返還租賃房屋等

臺灣士林地方法院民事判決 113年度重訴字第500號 原 告 陳炫玲 訴訟代理人 郭承昌律師 被 告 陳家豪 上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，本院於民國114年1月13 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段○○○○巷○號五樓房屋 騰空返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣壹佰壹拾壹萬陸仟元，及自民國一一 三年六月四日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。暨自民國一一二年一月一日起至騰空遷讓返還第一項房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬陸仟元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔百分之八十五，餘由原告負擔。 五、本判決第一項於原告以新臺幣貳佰捌拾肆萬壹仟貳佰捌拾柒 元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌佰伍拾貳萬參仟捌佰陸拾貳元為原告供擔保後，得免為假執行。 六、本判決第二項前段於原告以新臺幣參拾柒萬貳仟元為被告供 擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰壹拾壹萬陸仟元為原告供擔保後，得免為假執行。 七、本判決第二項後段於每月履行期屆至後，於原告就各期給付 各以新臺幣貳萬捌仟陸佰陸拾柒元為被告擔保後，得假執行。但被告如就各期給付各以新臺幣捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事　實　及　理　由 壹、程序事項 一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為 本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條第1項、第2項、第4項分別定有明文。查本件原告起訴時訴之聲明第1項原係請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○○路○段000巷0號5樓房屋（下稱系爭房屋）騰空返還原告，並將戶籍自該址遷出。嗣於民國114年1月13日言詞辯論期日，以言詞撤回該項聲明後段被告遷出戶籍之請求（見本院卷第46頁筆錄），因被告未於言詞辯論期日到場為本案之言詞辯論，故原告此部分之撤回，毋庸得被告之同意，應予准許。 二、被告經合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核 無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體事項 一、原告主張：被告之同居人即訴外人劉軍彗（下稱劉軍彗）於 100年9月1日間向原告承租系爭房屋，約定每月租金新臺幣（下同）4萬5,000元，並自第2年起改為每月4萬3,000元。惟自107年、108年起，劉軍慧積欠租金86萬8,000元，故自109年1月1日起，改由被告與原告訂立租賃契約，被告並承諾概括承受劉軍慧積欠原告之租金，並先後簽立109年、110年111年租賃契約書（下稱系爭租約），然直至111年12月31日租約屆滿日止，被告仍時常積欠租金，合計積欠租金141萬6,000元，扣除112年1月13日、17日被告各清償20萬元、10萬元後，被告尚欠租金111萬6,000元。因被告欠租違約，屢經催討未果，原告於系爭租約屆滿前之111年12月18日即先以存證信函通知被告表示約滿後不再續租，請被告屆時清遷房屋並付清積欠租金，然被告迄今仍拒不搬遷，被告除應遷讓返還系爭房屋予原告、清償積欠租金外，依系爭租約第6條約定，應自112年1月1日起至遷讓系爭房屋之日止每月給付原告按照租金5倍之違約金即21萬5,000元。為此依民法第767條第1項前段、系爭租約法律關係提起本訴等語。並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應自112年1月1日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告違約金21萬5,000元。㈢被告應給付原告111萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣願供擔保請准宣告假執行。 二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述 。 三、本院之判斷： 　㈠原告主張其為系爭房屋所有權人，兩造間簽有系爭租約，被 告迄今尚欠原告租金111萬6,000元，原告於111年12月18日通知被告於系爭租約屆滿後不再續租，並請求被告返還系爭房屋及給付積欠租金，有其提出之系爭房屋112年房屋稅單繳款書影本、系爭租約影本、郵局存證信函、被告簽認之欠費單影本附卷可參【見本院113年度士司簡調字第495號卷（下稱士司簡調卷）第15-34頁】，被告經合法通知，未於言詞辯論期日到庭爭執，亦未提出任何書狀答辯，本院審酌前揭書證，自堪信原告主張為真實。 　㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋及積欠租金有無理由？ 　⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有季節者，於收益季節終了時支付之。同法第421條第1項、第439條亦有明定。另系爭租約第4條約定每月租金應於每月5日以前繳納，及系爭租約第6條約定：「乙方（即被告）於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空返還乙方」。 　⒉查原告為系爭房屋之所有權人，此有系爭房屋及土地第一類 謄本在卷可稽（見限制閱覽卷），兩造簽訂之系爭租約至111年12月31日屆滿，被告於系爭租約屆滿後，迄今尚未遷讓返還系爭房屋，且尚積欠原告租金合計111萬6,000元，原告依民法767條第1項前段規定及系爭租約約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，及給付積欠之租金111萬6,000元，為有理由。 　㈢原告請求被告給付相當於租金5倍之為約金有無理由？　 　⒈系爭租約第6條約定：「乙方於租期屆滿時，除經甲方同意繼 續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方，決無異議」，被告於系爭租約屆滿後未依約返還系爭房屋予原告而有違約之情事，經本院認定事實如前，原告依系爭租約第6條約定，請求被告給付違約金，應屬有據。 　⒉按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第2 52條定有明文。而當事人約定之違約金是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為衡量之標準，若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異，且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依上開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號、82年度台上字第2529號判決參照）。查系爭租約為定型化契約，衡諸承租人於簽訂租賃契約時，通常為較弱勢之一方，故兩造雖於系爭租約第6條約定於被告違約時得請求相當於租金5倍之違約金，然本院審酌本件租賃契約之性質、單月租金約定為4萬3,000元等一切狀況，認兩造約定相當於租金5倍之違約金尚屬過高，應酌減為相當於租金2倍即8萬6,000元（43000×2），始屬適當。 　㈣從而，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約法律關係， 請求被告遷讓系爭房屋，給付積欠租金111萬6,000元，及自112年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金2倍即8萬6,000元之違約金，應屬有據。 四、末按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責 任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五。民法第229條第1項、第233條第1項本文及第203條分別定有明文。原告請求被告給付積欠租金111萬6,000元部分，係以支付金錢為標的，揆諸上開規定及說明，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達即113年6月3日（於113年5月24日寄存送達派出所，於113年6月3日發生送達效力，見士司簡調卷第41頁送達證書）之翌日起，按週年利率百分之五計算之利息，為有利由，應予准許。 五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、系爭租約法律關 係，請求被告騰空返還系爭房屋，並給付積欠租金111萬6,000元，及自113年6月4日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自112年1月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付原告8萬6,000元之違約金，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核於法要無不合， 爰酌定相當之擔保金額，予以准許；本院並依職權定被告以相當金額供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回之。 七、據上論結，原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟 法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　民事第四庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　辜　漢　忠 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不 命補正逕行駁回上訴。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　10　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　林　蓓　娟