返還價金

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2091號 原 告 即反訴被告 林辰鈺 訴訟代理人 魏光玄律師 被 告 即反訴原告 莊萱弘 訴訟代理人 周仲鼎律師 複 代理人 廖宜溱律師 章詠昌 上列當事人間請求返還價金事件，本院於民國113年11月5日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應給付原告新臺幣296萬元，及自民國113年9月4日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。前開給付之新臺幣251萬 6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設 於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限 公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000）之專屬帳戶 領取餘額全部，不足額新臺幣44萬4000元部分，仍應由被告給付 原告。 被告應給付原告新臺幣10萬元，及自民國112年8月10日起至清償 日止，按週年利率百分之5計算之利息。 原告其餘之訴駁回。 本訴訴訟費用由被告負擔百分之51，餘由原告負擔。 本判決第一項於原告以新臺幣95萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣296萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 本判決第二項於原告以新臺幣3萬元為被告供擔保後，得假執行 。但被告如以新臺幣10萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 其餘原告假執行聲請駁回。 反訴原告之訴及假執行聲請均駁回。 反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序方面 壹、按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告 及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項定有明文。又所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。查本件被告（即反訴原告）於民國112年9月5日對原告（即反訴被告）提起反訴（見本院卷一第111頁），主張因反訴被告遲延給付價金，反訴原告已依法解除兩造間之不動產買賣契約，並得請求沒入反訴原告前已繳納之價金新臺幣(下同)296萬元作為懲罰性違約金。查本訴部分與反訴部分之請求，均本於兩造間就同一不動產買賣契約之履行有關，應可認兩者之間有牽連關係，揆諸前開規定及說明，本件反訴應予准許。 貳、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本件原告起訴時原聲明請求：一、被告應給付原告新臺幣（下同）296萬元，及自112年5月31日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。二、被告應給付原告296萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償之日止，按週年利率百分之5計算之利息。嗣於113年10月30日具狀更正聲明如後述（見本院卷二第115-116頁）。反訴原告原聲明請求：反訴被告應同意反訴原告向中國信託商業銀行股份有限公司營業部領取信託財產專戶（專屬帳號00000-000000000）內已繳價款296萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。嗣於113年3月6日當庭更正聲明如後述（見本院卷一第274頁）。經核原告及反訴原告更正聲明並未變更訴訟標的，僅更正事實上之陳述，非為訴之變更，依前開規定，應予准許。 乙、實體方面 壹、本訴部分 一、原告主張：兩造經訴外人盛鑫不動產經紀有限公司（下稱盛 鑫公司）居間仲介，於112年4月14日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以1480萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○○街00號7樓之2之建物及其坐落之土地（下稱系爭不動產），被告及盛鑫公司提出不動產說明書現況調查表（下稱系爭現況調查表）作為出售系爭不動產之擔保，並於該調查表第53欄「本棟建物是否遭人設置基地台」勾選「無」，原告已分別於112年4月14日、同年5月31日給付簽約款148萬元、被證款148萬元至履約保證帳戶。