給付買賣價金等

臺灣臺中地方法院民事判決 112年度重訴字第704號 原 告 即反訴被告 郭帝良 郭帝男 訴訟代理人 陳守文律師 郭千華律師 被 告 即反訴原告 王雅萱 訴訟代理人 陳奕勳律師 上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國114年1月21 日言詞辯論終結，判決如下： 　　主　文 壹、本訴部分 一、被告應同意原告向僑馥建築經理股份有限公司領取設於第一 商業銀行之履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號00000-000000000號)內之新臺幣649萬4,225元，並給付原告自民國112年11月8日起至本判決確定之日止，以新臺幣649萬4,225元按週年利率0.705％計算之利息。 二、被告應自民國112年11月8日起至本判決確定之日止，按日給 付原告新臺幣1,299元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔。 貳、反訴部分 一、反訴被告應同意反訴原告向僑馥建築經理股份有限公司領取 設於第一商業銀行之履約保證專戶（戶名：第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，帳號00000-000000000號)內之新臺幣5,775元，並給付反訴原告自民國113年1月23日起至本判決確定之日止，以新臺幣5,775元按週年利率0.705％計算之利息。 二、反訴原告其餘之訴駁回。　　 三、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。 　　事實及理由 甲、本訴部分 一、原告主張：被告於民國112年3月31日向伊等購買如附表一所 示之土地、建物（下分稱系爭房屋、土地，合稱系爭房地），約定買賣價金為新臺幣（下同）3,060萬元(下稱系爭買賣契約)，並由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）承辦價金履約保證事宜，被告應將買賣價金匯入戶名第一商業銀行受託信託財產專戶-僑馥價金履約保證，專屬帳號00000-000000000號之履約保證專戶（下稱系爭履保專戶）。伊等業於同年6月14日將系爭房地所有權移轉登記予被告，嗣於同年11月7日交屋且經兩造點交完成。詎被告尚有650萬元買賣價金置於系爭履保專戶遲未給付，故被告自點交翌日起即陷於給付遲延，應給付遲延利息，及每日以遲延買賣價金650萬元計算2‰(即1,300元)之懲罰性違約金。爰依民法第367條、第229條第1項、第233條第1項規定，及系爭買賣契約第10條第1項、不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭履保書）第10條第1項約定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應同意原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之650萬元。㈡被告應給付原告自112年11月8日起至領取前項所示款項之日止，其中本金650萬元按週年利率5％計算之利息。㈢被告應自112年11月8日起至原告領取第一項所示款項之日止，按日給付原告1,300元。 二、被告則以：伊已依約將各期價金匯入系爭履保專戶，因系爭 房屋有附表二所示瑕疵（下稱系爭瑕疵），兩造於112年11月7日合意保留650萬元於系爭履保專戶，待達成和解或後續法院判決結果再行出款，故伊未陷於給付遲延，原告不得請求遲延利息及懲罰性違約金。縱認伊須給付，因系爭房屋存有系爭瑕疵，伊得請求減少價金13萬9,178元，並依民法第360條、第227條第1項請求原告賠償其租金損失28萬元；另原告未於約定交屋日112年6月9日交屋，依系爭買賣契約第10條第2項約定，伊亦得請求懲罰性違約金86萬2,920元。