損害賠償

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第189號 原 告 林家溱 被 告 賴婷宜 宋亞璇 上列當事人間損害賠償事件，本院於民國113年11月5日言詞辯論 終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、原告主張： 一、原告於民國111年3、4月間，透過不動產仲介員即被告宋亞 璇介紹，向被告賴婷宜購買坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地及其上同段139建號建物（即門牌號碼新竹縣○○鄉○○村00鄰○○000○00號4樓，下稱系爭房屋，與坐落土地合稱系爭房地），約定買賣價款為新臺幣（下同）250萬元。未料，被告二人竟故意隱瞞系爭房屋漏水之事實，且伊因於111年4月29日至112年7月28日期間在監執行，迨至112年8月5日至同年20日，始發現系爭房屋內之天花板裝潢，因同棟5樓清洗物品之髒水滲漏而髒污，漏水情形嚴重。 二、嗣經了解，始發現系爭房屋係因前屋主將陽台、鋁門、客廳 拓寬，造成屋頂嚴重龜裂裸露，並以裝潢掩蓋漏水問題，復於買賣合約之「不動產委託銷售標的現況說明書（成屋）」（下稱系爭現況說明書）編號12「是否有違建、改建、禁建或增建之情事？」欄位中，勾選「否」；另於出售時罔顧系爭房屋屋齡30年之事實，而向原告陳稱屋齡為26年，上情被告宋亞璇均未盡查證、調查義務。此外，系爭房屋內之冷氣、冰箱均損壞，磁磚有裂痕。 三、又為修繕漏水問題，需先抓漏水，預估費用為7萬元，加計 拆除及重新裝潢費約35萬元、油漆35,000元，重拉電線25,000元、慰撫金8萬元、影印費138元等，總計約60萬元。 四、綜上，被告二人之行為構成詐欺、偽造文書、背信等，爰依 民法侵權行為之法律關係提起本訴。並聲明：被告二人應給付原告60萬元。 貳、被告則以： 一、被告賴婷宜部分： (一)伊與訴外人彭定妹前後持有系爭房地期間，未發現系爭房屋 有漏水現象；且經原告多次前往看屋，於111年3月7日交屋後居住2個月，亦均未反應相關問題，足見系爭房屋於交屋前，並未漏水。至原告事後前往服刑，乃其個人問題，不應因此延長提出漏水瑕疵之時間。 (二)伊與訴外人彭定妹均不知系爭房屋係外推，且均未作任何改 建，取得時與交屋予原告之模樣相同；兩造係約定現況交屋，伊等未惡意隱瞞任何事，並無原告所述之詐欺、偽造文書、背書等情事。此外，倘若係天花板漏水，應係樓上所造成，原告理應請求樓上住戶協助處理。並聲明：原告之訴駁回。 二、被告宋亞璇部分： 　　否認有詐欺，蓋伊於仲介本件買賣契約時，屋內天花板未漏 水。縱使原告主張漏水乙節屬實，亦應找樓上住戶處理。並聲明：原告之訴駁回。 參、得心證之理由： 一、按「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解 除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」、「以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。」，民法第360、366條分別定有明文。民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決意旨參照）。準此，民法關於物之瑕疵擔保責任，係得由買賣雙方以特約免除或限制出賣人之物之瑕疵擔保責任，除有證據足資認定出賣人有故意不告知瑕疵之情形外，否則契約當事人均應受該特別約款之拘束。 二、次按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償 責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同。違反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任。