嗣兩造於112年7月5日辦理換約協議時，被告於不動產說明書現況調查表第58欄將選項更改為「否」，原告始知悉被告、盛鑫公司於系爭現況調查表為不實記載，隱匿系爭不動產有基地台之事實，致原告陷於錯誤而簽約，是原告起訴請求撤銷系爭契約之意思表示，被告應返還已付之買賣價金296萬元，並請求被告給付締約過失損害296萬元。又系爭不動產存有基地台之瑕疵，欠缺被告所保證品質，且無法補正，顯係可歸責於被告之事由致不完全給付，再被告已於112年7月31日出售系爭不動產予第三人，已構成給付不能之債務不履行，是原告得解除契約，請求被告賠償損害296萬元，並依系爭契約第10條第3項約定，請求被告給付懲罰性違約金296萬元。爰依民法第88條、第92條第1項前段、第227條第1項、第259條第1項第2款、第179條規定，擇一請求被告返還價金296萬元，並依系爭契約第10條第3項約定、民法第260條、第245條之1規定，擇一請求被告給付懲罰性違約金296萬元等語。並聲明：㈠被告應返還原告296萬元，及自112年5月31日起至清償日止，按週年利率百之分之5計算之利息。前開返還買賣價款中之251萬6000元部分，被告應同意原告得向僑馥建築經理股份有限公司設於中國信託商業銀行營業部（戶名：中國信託商業銀行股份有限公司受託信託財產專戶，帳號：00000-000000000）之專屬帳戶（下稱系爭履保帳戶）領取餘額全部，不足額44萬4000元部分，仍應由被告給付原告。㈡被告應給付原告296萬元，及自112年8月10日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告係以法拍途徑購入系爭不動產，對於系爭不 動產之屋況並不熟悉，其委由盛鑫公司居間時，即表示得減價以現況出售。兩造磋商後，於系爭契約第15條第4項以特約註明，被告減價出售系爭不動產予原告，原告願意拋棄瑕疵擔保請求權、同意現況交屋。嗣被告於112年6月8日參與系爭不動產之區分所有權人大會，方知系爭不動產樓頂有基地台存在，並於112年7月5日兩造換約時，告知被告基地台存在之事實，然基地台並不影響系爭不動產之效用，非屬物之瑕疵，退步言，縱認基地台之存在為物之瑕疵，兩造已約定現況交屋，原告已放棄瑕疵擔保請求權，被告即無須就系爭不動產負任何瑕疵擔保責任。且基地台係兩造訂約前即存在之瑕疵，僅構成物之瑕疵擔保責任，而不構成不完全給付，原告自不得解除系爭契約，並請求不完全給付之債務不履行損害賠償。再退步言，縱認本件構成不完全給付之情形，被告於訂約前並不知曉基地台之存在，且兩造於訂約時係對於系爭不動產潛在瑕疵均有所預見，而約定減價並以現況交屋，是被告並未違背債之本旨而為給付。又系爭不動產存有基地台之情事，對於系爭不動產之客觀性質並無影響，原告應無意思表示內容錯誤之情形，縱認本件屬物之性質錯誤，兩造既約定以現況交屋，原告未盡其調查義務即認定系爭不動產上無基地台之設施，顯有過失，且被告係於訂約後始知悉基地台之存在，並無詐欺原告之情事，原告自不得主張撤銷其意思表示。另原告遲延給付第三期價金，經被告催告2次後解除系爭契約，則被告依系爭契約第10條第2項約定、民法第250條規定，受領原告已給付之296萬元，非屬無法律上原因受有利益。再者，原告既不得撤銷系爭契約之意思表示，系爭契約亦已於112年4月14日成立，並無民法第245條之1第1項之適用，原告自不得請求被告給付懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡若受不利判決，願供擔保請准免宣告假執行。 貳、反訴部分 一、反訴原告主張：兩造於112年4月14日訂立系爭契約，惟反訴 被告僅匯款第一期、第二期價金共296萬元，遲延給付第三期之價金，經反訴原告催告履行契約2次後，仍未依約給付，反訴原告乃合法解除系爭契約，爰依民法第250條、系爭契約第10條第2項之規定，請求反訴被告給付違約金296萬元等語。並聲明：㈠反訴被告應給付反訴原告296萬元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日（即112年9月7日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。 二、反訴被告則以：反訴被告已於112年7月7日委由律師寄發律 師函，通知反訴原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，反訴被告自無繼續給付價金之義務。