核定租金

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度訴字第2902號 原 告 張和國 張和忠 林炫廷 上三人共同 訴訟代理人 洪嘉鴻律師 複 代理 人 蔡秉宸律師 被 告 張光玉 張廷昇即張光昇 上二人共同 訴訟代理人 蔡本勇律師 上列當事人間請求核定租金等事件，本院於113年12月24日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　文 一、核定被告占用如附圖所示編號ａ三合院（面積229.67平方公 尺）、ｂ庭院（面積53.27平方公尺）部分，合計282.94平方公尺，占有原告所共有坐落臺中市○○區○○段○000地號土地，自民國109年1月1日起至法定租賃關係終止日止之租金分別如附表一、二、三中編號1-4之「本院核定每年租金額」欄所示。 二、被告應分別給付原告張和國新臺幣321,079元、原告張和忠 新臺幣321,079元、原告林炫廷新臺幣8,987元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔72％，餘由原告負擔。 五、本判決第二項於原告張和國、張和忠分別以新臺幣107,000 元、原告林炫廷以新臺幣3,000元為被告供擔保後，得各為假執行；但被告如分別以新臺幣321,079元為原告張和國、張和忠、以新臺幣8,987元為原告林炫廷預供擔保，得各免為假執行。 六、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 甲、程序部分： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但被告同 意、請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，均不在此限，民事訴訟法第255條第1項第第1、2、3款分別定有明文。經查，原告起訴時原聲明為：「請核定兩造間就坐落臺中市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地），如起訴狀所附臺中市中興地政事務所民國108年7月16日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號a、b，面積分別為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地租賃關係，租金數額為每年新臺幣（下同）2,568,189元。」（見本院卷㈠第11頁）；嗣迭經變更，最終於113年12月24日言詞辯論期日以言詞變更聲明為：「一、請判定兩造間就系爭土地，如附圖所示編號a、b，面積分別為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地租賃關係，109年至113年之租金數額分別如民事變更聲明暨理由㈡狀附表所示。往後每年年租金之調整亦按土地申報地價10％計算。二、被告應分別給付原告張和國443,664元、原告張和忠443,664元、原告林炫廷11,231元（惟原告繼承自被繼承人張梧桐【下稱張梧桐】之租金債權部分均不請求，僅請求自111年1月1日取得系爭土地持分後之部分）」（見本院卷㈡第25-27頁、第39-40頁），原告前揭所為變更，核屬訴之追加、擴張或減縮應受判決事項之聲明，且請求基本事實均同一，主要爭點亦具共通性，又被告於前開言詞辯論期日到場，就原告上開變更表明同意等情，亦經記明筆錄在卷（見本院卷㈡第40頁），依前揭法條規定，均無不合，自應准許。 乙、實體部分：　 壹、原告主張： 一、系爭土地之共有人前為原告張和國（持分8分之3，107年1月 8日取得）、原告張和忠（持分8分之3，107年1月8日取得）、原告林炫廷（持分400分之5，106年4月26日取得）、張梧桐（持分400分之95，103年11月18日取得），嗣被張梧桐於110年12月11日死亡，繼承人本有張鳳、張和明、張素珍、張和國及張和忠（下稱繼承人），經繼承人協議後，張梧桐就系爭土地之應有部分僅由原告張和國、張和忠繼承而各取得2分之1權利，並於113年6月5日以110年12月11日分割繼承為由而辦理繼承登記完畢，則原告張和國就系爭土地持分變更為800分之395、原告張和忠持分變更為800分之395，原告林炫廷則維持不變。又被告占用系爭土地上如附圖所示編號a、b，面積分別為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地，係作為三合院及庭院（以下合稱系爭地上物）使用，及附圖編號c1、c2、d，面積分別為1.13平方公尺、0.34平方公尺、5.06平方公尺，則作為花臺、花臺、鐵皮倉庫之用。 