租佃爭議

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2237號 原 告 楊紫煉 訴訟代理人 陳金村律師 被 告 財政部國有財產署中區分署 法定代理人 趙子賢 訴訟代理人 蔣志明律師 複 代理人 楊榮富律師 上列當事人間租佃爭議事件，本院於中華民國113年11月22日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序方面 一、按出租人與承租人間因耕地租佃發生爭議時，應由當地鄉（ 鎮、市、區）公所耕地租佃委員會調解；調解不成立者，應由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會調處；不服調處者，由直轄市或縣（市）政府耕地租佃委員會移送該管司法機關，司法機關應即迅予處理，並免收裁判費用。前項爭議案件非經調解、調處，不得起訴，耕地三七五減租條例第26條第1項、第2項前段分別定有明文。查兩造就臺中市○○區○○段0地號土地（重測前為高美段1746-4地號，下稱1地號耕地，承租面積約509平方公尺）、高西段1337地號土地（重測前為高美段1767-2地號，下稱1337地號耕地，承租面積約6353平方公尺；與1地號耕地下合稱系爭耕地）訂立之(88)國耕租字第00025號國有耕地租賃契約（下稱系爭租約）之租佃關係發生爭議，原告於起訴前向臺中市清水區公所耕地租佃委員會申請調解，因調解不成立而移送臺中市政府耕地租佃委員會進行調處，嗣因被告不服調處結果，而由臺中市政府移送法院審理等情，有臺中市政府民國112年8月8日府授地權一字第1120221815號函及所附調處程序筆錄等相關資料可參（見本院卷一第9至89頁），是本件租佃爭議事件之起訴程序，核與上開規定相符，先予敘明。 二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。而該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年度台上字第1031號判決意旨參照）。查原告主張系爭租約仍有效存續，為被告所否認，則原告就系爭租約之法律上地位即處於不明確之狀態，得以本件確認判決除去之，是原告提起本件訴訟，自有確認利益，合先敘明。 貳、實體方面 一、原告主張：訴外人即原告之父親楊淡前與土地銀行簽訂國有 耕地租賃契約，承租系爭耕地。嗣被告接管系爭耕地後，與楊淡換訂系爭租約，而楊淡於106年7月7日死亡後，由原告繼承換約。詎被告於111年12月13日發函予原告表示，因楊淡、訴外人楊堪富、楊堪樂、楊周月屏、楊世黨、楊紫宗等6人（下稱楊淡等6人）於99年4月1日簽立之協議書中（下稱系爭協議書），記載系爭耕地承租權轉讓予他人，已違反耕地三七五減租條例第16條規定及系爭租約第四點(十二)約定，故自99年4月1日（承租權轉讓當日）起系爭租約無效等語。惟因楊淡不同意系爭協議書之內容，並拒絕在該協議書上簽章，故系爭協議書實際上未經全體協議人合意簽立，並未有效成立。且楊淡等6人均未依系爭協議書內容履行，楊淡或原告均未曾將系爭耕地轉讓予他人耕作，其仍在系爭耕地上自任耕作，並無違反耕地三七五減租條例第16條規定及系爭租約第四點(十二)約定之行為，故系爭租約仍有效存續等語。並聲明：確認原告就系爭耕地，對被告依耕地三七五減租條例所訂系爭租約之租賃關係存在。 二、被告則以： 　㈠楊淡與土地銀行簽訂國有耕地租賃契約，承租系爭耕地，嗣 被告接管系爭耕地後，與楊淡換訂系爭租約，而楊淡於106年7月7日死亡後，由原告繼承換約。又楊淡曾於96年間向被告申請就其所承租之土地，與其兄弟楊堪富、楊堪樂、楊世黨3人辦理分戶，然經被告否准，註銷申請案。 　㈡嗣臺中市政府農業局於110年10月間發函通知被告，原告承租 之1337地號耕地部分，現況為營建機具施作，且堆置大量土石。被告乃於同年11月16日至現場勘查，發現該耕地使用狀況為「土石堆」，非耕作使用，故發函通知原告於1年內恢復耕作。詎原告向被告表示堆置土石之處，因與他人交換耕作，非其實際耕作之位置，並提出系爭協議書及如附圖即乙證16所示之分配位置圖予被告。被告因而發現原告有交換耕作，並將系爭耕地轉讓第三人耕作之不自任耕作情事。