又反訴原告並未排除基地台之瑕疵，且該瑕疵於危險移轉時仍會繼續存在，反訴被告得依民法第264條主張同時履行抗辯權，待被告除去基地台之瑕疵後，始有繼續給付價金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠反訴原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。 參、爭執不爭執事項 一、不爭執事項： 　㈠本訴原告向本訴被告購買系爭不動產，於112年4月14日簽訂 系爭契約，約定價金1480萬元。本訴原告已經匯款296萬元至履約保證帳戶。 　㈡本訴被告於系爭現況調查表第58欄「本棟建物是否遭人設置 基地台」勾選「無」。 　㈢系爭不動產社區頂樓裝設有基地台。 二、本件爭點：　　 　㈠系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？ 　㈡系爭契約是否有免除反訴被告之瑕疵擔保責任？ 　㈢系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？ 　㈣是否可歸責於被告，導致給付不能？ 　㈤反訴被告是否構成給付遲延，反訴原告得沒收296萬元之款項 ？ 肆、本院得心證之理由： 一、本訴部分 　㈠系爭契約是否有詐欺、意思表示錯誤之情況？ 　⒈按民法第92條第1項前段規定，因被詐欺而為意思表示者，表 意人得撤銷其意思表示，其所欲保護之法益為「表意者意思表示形成過程之自由」，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為不實或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形。至不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院100年度台上字第858號判決意旨參照）。 　⒉經查，被告拍定系爭不動產後，於112年3月24日始接管系爭 不動產，於同年4月14日即將本案房屋出售予原告，簽立系爭契約，時間甚短，此有系爭契約（見本院卷一第31-48頁）、法拍屋成交資訊頁面（見本院卷一第137頁），堪認被告實際接管系爭不動產之期間不長。又觀諸系爭不動產頂樓基地台設置位置照片（見本院卷一第171-172頁），可看出該基地台係設置在頂樓水塔中間，且經廣告看板遮蔽、包圍，設置位置甚為隱密，故審酌被告持有系爭不動產之時間，及基地台設置情況，被告稱其等在簽約前未能查知有該基地台存在一節，尚非無據。原告雖主張被告於112年3月3日起至112年11月2日止加入系爭不動產所屬管理委員會(下稱系爭管委會)之通訊軟體群組，而系爭管理委員會每月均會將載有基地台租金之附件上傳群組，此有系爭管委會回函（見本院卷一第425頁）、系爭管委會財務收支表（見本院卷一第439-459頁）在卷可憑，然觀諸上開112年1月至同年3月之財務收支總表之收入項目雖均有記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」，惟至同年4月之財務收支總方明確於上開項目後方再加註「（頂樓基地台）」，而4月份之財務收支總表係於112年5月開會時始提供之資料，則在5月份管委會開會前，實難期待被告能僅藉由記載「亞太電信」、「台灣之星」、「遠傳電信」之財務收支總表，即推知該棟大樓設有基地台之事實；況兩造於簽訂系爭契約後，因原告跟銀行申請貸款支付尾款不是很順利，所以希望變更買方為賴建成，雙方於112年7月5日換約更改買方時，被告亦直接表示事後發現在頂樓有裝設基地台，若被告確實有一開始就有詐欺之意圖，又何須於換約時突然告知有基地台，不等原告全額给付價金，並完全過戶後再告知，足徵被告辯稱其在簽立第1份契約後，方得知本案大樓設有基地台，並無詐欺之意思，自屬可採。 　⒊原告又稱其不知頂樓有裝設基地台，應為意思表示錯誤，主 張撤銷系爭契約等語，惟按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限，民法第88條第1項定有明文。所謂錯誤係指意思表示之內容或表示行為有錯誤者而言，與為意思表示之動機有錯誤之情形有別（最高法院51年台上字第3311號裁判參照）。申言之，所謂錯誤，乃指意思表示之人對於構成意思表示內涵之效果意思，與其表示於外之表示內容，因錯誤或不知而致生齟齬而言。