分割共有物

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第507號 原 告 李桂稜 訴訟代理人 張仁龍律師 古意慈律師 複 代 理人 孫善豪 被 告 林家堂 林家守 林世宏 林美圓 上 一 人 訴訟代理人 邱凱隆 上列當事人間分割共有物事件，本院於民國113年10月17日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 一、兩造共有之坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○地號土地（面積3,270 平方公尺），應予變價分割。所得價金由兩造按照應有部分比例各五分之一分配。 二、兩造共有之坐落新竹縣○○鄉○○段○○○○地號土地（面積1,300 平方公尺），應予變價分割。所得價金由兩造按照應有部分比例各五分之一分配。 三、訴訟費用由被告林家堂、林家守、林世宏、林美圓各負擔五 分之一，原告負擔五分之一。事實及理由 壹、程序事項 除被告林家守到庭外，其餘被告均經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項　　 一、原告起訴主張： ㈠、兩造為坐落新竹縣○○鄉○○段0000地號土地（面積3,270平方公 尺）、1587地號土地（面積1,300平方公尺）（下合稱系爭土地）之全體共有人，兩造5人應有部分各1/5。系爭土地均為特定農業區之農牧用地，彼此間並不毗鄰，惟相距不遠，此有地籍圖、土地登記第三類謄本可憑（卷第15-1頁、第17-23頁）。 ㈡、被告林家堂、林家守、林世宏、林美圓（下稱被告4人）皆係 於民國103年2月11日因繼承而取得系爭土地，原告則因已屆退休之齡，希冀在退休後過鄉居生活，故於110年8月31日因買賣而取得系爭土地應有部分，於110年9月27日登記，與被告4人成為共有人。原告本欲與被告4人協議分割系爭土地，曾委請地政士發函通知被告4人於112年4月20日至地政士事務所進行協議，然被告4人均未到場，致無法協議分割，爰訴請合併分割系爭土地。 ㈢、系爭土地為農地，為免分割致破碎而不利耕種，提出分割方 案如下： 　⒈1587地號分歸原告單獨所有；1561地號分歸被告4人仍維持分 別共有，應有部分各1/4。 　⒉原告願以金錢補償被告4人各新臺幣（下同）310,734元：經 本院囑託力行不動產估價師事務所鑑定系爭土地於113年5月31日之市價，鑑定結果為1561地號每平方公尺3,636元（總價11,889,720元）、1587地號每平方公尺3,447元（總價4,481,100元），則系爭土地價值共計16,370,820元，兩造每人應獲分配之價值為3,274,164元【計算式：（11,889,720元+4,481,100元）÷5人＝3,274,164元】。而原告單獨取得1587地號之價值，比應獲分配之價值多1,206,936元，則原告應補償被告4人各301,734元【計算式：（4,481,100元-3,274,164元）÷4人＝301,734元】。 ㈣、爰依民法第823條第1項、第824條第2項、第5項規定提起本件 訴訟，最終聲明為：⑴請求判決兩造所共有之系爭土地依【附件】所示分割方案分割。⑵訴訟費用由兩造共同負擔（卷第121、151頁）。 二、被告則答辯以： ㈠、被告林家守：系爭土地為祖傳土地，土地上無建物，當初是 我們兄妹中一人把其應有部分拿去抵押，原告才輾轉取得系爭土地應有部分。分割方案我沒有辦法作主，要看大哥林家堂的意思，補償金至少要提高至1坪2萬元等語。 ㈡、被告林美圓：不同意力行不動產估價師事務所鑑定之價格， 此與原告先前同意補償之價格僅增加2%，顯係低估，系爭土地為桃園石門水利會光復圳系統經過之良田，供水正常，價值應該更高。對於分割方案無想法，就繼續維持共有等語。 ㈢、被告林家堂、林世宏經合法通知，未於言詞辯論期日到場， 亦未提出書狀作何聲明或陳述。 三、本院之判斷： ㈠、原告主張系爭土地為兩造所共有，1561地號面積3,270平方公 尺、1587地號面積1,300平方公尺，兩造應有部分各1/5，系爭土地均為特定農業區之農牧用地，彼此間並不毗鄰，為被告所不爭執，並有地籍圖、土地登記公務用謄本可憑（卷第15-1頁、第127-133頁），故此部分事實應堪先予認定。 ㈡、系爭土地為特定農業區之農牧用地，屬於農業發展條例（下 稱農發條例）第3條定義之「耕地」，故其分割應受農發條例限制。農發條例第16條規定「（第一項）每宗耕地分割後每人所有面積未達○．二五公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：一、因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。二、部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。