返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1679號 原 告 戴道福 訴訟代理人 王奕仁律師 被 告 吳季蓁 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月1 6日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○巷○號三樓之房屋騰空 遷讓返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣參拾參萬陸仟元，及自民國一百一十 二年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 三、被告應自一百一十二年八月二十六日起至遷讓返還第一項房 屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣壹佰陸拾捌萬元為被告供擔保 後，得假執行。但被告如以新臺幣肆佰玖拾玖萬陸仟陸佰玖拾柒元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項於原告以新臺幣拾壹萬貳仟元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣參拾參萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項於原告按月以新臺幣陸仟元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如按月以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 九、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　本件被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告起訴主張：緣兩造於民國106年8月12日就門牌號碼新北 市○○區○○路00巷00號3樓之房屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租賃契約書），約定租期自106年8月12日起至109年8月12日止，每月租金新臺幣（下同）16,000元，原租期屆滿後雙方未再另立書面租約，而轉為不定期租賃（下稱系爭租約）。詎被告自110年2月10日起至原告112年6月起訴時止，僅於111年12月、112年1、2、4、5月有支付租金，扣除2個月押金後，仍積欠租金逾2月以上未繳。原告業於111年11月25日以存證信函催告被告應於文到7日內給付租金，並告知如逾期未給付將依法終止租約等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。準此，爰依法以起訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠租金336,000元，且被告於原告以起訴狀繕本作為終止系爭租賃契約書之思表示後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告按月給付16,000元。為此，爰依民法第767條第1項、第455條前段、第179條規定、系爭租賃契約書第4條、15條第1款約定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；㈢自112年7月10日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元；㈣願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、得心證之理由：　　 ㈠、本件原告主張之事實，業據其提出系爭房屋租賃契約書、桃 園府前郵局111年11月25日存證號碼001262號存證信函、郵件回執等件為憑（本院112年度湖簡字第1247號卷【下稱湖簡卷】第25至35頁），並有系爭房屋之房屋稅繳款證明書附卷可參（湖簡卷第23頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。 ㈡、按承租人應依約定日期，支付租金；租賃物為房屋者，承租 人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人得收回房屋，民法第439條前段、土地法第100條第3款定有明文。再按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，復為民法第767條第1項前段所明定；而租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租約第4條、第5條約定：「承租人每月租金為新臺幣16,000元整，每期應繳納1個月租金，每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕…」、「擔保金（押金）由租賃雙方約定為2個月租金，金額為32,000元整…」；第15條第1款約定：「承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：㈠遲付租金之總額達二個月之金額，並經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付…」。另按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條亦有明文；而無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查： 　⒈被告於兩造間原始租約之租期屆滿後繼續使用系爭房屋並繳 付租金，與原告間之租約已變更為不定期限租賃契約，惟依民法第451條之規定更新後僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更，按系爭租約第4條約定，租金為每月16,000元、應於每月10日以前繳納（湖簡卷第26頁），然被告自110年2月10起迄原告起訴時止，除111年12月、112年1月、2月、4月、5月外，其餘各月份均未給付租金，而原告主張以本件起訴狀為終止租約之意思表示，本件起訴狀繕於112年8月15日寄存於被告戶籍址，寄存日不算入，自112年8月16日計算10日期間，至112年8月25日午後12時發生送達效力（參湖簡卷第41頁送達證書），經計算自110年2月10日起至112年8月25日租約終止日止之未付租金額，於扣除擔保金32,000元後之數額為376,000元【計算式：①110年2月10日至112年8月25日共為30個月又16日，每月租金為16,000元，是30個月又16日之未付租金額為：【16,000（元/月）×30又16/30（月）】-已付租金16,000×5＝488,533-80,000＝408,533（元）；②408,533（元）－押租保證金32,000（元）＝376,533（元）】，已逾2個月租金額，堪認系爭租約業經原告依土地法第100條第3款之規定及系爭租約第15條第1項約定，於112年8月25日午後12時合法終止。 　⒉又系爭租約終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有 系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項規定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金376,533元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第4條約定，向被告請求未付之租金336,000元，洵屬有據。再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五；民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條所明文規定。本件被告積欠之租金之清償期並無確定期限，是原告請求被告給付積欠租金336,000元自民事起訴狀繕本送達翌日即113年8月26日（參湖簡卷第41頁送達證書）起算之法定遲延利息，亦屬有據。 　⒊末查，系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位 而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為16,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自系爭租約終止翌日即起訴狀繕本送達翌日之112年8月26日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告16,000元，亦屬有理由。原告主張逾此範圍之期日部分，因系爭租約尚未終止，被告尚得基於承租人地位占有系爭房屋，自無不當得利之情形，是原告該部分請求，即屬無據。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項、第455條、第179條規 定及系爭租約第4條、15條第1款約定，請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；②被告應給付原告336,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即112年8月26日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；③被告應自112年8月26日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告16,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 五、又原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，其勝訴部分，經核 與民事訴訟法第390條第2項之規定並無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請即失其據，應併予駁回。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