返還租賃房屋

臺灣士林地方法院民事簡易判決 113年度士簡字第785號 原 告 陳炳輝 訴訟代理人 吳仲立律師 被 告 黃青閑 訴訟代理人 談恩碩律師 上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國113年12月26 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告應將門牌號臺北市○○區○○○路○○○號四樓房屋騰空返還原告， 並將其設於上址之戶籍登記遷出。 被告應自民國一一三年二月一日起至返還第一項房屋之日止，按 月給付原告新臺幣壹萬壹仟元。 訴訟費用新臺幣參仟零玖拾元應由被告負擔，及加給自本判決確 定之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 本判決得假執行。但被告如以新臺幣貳拾捌萬伍仟陸佰元為原告 預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由要領 一、原告主張：兩造於民國107年8月1日簽立房屋租賃契約書， 原告將所有門牌號臺北市○○區○○○路000號4樓房屋（下稱系爭房屋）出租予被告，約定租賃期限自107年8月1日起至110年7月31日止，租金每個月新臺幣（下同）1萬1,000元，押租保證金2萬元（下稱系爭租約），嗣租期屆滿後，被告仍繼續使用系爭房屋，惟被告於承租期間屢次將貓砂、廚餘倒在馬桶內，致整棟大樓排水幹管嚴重堵塞，積水漫延四處，嚴重影響其他住戶之居住品質，造成系爭房屋損害；又故意將垃圾及廢棄物任意丟棄於樓梯公共空間，任其腐爛長蛆，惡臭難聞，嚴重破壞整棟大樓之環境衛生，亦造成系爭房屋之污損，屢勸不聽，甚至以將貓屍體放置住戶門口之方式恐嚇住戶，原告決定收回自住，不再出租被告，並以存證信函通知被告於112年8月1日終止租約，並限其於112年8月31日前完成搬遷返還系爭房屋，合於租賃契約第11條、第14條及土地法第100條第1、5、6款之規定，然被告均置之不理，乃依租賃契約及不當得利法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明求為判決：㈠被告應將系爭房屋騰空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,000元，且願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：被告僅有於110年間不慎將些許貓砂流入排水管 道，被告已於110年9月賠償並修復；被告僅有將少量垃圾置於門口，並盡快丟棄未任其腐爛長蛆，且被告亦有負擔清潔樓梯之費用；被告並無恐嚇住戶。依土地法第100條第1款規定之收回自住，係以出租人對於其出租未定期限之房屋，有收回自住之正當理由及必要情形而言，則原告以收回自住為由請求返還系爭房屋，須具備上述要件並證明之始得為之等語，資為抗辯，並聲明求為判決駁回原告之訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院得心證之理由 　　本件原告主張被告向其承租系爭房屋，系爭租約屆期後轉為 不定期限租賃契約，原告已以存證信函向被告為終止租約之意思表示之事實，已據提出與所述相符之房屋租賃契約書、存證信函等件為證，為被告所不爭執，堪信為真。惟被告以上開情詞置辯，茲審認如下： (一)按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。未定 期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第450條第1、2項、第455條前段分別定有明文。次按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。土地法第100條定有明文。復觀諸原告所提出之兩造房屋租賃契約書，其第11條、第14條分別約定：「乙方（即被告）應以善良管理人之注意使用房屋，除因天災地變等不可抗拒之情形外，因乙方之過失致房屋毀損，應負損害賠償之責。房屋因自然之損壞有修繕必要時，由甲方（即原告）負責修理。」、「甲乙丙各方遵守本契約各條項之規定，如有違背任何條件時，甲方得隨時解約收回房屋，因此乙方所受之損失甲方概不負責。」等內容，可知兩造約定被告未以善良管理人之注意使用房屋致房屋毀損時除應負損害賠償之責外，原告得隨時解約收回房屋。又按無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故如無權占有他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年度台上字第294號判決意旨參照）。 (二)經查，據證人陳禮安到庭證稱：伊受原告委託管理系爭房屋 之出租事宜，約1年前第一次被告有養貓，將貓砂倒入馬桶造成堵塞，影響到2樓水管馬桶，2樓客廳都濕了，也影響到1樓天花板導致沒有辦法營業，此次被告有給付修繕費用6,200元；第二次被告把垃圾放在樓梯間不丟掉長蛆，長到3、2、1樓都有，伊有警告被告不得在犯，被告有給付清洗樓層之費用；第三次被告叫外賣，把還沒有吃的食物掛在信箱，3樓住戶請被告拿走，被告說你不會幫我丟掉，還威脅3樓住戶說要把貓的屍體寄給他等語、證人鄭詩璇到庭證稱：伊為2樓承租人，被告在3年前因馬桶使用方式不當，導致整棟樓水管堵塞，有灰塵跟貓砂；第2次111年10月份樓梯間發生有蟲，因為清潔公司發現4樓垃圾袋內有蟲卵，就有請人來處理；第3次有時候4樓外送放在1樓門口未取放很多天，導致長蟲，丟了2、3次後決定要反應，所以在去年7月3樓鄰居有跟4樓被告討論該事情，伊都是親身經歷，馬桶後續有疏通，但是過程有幾次波折，並沒有一次完成，樓梯有清潔，但還有異味，仍見垃圾放在4樓門外，今年的某一天被告從4樓要下樓時用踢的把垃圾踢下去，5月底講好要請人來洗樓梯間，但是被告反悔就用水龍頭沖自己門口，沒有清洗到2、3樓等語、證人劉貞宥則到庭證稱：伊為3樓承租人，公共空間、樓梯間有長蟲，後來發現蟲是從4樓來的，當下請被告清理，不止影響環境還咬到伊身體，所以伊向陳禮安反應，請4樓不要影響到公共空間環境，被告有叫外送習慣，有時候不去領外送，導致長蟲，有請被告要處理，但是沒有處理，被告還要伊丟掉，很不合理，這種事情發生很多次；被告把貓砂倒進馬桶導致3樓馬桶堵塞糞水溢出，不能用馬桶也不能用水；被告會拖行垃圾會遺留髒東西，伊請被告處理垃圾時，被告要伊自己去處理，很不合理，被告說他自己問題很多，貓生病了，伊不認為有何關聯，被告就說要寄貓的屍體照片給伊等語，並參諸原告所提出之對話記錄截圖（見本院卷第19至51頁），堪信被告確有將貓砂倒入馬桶致大樓水管堵塞，造成房屋損壞，及被告未倒垃圾以維持環境清潔致生蚊蟲，造成房屋居住品質降低，基此，原告依上開房屋租賃契約第11條、第14條之約定及土地法第100條第5款之規定，以存證信函向被告為112年8月31日終止系爭租約之意思表示，亦有卷附之存證信函可憑（見本院卷第53至55頁），自生終止租賃契約之效力，為有理由。故系爭租約終止後，原告本於民法第455條規定，請求被告返還系爭房屋，復依民法第179條之規定，被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付1萬1,000元相當於租金之不當得利金額，即屬有據。 (三)至原告主張被告有恐嚇恐嚇住戶之情云云，然觀諸被告所提 出之對話記錄（見本院卷第103頁），可知被告係表示：「裝？要不要我把兩隻貓的屍體都傳給妳看」等內容，本院探其真意，應係指是否要將貓屍體照片做為佐證以澄清其並非在掩飾真相，尚難認被告有恐嚇之意，是原告此部分主張，尚無可採。 四、從而，原告依上開法律關係，訴請；㈠被告應將系爭房屋騰 空返還原告，並將其設於上址之戶籍登記遷出；㈡被告應自113年2月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告1萬1,000元，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張等攻擊防禦方法，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述。 六、本件係就民事訴訟法第427條第1項訴訟適用簡易程序所為被 告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行，原告之聲請不另准駁，但被告聲明願供擔保，請准免為假執行，尚無不合，爰諭知相當擔保金准許之。並依職權確定訴訟費用為3,090元（第一審裁判費）應由被告負擔，及依民事訴訟法第91條第3項之規定加給按法定利率計算之利息。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　士林簡易庭　法　官　楊峻宇 以上為正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本庭提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　9 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　徐子偉