減少價金等

臺灣臺北地方法院簡易民事判決 113年度店簡字第701號 原 告 吳勁霆 邱于庭 共 同 訴訟代理人 朱正聲律師 被 告 潘雪英 潘雪美 共 同 訴訟代理人 林宇文律師 上列當事人間請求減少價金等事件，本院於民國113年10月30日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、被告潘雪英應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元， 及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 二、被告潘雪英應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元， 及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 三、被告潘雪美應給付原告吳勁霆新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元， 及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 四、被告潘雪美應給付原告邱于庭新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元， 及自民國一百一十三年五月十七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。 五、原告其餘之訴駁回。 六、訴訟費用新臺幣參仟柒佰伍拾元，由被告潘雪英負擔新臺幣 捌佰伍拾捌元、被告潘雪美負擔新臺幣捌佰伍拾捌元，並均加計自本判決確定之翌日起至清償日止給按週年利率百分之五計算之利息，餘由原告負擔。 七、本判決原告勝訴部分得假執行。但就主文第一項部分被告潘 雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第二項部分被告潘雪英如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保；就主文第三項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告吳勁霆預供擔保；就主文第四項部分被告潘雪美如以新臺幣參萬玖仟零伍拾伍元為原告邱于庭預供擔保，各得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 一、按簡易訴訟訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。 但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第436條第2項、第255條第1項第2款定有明文。原告起訴聲明「㈠被告應連帶給付原告新臺幣（下同）341,386元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息、㈡願意供擔保請准宣告假執行。」嗣於訴訟過程中變更為「㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,942元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。」（見本院卷第151頁），原告前述訴之變更，其請求之事實理由與起訴主張應屬基礎事實同一，與前揭規定並無不合，應予准許。 二、原告主張：原告2人於民國112年6月14日以1,560萬元向被告 2人購得門牌號碼新北市○○區○○路0段000巷0弄0號2樓房屋（下稱系爭房屋）及坐落土地應有部分，並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），被告於房屋現況說明書「本標的物水、電管線於產權持有期間有無更新」勾選無、「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形」勾選無，兩造於112年7月13日完成移轉登記，但後於113年1月間，因樓下1樓房屋（下稱1樓房屋）屋主整理未使用之浴室，發現天花板漏水而告知原告，原告即僱請水電師傅於113年1月26日、2月16日前往勘查，確認1樓水泥天花板有滴水、環境潮濕並產生白華，故於113年2月19日開挖系爭房屋浴室洗手台牆壁，發現水管為塑