遷讓房屋等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第1430號 原 告 即反訴被告 劉秀珍 被 告 即反訴原告 許菁倩 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國114年1月15日言詞辯 論終結，本院判決如下： 　　主　　文 一、本訴部分： 被告即反訴原告應給付原告即反訴被告新臺幣4萬2525元。 被告即反訴原告應取回其裝設在門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00 號7樓房屋之鋸戶數位科技有限公司出品電子鎖1臺、日立1對1分 離式冷氣1臺、櫻花牌13公升強制排氣熱水器1臺以回復原狀。 原告即反訴被告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告即反訴原告負擔百分之52，餘由原告即反訴被告 負擔。 本判決本訴第一項、第二項均得假執行；但被告即反訴原告如分 別以新臺幣4萬2525元、新臺幣3萬9300元為原告即反訴被告預供 擔保後，得免為假執行。 二、反訴部分： 被告即反訴原告之反訴駁回。 反訴訴訟費用由被告即反訴原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一；擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。查原告原請求被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路00巷00號7樓房屋（下稱系爭房屋）遷讓返還原告，並給付欠繳租金新臺幣（下同）8萬9000元，及自民國113年7月1日起至遷讓系爭房屋之日止之相當於租金之不當得利8萬9000元(本院卷第7頁)。嗣原告因被告已交還系爭房屋，而撤回上開遷讓系爭房屋及不當得利請求，又本於兩造間就系爭房屋租賃關係之同一基礎事實，增為請求被告給付未依約繳納之管理費及水電費、就系爭房屋在被告租用期間之受損為賠償，並移走尚留置在系爭房屋內後述被告所有物品，並於言詞辯論期日當庭變更聲明為：被告應給付原告11萬9379元（本院卷第64頁），被告應將其所有之「鋸戶數位科技有限公司」出品電子鎖1台、日立1對1分離式冷氣1 台、櫻花牌13公升強制排氣熱水器1台（下合稱系爭物品）搬離，以恢復房屋出租時原狀（本院卷第68頁），揆諸首揭規定，應予准許。 二、查被告於本件言詞辯論終結前，以被告所有之系爭物品尚在 系爭房屋內，而對原告提起反訴請求返還（下稱原告即反訴被告為原告；被告即反訴原告為被告），經審酌上開反訴與本訴在法律上或事實上均關係密切，審判資料共通，且皆屬因定期租賃關係所生爭執涉訟而同適用簡易程序，復無其他民事訴訟法第260條所定不得提起反訴之情形，是被告提起本件反訴，自應准許。 貳、本訴部分 一、原告主張：被告前向原告承租系爭房屋，並簽訂房屋租賃契 約（下稱系爭租約），租金每月2萬9900元，租賃期間於113年8月底屆滿，並約定管理費用由被告負擔，詎被告於113年10月20日始返還系爭房屋，尚欠113年7、9、10月房租共8萬9700元、4至10月管理費共9730元，以及6至9月水電費6070元、瓦斯費3649元未清償。被告於租賃期間將房屋門鎖更換，並丟了舊有門鎖，原告因此支出安裝新門鎖費用1萬6000元，另被告搬離後，客廳及房間各有一盞燈不見，重新安裝支出2600元，又磁磚牆有毀損，故支出修理費1000元。以上共計12萬8749元（89700+9730+6070+3649+16000+2600+1000），扣除被告於9月支付之9370元，故請求被告給付11萬9379元（000000-0000）。爰依系爭租約、不當得利之法律關係及民法第432條規定，提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告11萬9379元；被告應將其所有之系爭物品搬離，以恢復系爭房屋出租時原狀。 二、被告辯稱：對原告請求被告給付之113 年7至9月之房租、水 電及瓦斯費用、4至9月管理費，均沒有意見，惟系爭租約於同年8月底屆滿後，原告有表示要繼續將系爭房屋租予被告，但於同年9月間才要被告搬離。嗣被告於10月8日搬離，因原告給予搬遷時間不充裕，才會拖到10月20日才將電子鎖密碼給原告，自毋庸支付10月份租金及管理費予原告。又門鎖費用部分，當初被告換鎖是因為租了一段時間後鎖壞了，所以才換鎖，且原告曾說屋內物品可以自己處分，包括牆面被告的小孩可以畫畫，物品壞了也可以自己換，然後將單據交給原告，所以原告不應該向被告求償。磁磚牆損害係因地震震壞，非被告用壞。燈具費用部分，當初搬進去只有客廳一個燈泡，房間也是一個燈泡，被告並沒有帶走任何原本的燈，帶走的是被告自己裝上去的燈等語，並聲明：請求駁回原告之訴。 三、得心證之理由：　　 (一)查原告主張被告前向其承租系爭房屋，並簽訂系爭租約，租 期至113年8月底屆滿。