返還租賃物等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1216號 原 告 祭祀公業高子綿祖管理委員會 法定代理人 高銘宏 訴訟代理人 石宜琳律師 複代理人 曾衡禹律師 石邁律師 被 告 暐程企業有限公司 兼 法定代理人 高建文 上列當事人間請求返還租賃物等事件，本院於民國114年1月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 被告暐程企業有限公司應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○路0段0 00號3樓房屋騰空遷讓返還予原告。 被告應自民國113年5月1日起至返還主文第1項房屋之日止，連帶 按月給付原告新臺幣23,100元之違約金，暨自每月產生違約金之 月份1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用新臺幣46,936 元（撤回部分除外），由被告暐程企業 有限公司負擔新臺幣40,870元；被告暐程企業有限公司、高建文 連帶負擔新臺幣604元，餘由原告負擔。 本判決得假執行。但就主文第1項部分被告如以新臺幣4,033,112 元為原告預供擔保，主文第2項部分被告於每屆滿一個月以新臺 幣23,100元為原告預供擔保，得各免為假執行。 原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本 案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項定有明文。本件原告起訴聲明㈠為「被告暐程企業有限公司（下稱暐程公司）應將坐落於門牌號碼新北市○○區○○路0段000號3樓及4樓房屋（下分別簡稱3樓房屋、4樓房屋）騰空遷讓返還予原告」，嗣於訴訟進行將4樓房屋部分撤回（見本院卷第122頁），並經被告同意撤回（見本院卷第132頁），是前開就4樓房屋之請求已生撤回效力（訴訟標的價額易同時變更為新臺幣【下同】4,631,741元，計算式：4,033,112+598,629=4,631,741），先予說明。 二、原告主張：原告與被告暐程公司就3樓房屋、4樓房屋簽有租 賃契約（下稱系爭租約），由原告出租3樓房屋、4樓房屋予被告暐程公司，並由被告暐程公司之法定代理人即被告高建文擔任租金及違約金之連帶保證人，租賃期間為民國112年8月1日起至113年4月30日止，每月租金46,200元，系爭租約第6條載明租期屆滿時不即時遷讓交還房屋，承租人及連帶保證人應給付租金5倍之違約金，詎料被告暐程公司於系爭租約屆滿後，竟拒不搬遷，經原告多次催告仍置之不理，依民法第455條前段規定，請求被告暐程公司騰空遷讓返還3樓房屋，另依系爭租約第6條約定，請求被告自113年5月1起至返還房屋之日止連帶按月給付租金5倍之違約金231,000元等語，聲明：㈠被告暐程公司應將3樓房屋騰空遷讓返還予原告、㈡被告應自113年5月1日起至返還第㈠項房屋之日止，連帶按月給付原告231,000元，暨迄清償日止按年息百分之5計算之利息、㈢願意供擔保請准宣告假執行。 三、被告答辯：租金迄今被告都有在繳納，雖然系爭租約沒有延 長，但租金都有付，有原告總幹事高明燦給的收據可證明，主張系爭租約已轉為不定期租賃等語，聲明：原告之訴駁回。 四、本院得心證之理由： 　㈠查3樓房屋登記所有權人為「子棉實業有限公司」而非原告， 有建物第一類謄本在卷可查（見本院卷第45頁），就此原告稱：3樓房屋自始迄今為原告所有之祀產，因初建時基地為工業用地，必須成立公司，故為權宜措施成立「子棉實業有限公司」，因此3樓房屋實為原告所有，並出租予被告等語，佐以被告於本院亦不爭執3樓房屋為原告所有，並表示其已向原告承租房屋20幾年等語（見本院卷第119、137頁），衡以早期人民團體制度不佳，對於不動產登記未臻完善，若非原告確為所有權人，應無出租20幾年而無他人反對之理，是3樓房屋確為原告所有，僅係登記於他人名下，應堪認定。 　㈡又兩造簽訂系爭租約，由原告出租3樓房屋、4樓房屋予被告 暐程公司，並由被告高建文擔任連帶保證人，租賃期間為112年8月1日起至113年4月30日止，每月租金46,200元，有系爭租約在卷可查，且為被告所不爭執（見本院卷第132頁），應堪認定。另被告現仍占有3樓房屋，亦為被告自承在卷（見本院卷第93頁），至於4樓房屋部分，業經證人即原告總幹事高明燦於本院證稱：4樓房屋已於113年10月1日起改租予良羑有限公司（下稱良羑公司）等語（見本院卷第134頁），並提出原告與良羑公司租賃契約為證（見本院卷第149-152頁），被告亦稱4樓房屋已經還給原告，由原告租給良羑公司等語（見本院卷第93-94頁），是4樓房屋現已非由被告占有中，亦堪認定。 　㈢按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租 人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。又按所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之（最高法院97年度台上字第1166號判決意旨同此見解）。