返還租金等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第130號 原 告 林祺義 被 告 陳美榮 訴訟代理人 林仕訪律師 上列當事人間返還租金等事件，本院於民國113年12月19日辯論 終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查本件原告起訴時，原聲明：「一、本租賃契約係依照土地法租地蓋屋，擁有地上權之模式。二、租約明確是出租土地，但是被告收土地加房屋租金。三、本案為不平等租約，依土地合理租金可以收取之外，其餘多出租金約新臺幣(下同)1,000,000元應退回。四、依土地法或實價租地價格不等，請貴院依法仲裁。」。嗣於本院民國113年3月27日言詞辯論期日將前開聲明更正為：「一、被告應給付原告2,700,000元。二、訴訟費用由被告負擔。」，並表示「沒有要爭取地上權，僅要請被告返還多繳納之租金」等語，有該日言詞辯論筆錄在卷可稽(見本院卷第45至47頁)。經核原告所為聲明之更正，屬更正法律上之陳述，揆諸前開規定，並無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：兩造於96年9月12日簽訂土地租賃契約(下稱系爭 租約)，約定原告向被告承租其所有坐落於新竹縣○○市○○段0000地號、0823地號2筆土地(下稱系爭土地)，由原告出資於系爭土地上建屋(即門牌號碼新竹縣○○市○○○路○段000號房屋，下稱系爭房屋)，96年9月12日至96年10月31日止免付租金，之後每月租金42,000元並逐年調漲，至104年8月30日止，原告共繳付5,208,000元租金。然依系爭租約內容，原告所繳付之租金包含土地及房屋部分，原告既已出資興建系爭房屋，被告應無向原告收取房屋租金之權利。且土地法第105條準用第97條之規定，租金不得超過基地申報總價年息10%，於租地建屋亦有適用，故扣除合理房屋租金2,507,904元(計算式：120坪×217.7元×12月×8年＝2,507,904)後，被告應退還房屋租金2,700,000元，為此，爰依不當得利之法律關係，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告2,700,000元。訴訟費用由被告負擔。 二、被告則以：本件原告縱出資興建系爭房屋，然實際被告並非 以自己所有之意思出資興建，與單純承租基地建築房屋其房屋所有權屬承租人之情形不同，自無租地建屋相關規定適用。且城市地方供營業用房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，所約定之租金，自不受土地法第97條規定之限制，原告以系爭房屋經營包子饅頭店，係將系爭房屋用於商業經營，故關於兩造租金額度之約定亦不受土地法第97條第1項規定之限制，原告主張被告溢收租金云云顯無可採等語，資為抗辯。答辯聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。若受不利判決，被告願供擔保請准免為假執行。 三、本院之判斷： (一)按土地法第97條第1項固規定，城市地方房屋之租金以不超 過土地及其建築物申報總價年息10%為限，惟按城市地方供營業用之房屋，承租人得以營商而享受商業上之特殊利益，非一般供住宅用之房屋可比，其基地所約定之租金，自不受上開規定之限制。依土地法第105條規定準用同法第97條規定，此於租用基地建築房屋應亦同。是以，租地建屋如係供營業用之房屋，即非一般供住宅用之房屋可比，自無適用土地法第97條、第105條規定之餘地，最高法院109年度台上字第1944號民事判決可資參照。 (二)經查，原告雖主張自94年起向被告承租系爭土地，並出資興 建系爭房屋，惟其租金之計算仍相當於承租房屋及土地之租金，被告應返還溢收之房屋租金云云。然兩造既均不爭執於96年9月12日簽訂土地租賃契約書，約定原告承租系爭土地2筆全部，原告在系爭土地上出資興建系爭房屋，並經營餐飲業，非僅供住宅使用，尚有商業用途，揆諸上開實務見解，其應無適用土地法第97條、第105條規定之餘地。況依土地租賃契約書第參條(一)至(八)項所載，兩造已事先約明每年租金金額及繳交方式，且前開契約書內容，文字用語非難理解，原告既具相當智識經驗及事理判斷能力，應能理解並衡量承租內容及條件，況其亦得拒絕該承租條件，而另覓其他適當物件，並非唯有接受系爭土地承租條件一途，原告既於系爭土地租賃契約書後方簽名，並履行契約責任完成，實難認原告得再以系爭土地租賃關係適用土地法第第97條第1項為由，請求被告返還租金。從而，本件原告請求被告應返還租金2,700,000元一節，顯無理由，不應准許。 四、綜上所述，本件原告請求被告應返還2,700,000元，為無理 由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，不逐一論述，併此敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　高上茹 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）；如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　15　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳筱筑