嗣被告搬離後，於10月20日將電子鎖密碼給原告而交還系爭房屋等情，有系爭租約節本（本院卷第57-61頁）可按，且為被告所不爭執（本院卷第64頁），堪以採信。 (二)房租部分： 　1.按系爭租約第3條約定：「承租人每月租金為29900元整，每 期應繳納1個月租金，並於每月1日前支付。」。次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有明文。又承租人於租賃關係消滅後，如拒不交還租賃物，出租人除得訴請法院判令承租人交還租賃物外，並得依不當得利之法則請求承租人返還相當於租金之不當得利。 　2.原告主張系爭租約終止後，被告尚欠113年7、9、10月房租 共8萬9700元未清償等語。查系爭租約於113年8月底屆滿，原告稱因被告欠租，其並無繼續將系爭房屋租予被告等語， 　　被告則辯稱原告有繼續租予被告之意思等語。觀諸兩造對話 內容，可見原告於同年9月間不斷請求被告騰空物品搬離，交還系爭房屋（本院卷第83-87頁），難認原告於系爭租約屆滿後，有繼續將系爭房屋出租予被告之意思，堪認系爭租約已於113年8月底屆期終止。 　3.準此，被告欠繳系爭租約113年8月底終止前之113年7月之租 金2萬9900元，原告請求被告給付，依系爭租約第3條約定及民法第439條前段規定，自屬有據。又依被告所辯，被告雖於同年10月8日搬離，但直至到10月20日始將電子鎖密碼給原告，則原告自至該日起始得以實際支配系爭房屋而取回系爭房屋之占有，而被告於113年8月底系爭租約終止後對系爭房屋繼續占有，乃無法律上原因而繼續占用系爭房屋而受有利益，並致原告於113年9月1日起至10月19日間受有相當租金之損害，則依不當得利之法律關係，原告自得請求被告給付上開無權占用系爭房屋期間相當於租金之不當得利共4 萬8226元（29900+29900×19/31，元以下均4捨5入，下同）。 (三)管理費部分： 　1.原告請求被告給付4至10月管理費共9730元等語，查系爭租 約於113年8月底終止，按系爭租約第5條(一)約定：「租賃期間，使用租賃住宅所生之相關費用，依下列約定辦理：(一)管理費：由承租人負擔。」（本院卷第59頁），是租賃關係存在期間所生之管理費被告自應給付，原告得依約請求被告給付113年4月至8月間之管理費共計6950元（9730÷7月×5月），自有理由。 　2.至系爭租約終止後之9至10月管理費，原告固請求被告給付 ，惟依公寓大廈管理條例之規定，管理費原則上由區分所有權人即原告繳納，原告係將其應繳管理費依上約定轉由被告實際負擔，則於系爭租約終止後所生管理費，原告請求被告給付，即失依據。 (四)水電費、瓦斯費部分： 　　按系爭租約第5 條(二)至(四)約定：「租賃期間，使用租賃 住宅所生之相關費用，依下列約定辦理：(二)水費：由承租人負擔。(三)電費：由承租人負擔。(四)瓦斯費：由承租人負擔。」（本院卷第59頁）。原告請求被告給付6至9月水電費6070元、瓦斯費3649元，據其提出電費繳費通知單（本院卷第43-45頁）、瓦斯費繳費通知單（本院卷第47頁）為證，且為被告到庭所不爭執（本院卷第64頁），則於6至8月間水電費，依上約定；系爭租約終止後之9月份水電費，被告因原告繳納而獲有未付出費用即使用水電之利益，依不當得利法律關係，是原告請求被告給付水電費6070元（357+2976+2737），瓦斯費3649元（2221+1428），自應准許。 (五)安裝新門鎖費用部分 　　按租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負 擔者，或因防止危害有設備之必要，或第三人就租賃物主張權利者，承租人應即通知出租人。但為出租人所已知者，不在此限。承租人怠於為前項通知，致出租人不能及時救濟者，應賠償出租人因此所生之損害。民法第437條定有明文。原告主張被告於租賃期間將系爭房屋門鎖更換，並丟了舊有門鎖，原告因此支出安裝新門鎖費用1萬6000元等語，並提出大昌鑰匙店統一發票收據（本院卷第45頁）為證，被告雖辯稱當初換鎖是因為房屋租了一段時間後鎖壞了，所以才換鎖，原告曾說屋內物品可以自己處分，然後將單據交給原告等語。查依兩造對話內容，原告向被告表示其私自換鎖未經同意，被告雖回覆：「入住前您就說緊急狀況我可以先處理，也說過房屋可以讓我自行處理，不要的東西就直接丟棄」（本院卷第93頁），然被告自陳換鎖之後，沒有將單據交給原告，因為鎖很貴，本來的想法是將來搬家之後，找人將裝上的電子鎖拆下來，另裝上機械式密碼鎖交還給原告等語（本院卷第66頁），堪信被告將原告原有之鎖更換後，並未通知原告，違反上開民法第437條規定之通知義務。又原告主張被告新裝電子鎖將原本門裝鎖空間挖大，致原有門鎖裝不回去（本院卷第66頁），核與被告自陳新裝電子鎖較原本門鎖大(同上頁)一致，可認原告亦因被告未及時通知而自行更換門鎖受有損害，則依民法第437條規定，原告請求被告給付安裝新門鎖之費用1萬6000元，自應准許。 (六)燈具安裝、磁磚牆修理費部分：　　 　　按承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生 產力者，並應保持其生產力；承租人違反前項義務，致租賃物毀損、滅失者，負損害賠償責任。