伊以上開不當得利、損害賠償、違約金債權共128萬2,098元與原告之價金債權抵銷等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠原告依民法第367條、系爭買賣契約約定，原得請求被告給付 買賣價金650萬元。 　⒈買方依約完成價金給付，且本約買賣標的完成產權移轉登記 、點交手續無誤、賣方原他項權利塗銷後，即由建經公司(按即僑馥公司)或特約銀行將賣方應收之買賣價金餘款結算後匯入賣方指定之帳戶，系爭買賣契約第4條第3項有所約定。 　⒉兩造於112年3月31日就系爭房地成立系爭買賣契約，約定買 賣價金為3,060萬元，由僑馥公司承辦系爭買賣契約價金履約保證事宜，被告應將買賣價金匯入系爭履保專戶。原告於112年6月14日以買賣為登記原因，將系爭房地所有權移轉登記予被告。依系爭買賣契約書第8條第1項約定，原告應於112年6月9日前交屋。被告於同年5月23日起至同年6月8日止，陸續將買賣價金尾款全數(2,448萬元)匯入系爭履保專戶。兩造爰於112年6月20日進行交屋手續，惟當日未完成交屋程序。被告後於同年10月17日通知原告應於同年11月7日至系爭房屋點交。兩造遂於上開日期點交系爭房屋完畢，並簽立如不動產買賣價金履約保證專戶收支明細暨點交確認書(下稱系爭確認書)，約定保留650萬元於系爭履保專戶另行出款等事實，為兩造所不爭執(本院卷第331至332頁)，首堪認定為真正。 　⒊兩造既於112年11月8日點交系爭房屋完畢，則原告依上開約 定請求被告給付剩餘價金650萬元，應屬有據。 　㈡被告得以不當得利債權5,775元與原告上開價金債權抵銷。 　⒈二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得 以其債務，與他方之債務，互為抵銷，民法第334條定有明文。 　⒉被告抗辯系爭房屋有系爭瑕疵存在，其得請求減少價金13萬9 ,178元，另原告應賠償租金損失28萬元，並給付遲延交屋之懲罰性違約金86萬2,920元等語。查： 　⑴被告得請求減少價金5,775元，故其對原告有該數額之不當得 利債權存在。 　①買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責 者，買受人得解除其契約或請求減少其價金；無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第359條、第179條定有明文。買受人之減少價金請求權為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。 　②經本院囑託社團法人臺中市建築師公會(下稱建築師公會)鑑 定系爭房屋是否存有系爭瑕疵，又各瑕疵成因、發生時點為何，據其覆稱：附表二編號1有污水滲流痕跡，目前查無滲漏情形，應係污水清潔口之止水橡膠墊片老化所致，推估在最後一次天花板裝修工程完成之後發生；編號2天花板有兩處鋼筋裸露情形，應在營造當時就已經存在；編號3漏水原因應係承租方進行室內裝修時施作排水配件安裝不確實所致，目前已無漏水情形；編號4部分，一支排水管管內油垢累積於管壁導致排水不良，另一支排水管管內尾端有淤積物影響排水能力，可經疏通改善；編號5會勘時已無滲漏情形；編號6之插座有17處無接地反應，其中系爭房屋剛完工時的插座應符合完工當時經濟部屋內線路裝置規則，其餘室內裝修時安裝於裝潢牆面的插座未依現有規定增加接地導線；編號7插座電源未設置迴路應為承租戶新作室內裝修時未施作等內容，有該公會113年10月9日中市建師鑑字第1130900135號函附鑑定報告書(下稱系爭報告書)可佐(外放系爭報告書第6至12頁)；另系爭房屋不動產標的現況說明暨確認書內容(下稱系爭說明書)亦特別確認房屋鋼筋有無裸露(本院卷第71頁)，可見系爭房屋有天花板鋼筋裸露之影響一般房屋使用效用與品質情形，要屬瑕疵無訛。 　③被告雖抗辯附表二編號1、4、6、7所示情形(下合稱系爭裝修 問題)，亦屬於系爭房屋之瑕疵。然所謂瑕疵，係指滅失或減少標的物價值滅失，或減少標的物通常效用或契約預定效用，此觀民法第354條規定即明。是以系爭房屋之通常效用，乃關乎居住使用效益、品質與安全之事項。