移轉所有權登記

臺灣士林地方法院民事判決 112年度重訴字第404號 原 告 粟庚申 訴訟代理人 辛啟維律師 被 告 粟青山 訴訟代理人 范志誠律師 上列當事人間請求移轉所有權登記事件，本院於民國113年10月1 7日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告就坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地應有部分3780分之1 100，應依與徐乾勇於民國一一０年七月二日所訂買賣契約之同一 條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付新臺幣壹仟捌佰肆拾 參萬陸仟零玖拾壹元之同時，將上開土地應有部分3780分之1073 辦理所有權移轉登記予原告。 原告假執行之聲請駁回。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：兩造共有坐落臺北市○○區○○段0○段000地號土地 （下稱系爭土地），被告前於民國110年7月2日將其應有部分3,780分之1,100（下稱系爭應有部分）以新臺幣（下同）1,890萬元為對價出賣予第三人徐乾勇成立買賣契約（下稱系爭A契約），並於同日簽署土地買賣契約書（下稱系爭A契約書）。原告得知前開買賣情事後，旋即於110年8月20日以存證信函（下稱系爭存證信函）通知被告，表示行使土地法第34條之1優先承買權以相同對價購買系爭應有部分之意，又該優先承買權為形成權，是兩造間因優先承買權行使而成立之系爭應有部分買賣契約（下稱系爭買賣契約）於被告收受系爭存證信函時即告成立。詎料，被告不僅迄今未移轉系爭應有部分予原告，甚而於112年1月逕自與他人就系爭應有部分成立買賣契約（下稱系爭B契約），後於112年1月7日以存證信函通知原告應以2,322萬元購買系爭應有部分，復於112年3月9日將系爭土地3,780分之27之應有部分贈與訴外人柯婷婷，並於112年4月與他人就系爭土地所餘應有部分即3,780分之1,073之應有部分另成立買賣契約（下稱系爭C契約），嗣以存證信函通知原告應以2,103萬6,600元購買系爭土地前揭應有部分，且於112年5月16日寄發律師函主張系爭A契約因無法取得農用證明符合意定解除契約事由而合法解除云云，惟系爭B、C契約未見被告提出以實其說，堪認被告係藉虛構買賣契約之舉以抬高系爭應有部分價金獲利，顯有違誠信原則；退步言，縱認系爭A契約已經解除，亦不影響系爭A契約之效力，蓋系爭土地無從取得農用證明，係因系爭土地上有未檢附合法證明文件之鋼構露臺一處之故，此可經由原告移除該露臺或檢附合法證明文件以取得農用證明，是系爭A契約之契約標的非自始客觀給付不能，則系爭A契約屬合法有效之買賣契約，縱經解除，亦無從影響原告業已行使之優先承買權之發生。又被告事後將系爭土地3,780分之27之應有部分贈與柯婷婷，以致部分給付不能，原告因而受有損失，則本件自應依比例計算減少之應有部分之買賣價金作為損害賠償金額，並由買賣價金中將之扣除等語。為此，爰依土地法第34條之1第4項規定提起本訴，並聲明：㈠被告應依系爭A契約之條件將系爭應有部分之所有權移轉登記予原告；㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭土地屬農地，如無法取得農用證明，賣方即 被告於慣例上需負擔至少528萬9,034元之鉅額土地增值稅，被告因此與徐乾勇於系爭A契約書第7條、第12條分別約定：「......最遲不得逾110年12月15日」、「......二、本案土地若無法取得農用證明，雙方合意無條件解約，賣方（即被告）應同時返還買方既付款項，因而產生之費用由雙方各自負擔」，惟被告於110年6月30日收到臺北市北投區公所北市○區○○○0000000000號函表示系爭土地無法核發農地證明。嗣被告於110年9月6日贈與其應有部分3,780分之2予徐乾勇，後於同年月11日移轉登記完畢，並於同年10月22日終止系爭A契約，亦於同日與徐乾勇就系爭應有部分之買賣訂立系爭B契約，於系爭B契約第7條、第12條分別約定：「......最遲不得逾111年12月31日」、「......二、本案土地若無法取得農用證明，雙方合意無條件解約，賣方（即被告）應同時返還買方既付款項，因而產生之費用由雙方各自負擔」。但農用證明核發之問題持續1年後仍無法解決，被告與徐乾勇因此於111年12月21日約定將系爭B契約之價金變更為2,322萬元，並約定如他共有人優先承買即應返還價金。