但能證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條規定甚明。又侵權行為以故意或過失侵害他人之權利為成立要件，倘無侵害權利之行為，自不生侵權行為之責任；民法所定侵權行為之賠償，旨在填補被害人所受損害，自以被害人之私益因不法侵害致受有損害為要件；且主張侵權行為損害賠償請求權之人，對於侵權行為之成立要件應負舉證責任（最高法院106年度台上字第1826號、107年度台上字第267號、100年度台上字第328號判決要旨參照）。再所謂違反保護他人之法律者，須以行為人有違反該保護他人法律之行為並其違反保護他人法律之行為與損害之發生間有相當因果關係為必要（最高法院100年度台上字第390號判決意旨酌參）。 三、本件原告主張被告故意於系爭現況說明書上為不實勾選，並 以裝潢等方式隱瞞系爭房屋之漏水瑕疵，構成詐欺、偽造文書、背信等，應依民法侵權行為、物之瑕疵擔保之規定負損害賠償責任云云，既為被告所否認，揆諸前揭意旨，自應由原告先就系爭房屋於交屋時存有漏水瑕疵、被告有向原告保證系爭房屋不會漏水或被告有故意隱瞞漏水屋況等節，負舉證責任。然查： (一)細觀原告提出之現場照片所示（見卷第17頁），至多僅足證 明系爭房屋有於原告主張之112年8月5日至同年月20日期間，發生天花板漏水情形，惟此時距離被告賴婷宜交屋時間即111年3月28日，兩者已相距逾1年4個月，自無從以此交屋後甚久始發生之漏水現象，而推認該漏水瑕疵於交屋前即存在。且查，依據被告宋亞璇提出之交屋時照片，並未見屋內天花板有滲漏水痕跡（見卷第151-155頁）；且原告於買受系爭房屋前至現場觀察屋況，亦未就滲漏水之情形為特別註記或詢問，足見依當時系爭房屋現狀觀之，並無滲漏水之情形。則系爭房屋於交屋時是否即存漏水瑕庛，已屬有疑。 (二)再者，原告與被告賴婷宜係於買賣契約第17條約定：「雙方 同意依現況說明書所載點交。」（見卷第167頁），亦即契約當事人係以特約約定按房屋現況交屋，即已約定被告賴婷宜不負瑕疵擔保責任。再觀買賣合約附件即系爭現況說明書全文，並未提及系爭房屋是否會漏水，足認原告與被告賴婷宜間，亦未就系爭房屋是否有漏水瑕疵乙節，達成保證無漏水之合意；且參酌系爭房屋係於84年8月30日建築完成（見卷第157頁），而中古房屋因有自然損耗、老化、折舊現象，其屋況本不能與全新之預售屋相提並論，除有影響結構安全、漏水或其他經雙方明確約定不容許存在之項目外，一般中古屋應係就買受人看屋時之房屋現況進行交易，出賣人並無義務將中古屋重新翻修至相當於新屋程度之品質，只要出賣人交付房屋當時，其屋況已具備足供一般人居住起居之效用及居住品質，即應認已具備通常效用及品質，況有關外觀可輕易查看、檢視之屋況，買受人於決定買受中古屋前本可以事先檢視，並依據當時屋況老舊程度與出賣人議價，非謂中古屋之屋況未達新屋之標準，即屬物之瑕疵而得請求減損害賠償。此外，原告就被告賴婷宜於簽立買賣合約及系爭現況說明書時，是否已知悉系爭房屋有漏水瑕疵之事實，亦未提出任何證據以為證明，是亦難認被告賴婷宜有故意隱瞞漏水屋況或詐欺之情。 (三)從而，原告既無法證明與被告賴婷宜有達成保證系爭房屋不 漏水之合意，亦未舉證證明漏水情形確為交屋時即已存在以及被告有故意不告知漏水瑕疵之事實，揆諸前揭規定，原告主張被告二人應就系爭房屋之漏水，負侵權行為及物之瑕疵擔保損害賠償責任，即屬無據。 四、綜上所述，原告依據民法關於侵權行為損害賠償之法律規定 ，請求被告二人賠償60萬元，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法經審酌後，認於 判決結果均不生影響，爰不一一論述。 肆、據上論結，本件原告之訴無理由，依民事訴訟法第78條，判 決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第一庭法　官　林南薰 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　書記官　陳麗麗