二、承上，原告林炫廷前曾以被告無合法權源占有使用其所共有 之系爭土地為由，對被告提起拆除地上物訴訟，經鈞院以108年度重訴字第317號判決原告林炫廷勝訴，被告提起上訴，經臺灣高等法院臺中分院（下稱臺中高分院）以109年度重上字第82號判決駁回上訴，被告復再上訴，經最高法院以110年度台上字第1337號判決廢棄發回，經臺中高分院院以110年度重上更一字第53號改判駁回原告林炫廷第一審之訴，原告林炫廷提起上訴，經最高法院以111年度台上字第742號判決廢棄發回，再經臺中高分院以111年度重上更二字第44號判決認定被告就附表編號ａ、ｂ部分土地基於民法第425條之1規定為有權占有，附表編號c1、c2及ｄ部分土地則為無權占有，應予拆除返還全體土地共有人，並經最高法院112年度台上字第2908號裁定駁回上訴而告確定（下稱前案訴訟）。然被告於占有系爭土地如附圖所示編號ａ、ｂ部分之期間，從未支付租金，兩造間就租金數額亦未能協議，致原告受有損害，爰依民法第425條之1第1項、第1138條、第1148條規定，請求核定租金數額暨請求被告給付原告109年至113年間共計5年之租金，即被告應分別給付原告張和國443,664元、原告張和忠443,664元、原告林炫廷11,231元（惟原告均不請求繼承自張梧桐之租金債權部分），往後每年年租金調整，另按系爭土地各年度申報地價年息10％計算。 三、並聲明： ㈠、請判定兩造間就系爭土地，如附圖所示編號a、b，面積分別 為229.67平方公尺、53.27平方公尺，合計282.94平方公尺之土地租賃關係，109年至113年之租金數額分別如民事變更聲明暨理由㈡狀附表所示。往後每年年租金之調整亦按土地申報地價10％計算。 ㈡、被告應分別給付原告張和國443,664元、原告張和忠443,664 元、原告林炫廷11,231元（惟原告均不請求繼承自張梧桐之租金債權部分）。 ㈢、除第一項以外，願供擔保，請准宣告假執行。　　　 貳、被告抗辯：　　 一、系爭土地原為祭祀公業張裁周（下稱系爭公業）所占用，訴 外人即伊等祖父張坤成為系爭公業派下員，於39年間自系爭公業分耕系爭土地，並於同年在土地上建屋居住。系爭公業於94年8月11日曾對被告提起拆屋還地訴訟，經鈞院以94年度重訴字第353號判決被告應拆屋還地，被告上訴後，經臺中高分院以95年度重上字第58號判決廢棄原判決，並駁回系爭公業之訴；系爭公業上訴後，經最高法院以96年度台上字第1431號裁定駁回上訴確定（下稱拆屋還地訴訟）。惟被告於101年1月3日前，即因繼承取得系爭地上物之事實上處分權，並成為系爭土地之公同共有人。嗣系爭公業於101年7月3日將系爭土地出賣予他人，再由原告輾轉取得土地所占用權，則依民法第425條之1第1項規定，推定在系爭地上物得使用之期限內，兩造間就系爭土地，如附圖所示編號a、b部分，有法定租賃關係。上情亦經原告對被告提起返還不當得利等訴訟，鈞院以110年度訴字第3133號判決原告之訴駁回，原告上訴後，臺中高分院以112年度上易字第103號確定判決認定兩造間附圖所示編號a、b部分土地，確實有法定租賃關係（下稱返還不當得利訴訟）。惟系爭土地非坐落於經濟活絡地帶，原告主張以申報地價年息10％計算租金，實屬過高，應再予以酌減。 二、並聲明： ㈠、原告之訴及假執行之聲請均駁回。 ㈡、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。　　 參、得心證之理由：　 一、兩造不爭執事項如下：　 ㈠、系爭土地為原告共有。 ㈡、原告張和國以110年12月11日之分割繼承為原因，於113年6月 5日辦理登記，登記後之權利範圍800分之395；原告張和忠以110年12月11日之分割繼承為原因，於113年6月5日辦理登記，登記後之權利範圍800分之395；原告林炫廷以106年3月24日之買賣為原因，於106年4月26日辦理登記，權利範圍400分之5。 ㈢、被告就占有使用系爭土地部分從未給付租金。 ㈣、系爭土地上如附圖所示編號ａ三合院（面積229.67平方公尺） 、ｂ庭院（面積53.27平方公尺）（以上即系爭地上物）、c1花臺（面積1.13平方公尺）、c2花臺（面積0.34平方公尺）、ｄ鐵皮倉庫（面積5.06平方公尺）等範圍，均為被告所占有，並有上開地上物之事實上處分權。 ㈤、原告林炫廷前以被告無合法權源，占有使用其所共有之系爭 土地為由，對被告提起前案訴訟，被告就附圖所示編號ａ、ｂ部分土地基於民法第425條之1規定為有權占有，編號c1、c2及ｄ部分土地則為無權占有，應予拆除返還全體土地共有人。 ㈥、系爭土地原為系爭公業所占用；系爭公業於94年8月11日對被 告提起拆屋還地訴訟，最終系爭公業之訴遭駁回確定。 