後因徐乾勇另有資金需求，系爭土地遲未能取得農用證明，被告與徐乾勇遂於112年2月17日簽立終止不動產買賣價金履約保證協議書、不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書以終止系爭B契約，徐乾勇亦於112年1月18日將應有部分3,780分之2返還予被告，並於同年2月18日移轉登記完畢。被告後於112年4月19日與訴外人方保泰成立系爭C契約，且於112年5月間送件至臺北市士林地政事務所（下稱士林地政事務所）辦理移轉登記，嗣雖因原告申訴而遭駁回申請，惟已取得農用證明。原告固稱於110年8月20日寄發系爭存證信函予被告，欲以與系爭A契約相同之條件就系爭應有部分行使優先承買權，然被告並未收受系爭存證信函，又系爭A契約已經解除，則原告無從主張以與系爭A契約相同之條件就系爭應有部分行使優先承買權。退步言，縱認兩造間因原告行使優先承買權而成立與系爭A契約相同條件之買賣契約，惟該契約核屬雙務契約，是於原告給付價金前，被告得依民法第264條行使同時履行抗辯權以拒絕移轉登記系爭應有部分予原告等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張兩造為系爭土地之共有人，被告於110年7月2日將其 所有之系爭應有部分以1,890萬元之代價出售予徐乾勇，並成立系爭A契約，同時簽署系爭A契約書，原告則於110年8月20日以系爭存證信函通知被告，表示行使土地法第34條之1優先承買權以相同對價購買系爭應有部分之意，且系爭存證信函業於110年8月24日送達被告住所等情，業據其提出系爭A契約書、系爭存證信函、中華郵政掛號郵件收件回執等件為證（見士司補卷第16-30頁、本院卷第124-125頁），並有卷附土地登記第一類、第二類謄本、土地建物查詢資料、土地異動索引等可資為憑（見本院卷第58-59頁、第86頁、第176-183頁、限閱卷），是此部分事實，首堪認定。 　㈡按土地或建築改良物共有人出賣其應有部分時，他共有人得 以同一價格共同或單獨優先承購，土地法第34條之1第4項定有明文。又此項優先承購權之性質屬形成權，他共有人以書面為優先承購權行使之表示者，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，請求出賣人按其與第三人約定之同樣條件補訂書面契約（最高法院100年度台上字第432號、111年度台上字第1327號判決意旨參照）。經查，兩造均為系爭土地之共有人，且原告知悉被告於110年7月2日與徐乾勇簽訂系爭A契約而欲出賣系爭應有部分後，隨即於110年8月20日以系爭存證信函行使土地法第34條之1第4項之優先承買權，系爭存證信函並已於同年月24日送達被告，業經本院認定如前，是於原告行使優先承買權之意思表示到達被告時，兩造已成立與被告、徐乾勇間之系爭A契約同一條件為內容之買賣契約。從而，原告依土地法第34條之1第4項之規定，訴請被告就系爭應有部分以與系爭A契約同一條件訂立買賣契約，自屬有據。 　㈢次按土地法之優先承買權乃成立買賣契約之形成權，其權利 之有無，應依行使權利時之狀態認定之。又土地法第34條之1第4項所定之他共有人優先承購權，固應以共有人「有效」出賣其應有部分與第三人為基礎。惟如共有人與第三人間之買賣契約已合法存在，於他共有人主張優先購買權後，出賣之共有人與第三人為避免他共有人之行使優先承購，始合意解除買賣契約者，該「合意解除」既在他共有人單獨為「優先承購」之意思表示而行使其優先承購之形成權之後，則共有人與第三人間之原有權利義務關係已有變更，能否再任由渠等合意解除契約，以規避上開法律所定他共有人所得行使之優先承購權之適用，非無疑義（最高法院84年度台上字第2134號判決意旨參照）。被告雖辯稱系爭A契約已經解除，則原告無從主張以與系爭A契約相同之條件就系爭應有部分行使優先承買權云云。然依被告所陳情節，被告與徐乾勇之系爭A契約係遲至110年10月22日終止（見本院卷第40頁），並有終止不動產買賣價金履約保證協議書存卷可參（見本院卷第68頁），顯然晚於原告以系爭存證信函表示依法行使優先承買權於110年8月24日送達被告之時間，足見原告行使優先承買權時，系爭A契約仍屬合法有效存在，依上開說明，該合意解除對原告已行使優先承買之形成權不生影響，是被告上開所辯，要無可採。 　㈣再按土地法第34條之1第4項所稱之優先承買權，乃基於該法 律規定，對於出賣共有土地或建築改良物共有人而生「先買特權（先買權）」之形成權，共有人一旦行使該權利，即係對出賣人行使買賣契約訂立請求權，並請求出賣人按其與第三人約定之同一價格補訂書面契約，出賣人於共有人給付買賣價金後，即應負擔移轉所有權應有部分之義務。