至於形成表意人內心效果意思之原因，則稱為動機，導致表意人內心效果意思之動機十分繁雜，且只存在表意人之內心，不表示於意思表示中，難為相對人所查覺；亦即表意人在其意思形成之過程中，對於就其決定為某特定內容意思表示具有重要性之事實，認識不正確，並非意思表示內容有錯誤；是除當事人之資格或物之性質有誤，且為交易上認為重要者，始可視為意思表示內容之錯誤外，其餘動機錯誤若未表示於意思表示中，且為相對人所明瞭者，不受意思表示錯誤規範之保護，否則法律之安定性及交易之安全無法維護，此觀民法第88條第2項之規定自明。而系爭不動產在交易上重要之點為買賣不動產之標的及價金，其餘之不動產瑕疵應為債務不履行或瑕疵擔保之問題，否則任何房地產交易，若日後發現不動產有瑕疵，均得主張意思表示錯誤撤銷，不啻架空債務不履行或瑕疵擔保之規定，嚴重影響法安定性，是原告主張以意思表示錯誤，撤銷系爭契約，自難可採。 　㈡系爭不動產頂樓裝設基地台，是否構成物之瑕疵？得否以此 解除契約?雙方有無特約排除物之瑕疵擔保責任？ 　⒈按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第三百七十三條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」民法第354條定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法院73年度台上字第1173號著有判決意旨可參。原告主張系爭不動產社區頂樓裝設有基地台，已減損房地之客觀上交易價值，自屬物之瑕疵等語，雖據被告否認，然內政部為保障民眾購屋權益，於不動產說明書應記載及不得記載事項，其中成屋之其他重要事項第七點規定：本棟建物樓頂平臺有無依法設置之行動電話基地台設施，若有，應敘明； 　　又稽之一般買賣不動產之習慣及通常交易觀念，建物樓頂平 台有無依法設置之行動電話基地台設施，此一因素，雖非為對此類房屋造成物理性之損傷，就一般社會大眾言，仍屬於心理層面嫌惡狀況，民眾會介意電信基地台位於居住附近，並且會在購屋找房時刻意避開相關設施，對居住於其內之住戶而言，除對居住品質發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當大的負面影響；而不動產坐落位置與風水良窳、相鄰嫌惡設施之有無及遠近，均攸關不動產本身及所應具備維護居住者身心安寧之重要品質與效能。多數人既對基地台所發射電磁波之影響仍存疑慮，且系爭契約書後附之標的物現況說明書第53項，針對關於目前頂樓是否有架設行動電話基地台設備乙節，並設有說明之欄位以供買受者查明（見本院卷一第48頁），足見，兩造在本件不動產交易之買賣，對於系爭房地是否設置行動電話基地台乙節亦與一般多數人相同，均列為買賣條件之重要考量因素。則系爭不動產頂樓置有行動電話基地台，縱使非直接設置於買賣標的內，然其位於標的物之附近，其所發射之電磁波既得進入該不動產，並因此威脅居住者之身心安寧，乃使該不動產之交易流通產生障礙，並致市場交易價格減損，自仍屬於減損標的物不動產應具備之價值、品質、效用之瑕疵。是被告否認其出售之系爭不動產不具有物之瑕疵云云，自非可採。 　⒉然次按買賣因物有瑕疵，而出賣人依第354條至第358條之規 定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。民法第359條定有明文。而所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院108年度台上字第426號判決意旨參照）；再所謂買受人解除契約顯失公平，係指瑕疵對於買受人所生之損害，與解除契約對於出賣人所生之損害，有失平衡而言（最高法院107年度台上字第76號判決要旨參照）。經查，基地台雖應構成不動產買賣之瑕疵，如前所述，然基地台之無線電波是否確實危害人體，至今未有科學上之定論，在民間不動產交易上，買賣有架設基地台之社區亦非罕見，是該瑕疵乃基於一般社會交易情感所導致，難認重大，是若僅依此將買賣契約解除，造成被告應不僅應返還原告給付之價金，甚至亦須加倍返還，嚴重影響交易秩序，是本院認本件依民法第359條第1項但書之規定，例外僅得允許被告請求減少買賣價金，而不許其解除契約，以衡平本件之買賣關係。 　⒊而被告抗辯本件被告多次減價，且已雙有特約免除物之瑕疵擔保責任等語，但經原告否認，主張依系爭契約第15條第4項文義，原告放棄瑕疵擔保之部分僅有斷水斷電，而非全部之瑕疵等情。按民法關於出賣人物之瑕疵擔保責任，非不得依當事人之特約予以免除，此種情形，買受人即不得再依物之瑕疵擔保請求權之主張（最高法院83年度台上字第2372號判決要旨參照）；按解釋契約，如契約文字已表示當事人之真意，無須別事探求者，即無須反捨契約文字而更為曲解。