修繕漏水

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1323號 原 告 張雅柔 訴訟代理人 張兩漢 鄭緩華 被 告 馮小蕙 訴訟代理人 江岳陽律師 馮小芳 張宜達 張桂英 上列當事人間請求修繕漏水事件，於民國114年2月5日言詞辯論 終結，本院判決如下： 　　主　　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告主張：兩造前於民國113年1月31日簽訂不動產買賣契約 書（下稱系爭契約），原告以總價新臺幣(下同)1895萬元(車位費另計)向被告購買門牌號碼新北市○○區○○街0巷00號(下同)5樓房屋（下稱系爭5樓房屋）及坐落基地，並依約付訖價金，被告於同年3月31日交屋。嗣於同年5月6日系爭5樓房屋下方之4樓房屋(下稱系爭4樓房屋)屋主即訴外人梁茂松向當時使用系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水。經委請專業技師鑑定後，得悉乃系爭5樓房屋熱水管滲漏(下稱系爭瑕疵)所致漏水，梁茂松並稱其於很久之前已將上開漏水一事告知被告，則被告就系爭瑕疵早已明知。又兩造固簽訂系爭契約之增補特約，約定「乙方(即被告)同意減價78萬元予甲方(即原告)，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉」(下稱系爭特約)，然被告提出之系爭特約附件僅揭露系爭5樓房屋各處牆面、窗戶之滲漏水、龜裂及壁癌等屋況問題，而故意隱瞞系爭瑕疵，依民法第148條第2項、第220條第1項、第222條及第366條規定，被告不得憑系爭特約免除就系爭瑕疵之瑕疵擔保責任，而應就原告為修繕系爭瑕疵花費之23萬8000元負賠償責任。爰依民法第354條規定提起本訴。並聲明：被告應給付原告23萬8000元，及自調解聲請狀送達翌日起加計年息5％之利息。 二、被告辯稱：梁茂松前於111年5月間固有向被告反應系爭4樓 房屋主臥室馬桶上方天花板及次臥室均有漏水，經系爭4樓、5樓房屋所在山水天地大廈B棟管理委員會(下稱系爭管委會)查明係7樓管道間糞管之公管漏水所致，並由系爭管委會委工於同年9月間修繕完畢，之後被告未再接獲梁茂松通知系爭4樓房屋有何漏水情事，被告以為上開系爭4樓房屋漏水已全部修繕完成，並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水，自亦無從就系爭瑕疵列入系爭特約附件內而告知原告，當無故意不告知原告系爭瑕疵之情。而被告已將所知系爭5樓房屋存有之壁癌、水痕及滲漏水，及10年前6樓房屋漏水漏到系爭5樓房屋的爭議事件列明在「標的物現況說明書(成屋)」(下稱系爭說明書)內。而梁茂松上開反應之系爭4樓房屋漏水情事，被告獲悉者乃系爭管委會查得之公管漏水，自與系爭5樓房屋無關，被告始未記載在系爭說明書內。又兩造以系爭特約由被告同意減價為條件，約定原告自行修繕系爭5樓房屋之滲漏水、壁癌、龜裂，系爭特約自屬有效，則就系爭瑕疵顯示之系爭5樓房屋漏水情況，既非重大瑕疵，又在兩造約定免除被告瑕疵擔保責任之列，原告自不得請求被告就系爭瑕疵負瑕疵擔保責任。縱認系爭特約無效，然原告於簽訂系爭契約時既知系爭5樓房屋有滲漏水，則依民法第355條之規定，被告亦無庸就系爭瑕疵負擔物之瑕疵擔保責任等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、查兩造於113年1月31日簽訂系爭契約及系爭特約，原告向被 告購買系爭5樓房屋及坐落基地，被告於同年3月13日交屋等情，有系爭5樓房屋建物登記第一類謄本（店司調卷第41-43頁）、系爭契約（店司調卷第17-27頁）、系爭特約及附件（店司調卷第45-51頁）可據，並為兩造所不爭執，堪信為真。 四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；以特約免除或限制出賣人關於物之瑕疵擔保義務者，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金；買賣標的物之利益及危險，自交付時起，均由買受人承受負擔，但契約另有訂定者，不在此限，民法第354條第1項、第366條、第359條、第373條分別定有明文。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約（最高法院104年度台上字第550號判決參照）。原告主張系爭房屋交屋時存有系爭瑕疵，被告應負瑕疵擔保責任而賠償原告為修補系爭瑕疵支出之23萬8000元等語，為被告所否認，並以前詞置辯。查： (一)被告113年3月13日就系爭5樓房屋交屋後，同年5月初系爭4 樓房屋屋主梁茂松向當時裝潢系爭5樓房屋之原告親友江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水，抓漏後發現是系爭5樓房屋浴室熱水管漏水導致，已修繕完畢，修繕工程報價23萬8500元等情，經證人江鎮州證述在卷(本院卷第86頁)，並有報價單（司調卷第53頁）、熱顯像儀勘估系爭4樓及5樓房屋及現場情形照片（司調卷第57-61頁）可憑，復為被告所不爭執，可信為真。