返還不當得利

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度簡上字第63號 上 訴 人 張順嬌 訴訟代理人 吳萬春律師 被 上訴人 祭祀公業法人南投縣張琯溪公 法定代理人 張明煥 訴訟代理人 張慶達律師 複 代理人 王世勳律師 上列當事人間返還不當得利事件，上訴人對於民國111年12月14 日本院臺中簡易庭111年度中簡字第894號第一審判決提起上訴， 本院合議庭於民國113年11月22日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 原判決關於命上訴人給付被上訴人新臺幣陸萬貳仟參佰壹拾陸元 及其利息部分，及命自民國一百一十年十月九日起至返還土地之 日止，按月給付被上訴人新臺幣壹仟零參拾玖元部分，及上開部 分假執行之宣告，暨命上訴人負擔訴訟費用之裁判均廢棄。 上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。 第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。 　　事實及理由 一、被上訴人主張： 　㈠被上訴人係坐落南投縣○○市○○段00000地號土地（下稱系爭土 地）之所有權人，應有部分為全部。系爭土地遭上訴人所有之南投縣○○市○○段0000○號建物（即門牌號碼南投縣○○市○○街00巷0號地下室，下稱系爭建物）應有部分1萬分之151所無權占用，並實際上係使用地下室編號46號停車位，上訴人占用之土地面積為其應有部分比例乘以系爭建物面積即31.81平方公尺（計算式；系爭建物總面積2106.7平方公尺×151/10000＝31.81平方公尺）。上訴人無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利，並致被上訴人受有損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人返還起訴前5年期間相當於租金之利益。 　㈡被上訴人依民法第179條、土地法第105條準用同法第97條第1 項等規定，以系爭土地申報地價年息百分之6為基準，請求上訴人給付5年相當於租金之不當得利6萬2316元（計算式:31.81平方公尺×申報地價6530元每平方公尺×6%×5年＝62,316，元以下四捨五入，下同），及自支付命令送達翌日（即110年10月9日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；暨自支付命令送達翌日（即110年10月9日）起至返還系爭土地之日止，按月給付1039元（計算式：31.81平方公尺×申報地價6530元每平方公尺×6%÷12個月＝1,039）等語。【上訴人於原審逾上開部分之請求，經原審判決駁回，上訴人就其敗訴部分，並未提起上訴，則該部分業已確定，並非第二審審理範圍】 二、上訴人於原審及上訴後辯以： 　㈠被上訴人於民國85年間與品德建設股份有限公司(下稱品德公 司)成立合建契約，被上訴人提供系爭土地及南投縣○○市○○段00000地號土地（以下論及之土地或建物，均坐落南投縣南投市南投段，爰僅記載號數），並出具土地使用權同意書，由品德公司於上開土地興建地上5層、地下1層之建物合計66間，品德公司向南投縣政府申請取得(85)投縣建管(造)第488號建照執照後，於87年1月6日興建完成，並於同年2月11日辦畢建物第一次所有權登記，品德公司依契約約定比例，將興建完成之建物（含地下停車位）移轉登記為被上訴人所有，品德公司則取得地上建物43間及系爭建物應有部分5084/10000（即車位34個）。上開建物興建之前既經被上訴人同意興建，興建完成後之建物，自得本於被上訴人出具之「土地使用同意書」繼續占有使用系爭土地。且獨立之不動產，可以作為買賣交易標的，建物所有權移轉後，該建物自亦得繼續占有使用系爭土地。上訴人因拍賣取得系爭建物應有部分1萬分之151，為系爭建物之共有人，自亦有權依應有部分比例占有使用系爭建物，並有權占有系爭土地。 　