膠管且為密封致漏水，另以壓力計測試馬桶進水管壓力亦呈現不穩定現象，師傅告知此情形可能管線有其他漏水處，故決定僱請水電師傅李正全將水管以明管方式直接從屋頂走牆壁充新拉管線，施工完成後，1樓已未再反應漏水，原告進行測試及漏水修復共花費295,000元，漏水修復期間屋內有大量粉塵及髒汙，故需僱請專業人員於113年3月21日清理室內環境，共花費18,660元，又訴外人邱繼興與原告共同居住於系爭房屋，並會支付房屋給原告，但邱繼興自113年2月19日至3月20日施工期間無法居住，只能承租月租套房，費用實際由原告支付，共支付22,110元，原告吳勁霆為修復漏水事宜，於113年2月19日、23日、3月21日請假，受有薪資損失5,616元，原告乃行使民法第359條價金減少之形成權，依民法第179條關係請求被告返還上開款項，此外並依民法第360條請求損害賠償，請法院擇一為有利原告之判決等語，聲明：㈠被告潘雪英、潘雪美應各給付原告吳勁霆86,750元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈡告潘雪英、潘雪美應各給付原告邱于庭83,942元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息%計算之利息。㈢願意供擔保請准宣告假執行。 三、被告答辯：系爭房屋於112年7月20日交屋前，樓下住戶從未 反應有漏水，原告稱於113年1月經樓下屋主告知漏水，但原告購買系爭房屋後曾裝修地板，漏水原因不無可能係整修地板施工過程中震動，造成管線疏動，且證人李正全證稱樓下天花板之沉積屋要半年以上才能形成，則本件漏水情形不可能係買賣前即存在之瑕疵。另爭買賣契約書第17條第19款亦約定「建屋若屋齡超過30年，則不屬漏水保固範圍」；系爭房屋係75年4月30日興建完成，故漏水部分兩造已同意免除瑕疵擔保責任；又爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔...，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，但原告卻未依上開約定處理，反而在未知會被告知情況下即僱工施作，其主張瑕疵擔保之權利已產生失權效，而不得主張。再原告親戚所找的潤意工程行檢測後提出之報價單，就修復漏水僅需47,250元，依證人李正全所證，漏水點在臉盆下方之三通管，原告卻除此之外將整個房屋（包含廚房、主臥浴廁）管線均更換，已超過必要程度，依證人李正全所證只更換漏水點，並鋪上不同顏色磁磚緊需15,000元，原告係將額外支出轉嫁被告，又修繕漏水起有可能施工長達1個月，此工期已非修繕漏水而是室內裝修，邱繼興並非買賣契約當事人，原告亦未舉證證明與邱繼興有何租賃關係，修繕漏水實原告亦未另外尋找他處居住，足證邱繼興無另租房屋需要；又清潔費係原告更換整間房屋之水管敲打磁磚造成，且證人李正全證稱已清潔而未收費，可知原告支出清潔費與被告無關，至於原告吳勁霆請求之薪資損失，與本欠漏水缺關聯等語，聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 四、本院得心證之理由： 　㈠原告2人於112年6月14日以1,560萬元向被告2人購得系爭房屋 及坐落土地應有部分，並簽訂系爭買賣契約書，且已完成移轉登記並交屋，有爭買賣契約書（潘雪英部分係由翻雪美代理）、建物第一類謄本在卷可查，且為兩造所不爭。 　㈡按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險 移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文，是物之出賣人就出賣標的物所負物之瑕疵擔保責任，以該瑕疵於「危險移轉時」存在者為限。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。本院認系爭房屋於危險移轉時（即112年7月20日交屋）存在漏水之瑕疵，理由如下： 　1.1樓房屋天花板確有漏水情形，業經原告提出之系爭房屋下 方之1樓房屋天花板漏水、產生白華結晶之照片為證（見本院卷第31-33頁），證人即房屋仲介人員洪健元亦於本院證稱：我是系爭房屋賣方仲介的店長，系爭房屋於112年月14日成交、112年7月20日交屋，後來我們於113年1月26日經原告告知有漏水等語（見本院卷第148-149頁），被告則於本院稱對於樓下房屋漏水一事不爭執（見本院卷第142頁），上情應堪認定。 　