給付違約金

臺灣士林地方法院民事判決 113年度訴字第374號 原 告 熊彧 訴訟代理人 邱翊森律師 被 告 李純妮 訴訟代理人 李盈蓉 汪士凱律師 上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國113年9月18日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應給付原告新臺幣壹佰參拾萬元，及自民國一百一十三年三 月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔四分之三，餘由原告負擔。 本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣肆拾參萬肆仟元為被告供 擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰參拾萬元為原告預供 擔保，得免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告主張：原告經永慶房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房 屋）居間仲介，以新臺幣（下同）2000萬元購買被告所有門牌號碼臺北市○○區○○○路0段00號7樓之建物及所坐落之土地（下稱系爭房地），兩造並於民國112年11月27日簽訂系爭房地之買賣契約及增補契約，其中增補契約第5條記載「甲、乙雙方確認，乙方（即被告）得於112年12月3日前繼續出售本案房屋，若乙方於112年12月3日前出售本案房屋且出售總價大於2010萬元，雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同時返還甲方（即原告）既付款項。」被告雖曾與訴外人莊立民磋商系爭房地買賣事宜，然最終並未與莊立民簽訂買賣契約，是被告未能於112年12月3日前以高於2010萬元之價金出售系爭房地，即未取得增補契約第5條之解除權。嗣被告未依買賣契約第4條之約定，於113年1月3日前交付系爭房屋所有權狀正本予代書，已有違約情事，原告於113年1月16日發函催告被告應依約履行，詎被告於同日發函予原告逕予解除系爭房地之買賣契約後，旋於113年1月21日將系爭房地出賣予訴外人徐翊庭。系爭房地之買賣契約已陷於事實上給付不能，原告於113年1月30日發函催告被告應依約給付違約金，未獲置理，爰依買賣契約第12條第3項後段約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應給付原告200萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告同時委託永慶房屋及住商實業股份有限公司 （下稱住商不動產）銷售系爭房地，原告於112年11月間透過永慶房屋表達購買意願，惟原告尚有銀行無法保證放款之疑慮，被告於系爭房地上設定抵押予中租迪和股份有限公司（下稱中租迪和公司）擔保企業貸款，仍在協商清償事宜，且住商不動產尚有其他客戶繼續帶看系爭房地，兩造遂達成協議如下：被告於112年12月3日前以高於2010萬元之價金出售系爭房地，得不經催告而無條件解除買賣契約（即增補契約第5條）；原告申貸金融機構確認無法核貸成交總價8成之貸款，得不經催告而無條件解除買賣契約（即增補契約第4條）。被告於112年11月29日取得住商不動產出具莊立民之買賣議價委託書，願以2020萬元之價金買受系爭房地，顯見於兩造約定之112年12月3日前，已有出價高於2010萬元之買家，則增補契約第5條之解除條件業已成就，無待被告行使解除權，系爭房地之買賣契約已當然失效，縱被告因故未與莊立民簽約，亦不影響系爭房地之買賣契約已失其效力，被告嗣於113年1月21日以2075萬元之價金將系爭房地出賣予徐翊庭，並未違反增補契約第5條之約定。又原告雖已交付430萬元之履約保證金，惟買賣契約解除後，原告即得將該筆金額全數取回，並未因此受有損害，原告於未受損害之情形下，猶請求被告給付200萬元之違約金，當屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： ㈠、原告主張被告應依買賣契約第12條第3項後段約定給付違約金 200萬元，有無理由？1、按如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償，買賣契約第12條第3項定有約定。查兩造簽立系爭買賣契約後，被告未依買賣契約第4條之約定，於113年1月3日前交付系爭房屋所有權狀正本予代書，經原告於同年1月16日、同年1月30日發函催告，復於同年1月21日將系爭房地出賣予徐翊庭，並於同年3月26日辦理系爭房地移轉登記完成等情，此有原告提出系爭房地買賣契約暨增補契約、存證信函、買賣契約(買受人為徐翊庭)、系爭房地之土地及建物登記謄本、內政部不動產實價登錄查詢資料等為憑（見本院卷一第18至90、198至204頁、270至274頁、302至327頁），應可認定。