減少租金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度簡上字第207號 上 訴 人 曾英展 訴訟代理人 吳展育律師 被上訴人 邱品齊 上列當事人請求間減少租金事件，上訴人對於民國113年1月12日 本院臺中簡易庭112年度中簡字第2955號第一審判決提起上訴， 本院於民國113年10月11日言詞辯論終結，判決如下： 主 文 上訴駁回。 第二審訴訟費用由上訴人負擔。 事實及理由 一、被上訴人主張：被上訴人於民國111年4月16日向上訴人承租 門牌號碼：臺中市○區○○路00號1樓店面及地下室(下稱系爭房屋)，約定租期自111年4月16日起至116年4月15日止，每月租金新臺幣(下同)4萬5,000元(下稱系爭租約)。被上訴人承租系爭房屋係用於經營美髮業。嗣被上訴人於111年5月間發現系爭房屋之地下室漏水，乃通知上訴人修繕，上訴人於111年6月至112年3月共歷經10個月修繕。期間被上訴人因漏水無法使用系爭房屋地下室，影響被上訴人提供給客人之服務品質，亦無法按原定計畫將系爭房屋地下室提供予員工休息使用，故請求上訴人依被上訴人實際得使用租賃物範圍面積減少租金。又一樓及地下室面積分別為62.06、27.04平方公尺，爰請求減少租金13萬6,363元等語。 二、上訴人則以：上訴人收到被上訴人通知地下室漏水後，即聯 絡工人進行修繕。經上訴人派員檢視現場，發現漏水區域僅有一處牆角，尚不致影響地下室中央區域，難認已達地下室完全無法使用之程度。且被上訴人於修繕期間與修繕前後之用水量並無明顯差異，可知被上訴人之美髮業務並未受影響。本件修繕工程耗時10個月，係為尋找漏水原因，陸續進行水溝工程、水電配管、泥作工程、查漏(化糞池)、樑柱漏水補強、樑柱修復、地板及牆面刷漆等工程。因工程複雜，且修繕工程為配合被上訴人之營業時間，才導致修繕期間延長，並非漏水情形嚴重所致。上訴人已盡力完成修繕義務，並支出修繕費用，縱認施工可能影響被上訴人，應減免租金之期間至多僅1個月。又被上訴人主張漏水之區域為系爭房屋之地下室，依照租賃市場行情，地下室之租金與1樓店面之租金比例為1：2，故減免之租金應以此比例計算僅為每月6,806元等語，資為抗辯。 三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並上訴 聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。 四、得心證之理由： (一)按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人 ，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。是出租人非但應於出租後以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人，並應於嗣後租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。故於租賃關係存續中保持租賃物合於約定之使用、收益之狀態，亦為出租人之對待給付義務。而所謂合於約定之使用、收益之狀態，應以當事人間於訂立租賃契約時所預設之共同主觀之認知，為其認定之標準；倘該主觀上認知，因租賃物發生瑕疵致無法達成時，即可認對租賃契約所約定之使用、收益有所妨害，非必謂租賃物已達完全無法使用、收益之狀態，始可認定出租人有保持合於使用、收益狀態之義務（最高法院89年度台上字第422號判決意旨可供參照）。出租人未盡此項義務時，依民法第441條之反面解釋，承租人於其不能依約定為租賃物使用、收益之期間，應得按其不能使用、收益之程度免其支付租金之義務（最高法院96年度台上字第1692號民事判決意旨可供參照）。 (二)經查，被上訴人主張系爭房屋地下室有漏水致無法使用，修 繕期間為10個月等情，業據提出系爭房屋地下室牆壁、地板、梁柱照片（原審卷第119至135、本院卷第113頁）為證。又證人即上訴人僱用之物業管理人員林讚輝具結證稱：「系爭房屋地下室在111年5月雨季時有漏水的情況，最嚴重的時候佔地下室3分之1的區域。修繕期間達10個月係因為做了3次工程，第1次是外部工程，當初評估沒有很嚴重，只有處理埋管問題；後來還是滲水，所以有第2次工程，在9月初到10月中將外部水溝整個拆除；10月中想收尾時，因為還有點滲水，所以才進行第3次工程，漏水工程包含地板在112年3月才全部完成。若是外部施工，我跟工班會自行決定施工日期，若是內部施工會先連絡被上訴人。內部施工沒有很久，大概2次，一兩天就解決」等語（本院卷第93至95頁、第97至99頁）。足認系爭房屋地下室確實有滲漏水之情況，且因無法立即找到漏水原因，致修繕期間達10個月，影響範圍並達地板3分之1面積。依上開漏水瑕疵程度，系爭房屋自難作為一般員工休息室使用，亦無從擺設美髮工具作為對外營業使用，堪認對於被上訴人使用收益系爭房屋有所妨害，則被上訴人原租賃系爭房屋一樓與地下室之空間，因地下室漏水僅能實際使用系爭房屋一樓，被上訴人主張依民法第423條、第441條之規定，請求按其不能使用、收益程度，免其支付租金之義務，為有理由。 (三)又一樓及地下室面積分別為62.06、27.04平方公尺，此為兩 造所不爭執（本院卷第101至102頁），依上訴人自陳系爭房屋租金為一個月4萬5,000元，修繕期間為111年6月至112年3月共10個月（本院卷第29、119頁），故被上訴人不能使用系爭房屋地下室應減免之租金，應以地下室佔系爭房屋總面積之比例計算，為136,566元(計算式：每月租金45,000元×27.04/89.1（一樓及地下室面積分別為62.06、27.04平方公尺，共計為89.1平方公尺）×10＝136,566元），則被上訴人請求上訴人給付136,363元，為有理由。 (四)上訴人雖主張系爭房屋地下室僅有一處角落漏水，影響範圍 甚小云云，然此與客觀事證及證人上開證述不符，難認實在。又上訴人主張被上訴人於修繕期間與修繕前後之用水度數差異不大，認被上訴人營業未受影響等語，惟被上訴人租賃系爭房屋一樓與地下室之空間，自有權決定將地下室作為營業使用、員工休息空間或其他使用。系爭房屋地下室既因漏水而未合於使用收益程度，被上訴人自得主張減免租金，此與被上訴人於系爭房屋一樓之用水量變化無涉。另上訴人主張地下室空間依租賃市場行情，租金應為1樓店面之3分之1，並提出標題為「難見光!北市地下店面租金腰斬，還是乏人問津」、「地下室更省!避一樓租金少50% 店面垂直化成顯學」之新聞內容等語，惟上開新聞僅為記者就臺北市租賃市場之觀察與主觀評論，並非本院囑託鑑定租金之結果，況被上訴人係同時租賃一樓店面與地下室空間作為綜合規劃使用，並非僅單純租賃系爭房屋地下室，自無從參考上開新聞作為認定系爭房屋地下室部份租金之依據。上訴人上開主張，均難認有據。 五、綜上所述，被上訴人依系爭租約與民法第423條、第441條之 法律關係，請求上訴人給付136,363元，及自112年5月27日（原審卷第19頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，並依職權為假執行之宣告，核無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 核與判決結果不生影響，爰不逐一論駁，併此敘明。 七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第 3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 民事第四庭 審判長法 官　王怡菁 法 官 吳金玫 　　　　　　　　　 法 官 謝佳諮 上正本係照原本作成。 本判決不得上訴。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　11　　月　　1 　　日 　　　　　　　　　 書記官 張峻偉