分割共有物

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1035號 原 告 田兆圓 訴訟代理人 陳由銓律師 被 告 田炳峰 田慧鈴 上二人共同 訴訟代理人 楊智涵律師 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年11月12日辯論 終結，判決如下： 　　主　文 兩造共有坐落新竹縣○○市○○段000地號土地及其上門牌號碼新竹 縣○○市○○路○段000號四層樓建物，應予變價分割，所得價金按原 告3分之1、被告田炳峰2分之1、被告田慧玲6分之1之比例予以分 配。 訴訟費用由被告田炳峰負擔2分之1、被告田慧玲負擔6分之1，餘 由原告負擔。 　　　 　　事實及理由 壹、原告主張： 一、坐落新竹縣○○市○○段000地號土地（下稱系爭土地）及其上 門牌號碼新竹縣○○市○○路○段000號未辦保存登記之四層樓房屋（下稱系爭建物，與坐落土地合稱系爭房地）為兩造共有，原告之應有部分為3分之1、被告田炳峰為2分之1、被告田慧玲則為6分之1。系爭建物之各層樓，均需經由室內樓梯、電梯及一樓大門對外出入，並無其他可對外出入之通道，致各樓層之使用不具獨立性，而需與一樓為整體共同之利用，始能達使用之目的，故不宜以各樓層為基準為橫向之原物分割。系爭土地為系爭建物之基地，必須配合建物之使用情況，性質上亦無從為原物分割。若採取變價分割，將可提高系爭房地之價值，再由兩造按應有部分比例分配價金，如此較能維持系爭房地之價值及完整性，並能增進房地效用，共有人亦有機會以相同條件優先承買。 二、兩造及訴外人田榮嬌固曾因祭祀祖先之目的，而於民國111 年3月19日簽立「共有房地管理協議」（下稱系爭分管協），約定以2個月為一期，將簽約人分成3組，由3組人輪流居住其內以管理使用；嗣因訴外人田榮嬌將持分轉讓予被告田炳峰，以及被告二人長期在外地工作、祖先牌位已遷移等因素，造成被告顯少返回系爭房地，輪到原告使用時亦因閒置髒亂而無法居住，以致上開約定形同廢止。況且，縱有分管協議，亦不妨礙共有物之分割，且伊與被告田炳峰因前有嫌隙已無法達成協議分割。為期公平及避免兩造為房地價格再起爭論，故認本件應以變價分割為適當。並聲明：如主文所示。 貳、被告則以： 一、原告從未向被告二人請求協議分割，實無原告所述之被告二 人拒絕分割情事，與民法第824條第2項所定須以無法協議分割為前提之要件不符。且兩造就系爭房地之使用方式，係簽有系爭分管協議，已可符合最大使用效益；加以原告迄未舉證系爭房地有何因長期空置而損壞情形，反將其女設籍在此，亦無原告所稱之未使用、形成物力浪費情事。 二、系爭建物為未辦保存登記建物，僅有事實上處分權，而非所 有權，故在房地交易市場上，價值較為低落，是否適宜以變價分割方式為之，應併予考量。主張本件應進行鑑價，由被告優先購買；抑或原物分配予部分共有人，再以鑑價補償原告。並聲明：原告之訴駁回；訴訟費用由原告負擔。 參、得心證之理由： 一、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。又共有物分管之契約與共有物不分割之約定有異，應不影響共有人共有物分割請求權之行使（最高法院84年度台上字第865號裁判意旨參照）。查原告主張系爭房地為兩造共有，應有部分為原告3分之1、被告田炳峰2分之1、被告田慧玲6分之1，而系爭土地為系爭建物之基地，且該土地及建物並無依物之使用目的，不能分割之情形，兩造間亦未訂有不分割之期限，復無不分割之協議，但又不能達成分割協定等情，已據原告提出土地登記謄本、房屋稅籍證明書等件為證（見卷第17-24頁），並參以兩造於之前調解及本院歷次庭期，均未能達成協議，應可認定原告主張為真實，則依首揭法條規定，原告訴請分割系爭房地，於法即屬有據，應予准許，不因兩造前曾就系爭房地之使用、管理訂有系爭分管協議，而影響原告行使共有物分割請求權。 二、次按，共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之方 法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為分配：一以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項訂有明文。