2.證人李正全於本院證稱：（問：有無受原告處理系爭房屋、 1樓房屋漏水問題？）有。原告吳勁霆的媽媽之前是我的客戶，另外因處理其他房子，所以我也認識吳勁霆也是客戶，但就是一般客戶，沒有很熟，我是聖心電工科畢業，處理漏水約30年以上的經歷，處理件數好幾百件以上，我有自來水承裝技師的證照，1樓房屋漏水處正上方就是系爭房屋的廁所，系爭房屋廁所冷熱水供管均有漏水，我打開牆壁後，發現臉盆下方的三通接頭在漏水等語（見本院卷第141-145頁）。證人李正全雖係原告委請之水電師傅，而非本院指派鑑定之鑑定人，然本件漏水處業經修繕完成，相關管線均經證人李正全拆除，維修前狀況僅剩寥寥照片數張，若委託專業機構鑑定，因跡證不足無法鑑定之機會甚高，衡以證人李正全於本院具結證稱與原告並非熟識，且又具相當水電專業，本院認以證人李正全所述，證明本件漏水之原因及所需合理修繕費用，應屬可行，依證人李正全上開證述，1樓房屋天花板漏水確為系爭房屋之廁所管線漏水造成，應堪認定。 　3.依被告提出系爭房屋出售前照片（見本院卷第115-117、121 -123頁，含客廳、餐廳、主浴、客浴照片【按：本件漏水處應為客浴】），對照原告提出處理漏水之照片（見本院卷第35、39頁），可知原告購得系爭房屋後，就客浴部分雖未裝修，但確有在他處（如客廳）安裝木質地板，然證人李正全證稱證稱：我去施工時，沒有其他廠商在裝潢，（問：如果在客廳、臥室鋪設木質地板，施作震動有可能造成本件漏水嗎？）不可能，因為客廳、臥室的地板是卡扣式的地板，不用釘釘子直接鋪上去就可以，所以不會有震動等語（見本院卷第144-145頁），是原告雖有裝設木質地板，然裝設過程尚不足使系爭房屋產生漏水；證人李正全又證稱：（問：提示本院卷第31至33頁照片【即1樓房屋天花板照片】照片上有沈積物，這要多久才會形成？）半年以上等語，參以證人李正全係於113年1月底、2月初前往勘查，倒算半年約為112年7、8月，則倘上述白華沉積物僅累積半年，似可謂上述白華沉積物係112年7月20日交屋後使開始累積，惟漏水產生之白華沉積物，係地板牆面長期漏水致含水量增加，進而分解水泥内之鈣、鎂、鉀等鹽類並與之反應形成氫氧化鈉，此等氫氧化物由濕氣帶與空氣中之二氧化碳反應後，形成白色膨脹之碳酸鹽結晶體，其演變過程緩慢，如112年7、8月間開始累績白華，則造成該等現象之漏水應更早於此時點，足徵112年7月20日系爭房屋交屋，即已存在前揭漏水瑕疵，被告辯稱可能係裝潢震動或其他原因於交屋後造成云云，並非可採。 　㈢被告雖抗辯爭買賣契約書第17條第19款約定「建屋若屋齡超 過30年，則不屬漏水保固範圍」，故被告毋庸就漏水瑕疵負本件擔保責任，查爭買賣契約書確有上開約款，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第22頁），然此「保固」與「保證無瑕疵」支用與並非相同，而所謂保固責任，係由交易習慣逐漸發展出之約定責任規範，為現今交易上供貨者常提供之擔保責任型態，主要在於擔保於一定期間內，對於正常使用下所生之瑕疵，提供保固者均應負責修補，此與民法第359條規定物之瑕疵擔保責任尚難等同視之，而難認兩造有特約排除被告毋庸負擔民法第359條規定之瑕疵擔保責任，是非被告以此抗辯就上開漏水瑕疵毋庸負物之擔保責任，應非有據。 　㈣另爭買賣契約書第17條第4款約定「簽約後，如發現本標的物 有漏水...買賣雙方同意以下列方式處理：由賣方委請專業廠商評估修繕之費用，費用由賣方負擔...，依本項約定後，雙方同意按約定方式辦理，不得藉故拒絕付款或點交。前述約定於交屋後發現之瑕疵仍適用之」，有爭買賣契約書在卷可查（見本院卷第21頁），惟此係明定賣方就相關瑕疵有委託廠商修繕之義務，以督促賣方履行瑕疵擔保責任，使相關糾紛得迅速解決，並未限制買方不得自行尋得廠商維修，更無使自覓廠商之買方喪失下瑕疵擔保相關權利之意，則原告自行委請證人李正全修繕，應無失權可言。 　㈤按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除 契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償，民法第360條前段定有明文。查被告出具現況說明書系爭房屋第29點「本標的物現況有無滲漏水或壁癌之情形？（含他戶漏至本戶或本戶漏至他戶」，業經被告」勾選「否」（見本院卷第28頁），被告既在上開欄位勾選「否」，確認系爭房屋係屬無滲漏水之狀態，實已就系爭房屋品質為保證，而系爭房屋有上述漏水瑕疵，原告得依民法第360條請求被告損害賠償，至於原告依民法第359條、第179條請求部分，因原告請求本院擇一判決，固不另為判決之諭知。