遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院民事簡易判決 113年度店原簡字第22號 原 告 臺北市政府都市發展局 法定代理人 簡瑟芳 訴訟代理人 程嘉蓮 被 告 黃鴻辰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國114年3月4日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將坐落門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00號1樓之房屋 遷讓返還予原告。 二、被告應給付原告新臺幣82,587元，及違約金新臺幣13,735元 。 三、被告應給付原告新臺幣19,777元，及自民國113年10月1日起 至遷讓返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣21,190元。 四、原告其餘之訴駁回。　　　　 五、訴訟費用新臺幣34,957元，其中新臺幣34,624元及自本判決 確定之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，由被告負擔，餘由原告負擔。 六、本判決第一項得假執行。但被告如以新臺幣3,259,666元為 原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第二項得假執行。但被告如以新臺幣96,322元為原告 預供擔保，得免為假執行。 八、本判決第三項得假執行。但被告如以新臺幣19,777元，並就 各期到期部分分別以新臺幣21,190元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。 二、原告主張：被告向原告承租門牌號碼臺北市○○區○○街00巷00 號1樓之房屋（下稱系爭房屋），租賃期間為民國113年2月1日起至115年1月31日止，每月租金新臺幣（下同）16,300元，約定按月於每月20日前給付，並簽訂臺北市國民住宅租賃契約書（下稱系爭租約）。詎被告未按期繳納租金及違約金，經原告於113年7月29日以北市都服字第1133057533號函（下稱系爭催繳函）催告被告繳納欠費未果，原告復於113年8月29日以北市都服字第1133066576號函（下稱系爭終止函）通知被告終止系爭租約。系爭租約已於系爭終止函第一次投遞日即113年9月2日終止，原告得依系爭租約第17條之約定，請求被告自系爭房屋遷出並返還予原告；次查，系爭房屋每月租金16,300元，而被告已積欠如附表所示之租金115,187元及違約金13,735元，原告自得依系爭租約請求被告給付；復依系爭租約第14條第2項、第17條第2項之約定，被告於租賃關係終止後，應自終止租約之翌日起至返還系爭房屋之日止，按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費，系爭租約業已於113年9月2日合法終止，是被告應自租約終止翌日起即113年9月3日起至113年9月30日止，給付原告使用費19,777元，並自113年10月1日起至系爭房屋騰空返還予原告之日止，按月給付原告21,190元，爰依系爭租約之法律關係提起本件訴訟等語，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空返還予原告。㈡被告應給付原告115,187元，及依附表計算之違約金。㈢被告應給付原告19,777元，及自113年10月1日起至返還第一項房屋之日止，按月給付原告21,190元。 三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何答辯。　　 四、本院之判斷：　　 　㈠原告以系爭終止函為終止系爭租約之意思表示，乃為適法。 　1.按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告 承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。又按「出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時，不得收回房屋」，土地法第100條第3款亦有明定。前開規定雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字第516號判決參照）。次按「乙方（即被告）或其同居人或其允許為國宅使用之第三人有下列情形之一者，甲方（即原告）得隨時終止契約收回國宅，回復原狀所需費用概由乙方負擔，乙方絕無異議：二、積欠租金達二個月，經催告仍不清償者」、「甲方依國宅地址所為之送達，即發生送達之效力」、「甲方依國宅地址所為之送達，乙方拒收或無人收受而致退回時，乙方同意以郵局或甲方人員第一次投遞日為送達生效日」，系爭租約第14條第1項第2款、第19條第2項前段及第3項亦有明文。 　2.經查，原告主張兩造訂有系爭租約，租賃期間為113年2月1 日起至115年1月31日止之事實，業據提出臺北市國民住宅租賃契約書（即系爭租約）、113年度北院民公華字第000200號公證書為憑（見本院卷第15頁至第22頁）；而原告主張被告自113年2月起即積欠租金，積欠租金已超過2個月，經原告發函催繳仍未繳納，原告復發函通知終止租約等情，則有系爭催繳函、系爭終止函可憑（見本院卷第23頁、第27頁）。而系爭催繳函、系爭終止函雖因招領逾期退回，惟依系爭租約第19條第3項之約定，兩造依約定以首次投遞日即分別113年7月31日（見本院卷第25頁）、113年9月2日（見本院卷第29頁）為送達生效日，是系爭終止函之送達生效日即為113年9月2日，是原告主張系爭租約已於113年9月2日生終止之效力，即屬可採。 　㈡原告請求被告騰空遷讓返還系爭房屋，應有理由。 　1.按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生 產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人」，民法第455條定有明文；次按「本租約終止或期滿時，乙方（即被告）應將租金、水、電、瓦斯費及停車場租金等欠款繳清，並於即日（租期屆至日或租約終止日）將國宅騰空點交甲方（即原告）接管並遷出戶籍」，系爭租約第17條第1項前段定有明文。 　