考諸原告於109年間出租系爭房屋予陳志銘經營「S BOX」烘焙甜點教室(下稱系爭租賃契約)，約定租期自109年10月23日至114年11月30止一情，為兩造所不爭執(本院卷第331頁)。又依系爭租賃契約第4條第5項約定：甲方(即原告)依房屋現狀點交予乙方(即陳志銘)。......房屋若有改裝設施之必要，乙方應經甲方同意並合於法律規定後自行裝設，但不得損害原有建築物之結構，......乙方交還房屋時......須清理家俱雜物及應負責清空生財用具及設備或徵得甲方同意後，全部裝修無條件歸甲方所有等內容(本院卷第166頁)，可見系爭裝修問題，乃陳志銘向原告承租系爭房屋，進行室內裝修或經營後方產生之情形，並非系爭房屋本身之通常效用。兼衡系爭說明書各項說明，兩造著重之事項亦在系爭房屋有無漏水、傾斜、違章建築等影響一般房屋使用效益之內容(本院卷第71至72頁)，對於承租人改裝之狀態，並非兩造簽約時特別預定之效用。況兩造於112年3月31日就系爭租賃契約部分協議書，約定由被告自交屋日起承受租約之權利義務(本院卷第331頁)，倘因陳志銘改裝行為對於系爭房屋有所損害，相關權利義務已得由被告本於出租人地位主張，足徵系爭裝修問題屬於系爭租賃契約衍生情形，核與系爭房屋本體之瑕疵無涉。 　④至於附表二編號3、5於鑑定機關現場會勘時，已無相關情形 存在，且被告自行委託訴外人居安新科技檢驗股份有限公司驗屋，經該公司於112年8月7日進行初驗時，亦表示二樓天花板從平頂滴水至牆面，使用熱像儀檢查後未發現溫度異常狀況。於同年11月30日複驗時亦同等情(本院卷第84、125頁)，可彰系爭房屋並無被告指摘之上開瑕疵存在。 　⑤基此，系爭房屋因附表二編號2所示瑕疵而生物理性價值貶損 情況，系爭報告書認該項修復費用為5,000元，加計該工程之利潤、營業稅775元後【計算式：5,000元÷120,500元(附表編號2修復費用與全部修復費用比例，四捨五入取至小數點第二位)×12,050元(利潤)＋5,000元÷120,500元×6,628元(營業稅)＝775元，元以下四捨五入，下同】，修復費用應為5,775元。審酌兩造合意由建築師公會鑑定（本院卷第312、335至336頁），且該公會係由專業建築師組成，其就系爭房屋漏水成因、修復建築物項目相關行情等方面均有專精，堪認系爭報告書所建議之修復方式，應能適當回復系爭不動產至供通常使用之程度，故以該報告認列之修復費用5,775元，為計算系爭房屋因瑕疵所受之物理性價值貶損依據，即屬允當。 　⑥系爭房屋因前述瑕疵，得減少之價金為5,775元，則被告前已 向原告為減少價金意思表示，且其行使減少價金權利未罹於民法第365條除斥期間乙節，為原告所不爭執(本院卷第332頁)，原告受領該應減少價金之法律上原因已不復存在，是被告依民法第179條之規定，對原告有5,775元之不當得利債權。 　⑵至被告抗辯依民法第360條、第227條第1項、第229條第1項、 第231條規定，原告應賠償其遲延交屋之租金損失28萬元部分。查： 　①缺少出賣人所保證之品質，買受人僅得就解除契約、請求減 少價金或不履行之損害賠償，擇一行使。倘買受人已解除契約，即不得再請求不履行之損害賠償(最高法院103年度台上字第1457號判決意旨參照)。本件被告於112年9月26日通知原告請求減少買賣價金650萬元，可見其就瑕疵擔保多種權利選擇請求減少價金，自不得再依民法第360條規定請求債務不履行之損害賠償。 　②況證人即承辦代書周啟揚於112年5月12日通知被告已經完稅 ，一開始因為被告要找銀行貸款，所以被告在同年月23日把稅費和尾款差額735萬元，先匯入系爭履保專戶。後來被告決定不貸款，周啟揚才於同年6月1日通知被告給付尾款，而因被告至同年月8日方匯足價金數額，來不及於原約定之同年月9日辦理產權移轉登記。於同年月14日完成系爭房地所有權移轉登記後，周啟揚通知兩造可以辦理點交，兩造原約定於112年6月20日進行點交，但因被告認為點交前系爭房屋屋況有問題，要廠商來維修，還有修復費用問題，原告說會負責，被告覺得有疑慮，所以暫緩點交乙節，亦據周啟揚證述在卷(本院卷第393至395頁)，是原告本可於兩造約定之點交日期進行點交，係因被告拒絕點交，方無法完成交屋。 　