拆屋還地

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第1763號 原 告 蕭章傑 訴訟代理人 戴連宏律師 許博堯律師 被 告 洪頊晿 訴訟代理人 張宏銘律師 上列當事人間拆屋還地事件，本院於民國113年10月30日言詞辯 論終結，判決如下： 　　主　　文 一、被告應將坐落臺中市○○區○○段0地號土地上，如附圖所示編 號B、C部分之地上建物及圍牆（面積分別為82.95、6.69平方公尺）拆除，並將上開土地返還原告及其他共有人全體。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決於原告以新臺幣壹佰貳拾參萬元為被告供擔保後，得 為假執行；如被告以新臺幣參佰陸拾柒萬伍仟貳佰肆拾元為原告預供擔保後，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序部分： 　　按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查，原告起訴時聲明：一、被告應將座落臺中市○○區○○段0地號土地（下稱系爭土地）上，如證一示意圖所示編號Ａ部分之地上物（即未辦保存登記房屋門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷0號，稅籍編號00000000000，面積約82.87平方公尺，實際座落位置及面積以地政機關測量為準）拆除，並將土地返還全體共有人；二、對於第一項請求，原告願供擔保，請准宣告假執行等語(見本院卷第9頁)。嗣於民國112年12月4日提出民事更正聲明狀，將前開第1項聲明更正為：被告應將座落系爭土地上，如證十二土地複丈成果圖（即臺中市清水地政事務所收件日期字號112年11月10日112年清土測字第227000號複丈成果圖，下稱附圖）所示編號B、C部分之地上建物及圍牆（面積分別為82.95、6.69平方公尺）拆除，並將土地返還全體共有人等語(見本院卷第183頁)。核原告所為，屬補充或更正事實上或法律上之陳述，與前開規定相符，先予敘明。 參、實體部分： 一、原告主張： 　㈠原告為系爭土地之共有人，應有部分為432分之235。系爭土 地上有被告之門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷0號未辦保存登記的3層樓磚造房屋(下稱系爭建物)，惟系爭建物並無占用系爭土地合法權源，屬無權占有，原告爰依民法第767條第1項前段及中段與民法第821條但書等規定，請求被告拆除系爭房屋，將占用之系爭土地返還予全體共有人等語。 　㈡並聲明：1.如主文第1項所示；2.原告願供擔保，請准宣告假 執行。 二、被告則以： 　㈠系爭建物原為系爭土地共有人蔡易伯、林雪香、蔡承哲、蔡 世瑋等人(應有部分依序為：96分之1、24分之1、24分之1、96分之3，下稱蔡易伯等人)所共有，系爭建物興建至今已56年。又本件係原共有人依土地法第34條之1規定，以低於市價之價格，要將系爭土地全部出售給第三人。蔡易伯等人接獲優先購買權通知書後，不願意祖產被迫以低價出售，卻無力購買全部土地。被告與蔡易伯等人遂簽署土地及建物買賣契約，約定由被告買受蔡易伯等人就系爭土地之應有部分及系爭建物，且以蔡易伯名義就全部土地主張優先購買，並於112年2月間先將系爭建物之房屋稅籍登記變更為被告。然，其後原共有人於112年4月初通知蔡易伯等人不符合優先購買條件，再通知原共有人之土地買賣合約已終止，而被告目前僅取得系爭建物之事實上處分權。 　㈡原告雖主張系爭建物無權占用系爭土地。惟系爭房屋興建至 今已達56年，且係由原共有人出資興建，且系爭建物興建面積為約為82.95平方公尺，佔全體面積比例為12.5%(計算式：82.95/663.09=12.5%)，又原共有人蔡易伯等人之應有部分為24分之3，相當於12.5%，是系爭建物占用系爭土地之範圍，符合該共有人之土地應有部分比例，且現亦為原共有人林雪香、蔡易伯、蔡承哲、蔡世瑋居住使用。復系爭建物左右兩側都有其他共有人興建之建物。準此，應足認系爭土地之共有人，就各自占有管理之部分，對於他共有人之使用，未予干涉，已歷經50餘年，共有人間有默示分管契約之存在。而既被告係依與蔡易伯等人之買賣契約取得系爭建物，又經蔡易伯等人將默示分管契約之債權轉讓予被告，而原告係於112年4月21日取得系爭土地之應有部分，當知悉上開分管狀態，而應受上開分管契約之拘束，是系爭建物基於分管契約當屬有權占有，原告主張並非事實。 　㈢再者，系爭建物已興建達56年之久，且仍有人居住使用，此 為原告於購買系爭土地應有部分時即知悉，則原告於買受應有部分後，隨即且僅針對被告提出拆屋還地訴訟，實屬權利濫用，不應准許等語，資為抗辯。 　㈣並聲明：1.原告之訴駁回；2.如受不利判決，願供擔保請准 免為假執行。 三、不爭執事項（見本院卷第234頁）： 　㈠原告為系爭土地之共有人，所登記持有之應有部分為432分之 235。 　㈡系爭土地上現坐落有被告為事實上處分權人之系爭建物，該 建物占用系爭土地之位置及面積如附圖標示之B、C所示，系爭建物之門牌號碼為臺中市○○區○○街○○巷0號。 四、本院之判斷： 　㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前段、中段及第821條分別定有明文。 　㈡次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所 有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應證明其取得占有係有正當權源（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權利（最高法院62年度台上字第1803號判決意旨參照）。 　