段○○○○地號土地（面積0.0498公頃） 及同段一八五二地號土地（面積0.6465公頃）之私有耕地租約關 係（新竹市私有耕地租約字號：新北崙字第8號）不存在。 被告應將第一項所示土地返還予原告。 被告應將第一項所示土地上之三七五耕地租約登記予以塗銷。 訴訟費用由被告負擔。 原告所為假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項 一、出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（鎮 、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴。耕地三七五減租條例（下稱減租條例）第26條第1 項、第2 項前段定有明文。查本件租佃爭議事件前經新竹市政府耕地租佃委員會於民國113年8月30日調解及調處均不成立後（卷第67頁），經新竹市政府移送本院審理，是原告提起本件訴訟，核無不合，應予准許。 二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受訴訟以前當然停止；第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟法第168條、第175條分別定有明文。查本件原出租人施宗賢委託施聖洋於113年2月27日申請租佃爭議調解後，嗣於113年3月27日死亡，由其全體繼承人及代位繼承人提出戶籍謄本並聲明承受訴訟（卷第77-113頁），合於前引規定，應予准許。 貳、實體事項 一、原告起訴主張： ㈠、原告之被繼承人施宗賢前與被告3人簽訂新竹市私有耕地租約 （租約字號：新北崙字第8號，下稱系爭租約）（卷第29-30頁），被告3人承租施宗賢所有之坐落新竹市○○段0000地號土地（面積0.0498公頃）及同段1852地號土地（面積0.6465公頃）（下合稱系爭土地或分稱地號），最近一次續約係於110年4月14日經主管機關准予租約續訂六年，租期自110年1月1日起至115年12月31日止。 ㈡、詎被告未將系爭土地全部面積作為耕作使用，近年來於1852 地號土地上興建鐵皮倉庫2座，放置非農用器具之金屬材料、家用電器、桌椅掃把等物品，並於土地上停放「蒼駿企業社」所有之商用中型貨車，有照片為證（卷第36-39頁）。該「蒼駿企業社」乃經營室內裝潢業、室內輕鋼架工程業、廚具、衛浴設備安裝工程業、建築物清潔服務業、廢棄物清除業、資源回收業之事業（卷第181頁）。此外，1205地號土地全部遭被告修整為砂石道路，供不特定人車往來通行使用，自亦無法耕作，有照片為證（卷第34頁）。 ㈢、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」減租條例第16條第1、2項定有明文。被告既未在系爭土地上自任耕作，依前引規定，系爭租約應為無效。被告迄今仍無權占用系爭土地，且系爭土地標示部其他登記事項欄載有「有三七五租約」（卷第57、63頁），原告得依民法第767條第1項規定，請求被告將系爭土地返還予原告，並將上開「有三七五租約」登記予以塗銷。 ㈣、爰依減租條例第16條第1、2項、民法第767條第1項規定，提 起本件訴訟。並聲明：如主文第1至4項所示，並願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則答辯以： ㈠、不爭執與施宗賢就系爭土地訂有系爭租約，惟否認未自任耕 作。被告仍有種植水果樹及稻田，除割稻、插秧、翻土之外，其餘都是自己耕作（卷第55頁）。 ㈡、關於1852地號土地：被告之所以在1852地號土地上興建鐵皮 屋，係因供耕作用之稻穀烘乾機放置在被告家中，烘乾機啟動時排出之粉塵導致附近居民皮膚過敏，才決定興建鐵皮屋放置農機具包括稻穀烘乾機、耕耘機、割草機、肥料等，如卷第207-209頁照片所示。嗣因上開農機跟不上時代才淘汰丟棄，直到被告林燦銘之子從事工程拆除業，才叫兒子將被告林燦銘可利用之物品放入倉庫。此外，1852地號土地上有71平方公尺空地，係田埂及供農機出入使用之通路。至於鐵皮倉庫前方之水泥地、停放車輛之位置，大部分為政府水利地。 ㈢、關於1205地號土地：被告祖輩自38年6月19日開始向第一手地 主承租時，就是兩條灌溉用之水溝，如卷第211頁手繪紅色條狀、綠色條狀。至39年9月11日原告祖父施逢走才購入土地。被告父親曾向新地主建議，1205地號土地根本不能耕種，可否免除租金，而為新地主所拒絕。試問，扣除水溝後剩餘之一點畸零地如何耕作？至於土地上之砂石究係何人所鋪設，被告並不知悉，因為被告不必經過此路。 ㈣、自被告祖父、父親、自身共三代人，為系爭租約耗費75年歲 月，等同無給職長工，收成不好時還要貼錢繳租、為地主養地，如今原告不念情份想盡方法打壓。答辯聲明：⑴原告之訴及假執行之聲請均駁回。⑵訴訟費用由原告負擔。⑶如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行 三、本院之判斷： ㈠、原告起訴主張一、㈠部分為被告所不爭執，並有系爭租約影本 在卷可稽（卷第29-30頁），自堪信真正。 ㈡、按「承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他 人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租。」減租條例第16條第1、2項分有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言。