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民法第277條前段定有明文，則原告請求損害賠償，自應就各項請求之數額負舉證之責，分述如下： 　1.修繕費295,000元部分：證人李正全證稱：原告買這個房屋 是要裝潢住的，我建議改作明管，但原告不接受，所以後來沒有做明管改作暗管，是將所有的冷熱水管線換新的。（問：所謂的是將所有的冷熱水管線換新的，是將整個房屋的冷熱水管線，還是只換廁所的冷熱水管？）整個房屋包含連廚房的都更換，因為原來的管線原告怕老舊也漏水。（問：維修照片顯示廁所四周牆壁磁磚也被拆掉，為何要拆四周牆面的磁磚？）因為屋主要求全部管線都要換掉，我提出本院卷第43至44頁估價單，並報價295,000元。（問：如果只換有漏水的管線要多少錢？）如果只針對上述漏水三通接頭換掉，並把該點磁磚換掉只要15,000元，但是這樣會造成磁磚顏色不一，如果要讓磁磚顏色一致，一個廁所磁磚要換掉大約150,000元(系爭房屋有兩個廁所)。（問：潤意工程行報價47,250元可以處理本件漏水，有何意見？）如果簡單修理把漏水點的管路換掉，在舖上磁磚，這樣的錢是可以處理，但會造成磁磚顏色不一等語（見本院卷第145-146頁），並有證人李正全出具之估價單在卷可查（見本院卷第43-44頁），被告雖爭執該估價單形式上真正，然業經證人李正全證述為其所製作，依證人李正全所證，其係以暗管方式施作，起訴狀稱以明管施作云云，與事實不符，顯有錯誤。再本件漏水點在客浴臉盆下方之三通接管處，然實際施作確係將整個房屋（包含主浴、客浴、廚房部分）之水管管線均更換，此外又將浴室之牆面地板均敲除重新鋪設，本院考量①除客浴外，其餘管線均無漏水現象，原告雖以「原來的管線怕老舊也漏水」要求一併更換，然房屋老舊應為原告所明知，尚未漏水之管線，應不得僅以老舊為由主張瑕疵擔保責任，則原告委託證人李正全施作之範圍顯過大，已超過其得主張瑕疵擔保之範圍。②被告雖主張潤意工程行出具之報價單僅需47,250元云云，然該保價單上已清楚記載「鑑測結果為公用浴室面盆下方冷水管路破裂」、「需開挖維修磁磚回貼，但磁磚顏色無法與原來一致」等詞，有該報價單存卷可參（見本院卷第101頁），是潤意工程行之報價，係開挖磁磚後以不同樣式顏色之磁磚抵充，將造成外觀之破壞，衡以原告所購買之客浴原先磁磚顏色統一、美觀，有出售前客浴照片在卷可考（見本院卷第123頁），以潤意工程行報價之修復方式雖較為低廉，惟難謂已回復原狀，本院考量上述①、②之因素，認就漏水修繕費必要費用，應以證人李正全證稱所稱只針對客浴漏水三通接頭更換並將、單一廁所（即客浴）磁磚要換掉所需費用150,000元為適當，則就原告修繕系爭房屋之損失，應以150,000元為認定，於此範圍應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。 　2.清潔費18,660元部分：原告固已提出預約清潔付款之網路資 料為證（見本院卷第45頁），然經本院認有必要修繕部分，僅客浴之管線及磁磚更換，已如前述，則其清潔費並非全數為客浴漏水瑕疵造成，原告是否能請求全額，已非無疑。另證人李正全證稱：（問：施工完造成的粉塵清潔，你有處理嗎？）有，整個房屋都有幫原告清潔，包含客廳，因為切割會造成粉塵，我有做簡單清潔但沒有收費。（問：你清潔完你認為還需要再找人清潔嗎？）我就是擦一擦牆壁地板，經過的地方擦乾淨，垃圾收走，要不要再清理要看屋主。（問：以嚴格標準你覺得還有哪些該清理的？）可能有些屋主覺得粉塵要再清理，我記得原告有說邱于庭對粉塵過敏。（問：如果只修理浴室三通管線漏水部分，是否造成房屋其他的髒亂？）會，因為粉塵會打出來等語（見本院卷第146-148頁），依證人李正全所述，其雖有進行簡易清理，然仍存在粉塵未清理，實不能謂原告無委請他人清潔之需要。按當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數，民事訴訟法第222條第2項定有明文。