三、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。四、本條例中華民國八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。五、耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。六、非農地重劃地區，變更為農水路使用者。七、其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。（第二項）前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。」上開農發條例規定應優先於民法第823條、第824條之適用。 ㈢、經查： 　⒈1561地號面積3,270平方公尺、1587地號面積1,300平方公尺 ，若按兩造應有部分各1/5分割，則每宗耕地分割後每人所有面積均未達0.25公頃，自不得原物分割。 　⒉1561地號、1587地號土地並不毗鄰，不屬於得合併分割之毗 鄰耕地，故不屬於前引農發條例第16條第1項但書第一款例外。系爭土地亦無同條項但書第二、五、六、七款例外情形。 　⒊被告4人雖係於農發條例89年1月4日修正施行後繼承系爭土地 ，然原告本身係於110年8月31日因買賣而取得系爭土地應有部分，於110年9月27日登記，始與被告4人成為共有人，原告並非繼承取得，不得援引同條項但書第三款例外規定請求分割。 　⒋被告4人與原告之前手乃於103年2月11日繼承自渠等之被繼承 人，因分割繼承而登記為應有部分各1/5，可見渠等之被繼承人於103年2月11日前之應有部分為「全部」，故原本並非共有耕地，故亦不屬於前引同條項但書第四款例外情形。 　⒌綜上，系爭土地因受農發條例第16條第1項本文之限制，每宗 耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，故無從原物分割。是以，原告聲明由其單獨分得1587地號（面積僅1,300平方公尺）、被告4人分別共有1561地號（總面積3,270平方公尺，每人平均僅817.50平方公尺），於法有違，並不可採。 ㈣、再查，分割之方法不能協議決定，法院得命為下列之分配： 原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第824條第2項第2款前段定有明文。經查： 　⒈本件於調解程序時，原告曾表明願補償每一位被告各29萬元 ，以取得1587地號單獨所有，為到庭被告所拒。雖經本院囑託力行不動產估價師事務所鑑定系爭土地於113年5月31日之市價，原告最終聲明亦表明願補償每一位被告各301,734元，以取得1587地號單獨所有，金額相距不大，亦為到庭被告所拒。是以，本件已無以買賣方式達成實質上分割協議之可能。 　⒉本件在無法按原物分割情況下，本院審酌系爭土地上並無建築物，被告4人亦未在系爭土地上耕作，1587地號、1561地號各自變價分割應屬適當。由需用土地之原告聲請執行變價分割，經由競標取得土地，再由土地共有人依應有部分比例分配價金，一則得使土地以與市價相當之交易價值予共有人公平分配，一則得使需用土地之人取得產權單純之土地，而利於整體規劃使用，以展現土地之使用價值，又不致於使農地細分，爰定分割方法如主文第1、2項所示。（註：變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之，民法第824條第7項參照）。　 ㈤、末因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗 訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。經查，共有人就共有物分割方法不能達成協議時，固得由原告起訴請求裁判分割，然原告主張之分割方法，僅供法院參考，就該部分並不生其訴有無理由之問題，況縱法院認原告請求分割共有物為有理由，並依其所述方式定分割方法，亦屬共有人共蒙其利，如僅因法院准原告分割共有物之請求，即命被告應負擔全部訴訟費用，不免失衡。關於訴訟費用負擔，參酌前揭說明，以共有人全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平。是以，訴訟費用應由兩造每人各負擔1/5。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論列。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 民事第一庭 法　官　陳麗芬 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　29　　日 書記官　凃庭姍 【附件】即原告所製作之「附表二分配方案」，即卷第121頁