減少價金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1044號 原 告 周于籌 被 告 胡誌超 住○○市○○區○○路00巷00號0樓之 0 上列當事人間請求減少價金事件，本院於民國113年10月7日言詞 辯論終結，判決如下： 主 文 原告之訴駁回。 訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 甲、程序部分 按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告原起訴聲明為：被告應歸還購屋款中原告所請求之減少價金共新臺幣（下同）54萬元，及自雙方交屋日起至清償日止，按年息百分之十二計算之利息。嗣於民國113年6月3日言詞辯論期日變更聲明為：被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息（見本院卷第69頁）。核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定相符，應予准許。 乙、實體部分： 壹、原告主張： 一、被告銷售臺中市○○○街0000號屋齡42年老公寓5樓（坐落臺中 市○○區○○段000○號）含頂樓有增建之房屋（下稱系爭房屋）及土地（坐落臺中市○○區○○段00000地號，面積499平方公尺，應有部7/100）。原告於113年3月2日協同仲介現場看屋時，被告陳稱頂樓有使用權，並有住戶同意使用的文件證明，原告當日即下斡旋金，並於隔天113年3月3日於永慶不動產台中文心捷運加盟店進行議價與簽約，議價完成後雙方同意以810萬元簽約成交，並於113年4月18日移轉登記完畢。惟被告在簽約時，始揭露每4個月需支付管理費1萬元（每月2,500元），經原告詢問，被告回覆是用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，原告要求出示相關文件與明細，被告答稱管理費可談，會交付文件與明細，依上開被告所提供資訊，原告認知系管理費係一般住戶皆會繳交用於清潔修繕之管理費。數日後，被告透過仲介以LINE提出管理文件照片，經原告於113年3月14日收到該轉傳照片，得知僅原告需繳交「管理費」（回饋金）予其他公寓住戶，且金額無法變動，被告以管理費形式來欺騙原告，經原告質疑無使用權文件，被告則再加註一條敘述：「六樓屬公用，需付管理費方能使用六樓使用權」，即被告先前與樓下住戶約定回饋金，若未繳則不能使用頂樓（權利義務繼承於前屋主），原告不得已，現仍持續繳交回饋金以維持使用權。 二、原告已於113年3月26日以存證信函，通知被告物有瑕疵，催 告被告於113年4月1日限期前，協商減少標的物之價金，依系爭房屋（鋼筋混泥土造）使用年限60年，扣除屋齡42年，尚有18年（即216月）使用年限，期間原告會繳納54萬元（計算式：216月x2,500元=54萬元），爰依法請求被告應如數返還不當得利。 三、並聲明：被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月 3日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。 貳、被告則以：原告購買及簽約前，已知悉頂樓加蓋占用公寓公 共空間，因為是公共空間故無所有權狀，但有住戶同意使用權，其他住戶不得使用該空間，原告則需繳交每月管理費2,500元、4個月1萬元繳給管理員，供本棟大樓維修各項公共設施之用如樓梯清潔、水塔清潔、監視器、門，被告向前手購買時，同樣每月需支付管理費（回饋金）等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回；且陳明：如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 參、本院之判斷： 一、原告主張：其於113年3月3日，以810萬元之價金向被告購買 系爭房屋及其坐落土地，且於113年4 月18 日移轉登記完畢等情，為被告所未爭執，並有卷附之系爭房屋買賣契約（見本院卷第16-30頁、103-110頁）、系爭房屋於樂屋網售屋廣告（見本院卷第73-77頁）系爭房屋土地及建物所有權狀、謄本（見本院卷第141-152頁）在卷可參，堪信為真實。原告又主張其於取得系爭房地後，於113年5月1日及113年9 月1日，各繳1萬元（每月2,500元，每次繳4個月）社區回饋金予社區管理員譚祖能等情，為被告所未爭執，並有原告所提出之回饋金收據（見本院卷第169頁）在卷可參，亦堪信為真實。 二、原告主張被告所出賣交付之買賣標的有瑕疵，其得主張減少 價金，於減少價金後，被告應返還減少價金數額之不當得利云云，惟原告之主張為被告所否認，並以前詞置辯，按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。是原告就其主張之事實應負舉證之責任，經查： 　㈠物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危 險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵。又買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項亦定有明文。查系爭房屋之頂樓加蓋部分，因屬未經核准申請建造擅自興建之建物，固不符相關建築法規，為兩造所不爭執，堪認系爭房屋之頂樓加蓋部分與建築法令不符，其通常效用有所減少，抑且減低經濟上之價值，應屬物之瑕疵。惟民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其特約。兩造於113年3月2日協同仲介現場看屋時，即知被告出售之房屋有違法之頂樓加蓋情事，為原告所自承，且被告於出售之標的物說明書（見本院卷第115頁）亦載明此一情形，並經兩造簽名確認；且系爭買賣契約第2條就增建或占用部分約定，買賣標的現狀另有增建或占用部分，依現行法令無法登記，並可能因被主管機關認定為違章建築，被其他區分所有權人或第三人主張權利．．而有被拆除之虞，買方就前述情事均已明確知悉，並瞭解其風險，相關權利義務經雙方約定如下…第1款約定：增建或占用範圍：頂樓；第2款約定：「若增建或占用部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利者，賣方（指被告，下同）應即告知買方（即原告，下同），買方得以請求損害賠償或解約。」