③被告雖抗辯依照民法第1條法理或類推適用民法第358條第1項 規定得拒絕點交，然被告既未敘明何種法理，且未說明本件買賣適用之民法規定有何法律漏洞需要類推適用，難認其抗辯具有重要性。且縱原告需就系爭房屋負瑕疵擔保責任，然本件瑕疵並非不能修補或重大至解除契約之程度，而有受領瑕疵物後反致法律關係複雜化情形，故難認被告有拒絕受領系爭房屋之權利。基此，原告可於原訂之112年6月20日進行交屋，係因被告拒絕點交，方改於同年11月7日交屋，未能交屋非可歸責於原告，故被告請求原告賠償上開期間之給付遲延損害，要屬無憑。 　⑶被告復抗辯原告未於112年6月20日交屋，依系爭買賣契約第1 0條第2項約定，應給付自該日起至同年11月6日之懲罰性違約金86萬2,920元等語。然查： 　①觀諸上開約款固定明原告若遲延交屋，遲延期間每逾一日應 按已繳價金萬分之2計算懲罰性違約金予被告(本院卷第21頁)。然審以上開約定並未明定歸責事由，依系爭買賣契約第11條第1項約定，如有未盡事宜，依有關法令、習慣及誠實信用原則公平解決之。故系爭買賣契約應適用民法關於給付遲延之相關規定決定其歸責事由。衡酌民法給付遲延規定係以債務人可歸責為損害賠償之要件，則系爭買賣契約第10條第2項所定違約賠償責任，自應以原告係因故意或過失遲延交屋為前提。 　②惟兩造遲至112年11月7日方完成點交，乃因被告於同年6月20 日拒絕點交，而由被告於同年10月17日發函通知原告於前揭日期進行點交(本院卷第332頁)，故原告未能點交系爭房屋，並無可歸責事由，業如前述。準此，被告依系爭買賣契約第10條第2項約定，請求原告給付懲罰性違約金86萬2,920元，亦非可取。 　⒊職是，本件原告得請求被告給付買賣價金650萬元，及被告得 請求原告返還5,775元之不當得利，均認定如前，兩者均屬金錢給付債權且均已屆清償期，被告請求以上開原告應給付之不當得利金額與其應給付予原告之買賣價金為抵銷，洵屬有據。經抵銷後，原告尚得請求被告給付剩餘買賣價金649萬4,225元(計算式：6,500,000元－5,775元＝6,494,225元)。 　㈢被告應同意原告自系爭履保專戶內領取649萬4,225元。 　⒈承前所述，原告原得請求被告給付剩餘價金650萬元，經被告 以不當得利債權行使抵銷後，其所餘價金債權為649萬4,225元，依首開說明，原告即得請求被告同意自系爭履保帳戶撥付上開款項予原告。 　⒉被告固以系爭房屋有系爭瑕疵存在，原告未依債之本旨提出 給付，不得請求領取系爭履保專戶內價金等語置辯。惟查，物之出賣人就其交付之買賣標的物，有應負瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任，買受人固得請求出賣人補正或賠償損害，並得依民法第264條規定行使同時履行抗辯權；惟行使同時履行抗辯拒絕給付部分，應與出賣人應負之瑕疵補正或損害賠償責任「相當」，若買受人應為之給付與出賣人之瑕疵補正或損害賠償責任顯然不相當，且其給付為可分，則其同時履行抗辯之範圍應受「相當」之限制，不得遽以拒絕全部之給付（最高法院102年度台再字第19號判決意旨參照）。審酌被告請求原告負起瑕疵擔保責任之範圍，應為前述瑕疵修補費用5,775元，占實際尚未給付之價金比例僅有約0.0888％，參照上揭說明，買受人價金拒絕支付之範圍應與瑕疵之範圍及程度高低相當，不得遽以微疵而拒絕全部價金之交付，被告以原告交付之系爭房屋有0.0888％之瑕疵為由，拒絕其餘全部尾款之給付，洵為無稽。又被告業以不當得利債權行使抵銷，對於其餘價金649萬4,225元，亦不得主張拒絕給付。故其所持抗辯，非屬可取。 　⒊被告復抗辯兩造合意待法院判決確定後，方給付上開價金等 語。觀諸系爭確認書約定：此證明書作為僑馥公司辦理專戶價金結算及撥付之依據(雙方同意保留650萬元於本履約帳戶，但不影響雙方任何法律追訴之權利，待雙方達成和解或依後續法院判決結果另行出款)等內容(本院卷第69頁)，可知兩造因有系爭房屋有無系爭瑕疵之爭議存在，故約定保留650萬元於系爭履保專戶，待法院判決後再行撥付，但未因此限制或免除兩造各自所負給付遲延之責任。倘後續法院認定任何一方主張或抗辯無理由時，該方違反契約義務所生之責任，他方仍可依法訴追。