解除買賣契約等

臺灣新竹地方法院民事判決 113年度訴字第694號 原 告 張玉浩 訴訟代理人 劉明昌律師 楊舒婷律師 被 告 李景雄 上列當事人間請求解除買賣契約等事件，本院於民國113年10月1 7日辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應於原告將坐落新竹縣○○鎮○○段○○○地號土地上之地上物拆 除之同時，給付原告新臺幣捌拾萬元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔五分之二，餘由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按當事人得以合意定第一審管轄法院，民事訴訟法第24條第 1項本文定有明文。查本件依兩造所簽訂之不動產買賣契約書（以下簡稱系爭契約）第9條第2項約定，兩造如對系爭契約發生爭議，同意以本院為第一審管轄法院，業據原告提出系爭契約影本1份在卷可按（見本院卷第21頁），是本件被告之住所雖非在本院轄區，惟依上開說明，本院對本件訴訟自有管轄權，合先敘明。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。查原告訴之聲明原為：㈠、先位聲明：被告應將其所有坐落新竹縣○○鎮○○段000地號（下逕稱地號）土地之所有權移轉登記並騰空返還予原告；㈡、備位聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）145萬元，及自民國103年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第9頁）。嗣經被告對原告之備位聲明請求，提出同時履行抗辯後，原告於本院113年10月17日言詞辯論期日，當庭具狀更正其上開第㈡項備位聲明為：被告應於原告將815地號土地上之地上物拆除之同時，給付原告145萬元，及自103年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息（見本院卷第107-108頁）。經核原告所為上揭變更後訴之聲明第㈡項之請求，同係基於被告依系爭契約約定，有無給付原告土地買賣價金尾款之義務所生之糾紛，與原請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是依上開法條規定，程序上應予以准許。 貳、實體方面 一、原告主張： 　　被告於102年間，為購買原告名下權利範圍1/2之815地號土 地，先與原告約定買賣價金為190萬元，嗣因被告亦有意另購買原告名下權利範圍1/2之同段819地號（下逕稱地號）土地，兩造遂合意將買賣價金變更為250萬元。起初，被告尚能依約付款且確已給付105萬元，然經原告於103年4月1日辦畢815地號土地之移轉登記後，被告即拒不給付尾款145萬元（計算式：250萬元－105萬元＝145萬元），經原告多次委請代書協助轉達被告，請被告履約，被告均置之不理。因被告向原告購買815、819地號土地後，僅給付原告105萬元，就尾款145萬元竟拒絕給付，經原告多次請被告履約，被告仍置之不理，原告已於113年5月9日委請律師向被告之戶籍地，發函催告被告限期履約，雖該函因招領逾期遭退回，然依最高法院109年度台上大字第908號民事裁定意旨，亦已生送達效力，原告亦依系爭契約第8條第2項約定、民法第254條規定，以民事起訴狀繕本送達被告，為解除系爭契約之意思表示。則系爭契約既經原告合法解除而失效，原告爰依民法第259條回復原狀或第179條不當得利返還之法律關係，依擇一關係，先位請求被告返還815地號土地，而移轉登記該土地所有權並騰空返還予原告。至被告已交付原告之105萬元，依系爭契約第8條第2項約定，原告則予以沒收充作違約金。退萬步言，倘本院認原告上開所發律師函未生送達予被告之效力，則原告以民事起訴狀繕本送達被告，為催告之意思表示，被告應於收受民事起訴狀繕本7日內，按系爭契約第8條第2項約定，就尾款145萬元附加自103年4月5日起至清償日止之法定利息給付予原告，逾期如不履行，則於解除系爭契約，亦得對被告為如上開先位聲明之請求。又倘本院認原告不得解除系爭契約或解約之意思表示無效，因被告尚積欠原告尾款145萬元，原告爰依系爭契約之手寫約定及民法第367條規定，備位請求被告給付價金尾款145萬元及自103年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並先位及備位聲明如上開最後變更後訴之聲明所載。 二、被告之答辯： 　　兩造於102年洽談土地買賣時，起初原告向被告表示819地號 土地與815地號相鄰，若被告一併買受可以一同利用。