㈡又，品德公司依合建契約約定金額，每年給付土地租金予被 上訴人，再將取得的建物讓售第三人，俾得獲利了結，品德公司與被上訴人間應屬民法第426條之1規定所稱租用基地建築房屋情形，則系爭土地上之建物如有移轉所有權，其基地租賃契約，對於受讓人，得適用或類推適用民法第426條之1規定依原租賃關係繼續占有使用土地。查訴外人鄭麗卿於87年3月12日自品德公司以買賣為原因，受移轉登記取得系爭建物所有權之應有部分1萬分之151；該系爭建物所有權之應有部分1萬分之151，嗣又以買賣或拍賣為原因，陸續移轉所有權予訴外人王宏儒、楊明山，而被上訴人均依租賃關係向取得系爭應有部分之所有人，收取一定金額之租金，而上訴人於95年7月7日經由南投地方法院民事執行處以36萬元拍得系爭應有部分，並於同年月25日完成登記，是被上訴人與品德公司間之租賃契約對於上訴人應當繼續存在，上訴人自非無權占有。 　㈢縱認上訴人無權占用系爭土地，惟上訴人所持有之系爭建物 應有部分1萬分之151，原係與2112建物同屬一人所有，而自上訴人經由法院拍賣程序取得系爭建物應有部分1萬分之151後，2112建號建物則陸續由簡宗佑等人所取得，但被上訴人向2112號建物所有人所收取之土地租金均不曾減少，該租金均有包含系爭停車位部分，則被上訴人自無受有損害可言。至於上訴人如何分攤土地使用費及如何清償返還實際繳款人，均與被上訴人無涉，被上訴人不能再重複收取相同費用。 　㈣又，縱認被上訴人得對上訴人請求相當於租金之不當得利， 但被上訴人主張之占用面積及金額均屬過高，且與事實不符。系爭土地上除地下一層停車場之外，地面部分已蓋滿4層樓或5層樓的建物，全部樓地板面積應已超過15000平方公尺，而依應有部分比例計算上訴人的地下停車場面積為31.81平方公尺，僅占全部樓地板面積的0.00212，上訴人如依上開比例取得或使用系爭土地，亦僅分配到12.8平方公尺土地(計算式：系爭土地面積6037平方公尺×31.81/15000=12.8平方公尺)。再者，若考量系爭土地上之建物，1樓多為商業使用、2樓以上多為住宅使用，其價值均較地下停車場為高，則如以建物區位、樓層及價值為依據，計算上訴人停車空間獲利之比例，即應低於系爭土地上建物全部價值的0.0007，換算土地使用面積亦僅為4.23平方公尺。另考量系爭土地上建物為地下1層、地上則為4到5層，則如認定上訴人占有使用面積為31.81平方公尺，應按5層樓或6層樓共同使用同一土地空間，為分擔使用土地面積，則上訴人僅應分擔1/5或1/6，即6.36或5.3平方公尺，據此，均可認原審判決判命上訴人應給付之不當得利數額顯然過高等語。 三、原審審理結果，認上開被上訴人於原審之請求為有理由，而 判命上訴人應給付被上訴人6萬2316元及自110年10月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自110年10月9日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人1039元，並為假執行之宣告。上訴人對上開原審判決結果提起上訴，上訴聲明：(一)原判決不利於上訴人之部分廢棄。(二)上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、不爭執事項（見本院卷二第168-169頁）： 　㈠被上訴人自36年6月1日起至今為系爭土地之所有權人，系爭 土地之面積為6037平方公尺，系爭土地之申報地價自109年1月至今均為每平方公尺6530元。 　㈡被上訴人於85年間與品德公司成立合建契約，由被上訴人提 供其所有之系爭土地、132-7地號土地，品德公司負責於上開土地上興建地上5層、地下1層建物，品德公司並向南投縣政府申請取得(85)投縣建管(造)第488號建造執照，並於87年1月6日興建完成並取得(87)投縣建管(使)字第79號使用執照，品德公司興建完成之地上建物，其建物所有權係依南投縣南投地政事務所113年4月25日投地一字第1130002528號函檢附87年南建字第018號第一次登記申請書資料為登記。 　㈢系爭建物經南投縣南投地政事務所於87年2月11日辦理第一次 所有權登記，登記為2095建號建物，用途為停車空間及管理室，門牌號碼為南投縣○○市○○街00巷0號之地下室，此建物坐落於系爭土地，登記之所有權人均為品德公司；品德公司自87年3月12日起至88年1月間陸續以買賣為原因將其對於系爭建物之應有部分分別辦理所有權移轉登記予訴外人謝建民等第三人。 　