依此，足見被告仍有給付價金之義務，不因系爭瑕疵之存在，免除適時給付剩餘尾款649萬4,225元之責任。 　㈣被告應自112年11月8日起至本判決確定之日止，給付以649萬 4,225元按週年利率0.705％計算之利息。 　⒈給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任； 遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第229條第1項、第233條第1項前段、第203條規定可明。又專戶價金之計息是依信託專戶銀行所公告之活期存款利率，若發生爭議至專戶價金暫時無法撥付時，訂約人同意於爭議釐清前繼續依前開利率計息，不適用法定利率，兩造與僑馥公司之系爭履保書第8條第4項亦有明定。 　⒉兩造約定於系爭房地完成產權移轉登記、點交手續後，被告 即應同意僑馥公司將原告應收之買賣價金餘款結算後，匯入賣方指定之帳戶；兩造已於112年11月7日點交系爭房地；被告於點交後即應給付價金649萬4,225元，卻未遵期給付，就上開部分之價金自陷於給付遲延。依此，原告本件既請求被告給付系爭履保專戶內之買賣價金，依前揭約定，被告抗辯系爭履保專戶內款項之利息以信託專戶銀行即第一商業銀行所公告之活期存款利率即週年利率0.705％計算（本院卷第361頁），應屬可取。 　⒊原告雖主張上開系爭履保書約定係指買賣價金存於系爭履保 專戶所產生之利息，核與被告因遲延給付價金所生給付遲延利息不同等語。然系爭履保專戶內款項即為被告應給付之價金，就該債務應以何種利率計息，系爭履保書已有所約定，且明示排除法定利率之適用，是依前揭說明，關於系爭履保專戶內應付利息之價金債務，兩造業已約定遲延利息之利率，而不適用法定利率。故原告主張，並無可採。 　⒋命債務人為一定意思表示之判決確定或其他與確定判決有同 一效力之執行名義成立者，視為自其確定或成立時，債務人已為意思表示，強制執行法第130條第1項定有明文。上開規定既明定命債務人為一定之意思表示之判決確定時，視為已為意思表示，原告既係請求被告同意其向僑馥公司領取系爭履約專戶內之649萬4,225元，則至本判決確定之日，即視為被告已為同意原告領取系爭履約專戶內上開款項之意思表示之日，其給付義務已經完成，故原告請求被告應給付自112年11月8日起至本判決確定之日止，以649萬4,225元按週年利率0.705％計算之利息部分，要為有憑。超過部分，則乏所據。 　㈤原告得請求被告自112年11月8日起至本判決確定之日止，按 日給付懲罰性違約金1,299元。 　⒈約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第252 條定有明文。且按違約金之約定，乃基於個人自主意思之發展、自我決定及自我拘束所形成之當事人間之規範，本諸契約自由之精神及契約神聖與契約嚴守之原則，契約當事人對於其所約定之違約金數額，原應受其約束（最高法院102年度台上字第1606號判決參照）。又違約金之約定是否過高，應依違約金係屬於懲罰之性質或屬於損害賠償約定之性質而有不同。若屬前者，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院87年度台上字第2563號判決意旨參照）。 　⒉系爭買賣契約第10條第1項約定：買方若未依本約履行各項給 付義務或交付價金者，遲延期間(自逾期日起至完成給付日止)每逾一日買方應加付按該期期款(該期如無須付款則依已付價金)萬分之二計算懲罰性違約金予賣方。上開約定已載明違約金性質，且為兩造所無異詞，是本件違約金為懲罰性違約金，堪可認定。 　