二、按土地及其土地上之房屋同屬一人所占用，而僅將土地或僅 將房屋所占用權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項前段定有明文。是當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係之本旨，乃側重於房屋所占用權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認土地使用權不因嗣後基礎原因之變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係，庶符社會正義之要求。該所謂「土地及房屋同屬一人」除「土地及房屋同屬相同之共有人」情形外，尚包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形在內（最高法院110年度台上字第1337號判決意旨參照）。又按依民法第425條之1第1項規定，於土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間，或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係者，以該房屋於土地或房屋讓與時業已存在，並具相當之經濟價值為要件，當事人亦得舉證推翻該法律上之推定（最高法院111年度台上字第742號判決意旨參照）。經查，被告祖父張坤成爲系爭土地原所占用權人系爭公業之派下員，應認其爲系爭土地之公同共有人，張坤成係因分管契約在該土地上建屋居住，則張坤成有權在其分管範圍之土地興建系爭地上物。被告自張坤成輾轉繼承取得系爭地上物之事實上處分權，符合民法第425條之1規定「土地及其土地上之房屋同屬一人所占用」，及包括「土地共有人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」之情形。又系爭地上物歷經多次修建而爲今日現況，前經前案訴訟案囑託鑑定結果，系爭公業於101年7月3日將系爭土地出賣他人時，附圖所示編號a三合院（面積229.67平方公尺）仍具相當經濟價值，又編號b庭院（面積53.27平方公尺）係包圍在三合院之內，庭院無法與三合院分離使用，應認編號a三合院及編號b庭院（即系爭地上物），均有民法第425條之1規定之適用，亦符合「該房屋於土地讓與時業已存在，並具相當之經濟價值」之要件。是被告取得事實上處分權，系爭地上物具有經濟價值，均有民法第425條之1規定之適用，除經前案判決確定外，並經本院調閱返還不當得利訴訟確定判決在卷可考（見本院卷㈠第153-167頁），堪信為真。 三、原告請求被告所管領使用之系爭地上物占用系爭土地（即附 圖所示編號ａ【面積229.67平方公尺】、ｂ【53.27平方公尺】部分，合計282.94平方公尺之部分），以各年度申報地價之年息10％為計算基準（往後年租金亦按申報地價之調整隨同調漲）加以核定租金；及被告應給付所占用部分於109年1月1日至113年12月31日間5年之租金數額，是否有理由？分述如后： ㈠、按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；而 請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，始得據以請求如數給付。原告起訴請求核定租金部分，屬形成之訴，而在判決之前，其雖無租金請求權，惟其依核定租金一併請求被告給付到期及未到期之租金，符合訴訟經濟及紛爭解決一次性目的，洵屬有據。依上開說明，原告向被告請求給付租金時，一併請求本院核定土地租金數額，為有理由。又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文；該條規定於租用基地建築房屋準用之，亦為同法第105條所明定。再按土地法施行法第25條規定，土地法第97條第1項所謂土地價額依法定地價；土地法第148條規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。再按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判決要旨參照）。復查，被告就系爭地上物有事實上處分權，又系爭地上物所占用系爭土地範圍內具有法定租賃關係存在，又系爭地上物占用系爭土地期間，被告從未支付租金，兩造間就租金數額亦未能協議，均詳如前述，是原告就系爭地上物占用系爭土地部分請求核定租金，暨以上開核定租金為計算基準，請求被告給付自109年至113年（即109年1月1日至113年12月31日）之租金數額等節，依前開說明與實務見解，均屬有據。 ㈡、被告則另抗辯依系爭土地申報地價年息10％計算租金實屬過高 云云。