確認優先承買權不存在等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第222號 原 告 王建璋 劉謝美 蔡寶珠 林佳蓉 劉順元 施焜郎 楊惠美 涂琍玲 曾若琦 曾若瑋 林茂全 林昌基 林瑞仁 共 同 訴訟代理人 黃晶雯律師 被 告 胡仁煌 林正菁 吳麗玉 上列當事人間請求確認優先承買權不存在等事件，本院於民國11 3年11月19日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 確認被告就坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○○○地號土地之優先購 買權不存在。 訴訟費用由被告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明：（一）先位聲明：確認被告就坐落於臺北市○○區○○段0○段000○000地號土地（下合稱系爭土地，若只單一逕以地號稱之）之共有人優先承買權不存在；（二）備位部分：確認兩造就系爭土地之買賣關係不存在（見本院卷第13頁）；嗣變更備位聲明：1.確認被告就551地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、施焜郎、楊惠美、涂琍玲、曾若琦、曾若瑋、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在；2.確認被告就553地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、楊惠美、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在（見本院卷第356頁）。就原告變更聲明部分，係屬基礎事實同一，其變更程序自無不合，應予准許。 二、被告吳麗玉經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無 民事訴訟法第386條所列各款事由，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面 一、原告起訴主張：伊與被告及訴外人陳妍君、林清城、劉晏綵 為系爭土地之共有人，原告涂琍玲於民國112年8月1日以共有人過半數及其應有部分合計過半數同意之方式，將系爭土地全部以新臺幣1,507萬4,432元出售予訴外人李永照，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書）。伊於112年8月2日以臺北雙連郵局第000675號存證信函，通知被告及陳妍君、林清城、劉晏綵有優先承買權，被告表示將行使優先承買權，但反對伊僅以今年度公告現值30％收購系爭土地，並將簽約時間改以112年9月15日下午5時30分。伊又於112年9月12日以臺北雙連郵局第001206號存證信函通知被告，請求被告如欲行使優先承買權，須於簽約日依系爭買賣契約書之約定，支付第一期款並出具土地永久使用同意書，如未於簽約當天履行，視為放棄優先承買權。然於簽約日僅有被告胡仁煌出席表示不願購買系爭土地。伊再於112年9月23日以臺北雙連郵局第001232號存證信函通知被告，系爭土地將由李永照購買等語。惟伊與李永照於112年12月向臺北市士林地政事務所申請系爭土地所有權移轉登記時，地政事務所以被告林正菁提出異議書為由，駁回伊就系爭土地移轉所有權之申請，爰先位依確認之訴之法律關係，請求確認被告就系爭土地之共有人優先承買權不存在。又若認被告合法行使優先承買權，兩造成立系爭土地買賣契約，然伊於113年3月1日及同年月26日以臺北雙連郵局第000149號、第000208號存證信函，通知被告應支付第一期款並出具土地永久使用同意書，被告仍置之不理，則備位依民法第229條、第254條規定，請求解除系爭土地買賣契約等語。並聲明：（一）先位聲明：確認被告就系爭土地之共有人優先承買權不存在；（二）備位部分：1.確認被告就551地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、施焜郎、楊惠美、涂琍玲、曾若琦、曾若瑋、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在；2.確認被告就553地號土地與王建璋、劉謝美、蔡寶珠、林佳蓉、劉順元、楊惠美、林茂全、林昌基、林瑞仁土地之買賣關係不存在。 二、被告之抗辯： (一)被告胡仁煌辯稱：當時原告要出售系爭土地時，購買人也在 場。原告通知優先承買人時，伊第一次就已經表示不要購買了，認為原告沒有起訴的必要等語。並聲明：原告之訴駁回。 (二)被告林正菁辯稱：伊也早就放棄優先購買權了等語。並聲明 ：原告之訴駁回。 (三)被告吳麗玉未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明 或陳述。 三、得心證之理由： (一)按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之。民事訴訟法第247條第1項前段定有明文；又所謂即受確認判決法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031號判決意旨參照）。查本件原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，而被告前於存證信函中均稱：本人將行使優先購買，但本人反對出售之金額等語（見本院卷第86頁、第90至93頁）；被告林正菁復向臺北市士林地政事務所出具異議書，表示其已合法行使土地法第34條之1第4項之優先購買權等語（見本院卷第168至169頁），則被告究係欲以相同價格之條件購買系爭土地，抑或是對於系爭土地之價格有疑義，而無行使優先購買權之意，已有未明。是被告就系爭土地優先購買權之存否即屬不明確，致原告在私法上之地位受侵害之危險，而此項危險得以確認判決除去，故原告主張其就本件確認訴訟有請求確認之法律上利益，自屬有據。 (二)按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先購買。土地法第34條之1第4項固有明定。而土地法第34條之1執行要點第10點⑵規定：徵求他共有人是否優先購買之手續，準用土地法第104條第2項規定，即他共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。其目的在徵求他共有人是否優先購買，性質上乃促請他共有人行使優先購買之「意思通知」，他共有人如未於限期內行使優先購買權，即生失權之效果（最高法院78年度台上字第1896號判決意旨參照）。否則共有人若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，嗣後如土地價格飆漲，若仍許其行使優先購買權，即難謂與法律規定依同一價格購買之本旨相當。故按土地法第34條之1第4項有關「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨承購」之規定，參照同法第104條第2項之規定，應解為共有人於接到出賣通知後10日內不表示者，即視為放棄（最高法院96年度台上字第2530號判決意旨參照）。又按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。民法第345條定有明文。故於買賣之場合，買賣標的物及價金為契約必要之點，若共有人欲將買賣條件通知他共有人，告知買賣之標的物及價金，即足他共有人決定是否依相同條件承買共有物，該買賣條件之告知已屬明確。 (三)經查，原告主張之事實，業據其提出系爭土地登記謄本、系 爭土地之不動產買賣契約書、寄予被告之存證信函暨回執、被告回覆之存證信函、被告為提存物受領權人之提存書、被告林正菁之異議書等證據為憑。又被告林正菁已於相當時期受合法通知，無正當理由不到場，復未提出準備書狀為爭執，依民事訴訟法第280條3項規定，準用同條第1項之規定，對原告前開主張之事實，應視同自認；被告胡仁煌於本院審理中自承：當時原告要出售系爭土地時，有通知優先承買人，我第一次就已經表示我不要購買了等語；被告林正菁則於本院審理中自承：我也早就放棄優先購買權了等語（見本院卷第420頁)，可認被告胡仁煌、林正菁均已對原告先位主張之事實為自認，意即其等於收受原告所寄發載有系爭買賣契約書內容之存證信函後，均未行使優先購買權之意，則原告請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，洵屬有據。原告先位之訴既有理由，則毋庸審酌備位之訴有無理由，附此敘明。 四、從而，原告依照民事訴訟法第247條規定，請求確認被告就 系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。 五、據上論結，本件原告之訴為有理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官 林哲安 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　洪忠改