⒊再考諸被告於112年11月8日後陷於給付遲延，而被告關於原 告請求有理由時，其依系爭買賣契約第10條第1項請求之依據、計算方式均不爭執(本院卷第181頁)；兼衡酌原告為處理系爭買賣契約履約事宜而支出之無益勞力、時間、費用等其他損失；被告以附表二編號2之些微瑕疵拒絕給付650萬元價金，其行使權利顯不符相當性等情；並佐以內政部成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項規定，其違約金以不超過房地總價款15％為限之精神，本件違約金應以459萬元為上限(計算式：30,600,000元×15％＝4,590,000元)，若以原告請求之遲延買賣價金649萬4,225元依萬分之二計算違約金，每日為1,299元(計算式：6,494,225×2‰＝1,299元)，需被告遲延3,534日而持續按日計付違約金，方會超過上開房地總價款15％之限制等一切情狀，堪認上開違約金約定並未過高。又被告給付買賣價金義務，於本判決確定之日視為被告已同意為意思表示時，亦已完成，再無遲延問題，則原告請求自112年11月8日起至本判決確定之日止，按日以1,299元計算之懲罰性違約金，即屬可取，所逾部分，尚非可採。 四、綜上所述，原告依民法第367條、第229條第1項、第233條第 1項規定，及系爭買賣契約第10條第1項約定，請求被告應同意其領取系爭履保專戶內之649萬4,225元，及自112年11月8日起至本判決確定之日止，依649萬4,225元按週年利率0.705％計算之利息，暨自112年11月8日起至本判決確定之日止，按日給付1,299元部分，為有理由，應予准許；逾該範圍之請求，則無理由，應予駁回。 乙、反訴部分 壹、程序方面 　　反訴原告起訴聲明：㈠反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司 領取系爭履保專戶內之122萬元，及自民事反訴暨答辯狀繕本送達翌日起至反訴原告領取前開款項之日止，按週年利率5％計算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行(本院卷第60頁)。嗣於訴訟進行中，減縮應受判決事項之聲明如下貳、反訴原告聲明欄所示(本院卷第474頁)，並追加兩造112年3月31日協議書(下稱系爭協議書)第1條約定為租金損害之請求權基礎(本院卷第435頁)，核與民事訴訟法第255條第1項但書第2款規定相符，應予准許。 貳、實體方面 一、反訴原告主張：兩造原訂於112年6月9日點交系爭房屋，因 系爭瑕疵遲至同年11月7日方完成點交並合意保留650萬元於系爭履保專戶。系爭房屋有系爭瑕疵存在，亦欠缺反訴被告於系爭說明書保證應具備之品質，伊業於同年9月26日向反訴被告為減少價金650萬元之意思表示。又反訴被告未於原定112年6月20日交屋，故伊得請求自翌日起至同年11月7日交屋日止租金損失28萬元。另以買賣價金3,060萬元之萬分之2計算之懲罰性違約金86萬2,920元，並以之抵銷買賣價金。縱認伊拒絕交屋無理由，則依系爭協議書第1條約定，應由伊收取自112年6月20日以後之租金28萬元。經抵銷後，關於伊給付於系爭履保專戶內價金一部128萬2,098元，反訴被告即無受領之法律上原因。爰依民法第179條、第360條、第227條第1項、第229條、第231條規定及系爭買賣契約第10條第2項前段、系爭協議書第1條之約定，提起本件反訴等語。並聲明：反訴被告應同意反訴原告向僑馥公司領取系爭履保專戶內之128萬2,098元，及其中122萬6,120元自民事反訴暨答辯狀繕本翌日起、其餘5萬5,978元自民事變更反訴聲明狀繕本送達翌日起，均至反訴原告領取上開款項之日止，按週年利率5％計算之利息。 二、反訴被告則以：系爭房屋於112年11月7日交屋時無系爭瑕疵 存在，且系爭說明書未保證無滲漏水、無鋼筋裸露、給排水系統正常，故反訴原告不得請求減少價金或損害賠償。況反訴原告既已為減少價金之意思表示，亦不能再主張損害賠償。又系爭房屋自簽約日起至交屋日止，均由陳志銘占有使用，故系爭房屋縱有瑕疵，亦不可歸責於伊。另兩造原於112年6月9日至現場，然合意延至同年月20日進行交屋，因反訴原告懷疑系爭房屋有瑕疵而拒絕點交，伊未遲延交屋，無須賠償懲罰性違約金等語，資為抗辯。並聲明：反訴原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠反訴原告已經系爭買賣契約全部價金匯入系爭履保專戶(本院 卷第69、331至332頁)，而系爭房屋因有附表二編號2所示瑕疵，並經反訴原告以意思表示行使請求減少價金權利，反訴被告得請求之價金，即於應減少之範圍內減縮，故反訴被告於其減少之範圍內，無該價金之請求權存在，反訴被告對反訴原告有5,775元之不當得利債權存在，業如前述。