確認優先購買權存在

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第259號 原 告 張志誠 訴訟代理人 李志澄律師 複代理人 林國明律師 被 告 楊文溪 訴訟代理人 吳冠逸律師 楊金煌 被 告 范敏珍 范敏鉉 蔡楊秀丹 兼上3人共同 訴訟代理人 楊美鳳 上列當事人間請求確認優先購買權存在等事件，本院於民國114 年2月10日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張：其與被告等人（下合稱被告）均為坐落在臺 北市○○區○○段○○段000地號土地（下稱系爭土地）共有人，兩造權利範圍如附表所示。被告於民國112年6月9日將其等之應有部分出售予訴外人陳紫婕，並簽立土地買賣契約書（下稱系爭契約），惟未依土地法第34條之1第4項規定通知原告行使優先承購權。原告已於112年12月6日向被告行使優先承購權，請其等與原告簽訂買賣契約，未獲置理；又系爭契約並無給付仲介費約定，被告主張之仲介費高達買賣價金10%，顯違一般行情而屬臨訟所為，況原告本屬土地所有權人，資料均明載於土地登記謄本上，本無須經由仲介，是被告要求原告負擔仲介費用並無理由等語置辯。並聲明： 　㈠確認原告就被告所有系爭土地如附表所示權利範圍有優先承 購權存在。 　㈡被告楊文溪應就系爭土地權利範圍1217/23600，依其與陳紫 婕間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約，並於原告完成分期給付總價金新臺幣（下同）465萬4,401元之同時，將系爭土地所有權權利範圍1217/23600移轉登記予原告。 　㈢被告范敏珍應就系爭土地權利範圍1217/47200，依其與陳紫 婕間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約，並於原告完成分期給付總價金232萬7,200元之同時，將系爭土地所有權權利範圍1217/47200移轉登記予原告。 　㈣被告范敏鉉應就系爭土地權利範圍1217/47200，依其與陳紫 婕間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約，並於原告完成分期給付總價金232萬7,200元之同時，將系爭土地所有權權利範圍1217/47200移轉登記予原告。 　㈤被告蔡楊秀丹應就系爭土地權利範圍1217/23600，依其與陳 紫婕間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約，並於原告完成分期給付總價金465萬4,401元之同時，將系爭土地所有權權利範圍1217/23600移轉登記予原告。 　㈥被告楊美鳳應就系爭土地權利範圍1217/23600，依其與陳紫 婕間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約，並於原告完成分期給付總價金465萬4,401元之同時，將系爭土地所有權權利範圍1217/23600移轉登記予原告。 二、被告則以：系爭契約第4條第2項約定因辦理產權移轉登記所 生之印花稅、登記規費、書狀費及相關費用均由陳紫婕負擔，並另行約定陳紫婕應給付仲介即訴外人陳麗花佣金50萬元、邱明德、王炫仁佣金100萬9,536元，此有陳紫婕與陳麗花、邱明德、王炫仁所簽立之仲介協議書（下稱系爭仲介協議書）。被告已於112年7月20日委由邱明德、王炫仁及代書即訴外人王君容當面向原告告知，如欲行使優先承購權須按仲介協議書所載金額給付佣金，原告業已明確拒絕給付佣金，是以其顯未接受系爭契約之同一條件，非屬合法行使優先承購權等語置辯，並均聲明：原告之訴駁回。 三、原告主張：其與被告均為系爭土地共有人，兩造權利範圍如 附表所示；被告於112年6月9日與陳紫婕簽立系爭契約，出售其等之應有部分等情，有系爭土地謄本及系爭契約在卷可稽（見113年度士司補字第92號卷第21至27頁、第29至67頁、本院卷第214至222頁），復為兩造所不爭執，均堪信為真實。 四、得心證理由： 　㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或 單獨優先承購；土地法第34條之1第4項定有明文。又該條所謂「以同一價格共同或單獨優先承購」，係指出賣之共有人與他人所訂買賣契約或他人承諾之一切條件，諸如買賣標的、範圍、價金、付款、稅費負擔、瑕疵擔保等，優先購買權人均須接受，倘有部分不接受或擅自變更、附加買賣條件，即非合法行使優先承購權，不生優先承購之效力（最高法院112年度台上字第1493號民事判決意旨參照）。 　㈡原告雖主張其不知系爭土地買賣有仲介費之約定云云。