再按，裁判分割共有物，屬形成判決，法院定共有物之分割方法，固應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人之利益等，本於自由裁量權為公平合理之分配，不受當事人聲明、主張或分管約定之拘束，最高法院93年度台上字第1797號判決要旨可供參照。準此，就共有物之分割，法院應審酌共有人之應有部分比例、各共有人之意願、分割方案有無符合公平原則及整體共有人之經濟利益等因素，為通盤之考量，以求得合理、適當之分割方法。 三、經查，系爭建物為4層樓透天，前後有陽台，1樓前方有停車 空間，屋內有樓梯、電梯各1座；僅得由1樓大門出入，無其他出入口；據在場當事人稱目前無人居住等情，業經本院會同兩造及地政事務所人員至現場履勘查明，製有勘驗筆錄、及土地複丈成果圖在卷可佐（見卷第109-113頁）。足徵系爭建物之第2至4層，均須經由室內樓梯、電梯及一樓之大門出入，並無獨立之對外出入口，屋內結構上無法區隔其中任何一部分做為獨立使用，而需與一樓為整體之利用，始能達到使用及經濟上之效益，是不適宜以樓層為基準做橫向分割，且以目前建物之結構情形，亦不適宜將該建物作左右之原物分割，否則不僅影響該建物於分割後之使用效益，亦會大大減損其分割後建物之價值，堪認原物分配顯有困難。又系爭土地乃系爭建物之坐落基地，性質上顯無從為原物分配，足見系爭房地確實不宜原物分割。又如將系爭房地原物分配單一共有人，則受分配之共有人，依民法第824條第3項規定，對於未受分配之共有人，應予金錢補償，然各共有人對於金錢補償之標準或有不同，且受分配之共有人亦未必有資力以金錢補償其他共有人，再系爭建物目前無人居住，兩造並無必須取得原物利用之需求，故兼採分割及金錢補償之分割方式亦未必妥適。反之若以變價之方式，有使用需求之人得以取得產權單純之土地及建物，使系爭房地歸於同一人所有，以保持土地及建物之完整性，並有利於整體規劃使用、發揮最大經濟效益；兩造得依其對共有物之利用情形、對共有物在感情上或生活上之依存關係暨評估自身之資力等，以決定是否參與競標或行使優先承買之權利（民法第824條第7項規定參照），亦兼顧共有人意願；且經由市場良性公開競價結果，各共有人所分配之價金，與市價相當，亦符合共有人利益；故以變價之方式分割，堪為可採。則本院考量前揭因素暨兩造之利益及意願，併斟酌系爭房地屬透天屋之型態、使用情形、發揮系爭房地分割後之經濟價值等一切情狀，認在此情況之下，應以採行變價分割，並將賣得價金按兩造應有部分比例分配之方式為適當。 四、從而，原告依民法第823條第1項、第824條第2項規定，請求 分割系爭房地，為有理由，而系爭房地之分割方式，應以變價分割即變賣系爭房地，將所得價金由兩造按應有部分比例分配取得為宜，爰判決如主文第1項所示。 五、末按，兩造就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告 起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就分割方法並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，依法定方法分割，然依民法第825條規定，分割後各共有人間就他共有人分得部分係互負擔保責任，即該判決尚非片面命被告負義務；遑論各共有人主張不同之分割方法，以致不能達成協議，無寧為其等伸張或防衛權利所必要，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。從而，本件分割結果，共有人既屬均蒙其利，茲斟酌全體共有人所受利益，並參酌其應有部分之比例，命全體共有人依如主文第2項所示之比例，分擔訴訟費用。 六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉 證，經審酌核與判決結果無影響，爰不一一予以論列，併此敘明。 肆、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1、第85條第1項 。 中　　華　　民　　國　　113　 年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　　法　官 林南薰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113　 年　　12　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