遷讓房屋等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第1351號 原 告 黃正全 被 告 朱令璿 訴訟代理人兼 送達代收人 鄭酈伶 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國111年10月11日 以111年度竹東簡字第189號判決後，被告不服提起上訴，經本院 於113年1月2日以112年度簡上字第102號發回更審，本院於113年 12月26日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 被告應給付原告新臺幣貳拾壹萬玖仟玖佰壹拾伍元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔百分之三十三，其餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分得假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面：　　 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。本件原告原起訴聲明：被告應將坐落新竹縣○○鄉○○村○○○街00巷0號房屋(下稱系爭房屋)騰空遷讓返還原告，並給付原告新臺幣（下同）6萬3793元，及自民國111年6月28日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付原告2萬6000元。嗣因原告已取回系爭房屋，故變更聲明為：被告應給付原告65萬7319元。原告所為核與前揭規定相符，應予准許。 二、因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不屬 第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理，民事訴訟法第435條第1項定有明文。查原告起訴時之聲明，其訴訟標的金額在50萬元以下，依民事訴訟法第427條第1項規定應適用簡易訴訟程序審理。嗣原告變更聲明後，其訴訟標的金額已逾50萬元，非民事訴訟法第427條第2項各款所定之訴訟，爰依上開規定，由本院以言詞裁定改依通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　　原告為系爭房屋所有權人，於110年4月19日將系爭房屋出租 予被告，約定租期自110年4月28日起至112年4月27日止，每月租金2萬6000元，應於每月5日前給付(下稱系爭租約)。詎被告於租賃期間違約分租，並自111年7月起未按期給付租金，及積欠水費、瓦斯費及電費，經原告催繳無著，原告請求終止租約、遷讓房屋等，經本院於以111年度竹東簡字第189號判決原告勝訴並得假執行後，被告仍拒不遷讓系爭房屋，原告以該案為執行名義，聲請強制執行(假執行)，業經本院以111年度司執字第54026號(下稱系爭執行事件)於112年5月15日完成強制執行遷讓房屋，因被告不服上開判決提起上訴，並經本院以112年度簡上字第102號廢棄原判決，發回更審，惟被告繼續使用系爭房屋之期間均未給付租金，並違反系爭租約，造成原告損害，因此請求被告賠償如附表所示之損害。並聲明：被告應給付原告65萬7319元。 二、被告則以：積欠租金、水電、瓦斯費、違約等是事實；附表 編號5部分，當初搬家原告也在場，沒有講過任何東西壞掉或遺失，水塔清洗、抽水肥也不能要租客負責，10萬元如何計算也不清楚；附表編號6部分是事實，但油漆汙損是被告朋友自行做的，並非被告所為；附表編號7部分被告之訴訟代理人有去幫忙清潔，原告主張之4萬元不知道如何計算；附表編號8部分不清楚是換什麼鎖，且東西都已經還給原告；附表編號11部分也不知從何而來，系爭房屋都是正常使用下造成髒汙，沒有刻意毀損，搬家訴訟代理人都有去幫忙等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷： 　　原告主張之前開事實，業據提出存證信函、土地、建物登記 第一類謄本、房屋稅繳納證明書、地價稅繳納證明書、電費明細、天然氣費證明單、水費查詢資料、房屋租賃契約書、招領逾期退回信封暨回執等件為證(見簡字卷第13至37頁、第54、55頁)。而系爭房屋業經系爭執行事件於112年5月15日完成強制執行遷讓，並經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱屬實，而原告已於112年5月15日取回系爭房屋，且為被告所不爭執。是本件本院所應審究者厥為：原告請求被告給付如附表所示之款項，有無理由？經查： 　㈠附表編號1所示房屋租金部分： 　　按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金。同法第421條第1項、第439條前段亦定有明文。