返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第371號 原 告 關雅萍 訴訟代理人 陳志誠 被 告 陳泳蓁 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國113年12月2 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼新北市○○區○○路○○○號三樓之二房屋騰空 返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣拾伍萬元。 三、被告應自一百一十三年六月一日起至遷讓返還第一項房屋之 日止，按月給付原告新臺幣參萬元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰柒拾萬元為被告供擔保後 ，得假執行。但被告如以新臺幣柒佰捌拾貳萬陸仟柒佰肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。 六、本判決第二項於原告以新臺幣伍萬元為被告供擔保後，得假 執行。但被告如以新臺幣拾伍萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項於原告按月以新臺幣壹萬元為被告供擔保後， 得假執行。但被告如按月以新臺幣參萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張：緣兩造就門牌號碼新北市○○區○○路00號3樓之2房 屋（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租約），約定租期自112年6月1日起至113年5月30日止，每月租金新臺幣（下同）30,000元，並應於每月15日前繳納，租屋擔保金為60,000元，水、電、瓦斯及等費用均由被告負擔。詎被告自112年11月起即未給付租金，且截至113年5月止扣除租屋擔保金60,000元後，尚積欠5個月之租金共150,000元。原告已分別於112年3月20日、同年5月24日以存證信函催告被告應於文到5日內，給付租金，並告知如逾期未給付將依法於113年5月30日終止租約、不再續租等旨，被告收受後仍未清償積欠之租金，亦未返還系爭房屋。是被告迄今仍未返還系爭房屋，亦未繳清欠款，爰依法請求被告返還系爭房屋。又被告尚積欠112年11月1日至113年5月30日之租金共計210,000元（計算式：30,000元×7＝210,000元），扣除押金60,000元後，尚應給付150,000元（計算式：210,000元－60,000元＝150,000元），且被告於系爭租約關係終止後，繼續無權占用系爭房屋，並獲有相當於租金之利益，爰依法請求被告給付欠繳之租金150,000元，及按月給付相當於租金之不當得利30,000元。為此，爰依民法第767條第1項、民法第455條規定、系爭租約第6條約定（擇一請求）、民法第439條規定、系爭租約第3條、第4條約定（擇一請求）、民法第179條規定，提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告；㈡被告應給付原告150,000元，及自113年6月1日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告30,000元；㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何 聲明或陳述。 三、得心證之理由： ㈠、查原告主張之事實，業據其提出系爭租賃契約、113年3月20 日臺北永吉郵局存證號碼000055存證信函、113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函等件為證（本院113年度湖司簡調字第479號卷【下稱本院湖司簡調卷】第15至17、19至23、27至33頁）。被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯以供本院審酌，依民事訴訟法第280條第3項前段規定視為自認，自堪信原告之主張為真實。 ㈡、關於原告之請求得否准許： １、請求返還房屋及給付未付之租金部分： ⑴、按承租人積欠租金除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租 人始得收回房屋，為土地法第100條第3款所明定。而上開關於擔保金抵償租金之規定，係法律上為保護經濟上之弱者即承租人而設，以調和出租人與承租人間權利義務之衡平，並貫徹保護承租人之立法政策，核其性質，應屬民法第71條所稱之強制規定，而不得由當事人基於契約自由之原則以約定予以排除；且在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院111年度台簡字第44號、95年度台簡上字第2號，及臺灣高等法院105年度上易字第1303號 　　判決意旨參照）。　 ⑵、次按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條 定有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明文。再租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（最高法院75年度台上字第801號判決意旨參照）。又系爭租賃契約第3條、第4條約定：「每月租金新臺幣30,000元整，乙方（即被告）不得藉故拖延或拒納」、「租金應於每月15日以前繳納，每次應繳1月份，乙方不得藉詞拖延」；系爭租賃契約第2條、第6條則約定：「租賃期限：自112年6月1日起至113年5月30日止」、「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日起將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方…」。 ⑶、系爭租約固為定期租約，惟依前揭說明，仍有土地法第100條 第3款規定之適用。查系爭租約經原告以113年5月18日臺北永春郵局存證號碼000314存證信函主張於112年5月30日終止時，被告尚積欠112年11月、12月及113年1月至5月共7個月之租金合計為210,000元，業如前述，而該等未繳之租金額經以被告所繳付之擔保金60,000元抵償後為150,000（計算式：210,000元－60,000元＝150,000元），已超過2個月之租金額，是原告以前開存證信函通知被告終止系爭租約，並非無據，亦即系爭租約業因原告行使終止權，而於112年5月30日午後12時發生終止之效力。又系爭租約經原告終止後，被告已無基於承租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，是原告依民法第455條、第767條第1項規定及系爭租約第6條約定，得請求被告騰空遷讓返還系爭房屋；且被告就系爭租約終止前其所積欠之上開租金150,000元，仍負有給付義務，是原告依系爭租約第3條約定，得向被告請求未付之租金150,000元，洵屬有據。 ２、請求相當於租金之不當得利部分 ⑴、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。不當得利之受領人，除返還其所受之利益外，如本於該利益更有所取得者，並應返還。但依其利益之性質或其他情形不能返還者，應償還其價額。民法第179條、第181條定有明文。無權占用他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，而土地所有人因此受有相當於租金之損害，自得依民法第179 條前段規定，請求相當於租金之不當得利（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。請求人請求無權占有人返還占有土地所得之利益，原則上應以相當於該土地之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決意旨參照），於無權占用他人之房屋時，亦應為相同解釋。 ⑵、查系爭租約於113年5月30日經原告終止後，被告已無基於承 租人之地位而繼續占有系爭房屋之權源，惟其迄未返還系爭房屋，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，且依社會通常觀念，被告因無權占有系爭房屋可獲得相當於租金之利益，原告自得請求被告返還不當得利。而依兩造間過往租約，承租系爭房屋每月租金為30,000元，是原告請求以系爭租約之月租金額作為計算不當得利數額之標準，尚非無憑。從而，原告主張被告自113年6月1日起至返還系爭房屋之日止，依原約定租金額計算不當得利數額，按月給付原告30,000元，亦屬有理由。 四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項、第179條規 定及系爭租約第3條、第6條約定，請求①被告應將系爭房屋遷讓返還予原告、②被告應給付原告150,000元，及③被告應自113年6月1日起至遷讓房屋之日止,按月給付原告30,000元，均有理由，應予准許。 五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，合於法律規定，爰酌 定相當之擔保金額宣告之。另依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告得預供擔保而免為假執行。 六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法及訴訟資料經本 院斟酌後，核與判決結果不生影響，故不另一一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　法　官　黃瀞儀　　 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。　　　　　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　宋姿萱