㈣訴外人鄭麗卿於87年3月12日自品德公司以買賣為原因，受移 轉登記取得系爭建物所有權之應有部分1萬分之151。 　㈤訴外人王宏儒於87年6月8日自鄭麗卿以買賣為原因，受移轉 登記取得系爭建物所有權之應有部分1萬分之151；王宏儒並於同日自品德公司受移轉登記取得2112號建物（即門牌號碼南投縣○○街0巷00弄00號建物）之所有權。 　㈥訴外人楊明山於93年7月14日以拍賣為原因，而自王宏儒處受 移轉登記為系爭建物所有權之應有部分1萬分之151、2112號建物所有權全部之所有權人。 　㈦上訴人於95年7月7日以拍賣為原因自楊明山取得系爭建物之 應有部分1萬分之151，並於95年7月25日辦理所有權移轉登記。 　㈧2112號建物之所有權，於94年10月26日後，分別以拍賣、買 賣等原因，陸續移轉登記予訴外人簡宗佑、簡漢水、黃厚生、胡峰瑞，目前之所有權人則為胡峰瑞。 　㈨上訴人就系爭建物應有部分1萬分之151，現場係使用地下室 內劃設之編號46號停車位，以之作為停放汽車出入地下室之用。 　㈩系爭建物坐落在132-1地號土地上。　　 五、本院之判斷 　㈠按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租 賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在，為89年5月5日增訂施行之民法第426條之1所明定。 　㈡次按，89年5月5日施行之增訂民法第426條之1規定，考其立 法理由，在租用基地建築房屋，於房屋所有權移轉時，房屋受讓人如無基地租賃權，基地出租人可請求拆屋還地，殊有害社會經濟。為促進土地利用，並安定社會經濟，如當事人間無禁止轉讓房屋之特約，應推定基地出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。上開增修之規定，經斟酌其立法政策、社會價值及法律體系精神，應係合乎事物本質及公平正義原則，為價值判斷上本然或應然之理，對於增修前租地建屋之承租人，將房屋所有權或事實上處分權讓與第三人之情形，仍得援引為法理予以適用，即除當事人有特別約定外，應認基地租賃契約隨建築物之移轉，而存在於房屋受讓人與基地所有人之間（最高法院113年度台上字第178號判決意旨參照）。又城市地方，倘以在他人土地上有房屋為目的，而租用基地，無論係租地後自建房屋，或承受前手之房屋而租用基地，皆應解為租地建屋契約（最高法院74年度台上字第2562號判決意旨參照）。 　㈢查，據證人即品德公司負責人葉淑娟於臺灣南投地方法院110 年度投簡字第459號事件證稱：我有看過祭祀公業法人南投縣張琯溪公（下稱祭祀公業）所出具之土地使用權同意書，當時是與祭祀公業談合建，才有該同意書，那時候口頭有談到土地使用權同意書之使用期限為永遠，有繳地租金就是幾年幾年一簽，因為土地不能賣，只能合建，每年都要繳地租，使用者繳，因為我們有房子；我記得關於合建契約，分配的房子為祭祀公業、品德公司各一半；關於合建契約，有說到房子是地上物，要每年繳租金等語（見本院卷一第474-475頁）。 　㈣又，對於被上訴人自36年6月1日起至今為系爭土地之所有權 人；被上訴人於85年間與品德公司成立合建契約，由被上訴人提供其所有之系爭土地、132-7地號土地，品德公司負責於上開土地上興建地上5層、地下1層建物，品德公司經向南投縣政府申請取得(85)投縣建管(造)第488號建造執照，於87年1月6日興建完成後，並取得(87)投縣建管(使)字第79號使用執照；品德公司興建完成之地上建物，係於87年2月11日經南投市地政事務所辦理第一次所有權登記，其中登記2095建號建物（即系爭建物），用途為停車空間及管理室，門牌號碼為南投縣○○市○○街00巷0號之地下室，坐落在系爭土地，登記之所有權人為品德公司；品德公司自87年3月12日起至88年1月間陸續以買賣為原因將其對於系爭建物之應有部分分別辦理所有權移轉登記予訴外人謝建民等第三人等情，均為兩造所不爭執（見不爭執事項㈠、㈡、㈢），堪認為真。 　