又無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。而無權占有他人土地房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念(最高法院61年度台上字第1695號判決意旨可資參照)。被告自111年7月1日起即積欠租金乙節，業經被告之訴訟代理人於辯論時肯認。而原告固於111年8月29日以存證信函通知被告終止租約，但未合法送達，不生終止效力。惟系爭租約已於112年4月27日租期屆滿，則自111年7月1日起至112年4月27日租約屆滿，被告積欠租金共計25萬7400元【2萬6000元×(9＋27/30)】，則原告依兩造租賃契約之法律關係，請求被告給付積欠之租金，應屬有據。而被告業於112年5月15日遷讓系爭房屋，已如前述，惟被告於租賃契約關係終止後至遷讓系爭房屋返還原告前，核即屬無權占用，自屬無法律上之原因而受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害。從而，原告依不當得利之法律關係請求被告返還利益，而請求被告自112年4月28日起至112年5月15日止，按相當於租金數額計算即1萬5600元(2萬6000元×18/30)之不當得利，即屬有據。綜上，原告得向被告請求之積欠租金及不當得利共計27萬3000元(25萬7400元＋1萬5600元)。 　㈡附表編號2所示公用事業水電瓦斯費部分： 　　依兩造簽訂之系爭租約書第7條約定：「交付房屋日起，房 屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由乙方（即承租人）負擔。」(見簡字卷第14-4頁)。本件原告主張兩造就電費、水費及瓦斯費等費用係約定由使用者之被告負擔等節，應屬可採。而原告主張被告未付水電、瓦斯費，自111年1月1日至112年5月15日共計1萬3363元等節，被告之訴訟代理人當庭肯認在卷(見訴字卷第326頁)。則原告請求被告給付水電、瓦斯費1萬3363元部分，同屬有據。 　㈢附表編號3所示轉租不當得利部分： 　　原告主張被告違約轉租系爭房屋之事實，業據被告之訴訟代 理人當庭承認(見訴字卷第326頁)，且有原告提出之轉租相關對話紀錄可證(見訴字卷第287-289頁)。然系爭租約第10條固約定被告未經原告同意，不得私自將系爭房屋權利全部或一部出借、轉租、訂讓等文字，然被告於系爭租約期間對於系爭房屋於租賃關係確有得使用、收益之權利，則被告基於有權使用系爭房屋之情形下，再行轉租他人為使用收益，難認無法律上原因受有利益之情形，原告亦不因此受有租金之損失，原告應僅能依租賃契約之約定，或因違法轉租而受有損害請求賠償，是原告依不當得利之規定，向被告請求返還轉租所得之利益4萬8000元部分，尚難有據。 　㈣附表編號4所示律師費部分： 　　原告請求被告給付為伸張其權利所支付之律師費用7萬元事 實，業據其提出律師費收據為證(見訴字卷第345-347頁)，被告對此並未爭執。查兩造於系爭租約書第15條約定：「乙方(即被告)若有違約情事，致損害甲方(即原告)之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因涉訟所繳納之訴訟費、律師費用，均應由乙方負責賠償。」(見簡字卷第14-5頁)。是兩造對於因被告違約而涉訟時律師費用支出之分擔，已於租約中預先訂立，而被告積欠租金及違法轉租，原告因而主張提前終止租約，被告復未按期交還房屋，被告既有違約事實在先，則原告提起訴訟委請律師，所支出費用符合前開約定，原告據此請求被告賠償律師費用7萬元部分，應屬有據。 　㈤附表編號5所示損害賠償部分： 　　原告固主張有如附表編號5所示之財物遺失、遭毀損或需修 繕等語，惟按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。但依約定之方法或依物之性質而定之方法為使用、收益，致有變更或毀損者，不在此限，民法第423條、429條第1項、第432條分別定有明文。準此，原告就此部分主張未能提出證據佐證該等品之原始狀態，則此部分物品是否係於被告租賃期間遺失或受損，已有所疑。再參以燈光、廚具等用品，經長時間使用，衡諸常情，本有因時間經過而自然耗損之可能，縱然係於被告租賃期間內損壞，亦難遽認係因被告之故意或過失行為所導致；另水塔清洗及抽水肥，則屬保持系爭房屋合於租約所定得供被告使用、收益狀態之修繕及維護，本應由原告負擔。是原告請求被告賠償此部分損害共10萬元部分，應屬無據。 　㈥附表編號6所示油漆費用部分： 　　原告主張因被告行為造成此部分損害，然為被告所否認，自 應由原告就此部分損害為被告所為乙節，負舉證之責任。然原告於本件言詞辯論終結前，始終未能提出證據證明系爭房屋大門遭噴漆係由被告所為。至於系爭房屋1至5樓牆壁汙損部分，審酌被告承租該屋之期間，衡諸常情，其牆壁本有因時間經過而自然耗損之可能，亦難認係被告未盡善良管理人之注意義務所造成，是原告請求被告賠償此部分損害，為無理由。 　㈦附表編號7所示清潔費部分： 　　原告主張僱工清潔系爭房屋，因而支出清潔費用部分，並提 出估價單為據。