返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第2041號 原 告 陳如昕 住○○市○○區○○○路00巷00弄0 0號0樓 訴訟代理人 王惠光律師 複代理人 陳麗蘭律師 被 告 周朝銓 上列當事人間返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月23日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○巷○○○號三樓房屋騰 空遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣壹佰捌拾捌萬肆仟元，及自民國一一 三年八月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 三、被告應自民國一一三年八月九日起至騰空遷讓返還上開房屋 之日止，按月於每月十九日給付原告新臺幣貳萬元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣貳拾捌萬元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如以新臺幣捌拾陸萬柒仟伍佰陸拾壹元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項於原告以新臺幣陸拾貳萬為被告供擔保後，得 假執行。但被告如以新臺幣壹佰捌拾捌萬肆仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項所命各期已到期部分，於原告以每期新臺幣柒 仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以每期新臺幣貳萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序事項 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：被告於民國97年間起向訴外人即伊父陳茂松承租 臺北市○○區○○路0段0巷00號3樓房屋（下稱系爭房屋），雙方曾於104年11月23日簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期為104年12月20日至106年12月19日，租金應於每月20日前按月繳納2萬元，押租保證金為3萬元。系爭租約租期屆至後，雙方未再簽定新約而轉為不定期限租賃契約，因被告於102年起未按期繳納租金，經陳茂松屢次催討，被告遂於109年8月19日提出承諾書面(下稱承諾書)，表明願給付陳茂松109年8月以前累欠之租金116萬8,000元，惟被告並未履行。伊於110年4月14日繼承取得系爭房屋所有權後，於113年4月30日偕同陳茂松向被告催討欠租，被告再於同日提出切結書(下稱切結書)，表明願於同年5月15日結清欠租，最終仍未給付。陳茂松嗣於113年6月18日將其與被告間就系爭房屋租賃之相關權利讓與伊，因被告積欠之租金額已逾2個月以上，合於土地法第100條第3款規定得終止租約收回房屋之要件，爰以本件起訴狀繕本送達作為權利讓與及終止不定期限租賃契約之通知，並依民法第767條第1項前段或第455條規定，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還原告，及依租賃契約與債權讓與之法律關係，請求被告給付積欠至113年6月19日之租金188萬4,000元與法定遲延利息，暨依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月19日給付原告相當於租金之不當得利2萬元，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應給付原告188萬4,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月於每月19日給付原告2萬元。㈣上開三項聲明願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張之事實，業據提出建物登記第一類謄本（見本院113 年度士司簡調字第870號卷【下稱司簡調卷】第18頁）、系爭租約（見司簡調卷第22頁至第30頁）、承諾書（見司簡調卷第34頁）、切結書（見司簡調卷第36頁）、權利讓與同意書（見司簡調卷第38頁）為證，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項本文準用同條第1項本文規定，視同自認，原告之主張，堪信為真實。 　㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。查陳茂松與被告於104年11月23日就系爭房屋租賃簽訂系爭租約，該租約於106年12月19日屆期後，陳茂松就被告持續使用系爭房屋未為反對，被告並因陳茂松多次催討租金，於109年8月19日、113年4月30日先後出具承諾書、切結書，分別記載「109年8月28日匯款0000000」（見司簡調卷第34頁)、「有關台北市○○路0段0巷00號3F承租戶到113年5月15日積欠房租結清，如未兌現即刻搬遷清空」等語(見司簡調卷第36頁)，表明願清償積欠租金之意思，可認陳茂松與被告間就系爭房屋租賃，於106年12月20日以後視為不定期限租賃契約。 　㈢次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人 積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，土地法第100條第3款定有明文。又承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項亦有規定。查： 　⒈觀諸上開承諾書所載，可認被告於109年8月19日承認積欠陳 茂松租金116萬8,000元，加計被告積欠109年9月19至113年6月19日共46個月之租金92萬元（2萬元×46個月=92萬元），被告租賃系爭房屋期間合計積欠租金208萬8,000元（1,16萬8,000元+92萬元=208萬8,000元），扣除原告所陳被告繳付之押租保證金3萬元及租金17萬4,000元，被告積欠租金188萬4,000元（208萬8,000元-3萬元-17萬4,000元=188萬4,000元），顯已逾2個月租金之租額，陳茂松前既已屢次催討租金無著，依前開規定，自得終止租約。 　⒉陳茂松於113年6月18日將其與被告間系爭房屋租賃關係之權 利讓與原告，原告以起訴狀繕本之送達將權利讓與及終止租賃關係等事宜通知被告（見司簡調卷第44頁），於同年0月0日生送達效力，堪認原告已繼受本件租賃關係，系爭房屋之不定期限租賃契約於同年8月9日即行終止。 　㈣另按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 前段定有明文。查兩造間租賃關係已於113年8月9日終止，原告依上開規定，請求被告將系爭房屋騰空返還予原告，自屬有據。 　㈤再按承租人應依約定日期，支付租金。無約定者，依習慣， 無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之，民法第439條定有明文。本件被告迄113年6月19日止，共積欠租金188萬4,000元，已如前述，原告依租賃契約約定及債權讓與之法律關係，請求被告給付188萬4,000元，亦有理由。 　㈥又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；但依其利益之性質不能返還者，應償還其價額，民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。而無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決參照）。本件租賃契約於113年8月9日終止後，被告占有使用系爭房屋，難認有合法之占有權源，依前開說明，被告係獲有相當於租金之利益，並致原告受有損害，衡以被告係以每月2萬元之價格承租系爭房屋，其每月所受之利益應為2萬元，原告主張依民法第179條規定，請求被告自起訴狀繕本送達翌日即113年8月9日起至被告騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月19日給付2萬元，亦屬有據。 四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。民法第229 條第1 項、第233 條第1項前段分別定有明文。又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，為同法第203 條所明定。本件被告應於每月20日前繳付租金，被告未遵期給付，應負遲延責任，原告就被告積欠租金188萬4,000元部分，併請求自起訴狀繕本送達翌日即113年8月9日（見司簡調卷第44頁）起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，亦應許之。 五、綜上所述，原告依民法第455條規定，請求被告將系爭房屋 騰空遷讓返還原告；依租賃契約、債權讓與之法律關係，請求被告給付188萬4,000元，及自113年8月9日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息；依民法第179條規定，請求被告自113年8月9日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月於每月19日給付2萬元，均有理由，應予准許。 六、原告就本院准許遷讓返還系爭房屋部分，另依民法第767條 第1項前段規定請求，屬訴之客觀重疊合併，本院既認原告依同法第455條規定請求有理由，縱經審酌同法第767條第1項前段規定，亦無從為更有利於原告之判斷，此部分無庸加以論究，附此敘明。 七、原告就其勝訴部分陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核於法 並無不合，爰酌定相當之擔保金額予以准許，併依職權酌定相當擔保金額，宣告准被告預供擔保而免為假執行。 八、訴訟費用分擔之依據：民事訴訟法第78條。。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　17　　日 　　　　　　　　　民事第一庭　法　官　林昌義 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　周苡彤