㈤另，訴外人鄭麗卿於87年3月12日自品德公司以買賣為原因， 受移轉登記取得系爭建物所有權之應有部分1萬分之151；上開建物應有部分，於87年6月8日以買賣為原因，移轉登記予訴外人王宏儒；上開建物應有部分，再於93年7月14日以拍賣為原因，移轉登記予訴外人楊明山；上開建物應有部分，於95年7月7日以拍賣為原因，移轉登記予上訴人；上訴人就上開建物應有部分實際上係使用地下室內劃設之編號46號停車位等情，亦為兩造所不爭執（見不爭執事項㈣、㈤、㈥、㈦），均堪認為真。 　㈥綜據上開事證可認，被上訴人有於85年間與品德公司成立合 建契約，由被上訴人提供系爭土地及132-7地號土地，品德公司則負責在上開土地上興建地上5層、地下1層建物，品德公司興建完成之建物，其中地下1層建物即為系爭建物（地下室），系爭建物辦理第一次所有權登記時係以品德公司為所有權人，並且因合建完成之建物有部分由品德公司取得，就該建物品德公司與被上訴人約定成立租賃契約，每年均須由建物所有人繳納租金等情，應屬事實。則亦可認品德公司就基於合建契約所分配取得坐落在被上訴人所有土地上之建物，有與被上訴人成立租賃契約，當符合租用基地、建築房屋之情形。 　㈦又既然品德公司就其所登記取得之系爭建物應有部分1萬分之 151自87年3月12日起至95年7月7日，陸續移轉所有權予鄭麗卿、王宏儒、楊明山及上訴人，至今上訴人仍登記為所有權人，並實際使用地下室內劃設之編號46號停車位，則依民法第426條之1規定及其法理，均可認品德公司就系爭建物應有部分1萬分之151，占有使用系爭土地之權源即租賃契約，應隨同系爭建物應有部分1萬分之151移轉，而認上訴人於經由移轉登記而取得系爭建物應有部分1萬分之151時，取得原品德公司與被上訴人間租賃契約中承租人之地位，而與被上訴人間有土地租賃契約存在。 　㈧基上，上訴人基於土地租賃契約，就系爭建物應有部分1萬分 之151，得有權占有使用系爭土地，則被上訴人主張上訴人之系爭建物應有部分1萬分之151（實際使用編號46號停車位）為無權占有系爭土地，其得依民法第179條規定請求上訴人返還相當於租金之不當得利等語，均無理由。 　㈨上訴人關於民法第426條之1規定之抗辯為可採，則本院自無 論述上訴人其餘抗辯之必要，併此敘明。 六、綜上所述，上訴人抗辯其基於民法第426條之1規定，得基於 租賃契約就系爭土地為占有使用、並非無權占有，為有理由；被上訴人依民法第179條規定，請求上訴人就其占有使用系爭土地，應給付相當於租金之不當得利，為無理由。則原審判決判命上訴人應依民法第179條規定，給付被上訴人6萬2316元及自110年10月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自110年10月9日起至返還土地之日止，按月給付被上訴人1039元，並為假執行宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，自應由本院廢棄並駁回被上訴人於第一審之訴。 七、上訴人於112年12月20日具狀聲請命被上訴人提出與品德公 司間之合建契約書、就系爭建物使用系爭土地之使用費計算金額文件、就系爭土地地上層建物物所收取之費用清冊、收據，並聲請調閱2112號建物歷來所有人之姓名、地址，並聲請傳喚到院作證，並聲請傳喚證人黃惠雯、蕭金坤、劉月鳳，及向南投縣政府函查系爭土地其上建物之容積率、建蔽率、樓地板面積等問題（見本院卷一第397-404頁），因本院業已認定上訴人基於土地租賃契約得有權占有使用系爭土地，則上訴人上開聲請調查證據，核無必要。本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 八、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第450條、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　審判長法　官 陳文爵 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 陳雅郁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官 潘怡學 上正本係照原本作成。 不得上訴 。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明