如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均在不自任耕作之列，依同條第2項規定原訂租約無效。所謂原訂租約無效，係指承租人違反不自任耕作或轉租之限制時，原訂租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言，最高法院分別以70年台上字第4637號、80年台再字第15號著有判例。又所謂原定租約無效，係以租約所訂之土地全部為準，如同一租約內有多筆土地，承租人將其中一筆或數筆轉租他人或不自任耕作者，原訂租約全部為無效，其未轉租他人或尚自任耕作部分之土地，亦失其租賃依據，出租人得就該未轉租或自任耕作部分之土地并請求收回（最高法院73年度台上字第112號判決意旨參照）。簡言之，即承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約亦屬無效。 ㈢、原告主張被告就系爭土地有部分面積未自任耕作，則為被告 所否認，並以前詞置辯。經查： 　⒈原告主張被告於1852地號土地上興建鐵皮倉庫放置非耕作用 之五金材料、機具等情，業據新竹市北區區公所經建課、民政課於113年1月26日現場勘查屬實，此有勘查紀錄記載：案經現勘並經簡易套繪，初判說明如下：1852地號土地現況部分上有鋼鐵造建物、部分鋪設混凝土地坪、堆放雜物、停放車輛機具等工具材料。此外，勘查當日拍攝之照片亦顯示：鐵皮倉庫旁倚放1張高達3公尺以上之鋁梯（或類似於履帶車上下貨車用之軌道）、水泥地坪上停放鏟裝機、貨車、數大包黑色塑膠袋不明物品、一面「資源回收」告示牌等（卷第51-52頁）。 　⒉原告113年初申請爭議調解時提出之鐵皮倉庫內、外照片（卷 第36-39頁），清晰可見倉庫內分層分類擺放各式五金材料、型鋼、管、油漆桶等與農業耕作全然無關之物。倉庫外碎石地上停放一輛車身噴漆「蒼駿企業社」之貨車，貨車車斗堆滿營建廢棄物。 　⒊原告提出113年5月間GOOGLE街景照片（卷第191頁），「蒼駿 企業社」之貨車車斗內無廢棄物，但有數十個麻袋及與113年初照片不同之營建廢棄物堆放在水泥地坪上。 　⒋本院於113年11月21日言詞辯論期日結束時，當庭諭知將於11 4年1月2日赴現場履勘及測量地上物。然原告於113年11月27日再赴系爭土地取證時，發現被告已將鐵皮倉庫拆除，只剩少部分雜物及「蒼駿企業社」貨車（卷第183-185頁）。 　⒌本院114年1月2日現場履勘時，鐵皮倉庫已不復存在，無從測 量。然自地政人員使用之依空拍現場套繪之地籍圖（卷第149頁上圖），仍可看見東北角大樹旁一大塊白色即是倉庫屋頂。 　⒍綜上所認被告於1852地號土地上興建鐵皮倉庫放置非耕作用 之五金材料、機具，及鋪設水泥地坪供放置雜物及停放車輛之事實，堪認被告違反自任耕作義務。固然被告仍有種植數棵果樹及大部分面積種植稻田，然依前引最高法院歷來判決要旨，承租人不自任耕作之情形，縱僅存在於承租土地之一部，不論其面積多寡，全部租約均屬無效。 ㈣、至於1205地號土地，1205地號土地面積僅498平方公尺，然經 測量結果，其中32平方公尺為空地、132平方公尺為水溝、265平方公尺為道路，有新竹市地政事務所複丈日期114年1月2日複丈成果圖可參（【附圖】），縱使本院寬認水溝部分乃供稻田耕作之必要設施，然高達265平方公尺之道路則否。此條道路佈滿砂石（卷第152頁照片），並非泥土田埂，非作耕作之用，至為顯然。被告固辯稱不知其上砂石究係何人所鋪設云云（卷第121頁），惟查，被告自陳其祖輩自38年6月19日開始向第一手地主承租，可見迄今長達75年期間，1205地號土地均在被告之祖、父、自身之管領支配之下，被告既因耕作稻田須時常出入系爭土地，豈有任由不知姓名他人在1205地號土地上鋪設碎石道路、妨礙耕作，竟置若罔聞之理!是以，被告此部分辯解，應係臨訟卸責之詞而不可取。 ㈤、綜上，系爭租約既因被告於系爭土地部分面積未自任耕作而 無效，則原告依民事訴訟法第247條第1項前段、減租條例第16條第1、2項、民法第767條第1項規定，請求確認系爭租約不存在，及請求被告將系爭土地返還予原告，並將上開「有三七五租約」登記予以塗銷，均為有理由，應予准許。 四、關於假執行部分：原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，本 院慮及本件執行涉及土地登記及土地返還，被告因假執行恐受不能回復之損害，且善意第三人亦可能因信賴登記而受損害，不宜於訴訟確定前為假執行，爰駁回原告此部分之聲請。 五、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及訴訟資料 ，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。 六、訴訟費用負擔之依據：出租人與承租人間因耕地租佃發生爭 議時，如經調解、調處不成立，由縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關者，免收裁判費用，減租條例第26條第1項定有明文，故本件未徵收裁判費。然原告仍有支出新竹市地政事務所測量規費，爰依民事訴訟法第78條規定，命敗訴之被告負擔訴訟費用。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官　陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　28　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　凃庭姍 【附圖】新竹市地政事務所複丈日期114年1月2日複丈成果圖　　　　　　（即卷第165頁）