被告不疑有他，遂同意一併向原告買受其所有815、819地號、權利範圍均二分之一之土地，約定總價金為250萬元，被告並於102年12月6日給付20萬元定金予原告，雙方並就上開情形，由原告出具手寫訂金簽收證明單加以載明。嗣被告發現815、819地號土地並不相鄰，已無購買819地號土地之意願，兩造協商後，合意被告僅向原告買受815地號土地，並約定價金調降為190萬元，被告前已支付之20萬元定金，則改列為815地號土地之第一期款20萬元，雙方乃於103年1月27日簽訂之書面契約即系爭契約中，將雙方上開合意變更後之買賣契約內容，均載明於系爭契約內，另約定第二期款即完稅款為85萬元、第三期款即尾款85萬元，原告稱兩造間之買賣標的為815、819地號二筆土地，價金為250萬元云云，與事實不符。嗣被告已於103年間陸續再給付原告第二期款共85萬元，及因原告之要求，先行給付其第三期款中之5萬元，合計共已支付原告價金110萬元。然依系爭契約第3條之付款約定，原告須先辦妥815地號土地所有權移轉登記予被告及拆除815地號土地上建物，並經地政士通知被告上情後，被告始有給付第三期款即尾款85萬元之義務，然原告於移轉815地號土地所有權予被告後，經被告多次口頭要求，迄今仍未拆除815地號土地上之建物，被告即無給付剩餘尾款80萬元予原告之義務，自無尾款價金給付遲延之情形，原告以被告價金給付遲延為由，據以主張依爭契約第8條約定及民法第254條規定，解除系爭契約云云，於法尚屬無據，系爭契約仍屬有效存在，則原告先位依民法第259條及第179條之規定，聲明請求被告返還、移轉815地號土地之所有權登記予原告，即無理由。又依系爭契約之約定，原告負有辦理815地號土地移轉登記及拆除土地上建物之給付義務，被告則負有給付價金之給付義務，系爭契約為兩造互負給付義務之雙務契約。且依系爭契約第3條之約定，被告所應給付之各期價款，均明確約定原告應先履行其給付義務，被告方有給付價金之給付義務。就系爭被告未付之第三期價款80萬元部分，原告雖已完成土地所有權移轉登記，但並未著手進行建物之拆除，是原告並未依約履行其給付義務，已有給付遲延情事，則被告依系爭契約第3條約定及民法第264條第1項之規定，自得主張同時履行抗辯，在原告未履行拆除815地號土地上建物之給付義務前，得拒絕給付80萬元之價金，且本件情形亦無民法第264條第2項適用之餘地。又因被告已合法主張同時履行抗辯權，遲延責任即溯及免除，自無須給付該80萬元價金之法定遲延利息。故原告備位聲明請求被告給付其145萬元價金及自103年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦無理由。並聲明:原告之訴駁回。 三、本院之判斷: ㈠、經查，原告原為815、819地號土地之所有人，所有權權利範 圍各為1/2，於系爭契約內所附之手寫文件中，記載有關原告於102年12月6日，向被告收到其出售815、819地號土地（權利範圍均二分之一）予被告、總價金250萬元中之訂金20萬元等內容，並經原告按捺指印；又兩造另於103年1月27日簽訂系爭契約，載明被告向原告買受之標的為815地號土地（權利範圍二分之一），價金190萬元，並分三期給付價金，其中第一期20萬元已於102年12月2日以已付訂金方式支付，第二期85萬元於土地增值稅單核下後，經地政士通知日起3日內給付，第三期價款85萬元，於辦妥土地所有權移轉登記及建物拆遷完畢，經地政士通知日起3日內給付；原告於103年2月26日、3月25日，另共收到價金85萬元，於上開手寫文件中，亦記載有原告於103年1月30日預借5萬元，並有原告簽寫該日期及簽名；再原告就其名下815地號土地（權利範圍1/2），已於103年4月1日以買賣為登記原因移轉登記予被告，就其名下819地號土地（權利範圍1/2），則於109年1月17日以贈與為登記原因移轉登記予訴外人王思文等情，有原證1系爭契約及所附之手寫文件、交款記錄影本，及被告庭提之手寫文件影本，暨815、819地號土地之登記謄本為證（見本院卷第17-33、51-53、101頁），且為兩造所不爭執，上情堪信為真實。 ㈡、至原告主張:其係出售815、819地號二筆土地予被告，約定價 金250萬元，被告迄今僅支付其價金共105萬元，尚積欠145萬元，經其多次催討拒不付款，被告已給付價金遲延，其已合法解除系爭契約，縱其未合法解除系爭契約，其亦得依系爭契約及手寫契約之約定，請求被告給付未付價金145萬元及遲延利息等情，則為被告所否認，並辯稱如上。故本件兩造間有爭執應予以審究者，在於：１、兩造間約定之買賣標的，係僅為815地號土地，抑或為815、819地號2筆土地及其價金為何？被告迄今已支付予原告之價金數額為多少?２、被告有無遲延給付價金予原告?原告先位以被告遲延給付價金為由，據以主張解除系爭契約，並依民法第259條、179條規定，請求被告返還而移轉登記815地號土地所有權（權利範圍二分之一）予原告，是否合法有據?