遷讓房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第1710號 原 告 張耀升 訴訟代理人 梅玉東律師 被 告 陳婕瑄 訴訟代理人 唐孝權 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月4日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段○○○號三樓房屋騰空 返還予原告。 二、被告應自民國一一二年十二月四日起至返還第一項房屋之日 止，按月給付原告新臺幣參仟零柒拾元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔百分之九十八，餘由原告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣玖拾貳萬玖仟肆佰肆拾捌元為 被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾捌萬捌仟參佰肆拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項於每月履行期屆至後，於原告就各期給付各以 新臺幣壹仟零貳拾參元為被告擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣參仟零柒拾元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事　實　及　理　由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告於起訴之聲明為：㈠被告應將門牌號碼新北市○○區○○○路○段000號3樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還予原告。㈡被告應自民國112年12月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）1萬元。㈢願供擔保請准宣告假執行。嗣原告於審理中擴張其第2項聲明，請求被告自112年12月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1,800元（見本院卷第80頁民事變更聲明狀）。經核原告所為，係擴張應受判決事項之聲明，於法並無不合，自應准許。 貳、實體部分 一、原告主張：原告於112年11月9日經本院111年度司執字第421 05號強制執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣程序，以549萬9,999元承買原為訴外人劉家全（下稱劉家全）所有之系爭房屋及其坐落土地（下稱系爭房地），並於同年12月4日就系爭房地完成移轉登記，嗣經原告以存證信函催告被告返還系爭房屋，被告均置之不理，為此依民法第767條第1項前段請求被告返還系爭房屋，及依民法第179條規定請求被告給付相當於租金之不當得利等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應自112年12月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告2萬1,800元。㈢願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：系爭房屋為被告向劉家全承租，口頭上有租約， 簽訂租賃契約5年以上，每月給付租金8,000元，為不定期租賃契約關係，有協議買回的時候一起算房租，實質上是使用借貸等語（見本院卷第79、158頁），資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張其為系爭房屋所有人，為被告所不爭執，並有系爭 房屋登記簿謄本在卷可證，原告此部分主張應堪信為真實。惟就原告主張被告無權占有系爭房屋一節，則為被告所否認，並以前詞置辯。 　㈡按所有人對於無權或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法 第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。 　㈢被告主張依租賃關係、使用借貸關係有權占有系爭房屋，有 無理由？ 　⒈被告抗辯占有系爭房屋之權源，稱其向前房屋所有人劉家全 承租，每月租金8,000元，於買回房屋時一併結算，或稱基於使用借貸關係云云。按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。民法第424條第1、2項定有明文。基於債權契約具相對性，除法律另有規定或其他特別情形外，僅對當事人發生效力。被告抗辯與劉家全有口頭租約一節，未提出任何證據佐證。縱使被告所述為真，其所稱租約為5年以上，亦未辦理公證。是被告抗辯就系爭房屋對原告有租賃關係存在，並無依據。 　⒉被告另抗辯前房屋所有人有使用借貸云云，而按稱使用借貸 者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。民法第464條定有明文。基於債權契約相對性，原告既非使用借貸契約締約當事人，被告自不得對原告主張有權占有系爭屋，被告此部分抗辯亦無理由。 　⒊以上，被告既未能證明占有系爭房屋之法律上權源，原告請 求被告騰空遷讓返還系爭房屋，自屬有據。 　㈣原告得請求被告占用系爭房屋相當於租金之不當得利數額為 何？ 　⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；不當得利之受領人，依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段及第181條但書分別定有明文。另無權占有他人房屋，所受利益為房屋之占有本身，依其性質不能返還，應償還其價額，而無權占用他人之房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。被告無權占用系爭房屋，依前說明，於占用期間即受有相當於租金之利益，原告亦因此受有損害。原告依上開規定請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬有據。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。土地法第97條第1項定有明文。而該條之土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價而言。又法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，故土地法第97條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。又因租金為承租人使用、收益租賃物應支付之對價，故法院審酌使用土地所獲得之利益時，除應斟酌不動產之價值、所處位置及其四周工商業繁榮情形外，另應注意占有人利用該土地之經濟價值與所得之利益。經查，系爭房屋位處新北市汐止區，附近屬高密度開發地區，附近道路規劃、公共設施規劃、民生必需要件取得之便利性均屬佳，有誠石不動產估價師事務所估價報告書在卷可參（本院卷第102-138頁），本院參酌上開因素，認原告主張相當於每年租金之數額，以土地及建築物申報總價年息百分之9為限計算，應屬適當。 　⒉系爭房屋112年度之現值為33萬5,000元，坐落土地之112年度 申報地價為每平方公尺6,720元，有新北市政府稅捐稽徵處汐止分處113年10月14日新北稅汐二字第1135650410號函、地價公務用謄本在卷可參（本院卷60-68、72頁）。原告請求自112年12月4日起按月給付3,070元（計算式如附表，元以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則無理由。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，及自112年12月4日起至返還系爭房屋之日止，按月給付3,070元，為有理由，應予准許。逾此範圍之不當得利請求，則無理由，應予駁回。 五、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行及免為假執行。就原 告勝訴部分，經核於法要無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用 之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。 七、據上論結，原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴 訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第四庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　辜　漢　忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　潘　盈　筠 附表：相當於租金不當得利 期間 112年房屋現值 112年土地申報地價（每平方公尺） 不當得利數額 112年12月4日以後 33萬5000元 6720元 【33萬5000+(6720x2164.79x511/100000)】x9%12≒3070