因原告已違反耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項規定之不自任耕作事由，及系爭租約第四點(十二)約定，故系爭租約依上開規定當然無效，亦不因嗣後有換訂租約之行為，而有所影響等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、兩造不爭執事項（見本院卷二第81至83、116頁）： 　㈠系爭耕地均為國有土地，管理機關為被告。 　㈡楊淡就1地號耕地（面積約509平方公尺；如附圖所示M部分） 、1337地號耕地（面積約6353平方公尺；如附圖所示E至L部分）與原管理機關土地銀行訂有國有耕地租賃契約，嗣於被告接管後，數度換訂國有耕地租賃契約書，租期至112年12月31日。嗣楊淡於106年7月7日死亡，乃由原告申請繼承換約，改以原告為系爭耕地之承租人。 　㈢兩造就系爭耕地訂立系爭租約；楊紫宗與被告間就高美段181 7-1地號部分土地（面積約2289平方公尺；如附圖所示A、B部分），訂有國有耕地租賃契約；楊周月屏與被告間就高美段1337地號部分土地（面積1697平方公尺；如附圖所示C、D部分），訂有國有耕地租賃契約。以上國有耕地租賃契約，均適用耕地三七五減租條例。 　㈣系爭協議書記載：「立協議書人：楊淡（以下簡稱甲方）、 楊堪富（以下簡稱乙方）、楊堪樂（以下簡稱丙方）、楊周月屏（以下簡稱丁方）、楊世黨（以下簡稱戊方）、楊紫宗（以下簡稱己方），茲前因楊淡兄弟同居共財分家分產事宜，就國有耕地承租權及承租耕地已為分配事宜，特補訂書面條款如下：」、「第三條：以甲方名義所承租坐落台中縣○○鎮○○段000000地號內租用面積約6353平方公尺國有耕地承租權分配如下：1.如附圖所示E部分面積475平方公尺土地分歸戊方承租耕作。2.如附圖所示F部分面積443平方公尺及I部分面積335平方公尺土地分歸乙方承租耕作。3.如附圖所示G部分面積1360平方公尺及K部分面積767平方公尺土地分歸甲方承租耕作。4.如附圖所示H部分面積1255平方公尺及J部分面積658平方公尺土地分歸己方承租耕作。5.如附圖所示L部分面積1060平方公尺土地分歸丙方承租耕作。」、「第四條：以甲方名義所承租座落台中縣○○鎮○○段000000地號內租用面積約509平方公尺國有耕地承租權分配如下：如附圖所示M部分面積約509平方公尺土地分歸乙方承租耕作。」等內容。並由楊堪富、楊堪樂、楊周月屏、楊世黨、楊紫宗（楊麗玉代簽）簽名及蓋章，日期為99年4月1日。 　㈤楊淡於96年間曾向被告申請就其所承租之土地，與其兄弟楊 堪富、楊堪樂、楊世黨3人辦理分戶，然經被告否准，註銷申請案。 　㈥110年10月間，臺中市政府農業局以110年10月25日中市農地 字第1100039168號函，通知被告1337地號耕地內現況為營建機具施作，且堆置大量土石。被告乃於110年11月16日至現場勘查，發現1337地號耕地部分土地狀況為「土石堆」，非耕作使用，故以110年11月26日台財產中租字第11095030300號函通知原告於1年內恢復耕作。嗣原告先後提出系爭協議書與附圖予被告。 　㈦楊周月屏、楊紫宗與被告間租佃爭議事件，分別經本院112年 度訴字第2214、2236號判決駁回楊周月屏、楊紫宗之訴而確定。 四、本院得心證之理由：　　 　㈠系爭協議書有效成立： 　⒈按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約 即為成立，民法第153條第1項定有明文。又系爭協議書記載：「茲前因楊淡兄弟同居共財分家分產事宜，就國有耕地承租權及承租耕地已為分配事宜，特補訂書面條款如下：」、「第三條：以甲方名義（即楊淡）所承租坐落台中縣○○鎮○○段000000地號內租用面積約6353平方公尺國有耕地承租權分配如下：1.如附圖所示E部分面積475平方公尺土地分歸戊方（即楊世黨）承租耕作。2.如附圖所示F部分面積443平方公尺及I部分面積335平方公尺土地分歸乙方（即楊堪富）承租耕作。3.如附圖所示G部分面積1360平方公尺及K部分面積767平方公尺土地分歸甲方（即楊淡）承租耕作。4.如附圖所示H部分面積1255平方公尺及J部分面積658平方公尺土地分歸己方（即楊紫宗）承租耕作。5.如附圖所示L部分面積1060平方公尺土地分歸丙方（即楊堪樂）承租耕作。」、「第四條：以甲方名義所承租座落台中縣○○鎮○○段000000地號內租用面積約509 平方公尺國有耕地承租權分配如下：如附圖所示M部分面積約509平方公尺土地分歸乙方承租耕作」。 　⒉原告固主張系爭協議書無楊淡簽章，未經全體協議人合意簽 立，未有效成立等語。