2.系爭租約已於000年0月0日生終止效力乙節，業經認定如前 ，而被告戶籍現仍設於系爭房屋，有戶籍資料在卷可查（見本院個資卷）。被告經合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項之規定，視同自認，故堪認原告主張被告自系爭租約終止日起即無權占用系爭房屋，應可採憑，則原告依上開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，自屬有據。 　㈢原告請求被告給付82,587元及違約金13,735元，為有理由； 逾此範圍之請求，為無理由。 　1.按「租金每月16,300元（含管理維護費1,200元）；乙方（ 即被告）應於每月二十日前依前條規定繳納一個月租金，逾期不繳者，應依下列規定加收懲罰性違約金，絕無異議：一、逾期繳納未滿1個月者，照該期欠額加收2%；二、逾期繳納在1個月以上(含)未滿2個月者，照該期欠額加收4%；三、逾期繳納在2個月以上(含)未滿3個月者，照該期欠額加收6%；四、逾期繳納在3個月以上(含)未滿4個月者，照該期欠額加收8%，餘此類推，最高以追繳20%之為限。」，系爭租約第5條第1項定有明文。 　2.經查，被告自113年2月至同年9月2日即系爭租約終止日止積 欠租金未繳，則原告請求被告給付如附表所示之積欠租金115,187元及違約金13,735元（計算式如附表所示），自屬有據。 　3.惟「乙方（即被告）應於甲方（即原告）指定之簽訂契約日 至甲方所指定之金融機構繳交保證金（二個月之租金）」、「保證金於乙方交還房屋後無息返還，但乙方有欠繳租金、…（略）…、或其他乙方違反本契約所生之損害或違約金、…（略）…，應由保證金扣除，其不足金額，乙方仍應給付」，為系爭租約第6條第1項、第4項所明定，且押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（最高法院104年度台上字第1569號判決意旨參照）。本件原告有收受相當於2個月租金之保證金32,600元（計算式：每月租金16,300元×2個月=32,600元），為原告所自陳（見本院卷第62頁），故於租賃關係消滅後，即生當然抵充之效力。是將原告請求被告給付積欠租金115,187元部分，以上開保證金抵充後，尚餘82,587元（計算式：115,187元-32,600元=82,587元）。從而，原告僅得請求被告給付82,587元及違約金13,735元，堪以認定。 　㈣原告請求被告給付19,777元，及自民國113年10月1日起至遷 讓之日止，按月給付21,190元，為有理由。 　1.按「乙方（即被告）未依約將國宅騰空返還甲方（即原告） ，應負損害賠償責任，並按月依租金之1.3倍給付占用期間之使用費（損害賠償金）」，系爭租約第17條第2項定有明文。 　2.查系爭租約於113年9月2日終止，已如前述，被告自已失去 使用收益系爭房屋之權利，卻仍消極不將系爭房屋返還並繼續使用系爭房屋，即屬無法律上之原因而受利益，則原告依上開約定，請求自租約終止日翌日即113年9月3日起至113年9月30日止之使用費19,777元（計算式：16,300×1.3×28÷30≒19,777元，小數點以下四捨五入），及自113年10月1日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月依約定租金之1.3倍計算使用費21,190元，亦洵屬有據。 五、綜上所述，原告依系爭租約之法律關係，請求被告將系爭房 屋騰空返還予原告、給付原告82,587元及違約金13,735元，並給付使用費19,777元，及自113年10月1日起至騰空返還第一項之房屋予原告之日止，按月給付原告21,190元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民 事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；依同法第392條第2項規定，依職權就該部分為被告供擔保後得免為假執行之宣告。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。並依職權確定本 件訴訟費用額為34,957元（即第一審裁判費）如主文第5項所示。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　許容慈 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃亮瑄　　　 附表：（金額單位均為新臺幣） 期別 欠扣繳比例 租金 違約金 使用費 計算式（小數點以下四捨五入） 備註 逾期月數 比例 113年10月 逾期未滿1個月 2% 21,190 使用費16,300×1.3=21,190 每月約定租金16,300元，租約已於113年9月2日終止。 113年9月 逾期未滿2個月 4% 1,087 43 19,777 租金（113年9月1日至9月2日）：16,300×2÷30≒1,087 違約金：1,087×0.04≒43 使用費（113年9月3日至9月30日）：16,300×1.3×28÷30≒19,777 113年8月 逾期未滿3個月 6% 16,300 978 16,300×0.06=978 113年7月 逾期未滿4個月 8% 16,300 1,304 16,300×0.08=1,304 113年6月 逾期未滿5個月 10% 16,300 1,630 16,300×0.1=1,630 113年5月 逾期未滿6個月 12% 16,300 1,956 16,300×0.12=1,956 113年4月 逾期未滿7個月 14% 16,300 2,282 16,300×0.14=2,282 113年3月 逾期未滿8個月 16% 16,300 2,608 16,300×0.16=2,608 113年2月 逾期未滿9個月 18% 16,300 2,934 16,300×0.18=2,934 合計 115,187 13,735