是以，倘契約約定明確，其內容又無違反公序良俗、強制規定，或顯然違反誠信原則之情形，當事人即應受契約約定之拘束，而無「常情」適用之餘地，此觀最高法院97年度台上字第1676號判決意旨自明。經查，觀諸系爭契約第15條第4項「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」（見本院卷一第40頁），是依該條文字，已明確載明因系爭不動產現停水停電，原告因此折讓價金給買方，由買方自行去復水、復電，此部分不負擔瑕疵擔保責任，應不及於其他部分，原告之主張，顯非無據。雖證人即仲介黃拾得於審判中具結證述：當初被告是法拍取得，要賠錢賣，不負瑕疵擔保責任，所以有請原告放棄追訴權，本來要賣14萬一坪，這樣很便宜，我幫他找買家，我就找到原告，原告跟我說請被告再減100萬，原告說可以，但就是要現況交屋，除非房子不能住，最後原告有減少100萬元（見本院卷一第282-288頁）等情，然證人黃拾得為被告之仲介，且已自履約保證帳戶中領取報酬，若系爭契約因有此瑕疵而遭解除，其將受有經濟上損害，是得否依其證言，遽認原告已放棄全部之瑕疵擔保權利，實屬有疑；若原告確實因被告減價，即放棄全部之瑕疵擔保責任，該約定對兩造而言實屬影響重大，衡情應獨立撰寫一條，並明確載明原告放棄全部之瑕疵擔保權利，殊難想像兩造會記載成「本買賣標的目前停水、停電，雙方約定：因為賣方已經折讓價金給買方，故本買賣屋依現況作點交，由買方自行去復水及復電，買方放棄瑕疵擔保之請求權及放棄法律訴追權」，是參酌上開情況，衡酌交易常情，尚難認兩造之意思，為被告減價100萬，而原告拋棄瑕疵擔保責任，是被告所稱原告已經拋棄擔保擔保，尚屬無據。 　⒋小結：本院認系爭不動產上設有基地台應屬瑕疵，原告並未 拋棄瑕疵擔保權利，然衡量本件之具體狀況，解約顯失公平，原告不得以此主張解約。 　㈣系爭不動產頂樓設有基地台，被告是否構成債務不履行？ 　　按物之瑕疵擔保及不完全給付，各異其成立要件及效果，惟 於出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致時，出賣人始同時負有物之瑕疵擔保及不完全給付之債務不履行責任(最高法院98年度台上字第1811號民事判決意旨參照)。而系爭不動產頂樓之基地台為系爭契約簽約前已存在，此為兩造所不爭執之事實，是原告以此主張民法債務不履行之規定，主張解除契約，亦無理由 　㈤被告事後將系爭不動產移轉登記予第三人，是否構成給付不 能？ 　⒈因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠 償損害，前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償；又債權人於有第226條之情形時，得解除其契約，民法第226條及256條訂有明文。經查，被告於112年7月31日已將系爭不動產移轉予第三人，此有系爭不動產土地建物登記謄本在卷（見本院卷二第181-186頁）可佐，是系爭不動產已經移轉予他人，被告無法再依系爭契約給付系爭不動產，而屬於主觀不能一情，自堪認定。 　⒉而被告抗辯，係因原告匯款296萬元後，即拒絕再給付剩下之 尾款，原告應已構成給付遲延，因此被告已於112年7月7日委由律師寄發律師函，通知原告解除系爭契約，系爭契約既已解除，被告自無繼續給付價金之義務等情。惟按民法第354條關於物之瑕疵擔保規定，原則上固於危險移轉後始有適用，但在特定物之買賣，該為買賣標的之特定物於危險移轉前，倘已有明顯之瑕疵而不能補正，或雖能補正而出賣人經買受人催告後仍不為補正者，應認為在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權，並得拒絕給付相當之價金，以免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。若買受人享有同時履行抗辯權，並經行使此抗辯權者，即可免除給付遲延之責任（最高法院50年台上字第1550號意旨參照），換言之，若買受之標的物確有所瑕疵，則買受人自得行使瑕疵擔保請求權，且拒絕給付剩下之價金，而此時並不構成給付遲延。經查，系爭不動產頂樓確實架設基地台，是原告以此主張暫緩給付尾款，自屬其合法行使之權利，不構成給付遲延，被告以原告給付遲延為由解除契約，於法無據，不生解除契約之效力，兩造契約仍存在，雙方應受拘束，然被告竟旋於112年7月31日將系爭不動產過戶予他人，導致無法履行系爭契約，自屬可歸責於被告所導致給付不能，原告以此解約，並主張返還已經給付之款項296萬元，自屬有理。 　