再按承租人如於期限屆滿後，仍為租賃物之使用收益，出租人並已收受其期限屆滿後之租金，則依民法第451條之規定，自應視為以不定期限繼續契約（最高法院92年度台上字第351號判決意旨同此見解）。復按承租人於租期屆滿後，雖仍為租賃物之使用收益，然既經出租人對原定租金表示爭執，並未協議一致，自與不即表示反對之意思者有別，不能適用上開條文規定，視為不定期限繼續契約（最高法院91年度台上字第192號裁定意旨同此見解）。本件被告主張兩造間轉變為不定期租賃、被告有繳納租金等詞，則本件重點即在於系爭租約屆滿後，原告有無不即表示反對之意思，及有無向被告收取租金之情形，而構成不定期租金之情形。 　㈣查原告早已於113年1月25日以被告積欠房租為由，要求被告 清償欠租，否則將訴請法院強制搬遷，有宏仁法律事務所函在卷可考（見本院卷第161頁），證人高明燦並於本院證稱：我是原告總幹事，本件租賃的簽約、收款事宜，被告都是跟我聯絡，被告已經租我們的房屋20幾年，一開始是租整棟1到5樓，後來還了1樓，租2至5層樓，但之後又因為積欠房租，我們理事會叫被告還房租，被告還不出來，我們才將2樓跟5樓收回，因為被告積欠房租，所以113年10月1日開始我們收回4樓房屋，我於113年4月30日有算過，當時被告已積欠384,800元房租，已經欠了8、9個月的房租，就我所知我們理事會就是不想把房子租給被告，因為真的欠太多了，（問：原契約於113年4月30日屆滿，原告有無反對被告續租？）有，我於113年4月底有去3、4樓房屋門口貼通知請被告返還房屋，有照片為證，我們也有請律師函通知被告等語（見本院卷第133-136頁），參以證人高明燦為原告與被告間之簽約、收租之使用人乙節，亦為被告所不爭（見本院卷第123頁），而觀諸證人高明燦於本院提出之照片，顯示其於本件租賃房屋門口張貼紙張，內載「通知　敬告深坑區北深路三段143號三、四樓承租戶於4/30租約到期不再續租請搬離　租主（蓋有原告印章）4/27」（見本院卷第153-159頁），被告則於本院自承：當時我有看到這些紙張，我看到後就撕下來，但不是113年4月，應該是113年5、6月，上面寫不再續租等語（見本院卷第137-138頁），是證人高明燦確有代表原告將不再續租之表示送達被告，雖張貼紙張之日期究竟是113年4月底抑或113年5、6月間，證人高明燦與被告說法不一，然縱使如被告所稱證人高明燦係於113年5、6月，始張貼上述稱不再續租之紙張，亦係接續於原契約113年4月30日屆滿之後，衡酌一般租賃期滿，承租及出租人就是否延長或續約通常需相當時間之商討，本件原告於原契約屆滿後之113年5、6月，即向被告表示不再續租，以一般交易觀念而言，並未逾相當之時期，難認本件有何民法第451條所稱「不即表示反對之意思」之情形可言，核與轉變為不定期租賃之要件不符。 　㈤被告雖辯稱其有繼續繳納房租云云，並提出收款條2紙、估價 單4紙為據，第1張收款條載原告法定代理人高銘宏於113年5月20日、9月5日向被告高建文收取50,000元、120,000元；第2張收款條載原告法定代理人高銘宏於113年9月6日向被告高建文收取61,000元；第1張估價單為證人高明燦於113年10月30日簽收4樓房屋113年11月份房租23,100元；第2張估價單為證人高明燦簽收10月11月房租46,200元（未載針對何房屋）；第3張估價單為證人高明燦113年12月（未載日期）簽收23,100元，其上同時書寫「房租」「收不當得利款此金額扣除前欠款項」；第4張估價單為證人高明燦114年1月（未載日期）簽收23,100元，上載書寫之「房租」文字遭塗銷，又載「不當得利款項」，有上開文件在卷可查（見本院卷第99、139-147頁），就此證人高明燦於本院證稱：收款條是我代原告收款50,000元、120,000元，那是之前欠的房租，算到113年4月30日被告就欠了384,800元的房租，至於估價單上只有簽名是我簽的，第1張估價單是我們應收4樓房屋113年10月的房租，但4樓房屋於113年10月起就已經租給良羑公司，很奇怪當時是被告高建文拿來的，第2張估價單是不當得利款，因為我們通知被告搬遷，這個錢類似罰款，請被告立即搬遷，被告高建文有拿46,200元過來，第3、4張估價單也是我簽收的錢，因為也是收不當得利，房租是被告高建文寫的，所以我把文字改成不當得利等語（見本院卷第133-136頁），雖原告對被告提出之文件否認形式上真正，然證人高明燦證稱上情，應已無疑義，依證人高明燦所述情節，被告雖有於113年5月20日、9月5日、9月6日分別繳交50,000元、120,000元、61,000元之款項，然此係因被告於113年4月30日原契約屆滿前，即已積欠384,800元之房租，因而就舊約之租金為清償，而非對113年5月1日以後繼續繳納房租，另就估價單部分，則為證人高明燦認被告於契約屆滿後繼續占有房屋，涉不當得利，因而向被告收取款項，均非收取113年5月1日以後之房租。證人高明燦係原告總幹事，所為證述本有偏袒迴護原告之可能，證明力原屬較差，然本院考量：①系爭租約約定租金為每層每月23,100元（即3、4樓房屋合計46,200元），若為繳納113年5月1日以後房租，理論上應繳納23,100元之倍數，但上述收款條所載50,000元、120,000元、61,000元均非23,100元之整數倍數，就此證人高明燦證稱：（問：61000 元、50,000元及120,000元都不是房租的倍數，請說明這兩個數字如何算出？）