，第3款約定：「上述增建（違建）部分或占用部分無所有權，並有被拆除之虞，若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始被通知拆除者，買方同意自行負責，其相關之權利義務買方確已知悉。」等語（見本院卷第105-106頁），是原告就被告出售之房屋確有違法之頂樓加蓋，且原告同意出價購買，並於交屋後自行承擔可能被拆除之風險，應可認定。按原告對於系爭房屋有頂樓加蓋之違章建築，知之甚詳，且關於頂樓增建部分亦已經於系爭買賣契約、不動產標的現況說明書標記甚詳，則依一般社會交易情況，原告就此頂樓加蓋為不合法，應可認識，業如前述。惟系爭買賣契約第2條第2款就系爭房屋之頂樓加蓋有遭拆除風險之瑕疵，另行約定雙方如何分擔瑕疵責任，揆諸前揭說明，雙方均應受拘束。依前開民法第355條第1項規定，原告自不得再以系爭買賣標的物有違法頂樓加蓋，可能遭主管機關認定為違章建築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利，而向被告主張物之瑕疵。是原告主張系爭買標的物有違法頂樓加蓋，其得向被告主張物之瑕疵擔保責任，並主張減少價金，請求被告返還不當得利，於法無據。 　㈡原告復主張被告在簽約時，始揭露每4個月需支付管理費1萬 元（每月2,500元），經詢問，被告則回覆是用於水塔與樓梯之清潔與公用照明修繕等，並稱管理費可談，文件與明細之後都會給，原告始終認知是眾住戶皆繳交用於清潔修繕的一般管理費，且當應據實報銷，管理費可調整云云，查： 　⒈按系爭房屋有違法頂樓加建，可能遭主管機關認定為違章建 築而遭拆除之虞，或遭其他區分所有權人或第三人主張權利，已為原告所明知，且兩造於買賣契約亦以條款加以排除被告之瑕疵擔保責任等情，已如前述。又兩造簽署之標的物現況說明書，被告已告知系爭房屋有違法頂樓加蓋之違章建築，於是否有管理費或清潔費等費用一欄勾選「是」，並說明管理費或清潔費等費用每月繳納2,500元（原註記4,000元），每次繳四個月（見本院卷第57頁）；且被告出售系爭房屋前就該頂樓加建違章建築部分，係以每月繳納2,500元（即回饋金）予區分所有權人委派之管理員譚祖能（鄰長），作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用，被告並於113 年3 月5日將管理細則等資料以LINE傳予原告等情，有113年3月5日LINE傳訊資料（見本院卷第99頁）、103年3月21日、112年2月7日漢成五街18-20號公寓管理細則2份（見本院卷第33-35頁）在卷可參。被告於標的物現況說明書中已告知系爭買賣標的有頂樓違建，且每月繳2,500元管理 （即回饋金），並於兩造交易期間於未辦理所權移轉登記前之113 年3 月5日，向原告告知其就系爭就該頂樓加建違章建築部分，有按月繳納2,500元（即回饋金）予區分所有權人委派之管理員譚祖能，作為清洗樓梯間、水塔等公共設施費用。且傳予原告之112年2 月7日管理細則，其第七條之內容，亦明載「六樓屬公用。付管理費方能使用六樓使用權。」，堪認被告於兩造聯絡時，已向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分，其他區分所有權人對該違法使用部分，暫不主張權利，係因系爭頂樓加建建物之事實上處分權人，有按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能，作為清洗樓梯間、水塔費用之情事。被告抗辯其於出售之際，有向原告告知系爭頂樓加建違章建築部分，係因使用人按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人，以換取其他區分所有權人暫不主權利而取得使用權，應屬可採。 　⒉又參諸被告於標的物現況說明書中，已向原告告知系爭房屋 沒有管理委員會之組成（見本院卷第57頁），並向原告告知建物有頂樓加建違章建築，且承購系爭房屋之人應按月繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權人委派之管理員譚祖能，依被告前開告知之情狀，客觀上足認其繳納管理費之情況，與一般公寓大廈組立管理委員會，全體區分所有權人繳納管理費之情事不同，應無使原告誤認系爭按月繳納2,500元（即回饋金）之費用，是屬於一般有組織管理委員會之社區，每戶應依區分所有權比例繳納管理費之可能。原告主張依被告告知之內容，令其誤認系爭管理費之繳納是一般有組織管理委員會之社區，住戶應依區分所有權比例繳納之管理費云云，尚無可採。 　㈢又原告按月繳納繳納2,500元（即回饋金）予其他區分所有權 人委派之管理員譚祖能（已繳納8個月計2萬元），是原告取得系爭房屋後，使用系爭頂樓加建違章建築，為換取其他區分所有權人暫不主張權利而繳納，其屬原告為己利益，所為之任意給付，尚難認係屬被告取得之不當得利；至於原告未繳之部分（208個月，216個月減已付之8個月），原告其後是否會繳納，尚且未知，其損害尚未發生，縱原告繳納，亦非可歸屬被告應負責之損害賠償責任，附此敘明。 　㈣基上，原告依買賣契約第2條約定，不得就系爭頂樓加建違章 建築之存在，向被告主張損害賠償及解約，更遑論係請求減少價金，故原告依民法第359條規定請求減少買賣價金54萬元，並依不當得利返還請求權請求被告予以返還，於法無據。 三、綜上所述，原告主張其得依法向被告主張減少買賣價金54萬 元，並依不當得利返還請求權請求被告應給付原告54萬元，及自交屋之日（113年5月3日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。 四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提出之各 項證據資料，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。 五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　11 　　月　　4　　日 民事第三庭 法 官 王金洲 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　 113　　年　　11 　　月　　5　　日 書記官 黃昱程