參以系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板自111年間即見有水滲漏，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。是原告主張系爭5樓房屋有浴室熱水管漏水之系爭瑕疵，可認於被告交屋時即已存在。 (二)兩造訂立系爭買賣契約時，另簽訂系爭特約，約定「甲方( 即原告)已至房屋現場確認，本標的物現況詳如附件照片屋況問題，甲方同意自行修復並負擔修繕所需費用，本案甲乙雙方(乙方即被告)原議定之成交價新台幣1968萬元，乙方同減價78萬元予甲方，甲方同意免除乙方物之瑕疵擔保責任，若日後買賣標的發現尚有屋況瑕疵，如滲漏水、壁癌、龜裂…等屋況問題，皆由甲方自行負責，概與乙方無涉。惟若重大瑕疵，如：標的有非自然身故情事、輻射屋、海砂屋、占用鄰地 、房屋有結構問題無法補強...等情事，乙方仍應負瑕疵擔保責任。甲方經謹慎評估後，同意此交易條件，日後不得就本件買賣向乙方及仲介再為任何請求」。而系爭特約附件為10紙系爭5樓房屋照片，內容顯示系爭5樓房屋在客廳、衛浴、臥室及陽台各處牆面、天花板與窗框之滲漏水、龜裂及壁癌情形，雖不包含系爭瑕疵，惟由系爭特約前揭文義可明，兩造於簽立時之真意係排除系爭特約附件以外尚未發現，除重大瑕疵以外之一切瑕疵。而漏水並非系爭特約中所指重大瑕疵，為兩造所不爭執(本院卷第70頁)，則就系爭瑕疵即系爭5樓房屋浴室熱水管滲漏，被告辯稱其瑕疵擔保責任，業經兩造以系爭特約之約定而免除等語，即為可採。 五、原告主張被告早於111年間即因梁茂松通知其系爭4樓房屋主 臥室浴室馬桶上方天花板漏水而知悉系爭瑕疵，卻故意不告知原告，系爭特約應無效等語。查： (一)按以特約免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務者 ，如出賣人故意不告知其瑕疵，其特約為無效。民法第366條定有明文。所謂故意不告知其瑕疵，應就出賣人個人之情事定之，亦即須出賣人事實上知悉有瑕疵而不告知，方足當之。 (二)查被告於111年間有會同系爭管委會人員到系爭4樓房屋查看 梁茂松當時所指屋內二處漏水，一處是系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水；一處是次臥室，繼而系爭管委會有修繕公管，公管修完後，系爭4樓房屋次臥室未再漏水，至於系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水是久久滴一滴，梁茂松直到原告購得系爭5樓房屋後裝潢期間，才向江鎮州反應系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水沒有修好等情，為兩造所不爭執(本院卷第88頁)。佐以梁茂松上開111年間反應系爭4樓房屋漏水後，系爭管委會委託廠商檢測查明漏水處，結果發現乃7樓管道間糞管漏水，於同年9月間經系爭管委會僱工修繕更換7樓糞管等情，亦有系爭管委會簽呈、請款單可考(本院卷第37-41頁)。以上事實，均信為真。 (三)參諸被告與梁茂松間111年5月22日至7月3日間對話擷圖照片 (本院卷第43-46頁)，被告於111年7月3日向梁茂松表示系爭管委會總幹事說「7樓附近的公管有一個漏水點，會再請師傅估價」，梁茂松回以「...漏水部分用好，我在觀察，看師傅是否從我天花板用防漏」、「其實房子老舊，一定會有些小漏水」，嗣未見被告與梁茂松有就梁茂松反應之系爭4樓房屋漏水再有所聯繫(本院卷第45-46頁)，此與上開兩造所不爭執之梁茂松在系爭管委會修繕公管後，直至113年5月間才又就系爭4樓房屋主臥室浴室馬桶上方天花板漏水向江鎮州反應一節無違。 (四)基上，可認被告所悉梁茂松於111年向被告反應之系爭4樓房 屋二處漏水情況，在系爭管委會修繕7樓管線完畢後，被告未再接獲梁茂松通知後續情況。被告辯稱其以為系爭4樓房屋漏水原因乃系爭管委會查明之公管漏水所導致，並已修繕完成等語，從梁茂松111年7月3日向被告表示其會再繼續觀察防漏施作，嗣未再與被告聯繫以觀，被告存有上開系爭4樓房屋在系爭管委會委工修繕公管後未再漏水之主觀認知，難認與常人之經驗判斷有違。準此，被告辯稱其以為系爭4樓房屋漏水與系爭5樓房屋無關，且已全部修繕完成，所以未記載在系爭說明書及系爭特約附件，其並不知悉系爭4樓房屋主臥室馬桶上方天花板仍持續漏水等語，非不可採。 (五)從而，依目前事證難以認定被告事實上知悉系爭5樓房屋存 有系爭瑕疵而故意不告知，則原告主張系爭特約無效等語，自難憑採。 六、綜上所述，原告主張依物之瑕疵擔保責任，請求被告給付其 修繕系爭瑕疵支出之23萬8000元及自調解聲請狀送達翌日起起加計年息5％之利息，為無理由，應予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，核於判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　26　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