惟查 ： 　⒈證人王君容於本院言詞辯論期日證述略以：我的職業是地政 士，我有參與系爭土地買賣過程，本件雙方協議仲介費用由買方給付，但沒有寫在系爭契約裏，是在簽立系爭契約之前，同一天另外簽立系爭仲介協議書；之後送件到地政，地政人員告訴我他們有私權爭執，並發補正通知，我收到補正通知就跟賣方說了，後來就收到駁回通知；後來我有跟買方公司經理、買方公司同仁、還有中人一起去找原告討論有關仲介費的問題，討論的過程，原告在大聲斥責中人，說他不給付仲介費也是應該的，我們去找他的那天，到現場的時候原告就知道要付仲介費了，我們有跟原告說仲介協議的內容等語明確（見本院卷第100至105頁）。又證人邱明德於本院言詞辯論期日證述略以：我的職業是土地買賣介紹人，本件是我把地主的系爭土地介紹給買方；在簽系爭契約時有提到仲介費用，因為當時有約定好買賣價金，我們怕交易完之後拿不到仲介費，所以在簽系爭契約之前會跟買方先簽一份仲介協議，因為地主要拿清的（就是實拿多少錢的意思），所以我們就事先先簽了系爭仲介協議書，仲介費用是以系爭土地買賣當年度的公告現值的1.5%計算，約定全部由買方負擔。因為本件優先承購權的爭議，游登傑（我印象中他是陳紫婕的繼子）有找過原告，建議一人買一半，佣金各自負擔，但協調不成，所以游登傑才會跟我們相約在7月20日早上11時一起去原告的公司即虹展公司找原告，當天去的有張粵珍（她是買方公司跟我接洽的人）、游登傑、王君容、還有我跟我同事王炫仁，我們有見到原告，因為之前游登傑跟原告協調不成，所以當天我們一進去就開宗明義跟原告說就是要付佣金，當時原告在泡茶，我坐在他旁邊，跟他說「老闆，你不付佣金，那我們都做白工？（台語）」。他回說「他不付佣金，那你家的事（台語）」。因為之前他跟游登傑聊過了，所以我們大家都知道他不付佣金，所以我一開始就這樣跟他講。因為這樣的過程，所以沒多久大概三分鐘我們就離開了。我們有明確告訴原告佣金要公告現值的1.5%，當天也有帶系爭仲介協議書，但原告一開始就表明不付錢，給他看也沒意義，所以並沒有拿出來給他看等語明確（見本院卷第106至110頁）。互核證人王君容及邱明德之證言，就系爭土地介紹人與買方陳紫婕簽立系爭仲介協議書簽立之過程，系爭土地優先承購權發生爭議後，其等前往原告公司商議之經過等節之證述內容大致相符，可以採信。而依證人王君容及邱明德之證述內容，買方代表及仲介人員於112年7月20日前往原告公司商討本件優先承購權爭議之時，已明確告知原告系爭土地買賣須由買方負擔仲介費，其等亦已明確告之原告仲介費用為系爭土地公告現值之1.5%，而原告當場並已表明拒絕支付仲介費用，已堪認定。 　⒉原告雖主張系爭仲介協議書違背一般行情而屬臨訟所為云云 。然查：依證人王君容及邱明德前揭證言可知，系爭仲介協議書係於112年6月9日當天，先簽立系爭仲介協議書，再簽立系爭契約，顯然系爭仲介協議書係與系爭契約同天簽立，而非在原告主張優先承購權之後始簽署。再依證人邱明德前揭證言可知，系爭土地仲介費係以系爭土地公告現值1.5%為計算；復參以陳紫婕與仲介陳麗花約定之佣金為50萬元、陳紫婕與王炫仁及邱明德約定之佣金為100萬9,536元，2筆總計為150萬9,536元，有系爭仲介協議書存卷可參（見本院卷第50至56頁），該數額確與系爭仲介協議書所載交易當年度系爭土地公告現值1.5%相符。而仲介費用數額多寡，涉及該事務之難易程度、各當事人間之交情等等，因素甚多，又因系爭土地屬道路用地，成交價格低於公告現值（見本院卷第235頁兩造之陳述），故而縱使本件仲介報酬係以土地公告現值1.5%計算，而非以成交總價之比例計算，亦無違常情。至原告復主張其為土地所有權人，資料均明載於土地登記謄本上，無須經由仲介，而無庸負擔本件仲介費用云云，然查：共有人出賣應有部分予他人之情形，土地法第34條之1第4項規定之優先承購權，係為簡化土地共有關係，始令其他共有人得以同一價格優先購買，若此「同一價格」不計入出售土地過程之已知及隱形成本，諸如仲介過程藉由大眾有意願購買之人出價、比價，令系爭土地在自由市場競爭之情形下反映出合理且適當之價值，則土地共有人藉由第三人之購買意願，而得出合理價格以優先承購，但仲介人員卻於辛苦付出後，因共有人行使優先承購權而無法取得任何報酬，亦顯失公平，是原告此部分主張尚屬無據。從而，原告前揭主張均無理由。 　⒊綜上所述，被告出售系爭土地予陳紫婕，確有約定由買方支 付仲介費用150萬9,536元，原告在被告委由仲介人員告知此節時已明確拒絕支付仲介費用，顯然並未以系爭契約相同條件合法表示優先承購，而不生優先承購之效力。 五、從而，原告請求確認其就被告所有系爭土地如附表所示權利 範圍有優先承購權存在，並請求被告應就其等如附表所示之權利範圍，依其等與陳紫婕間買賣契約相同條件，與原告簽立買賣契約並履行該買賣契約，均無理由，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及證據，經 本院審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　陳菊珍 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　鍾堯任 附表： 編號 共有人 應有部分 1 楊文溪 1217/23600 2 范敏珍 1217/47200 3 范敏鉉 1217/47200 4 蔡楊秀丹 1217/23600 5 楊美鳳 1217/23600