民法第432固有明文，惟承租人就出租人使租賃物毀損、滅失之事實，應盡舉證之責。原告主張被告搬離後，客廳及房間各有一盞燈不見，重新安裝支出2600元，又磁磚牆有毀損，故支出修理費1000元，並提估價單及現場照片（本院卷第55頁）等語。惟被告否認有帶走系爭房屋原有燈具（本院卷第65頁），是就被告有原告主張未盡保管義務而攜走燈具一節，自應由原告舉證證明。而依目前事證未能認定被告交還系爭房屋當時燈具情況與原告交付系爭房屋予被告時有異，原告對之復無提出證據實說，則原告請求被告給付安裝燈具費用2600元，自難准許。另就磁磚牆毀損部分，被告對於原告提出之現場照片顯示牆面出現裂痕係發生於系爭租約租期內，並不爭執，惟陳稱因地震受損等語，衡以台灣位處地震頻仍之區域，每次地震之發生即會造成建築物結構之拉扯，是該磁磚之裂紋亦無法排除係因地震等外力所致，而原告就此等磁磚損害乃可歸責於被告，亦未提出證據證明，尚乏依據。是原告依上開民法第432條規定請求被告賠償磁磚牆修理費1000元，並不可採。 (七)按承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之。但應回復租 賃物之原狀，民法第431條第2項定有明文。查系爭物品乃被告承租期間裝設在系爭房屋內，惟於被告搬離系爭房屋時並未取走等情，為兩造所不爭執（本院卷第67-68頁），是原告依上規定請求被告取回系爭物品，以恢復房屋出租時原狀，自為可採。 (八)按押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃 關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力(最高法院87年度台上字第1631號判決參照)。查被告於113年9月支付9370元以清償部分積欠租金，且原告尚未返還被告押金5萬8900元，為兩造所不爭執（本院卷第64頁）。則以被告給付之9370元扣除被告積欠之113年7月租金2萬9900元後，被告尚欠租金2萬530元（00000-0000）。基上，原告請求被告給付租金2萬530元、相當租金之不當得利4萬8226元、管理費6950元、水電費6070元、瓦斯費3649元、安裝新門鎖費用1萬6000元、，共10萬1425元，均為被告欠租或就系爭租約債務不履行所生，依上規定，於系爭租約終止後以原告尚未歸還之押租金5萬8900元抵充，則被告應給付原告4萬2525元(10萬1425元－5萬8900元) 四、綜上所述，依系爭租約、不當得利之法律關係、民法第431 條第2項、第437條規定，請求被告給付4萬2525元，並取回裝設於系爭房屋之系爭物品以回復系爭房屋原狀，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。 叁、反訴部分 一、被告主張：被告承租期間所安裝之系爭物品尚在系爭房屋內 ，現為原告占有等語，爰依所有物返還請求權提起反訴，請求原告返還系爭物品。 二、原告則以：原告多次通知被告將系爭物品取走，把原告原有 的冷氣跟熱水器裝回去，但被告未加理會等語。並聲明：被告之反訴駁回。 三、參以兩造對話內容，原告於113年9月18日請求被告搬走熱水 器（本院卷第83頁），且稱沒搬走的就當廢棄物處理等語（本院卷第85頁），復於10月20日通知被告「妳的鎖放在中控室」（本院卷第93頁），嗣於10月21日傳訊被告「妳請工人來把冷氣裝上去，妳的冷氣搬走」（本院卷第95頁），堪認原告對於系爭物品主觀上並無占有之意思，是被告依所有物返還請求權提起反訴，請求原告返還系爭物品，並無理由。 四、綜上所述，被告依所有物返還請求權，請求原告返還系爭物 品，為無理由，應予駁回。 肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊與防禦方法均與判決結果 不生影響，不再一一論述，附此敘明。 伍、原告勝訴部分係適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事 訴訟法第389條 第1項第3款規定，應依職權宣告假執行；並依同法第436條第2項適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預供擔保，得免為假執行。 陸、訴訟費用負擔之依據： 一、本訴部分：民事訴訟法第79條。 二、反訴部分：民事訴訟法第78條。　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭　　 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　李陸華 以上正本係照原本作成。 對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴 書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張肇嘉