確認優先承買權存在

臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決 113年度營簡字第574號 原 告 陳明宏 訴訟代理人 郁旭華律師 被 告 黃明富 上列當事人間確認優先承買權存在事件，經本院柳營簡易庭於民 國113年10月22日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 一、原告起訴主張： 　㈠原告及訴外人陳子濂、陳振豐、陳駿弘、陳亮宏、陳泰宏、 陳貞君、陳坤林、莊陳香梅、顏郁原、顏秀津等11人（下稱原告等11人）公同共有臺南市○○區○○○段○○○○段○000000地號土地（下稱系爭土地），系爭土地原為訴外人即原告之祖父陳天彼所有，於民國112年4月20日繼承登記與原告等11人。 　㈡原告為系爭土地旁同段331-2地號土地及其上建物同段370建 號建築物（下稱系爭建物）之所有權人，系爭土地現況為其上蓋有未保存登記之車庫（下稱系爭車庫）附著在系爭建物，原告亦為系爭車庫之事實上處分權人。 　㈢系爭土地因本院112年度司執字第21471號強制執行程序（下 稱系爭執行案件）由被告以新臺幣（下同）128,000元所拍定，然原告既為系爭土地之共有人亦為系爭車庫之事實上處分權人，自應有民法第838條之1第1項視為已有地上權之設定，原告對系爭土地應有法定地上權，依土地法第104條第1項之規定，原告自得對被告主張優先承買權。 　㈣並聲明：確認原告系爭執行案件之乙標（即系爭土地）有優 先承買權存在。 二、被告則以：系爭車庫非建築物之主體亦屬違建，本不能搭蓋 於系爭土地上，被告認為原告無優先承買權。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠系爭土地原為陳天彼所有，於112年4月20日繼承登記與原告 等11人公同共有，原告為同段331-2地號土地、系爭建物之所有權人，及系爭車庫之事實上處分權人，被告於系爭執行案件中以128,000元拍定系爭土地，為兩造所不爭執，並有系爭執行案件卷宗、土地、建物登記謄本、異動索引查詢資料可參，堪信為真。 　㈡稱普通地上權者，謂以在他人土地之上下有建築物或其他工 作物為目的而使用其土地之權，民法第832條定有明文。又土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，因強制執行之拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之；不能協議者，得請求法院以判決定之。其僅以土地或建築物為拍賣時，亦同，民法第838條之1第1項定有明文。其立法理由為：土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，宜將土地及其建築物，併予查封、拍賣，為強制執行法第七十五條第三項、辦理強制執行事件應行注意事項四十（七）所明定。如未併予拍賣，致土地與其建築物之拍定人各異時，因無從期待當事人依私法自治原則洽定土地使用權，為解決基地使用權問題，自應擬制當事人有設定地上權之意思，「以避免建築物被拆除，危及社會經濟利益」，爰明定此時視為已有地上權之設定。由上開可知，地上權原得於在「建築物」或「其他工作物」有使用土地時得設定此權利，然民法第838條之1第1項限定「建築物」始有法定地上權，其目的在於避免建築物被拆除，危及社會經濟利益。查系爭車庫欠缺構造上及使用上之獨立性，屬附屬建物非屬建築物，縱系爭土地經因強制執行之拍賣，亦無民法第838條之1適用餘地。 　㈢原告主張系爭土地原告雖僅為公同共有人，但屬「土地及土 地上之建築物，同屬於一人所有」之情況，然按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第四百二十五條之一第一項前段定有明文。該條規定旨在維護社會經濟秩序及利益，在房屋得使用期限內推定有租賃關係。所謂土地及房屋同屬一人，固可包括土地及房屋同屬相同之共有人及土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人之情形在內；該所謂房屋承買人，並應擴及於未經建物所有權第一次登記之房屋事實上處分權人，且基於同一理由，倘「土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋」，而將土地及房屋分開或先後出賣者，仍宜推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地，此種情形，初無須具備部分共有人讓與其應有部分應得全體共有人同意之要件，最高法院106年度台上字第745號民事判決可資參照。查原告於103年5月28日取得系爭建物、系爭車庫，顯見系爭車庫於原告取得之前早已興建，自不符合「土地共有人經其他共有人全體之同意，在共有土地上興建房屋」，而原告亦未證明系爭車庫占有系爭土地之占有權源為何，自不符合「土地及土地上之建築物，同屬於一人所有」之情況。 　㈣從而，原告之系爭車庫對系爭土地並無法定地上權，自無優 先承買權可言，原告上開主張，於法無據，應予駁回。 　㈤縱原告之系爭車庫對系爭土地有法定地上權時，原告亦不得 對被告主張優先承買權，蓋土地法104條第1項所保護者為「現有」基地或房屋所有權人、典權人、地上權人、承租人或其他合法使用人之權益，若基地出賣時，地上權尚不存在，或於基地出賣後始取得地上權者，均不得溯及主張優先購買權，自無原告所主張其同時取得法定地上權及優先承買權。原告上開主張，顯係對法律解釋有所誤解，附此敘明。 四、從而，原告對系爭土地無法定地上權存在，自不得對被告主 張優先承買權，原告上開主張，於法無據，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論列。 六、訴訟費用負擔之依據：依民事訴訟法第436條第2項、第78條 ，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日 　　　　　　　　　臺灣臺南地方法院柳營簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳協奇 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表 明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送 達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。 如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　12　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　洪季杏