而系爭租約第23條固約定退租時被告應將房屋清理乾淨等文字(見簡字卷第14-6頁)，然原告並未提出證據證明系爭房屋在被告搬離後，有使原告須自行或僱工清潔系爭房屋之必要情形，難僅憑上開估價單，遽認有支出該清潔費之必要。是原告此部分請求，亦屬無據。 　㈧附表編號8、9、10所示換鎖配鎖、遷讓房屋執行及動產鑑價 部分： 　　按強制執行之費用，以必要部分為限，由債務人負擔，並應 與強制執行之債權同時收取。前項費用，執行法院得命債權人代為預納；依判決為強制執行，其判決經變更或廢棄時，受訴法院因債務人之聲請，應於其判決內，命債權人償還強制執行之費用；強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，強制執行法第28條第1項、第2項、第30條第1項、第30條之1分別定有明文。又假執行之宣告，因就本案判決或該宣告有廢棄或變更之判決，自該判決宣示時起，於其廢棄或變更之範圍內，失其效力，民事訴訟法第395條第1項定有明文。經查，原告於系爭執行事件支出執行費用2萬4620元(含執行費8017元、員警差旅費800元、動產鑑價費9303元、開鎖費1000元、換鎖費5500元)，已列計在系爭執行事件所核發之債權憑證(見訴字卷等307頁)，並經本院調閱系爭執行事件卷證查核屬實，雖原告請求附表編號8、9、10所示費用部分與上開費用金額不符，然應均屬系爭執行事件所支出必要執行費用，惟系爭執行事件執行之判決既經廢棄，依上開規定，執行費用應由債權人即原告負擔，是原告此部分請求，均屬無據。 　㈨附表編號11所示動產安置保管場地費部分： 　　原告雖主張有因此支出場地租金等語，惟依系爭執行事證卷 內所附動產鑑價報告記載，系爭執行事件查封動產之保管地點即在系爭房屋及原告住所，難認原告有何額外支出，故原告此部分請求，應屬無據。 　㈩附表編號12所示違約金部分： 　　經查，系爭租約第21條固約定：「甲、乙雙方在本契約有效 期間內解約，必須在1個月前通知對方，同時支付對方1個月租金作為違約金，方可解除契約」，而被告違約轉租乙節確屬真實，已如前述。然本件係原告主張被告違約而終止系爭租約，並非被告主張解除契約，被告自無依系爭租約第21條約定給付違約金之理。從而，原告以被告違約轉租為由，依系爭租約第21條請求被告賠償違約金2萬6000元，應屬無據。 　綜上，原告得請求被告給付之金額為35萬6363元(積欠租金及 不當得利27萬3000元＋水電瓦斯費1萬3363元＋律師費7萬元)。 　又原告自承被告父親已代被告清償5萬元等語，並提出單據為 佐(見訴字卷第253頁)；系爭執行事件執行被告存款及動產部分，已執行完畢，原告受償金額分別為1萬6448元及7萬元，原告亦稱直接扣掉等語(見訴字卷第326頁)，故原告得請求之上開金額扣除上開已受償部分後，請求被告給付餘款21萬9915元(35萬6363元－5萬元－1萬6448元－7萬元)，即屬有據。逾此範圍之請求，則屬無據。 四、綜上所述，原告依租賃契約及不當得利之法律關係，請求被 告給付21萬9915元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 五、本判決所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第38 9條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　黃世誠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀；如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114　 年　　1 　　月　　21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊霽　 附表： 編號 項目 說明 金額 （新臺幣） 請求依據 0 房屋租金 111年7月1日至112年5月15日 27萬3000元 租約第3條 0 共用事業水、電、瓦斯費 111年1月1日至112年5月15日 1萬3363元 水電瓦斯公司扣款額 租約第7條 0 不當得利 分租轉租 4萬8000元 租約第10條 0 律師費 遷讓房屋及動產執行 7萬元　　 租約第15條 0 損害賠償 冷暖電器、遙控器遺失、燈光、廚具、抽水馬達、加壓馬達損壞、水塔清洗、抽水肥 10萬元 租約第16條 0 油漆費用 大門電動門油漆、1至5樓牆壁汙損油漆 2萬1086元 租約第16條 0 清潔費 1至5樓，60坪 4萬元 租約第23條 0 換鎖配鎖 履勘、換鎖 7500元 租約第12條 0 遷讓房屋執行 執行費用 9067元 租約第15條 00 動產鑑價費 9303元 租約第15條 00 動產安置保管場地費 112年5月15日至112年9月30日 4萬元 租約第15條 00 違約金 違約轉租分租 2萬6000元 租約第21條 合計　　　 65萬7319元