３、原告備位依爭爭契約之手寫約定及民法第367條規定，請求被告給付其價金145萬元及遲延利息，有無理由？被告為同時履行之抗辯，是否於法有據?爰予以論述如下。 ㈢、兩造間約定之買賣標的，係僅為815地號土地，抑或為815、8 19地號2筆土地及其價金為何？被告迄今已支付予原告之價金數額為多少? １、經查，觀諸兩造於103年1月27日以打字方式所簽立之系爭契 約，其第1條記載買賣標的為815地號土地、權利範圍1/2、第2條載明價金190萬元，另第3條就價金190萬元，約定其分3期付款之各期款項數額及付款條件，其中第一期價金20萬元，並載明「於民國102年12月2日已付訂金」，而於系爭契約所附之手寫文件中，則記載有關原告於102年12月6日，向被告收到其出售815、819地號土地（權利範圍均二分之一）予被告、總價金250萬元中訂金20萬元之內容，並有原告之按捺指印予以確認，另原告再於103年2月26日、3月25日，共收到價金85萬元等情，已如前述，且有系爭契約及其所附手寫文件影本在卷可憑（見本院卷第19-29頁），則依上開之情形，可知兩造原先係約定買賣標的為815、819地號2筆土地（權利範圍均2分之1），總價金為250萬元，原告並已於102年12月6日，向被告收取上開二筆土地買賣之訂金20萬元，然之後兩造於103年1月27日簽訂系爭契約時，已改為約定買賣標的僅剩815地號土地，價金調降為190萬元，並將原先買賣2筆土地被告已付予原告之訂金20萬元，作為系爭契約價金190萬元第一期款之支付，且嗣後於被告依系爭契約再支付予原告第二期款85萬元後，原告即將買賣標的即815地號土地權利範圍二分之一所有權，於103年4月1日移轉登記予被告，而未將非屬買賣標的之819地號土地所有權，亦一併移轉登記予被告。準此，被告辯稱兩造雖原先約定買賣標的為815、819地號2筆土地、價金250萬元，然嗣後雙方已合意變更為僅就815地號土地為買賣，價金降為190萬元，乃於103年1月27日以系爭契約，就上開變更後之約定加以載明乙節，應堪以信實。否則，倘係如原告所稱係原先約定僅購買815地號土地、價金190萬元，後來合意變更為買賣815、819地號二筆土地，價金變更為250萬元，則何以兩造就該變更後之總價金，均未為如何分期付款之約定?亦未就819地號土地之過戶移轉事宜等情，再為任何之約定?亦均與常情相違。況參以上開手寫文件第1至第4點之內容，可知該文件應係原告收到出售被告土地之20萬元訂金，所出具予被告之訂金簽收證明，再揆以第4點之內容，應堪認原告係於102年12月6日收到被告交付訂金20萬元時，出具此份手寫文件予被告，以資確認其收款情形，準此，亦堪認此份手寫文件，係作成於系爭契約之前，原告主張該手寫文件，係作成於系爭契約簽訂之後，並據此為其上開主張之依據云云，並不可採。 ２、次查，被告已先後於102年12月6日支付原告價金20萬元，於1 03年2月26日、3月25日，再共支付價金85萬元予原告之情，已如前述，並有系爭契約第3條第1期價金約定內容、上開手寫文件、系爭契約所附交款記錄影本在卷可參（見本院卷第19、24、29頁）。又依被告庭提之手寫文件影本，其上亦記載原告於103年1月30日預借5萬元，並有原告簽寫該日期及其簽名之情（見本院卷第101頁），再對照系爭契約第3條各期之付款約定內容及前述交款記錄，可知被告先後於103年2月26日及3月25日共交付原告價金85萬元，即係系爭契約所約定之第二期款即完稅款85萬元，則於原告於103年1月30日向被告拿取5萬元時，依系爭契約之約定，本非被告應支付原告第二期款即完稅款之時程，而係被告預先支付該價金5萬元予原告，原告始會在該手寫文件中（見本院卷第101頁），載明於103年1月30日預借5萬元之文字，是被告辯稱其亦另有支付原告該5萬元價金之情，亦堪以信實。從而，合計被告於102、103年間時，已共支付原告價金合計110萬元（即20萬元＋5萬元＋85萬元＝110萬元），並非僅105萬元（即20萬元＋85萬元＝105萬元），原告主張被告僅支付其價金105萬元云云，洵不可採。 ㈣、被告有無遲延給付價金予原告?原告先位以被告遲延給付價金 為由，據以主張解除系爭契約，並依民法第259條、179條規定，請求被告返還而移轉登記815地號土地所有權（權利範圍二分之一）予原告，是否合法有據? １、按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限 催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第254條固定有明文，另系爭契約第8條第2項，固亦有約定如買方逾期未付價金，經賣方催告後仍未給付時，賣方得解除契約（見本院卷第21頁）。