是被告既將系爭房地依被告與徐翊庭間之買賣契約，移轉登記予徐翊庭。則被告就系爭買賣契約即已陷於給付不能，已合於買賣契約第12條第3項後段之「給付不能」要件。是原告自得依前開約定請求被告給付違約金。2、按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金，民法第250條第1項定有明文。又按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第252條規定減至相當之數額。而懲罰性違約金係以強制債務履行為目的，確保債權效力之強制罰，於債務不履行時，債權人除得請求支付違約金外，並得請求履行債務，或不履行之損害賠償，是約定之懲罰性違約金是否過高，尤應參酌債務人違約之情狀以為判斷（最高法院110年度台上字第1800號判決意旨參照）。是以，約定之懲罰性違約金是否過高或相當，即應依一般客觀事實、社會經濟狀況、被上訴人所受損害等情形，為衡量之標準，始符違約罰之目的。查買賣契約第12條第3項後段約定：「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起3日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違約損害賠償。」、第4項約定「本條所規定之違約金，並不妨礙損害賠償請求權之行使。」（見本院卷一第30頁）。承上，系爭買賣契約約款既明定因可歸責於被告之事由致解除契約時，被告即應交付所收受款項之同額金額予原告，而不以原告實際發生損害為必要，且原告另得請求損害賠償，核其性質應屬以強制債務人履行為目的之懲罰性違約金。被告抗辯違約金之性質為損害賠償總額預定等語，即非可採。又原告已依系爭買賣契約給付430萬元至履約專戶一事，此有原告之履約保證專戶查詢明細1份可參（見本院卷一第240頁），復為被告所不爭執(本院卷一第243頁)。依買賣契約第12條第3項後段約定，本件原告原得請求之違約金數額為430萬元。惟本院審酌買賣契約總價為2000萬元（見本院卷一第24頁），被上訴人雖於113年1月9日將簽約款、完稅款、仲介服務費等共計430萬元如數匯入履約保證專戶，然契約成立至被告確定無法履約歷時非久，原告雖再有金錢上之利息等損失，應尚屬可控，且繳付履約專戶之430萬元之尚可取回等節，被告主張原告請求200萬元之違約金過高，應堪採信。復參酌本件買賣係因可歸責於被告之事由，致未能於兩造約定之113年1月3日交付土地、建物之所有權狀，並於同年1月31日交屋後辦理所有權移轉登記。並審酌被告倘能如期履行移轉系爭房地之義務，原告可得享受之一切利益及系爭房地坐落臺北市北投區周邊之經濟繁榮、生活機能便利等情狀，本件違約金應酌減至130萬元應屬適當。3、按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金，屬未定期限債務，依上開規定，被告應自受催告時起始負遲延責任，是原告請求被告給付違約金130萬元，及自本件起訴狀繕本送達(本院卷一第110頁)翌日即113年3月13日起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，亦屬有據。 ㈡、關於被告抗辯系爭買賣契約依增補契約第5條約定之解除條件 成就而解除，被告不負給付違約金責任部分：1、按依民法第98條規定解釋契約，應於文義上及論理上詳為推求，以探求當事人立約時之真意，並通觀契約全文，斟酌訂立契約當時及過去之事實、交易上之習慣等其他一切證據資料，本於經驗法則及誠信原則，從契約之主要目的及經濟價值作全盤之觀察，以為判斷之基礎（最高法院113年度台上字第409號判決意旨參照）。本件系爭買賣契約增補契約第5條約定「甲、乙雙方確認，乙方得於民國112年12月3日前繼續出售本案房屋，若乙方於民國112年12月3日前出售本案房屋且出售總價大於2010萬元，雙方同意不經催告即無條件解除買賣契約，乙方應同意返還甲房既付款項」等語。查兩造對於增補契約第5條所約定之出售大於2010萬元之「出售」一詞之意思爭執甚烈。原告主張「出售」係指完成簽訂買賣契約價金高於2010萬元，被告則抗辯「出售」係指有賣方「出價」大於2010萬元。然就「出售」之文義，售為出賣之意。故「出售」應為「出賣」，但顯與「出價」之文義不同。而「出價」係買受人將其主觀認為買受系爭房地之合理價格，單方向出賣人為表示之意。其法律上之性質，應係針對買賣標的物所為之要約。系爭增補契約第5條既稱「出售」，而出售為出賣之意，出賣係從出賣人之角度出發。故解釋上「出售」應係強調除買受人出價之要約外，尚須出賣人就買受人出價之要約，為同意即承諾之意。再者，兩造既已就系爭房地簽訂系爭買賣契約，詳為規範買賣雙方之權利義務，顯見兩造均有意履行系爭買賣契約。再參酌兩造增補契約第5條約定之原因，係被告將系爭房地同時委託永慶房屋與住商不動產銷售，然為保障被告得於同年12月3日委託住商不動產仲介系爭房地期限屆期前，將系爭房地以高於系爭買賣契約總價之2010萬元之價格出售予住商不動產仲介之買方之機會遂有此約定，此為兩造所不爭執。