㈥違約金之酌減 　⒈按民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠 償額為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就原來之給付或違約金擇一請求；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求原來之給付。而當事人所約定之違約金究屬何性質，應依當事人之意思定之，倘當事人未約定，則視為以預定債務不履行之損害賠償額為目的，此觀民法第250條第2項之規定自明（最高法院86年度台上字第3397號判決參照）。經查，依系爭契約第10條第3項約定，若出賣人即被告有給付不能之情事，導致系爭契約解除，除應返還買受人即原告已經支付之價金，並應按買方已經支付之價金數額給付懲罰性違約金（見本院卷一第39頁），被告有前開違反系爭契約之行為，原告本此約定懲罰性違約金請求權，自得請求給付之。 　⒉惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。民法第2 52條定有明文。所謂相當之數額，應依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準；且約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院49年台上字第807號、51年台上字第19號判決參照）。若所約定之額數，與實際損害顯相懸殊者，法院自得酌予核減，並不因懲罰性違約金或賠償額預定性違約金而異。經查，本件原告因發現系爭不動產上設置基地台，主張解除契約，拒絕給付剩下之價金，被告因此拒絕履約，並將系爭不動產出賣予第三人，致給付不能等情，本院審酌被告取得系爭不動產之時間非長，且並無證據被告故意隱匿瑕疵，且為原告先拒絕給付後，被告方主張解約，並將系爭不動產轉賣，雖該解約並不合法，已如前述，然終究為原告先拒絕履約在先，且在系爭不動產遭被告出賣前，原告以系爭不動產有瑕疵，主張解約亦屬於法無據(原告僅能主張減價)，被告之舉與單方惡性違約顯然有別，本院綜合考量上情，認為以原告支付之296萬元作為本件之懲罰性違約金，顯屬過高，應酌減至10萬元為適當。原告逾此金額之違約金請求，則屬無據，不應准許。 　㈦綜上所述，本件被告於系爭契約成立後，將系爭不動產移轉 於他人，為給付不能，原告自得依給付不能之規定解除契約，請求返還已經給付並匯入履約保證專戶之296萬元，又該匯入履約保證帳戶之296萬元，已經自其中提領44萬4000元作為仲介報酬予黃拾得（見本院卷一第55頁），剩餘251萬6000元，是原告主張被告應同意其自履約保證帳戶領回給付之價金，如有差額，並由被告給付，為有理由，然利息部分應自原告主張給付不能解除契約之民事準備(五)狀暨反訴答辯狀（見本院卷二第73-81、189頁）送達翌日，即自113年9月4日起算之利息，並以週年利率百分之5計算，為判決主文第一項所示。被告因可歸責於己之原因導致给付不能，原告請求被告給付違約金10萬元，及自112年8月10日(兩造無爭議，見本院卷一第273頁)起算，並以年息百分之5計算之利息，為有理由，其餘之訴駁回，假執行已失其附麗，為主文第二項。 　㈧本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 　㈨原告與被告均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行 ，經核均與規定相符，爰各酌定相當之擔保金額准許之。 　㈩訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條　　 二、反訴部分 　㈠反訴被告是否構成給付遲延，本訴原告得沒收296萬元之款項 ？ 　　經查，因系爭不動產確實存有瑕疵，反訴被告因此拒絕給付 剩餘之款項，並不構成給付遲延，此經上開一、㈤⒉部分說明如上，是反訴原告主張反訴被告給付遲延，因此解除契約，並請求沒收反訴被告已經給付之296萬元，自屬無據。 　㈡綜上所述，反訴原告依之主張，為無理由，應予駁回。 　㈢本件事證已臻明確，兩造其餘陳述及攻擊防禦方法核與判決 結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 　㈣訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　民事第五庭　　法　官　陳冠霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　31　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　廖日晟