惟查，就系爭契約第3條第三期價金之支付，兩造係約定:於辦妥土地所有權移轉登記及建物拆遷完畢，經地政士通知日起3日內給付之情，已如前述，可知被告就第三期價金之支付義務，係於原告就815地號土地（權利範圍二分之一）辦理所有權移轉登記予被告，並將該筆土地上之建物拆除，且經地政士通知被告3日後，其清償期始屆至。因被告辯稱815地號土地上，自其向原告購買後，一直坐落有地上建物，迄今仍未拆除而坐落於該筆土地上之情，已據被告提出815地號土地之現場照片在卷可憑（見本院卷第78-79頁），且為原告所不爭執，則依上開之系爭契約第3條之約定及說明，堪認被告就價金尾款即其剩餘未付之第三期價金80萬元（即190萬元－110萬元＝80萬 元）之給付債務，其清償期尚未屆至，其即無該部分價金債務給付遲延之情形。 ２、又按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得 拒絕自己之給付，民法第264條第1項本文亦有規定。另按「債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，固仍會發生遲延責任之問題，然於其行使同時履行抗辯權後，即得以免除遲延責任，是債務人雖負遲延責任，然於其提出同時履行之抗辯後，即為免除而溯及消滅，自已無遲延責任可言」，亦有最高法院50年台上字第1550號裁判、107年度第8次民事庭會議決議意旨可資參照。）。經查，就系爭契約上開第3條第3期價金之約定內容，即被告應支付該期價金予原告，與原告應負責移轉815地號土地所有權予被告及拆除該筆土地上之地上建物之間，縱使寬認係立於對待給付之關係，惟該筆土地自兩造簽約後迄今，其上仍存有建物，已如前述，且就被告辯稱:原告自103年至104年間，共3次來找伊付第3期價金時，伊當時均有口頭請原告將土地上之地上物拆除、產權釐清，伊始願意付款乙節，原告亦未加以爭執（見本院卷第90-91頁），則原告嗣後改稱:被告先前未曾要求其拆除地上建物云云，應不可採認。是被告既於原告請求給付第三期價金時，已要求原告須拆除地上建物而為同時履行之抗辯，依上開說明，被告就系爭契約第三期尚未支付之價款80萬元，即不負遲延給付之責任。 ３、依上所述，被告就系爭契約第三期尚未支付之價款80萬元， 並無給付遲延之情形，則原告以被告遲延給付價金為由，依民法第254條及系爭契約第8條第2項之約定，據以向被告表示解除系爭契約，即乏依據，自不生合法解除系爭契約之效力，其進而依民法第259條或同法第179條規定，先位聲明請求被告應返還815地號土地，而移轉該筆土地權利範圍二分之一之所有權登記予原告，即無理由，不予准許。 ㈤、原告備位依爭爭契約之手寫約定及民法第367條規定，請求被 告給付其價金145萬元及遲延利息，有無理由？被告為同時履行之抗辯，是否於法有據? 　　按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務 ，民法第367條定有明文。經查，本件被告尚未給付雙方之買賣標的即815地號土地之價金，即第三期價款（即尾款）金額僅係80萬元，兩造並未一併買賣819地號土地，且被告未付之價金，亦非原告所稱之145萬元（即250萬元－105萬元），而原告亦迄未拆除815地號土地上之建物，此均已如前述，則原告請求被告支付其未付之價金80萬元部分，固於法有據，惟被告主張同時履行抗辯權，抗辯其於原告拆除該815地號土地上之地上建物時，對原告始負有給付價金尾款之義務乙節，亦有理由；又因被告已合法為同時履行之抗辯，其就尾款價金80萬元之支付，即不負遲延給付之責任，此亦如前述，則原告併請求自103年4月5日起至清償日止，按年息5%計算之利息部分，即不能准許。 ㈥、綜上所述，原告先位依民法第259條、第179條之規定，聲明 請求被告返還、移轉登記815地號土地所有權（權利範圍二分之一）予原告，並無理由，應予以駁回；另原告備位依民法第367條之規定等，聲明請求被告給付剩餘買賣價金80萬元，固屬有據，應予准許，惟被告為同時履行之抗辯，亦有理由，且被告就價金之給付經其行使同時履行抗辯權後，並無遲延，則原告請求被告於原告將815地號土地上之地上物拆除之同時，給付原告80萬元，為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則無理由而應予駁回，並判決如主文第一、二項所示。 ㈦、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。 四、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　　　官　鄭政宗 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書　記　官　黃志微