之前我知道被告大概有錢，就會向被告收錢，所以有零零碎碎收過幾千元，所以才會是這樣的數字，被告的帳很亂等語（見本院卷第134頁），則以被告給付50,000元、120,000元、61,000元款項觀之，確較有可能因先前給付數千不等零碎之款項，導致積欠款項並非每月租金之整數倍數，證人高明燦所述此等款項均為先前積欠之情節，應非無據。②第1張估價單上載為4樓房屋之租金，被告又自承：4樓原本是我轉租給良羑公司，後來於告自己租給良羑公司等語（見本院卷第94頁），可徵第1張估價單，僅係被告高建文身為前房東，而替良羑公司轉交房租予原告，顯與本件3樓房屋無關，而第2張估價單上未載租賃標的，亦可能僅係替良羑公司轉交房租，未必與3樓房屋有關。③第3張估價單經記載為「不當得利」，第4張估價單所載「房租」更遭塗銷並加載「不當得利」乙節，被告於本院自承：（問：為何上面寫房租，又被塗掉改成不當得利？）是高明燦改的，不知道為何要改等語（見本院卷第132頁），可徵證人高明燦見被告高建文先在估價單上記載為「房租」，因與證人高明燦認知不符，而加註為「不當得利」，益徵原告並無繼續向被告收受租金之主觀意思，而係因被告繼續無權占用3樓房屋，而向被告收取之不當得利款項，④原告於113年5、6月前，已由證人高明燦出面張貼不再續租之通知予被告，又無證據證明兩造有於此後期間就將來續租達成合意，實難認定證人高明燦有何同意續租而代為收受租金之意思。依上，本院認證人高明燦所述尚屬可信，被告所提出證人高明燦代為收受款項，均非收受113年5月1日後之房租，自無法藉此構成不定期租賃，被告上開辯解，難認可採。 　㈥按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文，又按租賃定有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文，如無同法第451條所定視為以不定期限繼續契約情事，依同法第455條規定，承租人應於租期屆滿時返還租賃物（最高法院69年度台上字第4001號判決意旨參照），系爭租約既於113年4月30日屆滿，本件復無構成不定期租賃情事，則原告依民法第455條前段規定，請求被告暐程公司將3樓房屋騰空遷讓返還予原告，為有理由，應予准許。 　㈦系爭租約第6條約定「乙方（按：指被告暐程公司）於租期屆 滿時，除經甲方（按：指原告）同意繼續出租外，應即日將租賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人丙方（按：指被告高建文），決無異議」，有系爭租約在卷可考（見本院卷第23頁），按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院核減（本院已詢問兩造違約金是否酌減，供兩造辯論之機會，見本院卷第123頁））。被告暐程公司未於租賃期間屆滿後交還3樓房屋，自已違反系爭租約6條約定，而應自113年5月1日起按月賠償違約金，而被告高建文為被告暐程公司之連帶保證人，應就此違約金負連帶給付之責。衡以被告暐程公司未騰空返還之房屋現僅有3樓房屋，是所謂租金5倍之違約金，應以1層樓房屋之租金即23,100元為基數計算，又原告無法使用3樓房屋，所受損害僅有租金損失，本院衡酌上情，認本件違約金應酌減為按月1層樓租金之1倍即23,100元，逾此範圍為無理由，應予駁回。至於被告雖有以「不當得利」之名目給付款項，然違約金與不當得利不同，被告既無清償違約金之意思，而無清償違約金之效力，併此說明。 　㈧末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告給付違約金，屬於未定期限債務，則原告於本件訴訟中，併請求自每月產生違約金之月份1日至清償日止按年息百分之5計算之利息，亦屬有據。 　㈨綜上，原告依民法第455條前段、系爭租約第6條約定，請求 被告暐程公司將3樓房屋騰空遷讓返還予原告、被告自113年5月1日起至返還3樓房屋之日止，連帶按月給付原告23,100元之違約金，暨自每月產生違約金之月份1日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。 五、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程 序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第2項、 第91條第3項。依職權確定訴訟費用額為46,936 元（第一審裁判費，撤回部分除外），由被告暐程公司負擔40,870元，由被告暐程公司、高建文連帶負擔604元，餘由原告負擔。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜　　 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　 5　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　凃寰宇