㈢又按共有物分管契約，固不以共有人明示之意思表示為限， 共有人默示之意思表示亦包括在內（民法第153條第1項規定參照）。然所謂默示之意思表示，係指依共有人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言；若單純之沈默，除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（最高法院29年度渝上字第762號判決意旨參照）。對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用（最高法院83年度台上字第237號判決意旨參照）。 　㈣原告既為系爭土地之共有人，而被告之系爭建物則占用系爭 土地，是原告以無權占有為原因，請求返還土地予全體共有人，被告對土地所有權存在之事實既無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，自應證明其等有何正當使用權源。而被告抗辯系爭土地原共有人間存有分管契約，被告係自共有人即蔡易伯等人取得系爭建物，並受讓分管契約之債權，自得對原告主張有權占有等節，則為原告所否認，是被告就此利己之事實，自應負舉證之責。 　㈤被告固抗辯系爭建物坐落系爭土地面積占全體土地面積為12. 5%，與蔡易伯等人之應有部分24分之3相當，且系爭建物目前仍有原共有人林雪香、蔡易伯、蔡承哲、蔡世瑋居住使用，又系爭建物興建至今56年期間均無任何共有人有所干涉，可認共有人間有默示分管契約之存在云云。然，分管契約是否成立係重在全體共有人間是否有就共有物之管理達成合意，至於共有人有無占有、占有比例是否與應有部分相當，應非判斷重點。至於系爭建物縱依稅籍證明書顯示自56年間即起課房屋稅（見本院卷第31頁），而可認興建至今已有56、57年之久，並且此段期間無其他共有人對此有所異議，惟依上開說明，僅可認其他共有人為單純沈默而未為制止，而此單純沉默並不生任何法律效果，亦無從推認全體共有人間有成立默示之分管契約。 　㈥再者，據證人即系爭土地共有人之一蔡世瑋於本院證述：我 不知道在系爭建物蓋好前，土地共有人就系爭土地有無成立分管契約一事；在我於93年取得系爭土地應有部分前，我記得是我父親蔡朝昆為所有人；就我所知，系爭土地之共有人有蔡吉安、潘俊程，還有其他姓林的人，蔡吉安跟潘俊程跟我有親屬關係，姓林的跟我沒有親屬關係；系爭土地共有人均沒有一起討論過要如何就系爭土地各區塊為劃定範圍、各別使用之情形等語（見本院卷第276-278頁）。是由上開證人蔡世瑋（亦為出賣系爭建物之人）之證述可知，蔡世瑋並不清楚系爭建物興建前，原土地共有人有無成立分管契約之情形，且就蔡世瑋所認知，系爭土地之共有人均不曾一起討論過要如何就系爭土地為各自管理使用之情形，是以，依此證述亦難認系爭土地共有人有何成立分管契約之情事。 　㈦既被告並未舉證系爭土地共有人有就系爭土地成立分管契約 ，且契約內容包含系爭建物坐落之土地範圍由蔡易伯等人占有使用情形，則原告主張系爭建物為無權占有系爭土地，依民法第767條第1項前段、中段及第821條但書等規定，請求被告拆除系爭建物，返還所占有之系爭土地，當屬可採。 　㈧被告又抗辯：系爭建物已存在長達56年之久，且目前仍有蔡 世瑋、蔡易伯等人居住在內，原告於取得系爭土地應有部分時已知悉，認為原告本件起訴有權利濫用之情事云云。 　㈨然，按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主 要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。又民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判決意旨參照）。查，既被告未能證明有何分管契約存在，則難認系爭建物有何占用系爭土地特定範圍之正當權源，自已妨害原告及其他土地全體共有人對於系爭土地之使用收益，則原告以所有人地位依民法第767條第1項前段、中段及第821條但書等規定，請求被告拆除系爭建物、返還土地，核屬權利正當行使，亦非以損害被告為主要目的。且，依土地登記謄本及戶籍資料均顯示蔡世瑋、蔡易伯之地址並非系爭建物之門牌號碼臺中市○○區○○街○○巷0號，有上開謄本及戶籍資料可證（見本院卷第247、249、335頁），則蔡世瑋、蔡易伯之住所是否確為系爭建物，實有疑義，自難逕認有何系爭建物存續利益大於原告及其他共有人受有土地返還之利益之情形。是被告之抗辯亦不可採。 五、綜上所述，依民法第767條第1項前段及中段與民法第821條 但書等規定，請求被告拆除系爭房屋，將占用之系爭土地返還予全體共有人，為有理由，應予准許。 六、原告陳明願供擔保以代釋明聲請宣告假執行，核無不合，爰 就原告勝訴部分，酌定相當擔保金額，准予宣告假執行，並依被告聲請定相當擔保金額，准予被告於為原告預供擔保後，得免為假執行。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所提之證 據，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　29　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　法　官 潘怡學 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　2 　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　蔡秋明 本判決有附圖：臺中市清水地政事務所收件日期字號112年11月1 0日112年清土測字第227000號複丈成果圖。