然契約之成立本不以書面約定為必要，而系爭協議書既已載明就國有耕地「已為分配事宜，特補訂書面條款」等語，可認楊淡等6人於簽立書面契約前，就其承租耕地交換耕作之事宜，已達成口頭協議。再觀諸上開約定內容，不僅詳細記載耕作分配位置、面積及權利義務，亦由立協議書人各持一份為憑。倘楊淡不同意系爭協議書之約定，何以將系爭協議書留存約10年，復由原告提出予被告以說明堆置土石之土地，並非由其耕作等節，是自不得遽以系爭協議書上無楊淡之簽章，即推認交換耕作之約定不成立。又楊淡於96年間曾向被告申請就其所承租之土地，與其兄弟楊堪富、楊堪樂、楊世黨3人辦理分戶，然經被告否准，註銷申請案等情，為兩造所不爭執（見不爭執事項㈤）。並參系爭協議書記載「第五條：就前四條所示之分配，由於分配後未及時向主關機關按各自分租土地辦理租約變更，待欲辦理時，主管機關已禁止辦理租約變更，立協議書人同意國有耕地租約承租名義人維持原承租人名義，但實際承租分耕如前四條所示」等語（見本院卷ㄧ第65頁）。堪認楊淡等6人因先前就申請變更租約遭被告否准，於達成交換耕作之共識後，再補訂書面契約。益徵上開交換耕作之約定確係由楊淡等6人先達成合意後，始補訂系爭協議書，並由立協議書人收執保存至今，故系爭協議書乃有效成立。原告上開主張，顯不可採。 　㈡原告有將系爭耕地與他人交換耕作使用之情形： 　　楊淡等6人於簽立系爭協議書前就其承租耕地已達成分配交 換耕作之合意等情，業如前述。觀之如附圖就耕地分配之情形，核與98年10月8日至112年5月17日之耕地航照圖（見本院卷一第241至249頁）大致相符，並為兩造所不爭執（見本院卷二第8頁）。衡以一般耕作者設立田埂之目的，多係為了與其他耕作者區隔耕種區域，足認前開耕地於系爭協議書成立之前，即有依照系爭協議書所約定分配之位置，分隔成數區塊而為耕作之情形。再參證人即原告之堂兄弟楊紫傑於本院證稱：原告耕作範圍在我的東邊，我們常常休假時去田裡互相幫忙。如附圖所示G、K部分是我伯父楊淡之前種的，現在是原告在種的等語（見本院卷二第79頁），益徵原告確實有依系爭協議書所約定分配之位置耕作。又依財團法人工業技術研究院歷史航照影像加值成果說明所附之110年航照套疊地籍線圖（見本院卷二第23至25頁），可知A區（即如附圖所示L、I、F、C部分），屬整地後未耕作之土地，B區（即如附圖所示D、E、G、H、J、K部分）則係均勻種植作物地，倘1337地號耕地（即如附圖所示E至L部分）確係由原告一人耕作，衡情應將耕地充分利用，何以僅就L、I、F、C部分不予耕作，況依證人上開證述原告耕作範圍為如附圖所示G、K部分，堪認被告抗辯1337地號耕地應非僅有原告一人進行耕作，而係依系爭協議書進行交換耕作等情，即為可採。 　㈢系爭租約因原告有不自任耕作之情事而無效： 　⒈按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人 ，承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租；適用耕地三七五減租條例之租約，承租人不自任耕作或將耕地全部或一部轉讓或轉租他人時，原訂租約無效，承租人應騰空交還土地，並不得請求任何補償，耕地三七五減租條例第16條第1項、第2項、系爭租約第四點（十二）分別定有明文。又所謂不自任耕作，兼指轉租及將耕地借與他人使用在內，交換耕作，即未自任耕作其承租之耕地，亦與轉租無異（最高法院63年度台上字第599號判決參照）。 　⒉承前所述，系爭協議書乃有效成立，且原告有將系爭耕地交 予他人使用、交換耕作等情，依前揭意旨，應認原告有不自任耕作之情形，故系爭租約自應無效，原告請求確認兩造間就系爭租約之租賃關係存在，並無理由。 五、綜上所述，原告請求確認原告就系爭耕地，對被告依耕地三 七五減租條例所訂之系爭租約之租賃關係存在，為無理由，不應准許，應予駁回。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　民事第三庭　審判長法　官　唐敏寶 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　蔡嘉裕 　　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　林　萱 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　13　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　黃泰能