以此前提下，苟將增補契約第5條應解釋為「住商不動產之買家於112年12月3日前出價，且出價高於2010萬元」，即系爭增補契約第5條約定之要件，而毋庸探究被告是否對第3人之出價為承諾，無疑是賦予被告無論將來是否同意出售系爭房地，僅於第3人出價高於2010萬元時，即可取得對原告任意毀約之權利，顯非原告與被告簽立增補契約第5條約定，僅係要保障被告得以將系爭房地售予出價高於2010萬元之他人，如未售予該他人，即應售予原告之真意。然將增補條款第5條所謂之「出售」，解釋為係指應於113年12月3日前簽立買賣契約。惟兩造之系爭買賣契約係於112年11月27日簽訂，至同年12月3日僅不及一週。縱有買方透過住商不動產於期限內出價超過2010萬元，亦恐不及於同年12月3日前將商議完所有買賣契約條件，並簽訂買賣契約。如此解釋對被告亦屬過苛，亦非被告簽立增補條款第5條，允許被告得將系爭房地以高於2010萬元之價金，出售予原告以外之人之真意。準此，本院審酌上情，不動產交易常情，及誠信原則，認被告確實因同時委託住商不動產銷售系爭房地，為免錯失更高額之出售價格，方才與原告協商於112年12月3日前仍保有與出價更高之第3人締約之機會，故增補契約第5條之「出售」，應係指「經住商不動產仲介之買家於112年12月3日前出價高於2010萬元，且被告嗣後確實與該買家就系爭房地成立買賣契約」。換言之，原告於112年12月3日前應承擔被告另行覓得對於2010萬元買家之風險，反之被告亦僅能於7日內尋覓出價更高者，嗣後並確實與該人成立買賣契約，始得該當本條之要件，主張該條之權利。若非如此解釋，無異係課與被告過苛之限制，亦對於現為系爭房地既有買受人之原告保障有失周全。2、系爭房地於112年12月3日前，雖有訴外人莊立民出價高於2010萬元一事，此有莊立民之議價委託書1紙為證(本院卷第頁)。惟查證人即為承辦被告仲介事宜之住商不動產仲介高小媛於本院審理時證述：「11月間一直有帶看，剛好莊立民這組客人出現，時間約是11月底，真正出價是11月29日，有簽署買賣議價委託書，有收10萬元斡旋金。後來賣方（即被告）看到這個斡旋，說有中租的問題，但我也聽不太懂，之後賣方說她要看議價委託書，我大約於29或30日當天，將議價委託書第1聯拿給賣方。後續賣方母親（即李盈蓉）收到議價委託書之後，問我要在哪裡簽名，我有跟她說如果妳同意這個價格的話，就在哪裡簽名，之後訊息就很混亂，她說她沒辦法決定，說有跟永慶簽了什麼協定要先處理，她想要賣，但現在還不能簽買賣契約，我知道之後，我也怕造成一屋二賣，我說那我讓買方（即莊立民）稍微等一下，請她先處理她和永慶、中租的事情，等了1個多禮拜，好像是12月初，買方說他不等了，我就退了斡旋金，我也有口頭電話通知賣方。」「賣方母親有給我看紙本議價委託書，時間是在買方說不等了之前，我要跟她拿，但她不給我，因為她說她還沒完全處理好永慶房屋的事情，所以沒辦法與買方進一步簽訂買賣契約。」「我有一直跟她確定有沒有跟永慶簽約，因為我擔心一屋二賣，我一直在等她的消息。我的認知是她確定要賣，只是要處理很多問題。」「當時有約莊立民見面談，會約見面談就是有把握會簽約，後來沒有約成，買方等太久，賣方好像很忙」等語（見本院卷一第403至405頁），核與高小媛與代理被告處理系爭房地出售事宜之李盈蓉，於112年12月9日之LINE對話紀錄記載「買主（即莊立民）跟我同事說，有看到別的喜歡的，要來退斡旋」、「今晚的見面談取消」等語(本院卷一第358頁)相符。復參酌被告自承「莊立民與家人討論後，認為本案太過複雜，擔心永慶房屋從中作梗故不想繼續進行買賣交易，遂主動表示不買了」等語（見本院卷一第299頁）。足認莊立民於112年12月9日就系爭房地，已無意願與被告繼續洽商買賣事宜，其與被告間就系爭房地之買賣事宜，自無達成意思表示之合致，而未成立買賣契約。又兩造雖對於系爭增補契約第5條約定之法律效果，究為意定之解除權或解除條件，有所爭執。惟被告既未與在112年12月3日出價超過2010萬元之莊立民就系爭房地成立買賣契約，依前開說明，自與系爭增補契約第5條約定之要件不符。故不論系爭增補契約第5條約定之法律效果為何，被告均不得依此主張解除系爭買賣契約或解除條件成就。並據此主張系爭買賣契約不存在，而不受系爭買賣契約之拘束，以此對抗原告。準此，被告前開所辯，應無足採。 ㈢、綜上所述，原告依買賣契約第12條第3項後段約定，請求被告 給付違約金130萬元，及自113年3月13日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。 四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原 告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 六、據上論結，原告之訴一部為有理由，一部無理由，爰依民事 訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　劉逸成　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　16　　日 　　　　　　　　　　　　　 書記官　康雅婷