返還租金等

日期

2025-01-15

案號

SCDV-113-訴-130-20250115-1

字號

法院

臺灣新竹地方法院

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摘要

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第130號 原 告 林祺義 被 告 陳美榮 訴訟代理人 林仕訪律師 上列當事人間返還租金等事件,本院於民國113年12月19日辯論 終結,判決如下:   主 文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。   事實及理由 壹、程序方面:   按不變更訴訟標的,而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ,非為訴之變更或追加,民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時,原聲明:「一、本租賃契約係依照土地法租地蓋屋,擁有地上權之模式。二、租約明確是出租土地,但是被告收土地加房屋租金。三、本案為不平等租約,依土地合理租金可以收取之外,其餘多出租金約新臺幣(下同)1,000,000元應退回。四、依土地法或實價租地價格不等,請貴院依法仲裁。」。嗣於本院民國113年3月27日言詞辯論期日將前開聲明更正為:「一、被告應給付原告2,700,000元。二、訴訟費用由被告負擔。」,並表示「沒有要爭取地上權,僅要請被告返還多繳納之租金」等語,有該日言詞辯論筆錄在卷可稽(見本院卷第45至47頁)。經核原告所為聲明之更正,屬更正法律上之陳述,揆諸前開規定,並無不合,應予准許。 貳、實體方面: 一、原告主張:兩造於96年9月12日簽訂土地租賃契約(下稱系爭 租約),約定原告向被告承租其所有坐落於新竹縣○○市○○段0000地號、0823地號2筆土地(下稱系爭土地),由原告出資於系爭土地上建屋(即門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段000號房屋,下稱系爭房屋),96年9月12日至96年10月31日止免付租金,之後每月租金42,000元並逐年調漲,至104年8月30日止,原告共繳付5,208,000元租金。然依系爭租約內容,原告所繳付之租金包含土地及房屋部分,原告既已出資興建系爭房屋,被告應無向原告收取房屋租金之權利。且土地法第105條準用第97條之規定,租金不得超過基地申報總價年息10%,於租地建屋亦有適用,故扣除合理房屋租金2,507,904元(計算式:120坪×217.7元×12月×8年=2,507,904)後,被告應退還房屋租金2,700,000元,為此,爰依不當得利之法律關係,提起本件訴訟,並聲明:被告應給付原告2,700,000元。訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以:本件原告縱出資興建系爭房屋,然實際被告並非 以自己所有之意思出資興建,與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬承租人之情形不同,自無租地建屋相關規定適用。且城市地方供營業用房屋,承租人得以營商而享受商業上之特殊利益,非一般供住宅用之房屋可比,所約定之租金,自不受土地法第97條規定之限制,原告以系爭房屋經營包子饅頭店,係將系爭房屋用於商業經營,故關於兩造租金額度之約定亦不受土地法第97條第1項規定之限制,原告主張被告溢收租金云云顯無可採等語,資為抗辯。答辯聲明:原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利判決,被告願供擔保請准免為假執行。 三、本院之判斷: (一)按土地法第97條第1項固規定,城市地方房屋之租金以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限,惟按城市地方供營業用之房屋,承租人得以營商而享受商業上之特殊利益,非一般供住宅用之房屋可比,其基地所約定之租金,自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定,此於租用基地建築房屋應亦同。是以,租地建屋如係供營業用之房屋,即非一般供住宅用之房屋可比,自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地,最高法院109年度台上字第1944號民事判決可資參照。 (二)經查,原告雖主張自94年起向被告承租系爭土地,並出資興 建系爭房屋,惟其租金之計算仍相當於承租房屋及土地之租金,被告應返還溢收之房屋租金云云。然兩造既均不爭執於96年9月12日簽訂土地租賃契約書,約定原告承租系爭土地2筆全部,原告在系爭土地上出資興建系爭房屋,並經營餐飲業,非僅供住宅使用,尚有商業用途,揆諸上開實務見解,其應無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。況依土地租賃契約書第參條(一)至(八)項所載,兩造已事先約明每年租金金額及繳交方式,且前開契約書內容,文字用語非難理解,原告既具相當智識經驗及事理判斷能力,應能理解並衡量承租內容及條件,況其亦得拒絕該承租條件,而另覓其他適當物件,並非唯有接受系爭土地承租條件一途,原告既於系爭土地租賃契約書後方簽名,並履行契約責任完成,實難認原告得再以系爭土地租賃關係適用土地法第第97條第1項為由,請求被告返還租金。從而,本件原告請求被告應返還租金2,700,000元一節,顯無理由,不應准許。 四、綜上所述,本件原告請求被告應返還2,700,000元,為無理 由,應予駁回。 五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據,經 核與判決結果不生影響,不逐一論述,併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。 中  華  民  國  114  年  1   月  15  日           民事第一庭 法 官 高上茹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀(須 附繕本);如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中  華  民  國  114  年  1   月  15  日                 書記官 陳筱筑

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