另按出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利；出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致不為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害；二人各負債務，而其給付種類相同，並屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第349條、第353條、第227條第1項、第226條第1項、第334條第1項分別定有明文。復按土地法第34條之1第4項僅規定共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，惟該條項並未如同法第104條第2項後段設有出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人之明文，故土地法第34條之1第4項規定之優先承購權僅具債權效力。查被告於系爭A契約中，原係以1,890萬元之價格將系爭應有部分出售予徐乾勇，惟被告嗣於112年3月9日將其中3,780分之27之應有部分贈與訴外人柯婷婷，此有土地建物查詢資料、異動索引查詢資料附卷可稽（見本院卷第176-183頁），則其持有系爭土地之應有部分僅餘3,780分之1,073。又依土地法第34之1條第4項規定，被告出售系爭應有部分時，系爭土地之其他共有人固享有同一價格之共同或單獨優先承買權，然揆諸前揭說明，因該優先承買權僅屬債權性質，為兩造間之內部關係，倘被告未踐行此項義務，僅生應否負損害賠償責任問題，對於被告已經贈與柯婷婷之應有部分之效力，尚無影響。是本件被告既已將系爭應有部分中3,780分之27之應有部分贈與柯婷婷，並辦畢所有權移轉登記，此舉顯使被告原應移轉登記予原告之系爭應有部分未能全部履行，屬不完全給付。準此，原告依民法第227條第1項、第226條規定請求被告賠償此部分損失，並以1,890萬元之價金依減少之應有部分比例計算損害（計算式：1,890萬元x【27/1100】=46萬3,909元，小數點以下四捨五入），進而主張以該損害與其應給付之買賣價金為抵銷，核屬有據。是經計算後，原告尚須給付被告之買賣價金為1,843萬6,091元（計算式：1,890萬元-46萬3,909元=1,843萬6,091元）。 　㈤綜上所述，原告依土地法第34條之1行使優先承買權之法律關 係，請求被告應將系爭土地之系爭應有部分按與徐乾勇之系爭A契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，並於原告給付價金1,843萬6,091元之同時，將系爭土地應有部分3,780分之1,073辦理所有權移轉登記予原告，為有理由，應予准許。 四、末按命債務人為一定之意思表示之判決確定或其他與確定判 決有同一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文，由此以觀，如許宣告假執行，使意思表示之效力提前發生，即與法條規定不合。本件判命被告應就系爭土地之系爭應有部分，依與徐乾勇於110年7月2日所訂系爭A契約之同一條件，與原告訂立買賣契約，其內容係命債務人為一定之意思表示，依法自判決確定時即視為已為其意思表示，判決確定前殊無強制執行以外之執行可言，自無宣告假執行之餘地。至於本判決命被告於原告給付價金之同時，將系爭土地3,780分之1,073之應有部分移轉登記為原告所有，乃命被告於原告提出對待給付後為一定之意思表示，一待判決確定，原告提出對待給付，即視為被告已為意思表示，是以原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，於法未合，自應駁回，併此敘明。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據調查，經 審酌後均核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。 六、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　蘇怡文 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委 任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　14　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黎隆勝