拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1383號 原 告 王明珠 王順德 共 同 訴訟代理人 林宜慶律師 複代理人 王苡斯律師 被 告 王文進 訴訟代理人 黃聖棻律師 上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國113年12月6日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、被告王文進應將坐落在臺中市○里區○○○段000地號土地上， 如附圖所示編號A（面積0.77平方公尺）、編號B（面積73.28平方公尺）之地上物均移除，編號C（面積97.98平方公尺）、編號D（面積87.95平方公尺）、編號E（面積258.76平方公尺）之建物均拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決於原告以新臺幣201萬1,503元為被告供擔保後，得假 執行。但如被告以新臺幣603萬4,510元為原告預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時聲明：被告應將坐落在臺中市○里區○○○段0○○○○○段0000地號土地(下稱系爭土地)上之水泥地及地上物(占用面積約490平方公尺，惟實際占用範圍與面積均以測量為準)拆除、移除，並將占用土地騰空返還予全體共有人。嗣經本院囑託臺中市大里地政事務所測量後，原告依測量結果變更聲明如主文第一項所示（本院卷第211頁）。被告雖不同意原告訴之變更追加，並認為如附圖所示編號A、B、E部分地上物不在本件訴訟範圍云云，惟本件訴訟標的均係原告請求被告拆除坐落系爭土地上之建物與地上物，原告僅特定請求被告拆除、移除之建物與地上物並更正測量後之面積，且如附圖所示編號A、B、E部分地上物與建物均係坐落在系爭土地上，原告所為係補充、更正其陳述，非為訴之變更或追加，於法相符，合先敘明。 貳、實體部分： 一、原告主張： (一)系爭土地為兩造3人共有之農牧用地，其中王明珠權利範圍6 分之4、王順德權利範圍12分之1、被告權利範圍為12分之3。又系爭土地上坐落西湖北段316建號建物(即門牌號碼：臺中市○里區○○路000號農舍，下稱系爭413號建物，如附圖所示編號C)，及如附圖所示編號D、E之未辦理保存登記建物(上開編號C、D、E建物，合稱系爭建物)，暨如附圖所示編號A、B之地上物(下稱系爭地上物)。系爭建物原為王明珠所有，王明珠與被告於民國107年9月30日就系爭建物簽立不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約)，將系爭建物出售予被告，惟因農業發展條例之限制而無法辦理所有權移轉登記，故被告與王明珠就系爭建物成立借名登記關係，被告就系爭建物已取得事實上處分權。 (二)依系爭買賣契約第11條第4項之約定，系爭建物若經多數決 同意將系爭土地出售，被告即應將系爭建物拆除完畢，將基地恢復為農業堪用狀態。嗣兩造以111年11月15日開會決議出售系爭土地(下稱系爭會議)，被告於會議中亦同意拆除系爭建物，並簽署會議記錄暨決議書(下稱系爭決議書)，被告即應負拆除之責。又被告所有系爭地上物係無權占用系爭土地，爰依民法第819條第2項、第820條第1項、第821條、第767條之規定，及系爭買賣契約之約定，請求被告應拆除系爭建物與移除系爭地上物，爰提起本件訴訟等語，並聲明：如主文第1項所示；願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：　　 (一)被告向王明珠購買如附圖所示編號C、D之建物，依系爭買賣契約第11條第3項之約定，在建物拆除前有土地租賃關係，依民法第425條之1之規定，亦成立法定租賃關係。被告均有按期提出支付地租之支票予原告，原告不得請求被告拆除上開建物。被告對於如附圖所示編號A、B之地上物並無所有權，且如附圖所示編號E建物之事實上處分權人為被告配偶，原告無從請求被告移除或拆除此部分之地上物與建物。 (二)又原告依土地法第34條之1之意旨，本可出售系爭土地，而 被告為系爭土地之共有人，可行使優先承購權，而使系爭建物繼續存在於系爭土地上。且縱使系爭土地上有建物存在，僅需額外負擔稅賦，並非不得出售。被告並不需在土地實際售出前負擔建物拆除義務。 (三)被告否認有簽署系爭決議書，原告所提之錄音檔係未經被告 同意偷錄所得，屬違法而無證據能力。況原告製作之錄音譯文雖提到「總拆除」，此僅為被告生氣憤怒下所發出之疑問，並非同意拆除系爭建物，系爭決議書亦僅記載「同意出售系爭土地」，被告並未同意拆除系爭建物等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴及假執行聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保請求免為假執行。 三、得心證之理由： (一)原告主張系爭土地為兩造共有之農牧用地，其中王明珠權利 範圍6分之4、王順德權利範圍12分之1、被告權利範圍為12分之3，系爭建物與系爭地上物均坐落在系爭土地，其中系爭413號建物位址即如附圖所示編號C所示等情，有土地建物查詢資料表、本院囑託臺中市大里地政事務所於113年3月20日至現場履勘測量之複丈成果圖(即附圖)可證（本院卷第47、195頁），堪信為真實。 (二)按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而 真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意(最高法院39年台上字第1053號判決先例意旨參照)。原告主張就系爭建物與被告成立系爭買賣契約，惟被告爭執其中如附圖所示編號E部分並未在買賣契約範圍內，被告並非事實上處分權人等語。經查：系爭買賣契約之不動產標示記載「系爭413號建物(含未辦保存登記)180.59m2，權利範圍1/1」等語（本院卷第91至93頁）。依上開不動產標示之文義可知，買賣標的除系爭413號建物外，尚包含其他未辦理保存登記之建物，自包含同樣坐落在系爭土地上如附圖所示編號D、E之建物。