本院審酌系爭土地使用分區為住宅區，位在臺中市西屯區福科路252巷弄內，對外通行主要以福科路為主，外圍有公車站、醫療診所、餐飲店、補習班、便利商店等，具一定之生活機能，然系爭土地位在巷弄間，並非人口及工商往來密集發展之商圈核心地段，其工商發展程度尚可，有原告所提前案訴訟案囑託鑑定報告書、本院調閱之全國土地使用分區系統資料查詢、GOOGLE地圖及街景圖等存卷可參（見本院卷㈠第185-201頁、外放資料），併考量被告占用系爭土地如附圖所示編號a、b部分（即系爭地上物），非供出租或其他營利目的等一切情狀，認系爭地上物占用土地所需給付之租金，原告主張以每年申報地價之年息10％計算，實屬過高，應以土地申報地價年息8％計算為適當（核定金額均如附表一、二、三中編號1-4之「本院核定每年租金額」欄所示）。 ㈢、次按繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承 人財產上之一切權利、義務，但權利、義務專屬於被繼承人本身者，不在此限。承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之；如租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。租金之請求權因5年間不行使而消滅，分別為民法第1148條、第439條、第126條所明定。再查，系爭土地與系爭地上物間符合民法第425條之1第1項租賃關係成立之要件，已如前述，則原告張和國、張和忠（各持分8分之3，均於107年1月8日取得）、原告林炫廷（持分400分之5，106年4月26日取得）、張梧桐（持分400分之95，103年11月18日取得）取得系爭土地時起，對被告即有權請求給付租金，又張梧桐於110年12月11日死亡後，經全體繼承人於110年12月11日協議儺由原告張和國、張和忠繼承張梧桐就系爭土地之權利範圍部分（各取得1/2權利），且已於113年6月5日以110年12月11日分割繼承為原因辦理繼承登記完畢，則系爭土地目前共有人持分各為，原告張和國持分800分之395、原告張和忠持分800分之395、及原告林炫廷持分400分之5，亦有變更前後之土地登記第一類謄本在卷可考（見本院卷㈠第149-151頁、卷㈡第17-19頁），且兩造就前開情事亦未爭執。此外，原告訴訟代理人於113年12月24日言詞辯論期當庭表示就繼承自張梧桐部分之租金請求權部分均不請求，原告張和國、張和忠亦僅請求各自分割取得張梧桐就系爭土地後之應有部分自111年1月1日後之租金（見本院卷㈡第39-40頁）。參以，原告僅請求被告給付自109年1月1日起至113年12月31日間所積欠已到期租金債權，均屬本件起訴之日（即112年10月18日，見本院卷㈠第9頁收狀章戳之民事起訴狀）前5年內之租金債權，自亦有據。準此，被告與原告間之法定租賃關係及所生租金債務，基於本院前開核定均以土地申報地價年息8％計算，並逐年按申報地價調整，則被告應分別給付如附表一（原告張和國）、附表二（原告張和忠）、附表三（原告林炫廷）中「本院核定每年租金額」欄編號1-3（109年1月1日至113年12月31日）租金數額所示之租金。準此，原告張和國、原告張和忠、原告林炫廷被告應分別給付321,079元、321,079元、8,987元之租金（即109年1月1日起至113年12月31日止），均有理由，逾上開範圍所為之請求，即屬無據，應予駁回。 四、綜上所述，原告依民法第425條之1法定租賃及給付租金之法 律關係，請求如主文第1、2項所示部分，依法均有理由，應予准許。至逾上開範圍所為之請求，則無理由，應予駁回。 肆、本判決主文第2項部分，兩造分別陳明願供擔保，請求宣告 假執行及免為假執行，核與民事訴訟法第390條第1、2項之規定均無不合，茲酌定相當擔保金額，分別准許之（詳如主文第5項所示）。至於原告敗訴部分，假執行聲請失其依據，應併予駁回。 伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據資料 ，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　 月　 　21　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　林士傑 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　1 　 月　　 21　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　楊玉華　　　　　　　　　　　　　　　　 附表一（原告張和國）： 編號 租賃期間 （民國） 申報地價 （新臺幣） 占用面積 （㎡） 