是以，反訴被告就價金5,775元部分即無受領之法律上原因，自應同意反訴被告領取置於系爭履保專戶之5,775元。至於反訴原告主張之其餘不當得利、租金損害賠償、懲罰性違約金債權均不存在，已於本訴第三、㈡點詳述，故此部分主張，並無可取。 　㈡觀諸系爭協議書第1條約定，反訴原告同意依原租約所載內容 承受，押金(保證金)、租金於交屋日轉交及分算交予反訴原告，反訴原告自交屋日起承受租約之權利義務，反訴被告需於交屋日前配合完成換約手續等內容(本院卷第163頁)；兩造112年11月7日簽立系爭房屋租金及保證金分算表，約定反訴被告收取之112年11月份租金6萬元，由反訴原告取得自同年月7日至同年月30日之4萬8,000元(本院卷第231頁)，足徵系爭協議書第1條約定之交屋日，係指兩造實際交屋日期，亦與交付標的物方移轉危險之契約常情相符。故縱反訴原告拒絕點交房屋無理由，亦不生兩造改於112年6月20日交屋之法律效果，反訴原告自無從依上開約定，請求112年6月20日至同年11月6日之租金28萬元。故其主張，要無可採。 　㈢受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受 領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第182條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明。本件系爭履保書第8條第4項約定系爭履保專戶內之款項利率以週年利率0.705％計算，已如前認定；本件判決確定之日，亦視為反訴被告同意反訴原告領取上開款項，而完成給付義務，故反訴原告請求自民事反訴暨答辯狀繕本送達之翌日即113年1月23日(本院卷第474至475頁)起，至本判決確定之日止之遲延利息，並按週年利率0.705％計算部分，即屬可採，其餘部分，為不能取。 四、綜上所述，反訴原告依民法第179條規定，請求反訴被告應 同意其領取系爭履保專戶內之5,775元，及自113年1月23日起至本判決確定之日止，依5,775元按週年利率0.705％計算之利息部分，為有理由，應予准許，其餘部分，則無理由，應予駁回。 丙、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 丁、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量 情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。本院酌量原告於本、反訴敗訴部分比例均甚微，認訴訟費用仍以命其一造即被告負擔為適當，併此敘明。 戊、據上論結，本件本訴為一部有理由、一部無理由，反訴為一 部有理由、一部無理由，爰判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　 2　　月　　20　　日 　　　　　　　　　民事第二庭　法　官　鍾宇嫣 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　20　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官 林錦源 附表一： 土地部分 編號 土地坐落 權利範圍 市 區 段 地號 1 臺中 西 大益 964 9172/200000 建物部分 編號 建號 基地坐落 權利範圍 建物門牌 1 3463 同土地標示 全部 臺中市○區○○○○街000號 備註 共有部分：3498建號 權利範圍456/10000。 附表二： 編號 被告抗辯之瑕疵 1 一樓天花板污排管末端有糞水流到天花板之水痕 2 一樓天花板樓板鋼筋裸露 3 一樓中島水槽排水配件安裝滲漏水 4 一樓地排下大雨會倒冒水 5 二樓天花板漏水，從平頂滴水至牆面 6 全屋插座均無接地線反應 7 廚房插座電源迴路未依法規設漏電保護裝置