被告雖抗辯契約記載之面積僅180.59m2，無法涵蓋如附圖所示編號D、E部分云云，惟查系爭413號建物之登記總面積即為180.59m2，此有建物所有權狀、建物登記第一類謄本可證（中司調卷第29、33頁），足認兩造係依地政事務所登記之建物總面積作為契約約定之依據，其餘未辦理保存登記之建物面積自始即未計入契約中，自無事後經本院囑託測量各建物之實際佔用土地面積後，單獨排除如附圖所示編號E建物之理。況系爭買賣契約第11條第4項約定「王明珠、王順德、王文進3人均同意，本標的物房屋最遲須於117年12月31日前拆除完畢，並恢復所座落之基地為農地堪用狀態，拆除費用及復原堪用農地等費用，全部由王文進負擔。於117年12月31日前，若『多數決』同意將本地號土地整筆出售，或適逢土地重劃，或都市計畫改變等情事，均可提前拆除房屋」等語（本院卷第91至93頁）。兩造於系爭買賣契約約定被告負拆除建物義務之目的，係為使系爭土地得以恢復農業用地之狀態以利後續出售，足認坐落在系爭土地上全部之建物，包含如附圖所示編號D、E之建物，均應包含在契約範圍內，而無單純排除如附圖所示編號D、E建物不需拆除之理。故系爭買賣契約之標的應包含如附圖所示編號C、D、E部分建物等情，已堪認定。被告雖抗辯其對如附圖所示編號E建物無事實上處分權等語，惟查訴外人洪振展曾向本院陳報其有向被告夫妻承租系爭土地之房屋等語（本院卷第279頁），被告亦自承洪振展所提之租約係如附圖所示編號E部分（本院卷第322頁），且被告所提與洪振展租約之出租人係被告（本院卷第285頁），被告既有權出租如附圖所示編號E建物，被告自為事實上處分權人，被告前開所辯，難認實在。 (三)而兩造於111年11月15日召開系爭會議，並同意出售系爭土 地等情，此有系爭決議書可證（本院卷第327頁），堪信為實在，依系爭買賣契約第11條第4項後段之約定，被告即負拆除系爭建物之義務。被告雖抗辯其未同意拆除云云，惟系爭買賣契約第11條第4項後段係約定「多數決」同意將系爭土地整筆出售時，被告即應負系爭建物之拆除責任（本院卷第91至93頁）。又王明珠對系爭土地之權利範圍為6分之4，王順德之權利範圍為12分之1，原告就系爭土地之權利範圍共計12分之9，已過半數，原告2人亦逾全體共有人3人之半數，則同意出售之權利範圍以及共有人數，均為多數等情，已堪認定，則縱使被告不同意出售系爭土地，亦無礙被告拆除系爭建物之條件已成就。被告雖抗辯系爭建物與系爭土地間有租賃關係云云，惟查民法第425條之1之規定，係指土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。惟兩造既已就系爭建物約定拆除條件，且拆除條件業已成就，自無適用本條推定租賃關係之餘地。又系爭買賣契約第11條第3項約定「王文進每月需支付王明珠地租新台幣(下同)10,000元、王順德1,000元，直到房屋拆除為止」等語（本院卷第92頁），綜觀系爭買賣契約之本旨，兩造係以將來期限屆至或條件成就作為被告拆除系爭建物之義務發生，足認該約定之意旨，僅係兩造就系爭建物尚未拆除前，約定被告應支付之對價，並未有另外成立租賃契約而免除拆除義務之意思，被告既已負系爭建物之拆除責任，則不得單方面主張支付上開對價而免除拆除義務。被告前開所辯，均難認可採。 (四)又被告抗辯依土地法第34條之1之規定，被告得行使優先承 購權，而使系爭建物有權繼續坐落在系爭土地上云云，惟查，依系爭買賣契約第11條第4項後段之約定，被告拆除義務之發生，僅需「多數決同意出售」系爭土地之條件成就即已足，並非需「實際出售」，足認兩造於締約當時，已將「系爭土地上是否有建物」將影響出售價格，以及影響所應繳納稅賦等因素，列入契約考量因素，被告自應受契約拘束。被告待系爭土地實際出售時，仍可依其意願選擇是否行使優先承購權，被告前開所辯，洵屬無據。綜上，被告應拆除系爭建物，並將占用之土地騰空返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。 (五)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部，為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段、第821條分別定有明文。又原告主張被告應移除如附圖所示編號A、B部分之地上物，惟被告否認為系爭地上物所有權人等語，經查，依本院於113年3月20日至系爭土地現場履勘測量之現況，如附圖所示編號A部分，為被告所經營之「文進汽車修配廠」招牌之坐落基礎，且緊鄰被告所經營之「文進汽車修配廠」(即如附圖所示編號C、D部分建物)。又如附圖所示編號B之地上物棚架、輪胎及其他雜物，應為汽車修配廠之相關零件與廢棄物，其位址亦緊連汽車修配廠與招牌，此有複丈成果圖與本院現場履勘照片可證（本院卷第175至189頁、第195頁），足認系爭地上物均為被告所有。則被告將系爭地上物堆置在系爭土地上，已侵害原告就系爭土地之所有權，原告依上開規定請求被告將系爭地上物移除，並將占用部分土地騰空返還予原告及全體共有人，為有理由，應予准許。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、中段、第821條 之規定、系爭買賣契約第11條第4項後段之約定，請求被告將坐落在臺中市○里區○○○段000地號土地上，如附圖所示編號A、編號B之地上物移除，編號C、編號D、編號E之建物拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。 五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　審判長法　官　王怡菁 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林依蓉 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　謝佳諮 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張峻偉