原告張和國於系爭土地持分 本院核定年息 本院核定每年租金額 （新臺幣/元，元以下四捨五入） 被告應給付租金額 （新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×3/8×8％= 53,450 53,450×2年=106,900 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8+95/800（因繼承而取得張梧桐持分）=395/800 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 70,376 70,376×2年=140,752 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 395/800 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 73,427 73,427 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 合計 321,079 4 114年1月1日起至法定租賃關係終止日止 土地申報地價 282.94 395/800 8％ 依每年土地申報地價8％計算（計算式：土地申報地價×282.94㎡×395/800×8％） 備註： 「申報地價」欄為系爭土地當年度申報地價，參地價第二類謄本（見本院卷㈡第35頁）。 「占用面積」欄即系爭地上物占用系爭土地之面積。 附表二（原告張和忠）： 編號 租賃期間 （民國） 申報地價 （新臺幣） 占用面積 （㎡） 原告張和忠於系爭土地持分 本院核定年息 本院核定每年租金額 （新臺幣/元，元以下四捨五入） 本院核定被告應給付租金額 （新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×3/8×8％= 53,450 53,450×2年=106,900 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 3/8+95/800（因繼承而取得張梧桐持分=395/800 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 70,376 70,376×2年=140,752 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 395/800 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×395/800×8％= 73,427 73,427 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 合計 321,079 4 114年1月1日起至法定租賃關係終止日止 土地申報地價 282.94 395/800 8％ 依每年土地申報地價8％計算（計算式：土地申報地價×282.94㎡×395/800×8％） 備註： 「申報地價」欄為系爭土地當年度申報地價，參地價第二類謄本（見本院卷㈡第35頁）。 「占用面積」欄即系爭地上物占用系爭土地之面積。 附表三（原告林炫廷）： 編號 租賃期間 （民國） 申報地價 （新臺幣） 占用面積 （㎡） 原告林炫廷於系爭土地持分 本院核定年息 本院核定每年租金額 （新臺幣/元，元以下四捨五入） 本院核定被告應給付租金額 （新臺幣/元） 1 109年1月1日至110年12月31日 6,297/㎡ 282.94 5/400 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×5/400×8％= 1,782 1,782×2年=3,564 2 111年1月1日至112年12月31日 6,297/㎡ 282.94 5/400 8％ 6,297/㎡×282.94㎡×5/400×8％= 1,782 1,782×2年=3,564 3 113年1月1日起至113年12月31日 6,570/㎡ 282.94 5/400 8％ 6,570/㎡×282.94㎡×5/400×8％= 1,859 1,859 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 合計 8,987 4 114年1月1日起至法定租賃關係終止日止 土地申報地價 282.94 5/400 8％ 依每年土地申報地價8％計算（計算式：土地申報地價×282.94㎡×5/400×8％） 備註： 「申報地價」欄為系爭土地當年度申報地價，參地價第二類謄本（見本院卷㈡第35頁）。 「占用面積」欄即系爭地上物占用系爭土地之面積。