原告確有支出清潔費之損害，業如前述，而其基於自身考量（或擔憂將來其餘舊管線漏水，或主觀上或認可全數向被告求償），而將主浴、客浴、廚房部分管線均更換，又將浴室之牆面地面均刨除更新，雖部分超出瑕疵擔保得主張之範圍，然移轉登記後原告已為系爭房屋之屋主，本有權確定如何進行工程，而施作產生之粉塵四處飄散，無法區分為何房間造成，委請清潔人員估價、施做，本無法僅單就客浴工程之粉塵評估，現清潔完成更無從再請廠商估價，是本院認就客浴修復漏水工程之清潔費，有民事訴訟法第222條第2項所稱證明顯有重大困難之情形，本院乃將廚房、主浴、客浴作為3區域，而就客浴清潔費部分估算為6,220元（計算式：18,660÷3=6,220），於此範圍原告請求為有理由，應予准許，逾此範圍為無理由，應予駁回。 　3.邱繼興支出租賃費用22,110元部分：依原告提出之付款資料 ，乃邱繼興承租月租套房而支付31,155元（含押金，月租金為22,110元）予出租人，有租賃單據、匯款資料在卷可按（見本院卷第47-48頁），原告則於本院稱：邱繼興是邱于庭的弟弟，之前也是住在系爭房屋，並且會支付房租給吳勁霆、邱于庭，並由吳勁霆代表收受，是因為本件系爭房屋有漏水去外面住，由邱繼興出面承租，原先應該邱繼興應該給付給吳勁霆的房租，就直接拿做旅宿的費用等詞（見本院卷第141頁），然成年親人一同租賃房屋、共同負擔租金，或非無可能，然原告邱于庭乃系爭房屋所有權人之一，其弟邱繼興前來系爭房屋同住，原告邱于庭、吳勁霆是否會「親兄弟明算帳」（按：原告為夫妻，是吳勁霆與邱繼興亦為姻親關係）要求邱繼興與其等訂立租賃合約（包含口頭），並給付租金，並非無疑，此應待原告提出證據證明，然原告除此之外，並未提出證據以實其說，應任此部分之請求為無理由，應予駁回。 　4.原告吳勁霆之薪資損失5,616元部分：原告因蒐集證據、調 解、出庭以向被告請求損害賠償之行為，乃其公民訴訟權利之行使，縱因此而支出一定之勞費，亦難認與前述下瑕疵有直接因果關係存在，是原告此部分請求，尚難准許。 　㈥依爭買賣契約書，可知被告2人係將系爭房屋各應有部分2分 之1出售予原告，而原告2人亦係取得系爭房屋應有部分2分之1，雖就移轉房屋所有權為不可分之債，然原告依民法第360條請求金錢損害賠償，則屬可分之債，應無命被告連帶給付之理，是前述本院認有理由之156,220元（計算式：150,000+6,220=156,220），應由被告2人平均分擔，並由原告2人平均請求，是被告潘雪英應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，以及被告潘雪美應各給付原告吳勁霆、邱于庭之數額，應各為39,055元（計算式：156,220÷4=39,055，為求明確，本件判決就各被告應各給付原告之數額分列之），逾此範圍為無理由，應予駁回。 　㈦按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別定有明文。本件原告請求被告損害賠償，屬於未定期限債務，併請求自本件起訴狀繕本送達被告翌日即113年5月17日（見本院卷第55頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，亦屬有據。 五、綜上所述，原告依民法第360條規定，請求被告應各給付原 告之數額應為39,055元，及自113年5月17日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予駁回。本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款規定，應依職權就原告勝訴部分宣告假執行，原告假執行之聲請不另准駁，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決之結果不 生影響，爰不一一贅論，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第91條第3項。 依職權確定訴訟費用額為3,750元（第一審裁判費3,640元，證人均未聲請日旅費），由被告潘雪英負擔858元；被告潘雪美負擔858元，餘由原告負擔。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　　臺灣臺北地方法院新店簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳紹瑜　　 以上正本證明與原本無異。 如不服本判決，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。（須 按他造當事人之人數附繕本）。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　 書記官　凃寰宇