遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1515號 原 告 吳祈風 訴訟代理人 白永濬律師 被 告 郭涵 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月1日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、被告應將門牌號碼為臺中市○區○○○○街00號22樓之5房屋騰空 遷讓返還原告。 二、被告應給付原告新臺幣13萬7600元，及自民國113年6月19日 起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 三、被告應自民國113年6月19日起至返還第一項所示房屋之日止 ，按月給付原告新臺幣3萬2000元。 四、訴訟費用由被告負擔。 五、本判決第一項、第二項，於原告依序以新臺幣42萬4000元、 新臺幣4萬6000元為被告供擔保後，得假執行。 六、本判決第三項到期部分，於原告按月以新臺幣1萬元為被告 供擔保後，得假執行。事實及理由 壹、程序部分 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。原告起訴時聲明第2項為：被告應給付原告新臺幣（下同）10萬8800元本息（見本院卷9頁）；嗣於民國113年7月2日變更聲明為：被告應給付原告13萬7600元本息（見本院卷86頁），係屬擴張應受判決事項之聲明，核與上開規定相符，應予准許。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體部分 一、原告主張：兩造於112年7月10日簽訂住宅租賃契約書（下稱 系爭租約），約定被告向伊承租門牌號碼臺中市○區○○○○街00號22樓之5房屋（下稱系爭房屋），租賃期間自112年7月10日起至113年7月9日止，每月租金3萬2000元，應於每月10日前繳納，如遲誤未繳，當期以後到租約到期之給付均視為已到期。詎被告自112年8月10日起，每期均遲繳租金，依約被告應將至租期屆滿時之租金一次給付予伊，被告非但未如數給付，更自113年2月10日起未繳納租金，計至113年4月10日止被告所積欠租金已達2個月。且伊於112年11月2日獲悉被告所飼養之5隻貓於社區公設四處遊走，經伊勸阻後，被告仍繼續違約飼養，故依系爭租約第11條第3項約定，伊得向被告請求損害賠償，並終止租約。嗣伊以被告欠付租金、飼養寵物之違約情事，於112年12月26日、113年1月9日以存證信函通知被告終止租約，請求遷出房屋，被告所繳納之押租金6萬4000元已抵充違約金，尚應給付所欠租金，惟被告均置之不理，伊復於113年4月19日依系爭租約第16條第2項約定，以存證信函向被告為終止租約之意思表示，該函已於113年4月22日送達被告，則系爭租約於113年5月22日已終止，被告仍繼續占用系爭房屋，爰依系爭租約、民法第440條第1、2項、第455條、第179條之規定，請求被告將系爭房屋返還予伊，並給付自113年2月10日起至113年5月22日止所積欠之租金共10萬8800元，及自113年5月23日起至113年6月18日止相當於租金之不當得利2萬8800元，暨自113年6月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬2000元等語。並聲明：如主文第1至3項所示；願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為 任何聲明或陳述。 三、本院得心證之理由： ㈠原告主張之事實，已據其提出系爭租約、租金帳戶匯款明細截圖、113年4月10日催告通知截圖、LINE對話紀錄截圖、社區公告影本、存證信函影本暨回執及投送紀錄影本等為證（見本院卷第15-65頁），被告已於相當期間受合法通知，於言詞辯論期日未到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項規定，視同自認，堪認原告主張之事實為真正。㈡按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項、第455條分別定有明文。又依土地法第100條第3款規定，承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，需達二個月以上，出租人始得收回房屋。基此，房屋租賃，如承租人積欠租金經以押租金抵償後已達2個月，經定期催告而未於期限內支付，出租人即得終止租約。經查： 　⒈依系爭租約第3條第1項後段約定：「承租人應按合約支付租 金及因逾期應給付到期款項，每逾期一日，課以應繳納租金總額千分之一逞罰性遲延違約金予出租方」、第11條第3項約定：「應社區規定，承租人禁止在租賃住宅飼養寵物以及抽菸，應付1個月租金。」。本件被告自112年8月10日起陸續遲繳租金，而原告主張被告因遲付租金及飼養寵物之違約情事，依約應給付違約金及相當於兩個月租金之損害賠償，已與被告所繳納之押金6萬4000元相互扣抵完畢等情，有系爭契約、LINE對話截圖、社區違約公告及存證信函附卷可參（見卷第15-27頁、第41-59頁），堪信被告所繳付之押金已與違約金相互扣抵，並無剩餘。則被告自113年2月10日起未給付租金，又無押金可資抵充租金，經原告於113年4月19日以存證信函向被告表示終止系爭租約，被告於113年4月22日收受該函，斯時被告遲付租金已逾2個月，從而，原告於113年4月22日終止租約之意思表示，應屬合法。 　⒉又依系爭租約第16條第2項約定，原告以被告遲付租金為由終 止租約，須提前30日通知，則原告終止租約之意思表示於113年4月22日送達被告，系爭租約於113年5月22日即發生終止租約之效力。本件系爭租約既已於113年5月22日終止，被告即應負返還租賃物之義務，故原告依租賃物返還之法律關係，訴請被告返還系爭房屋，為有理由，自應准許。 　⒊系爭租約業於113年5月22日合法終止，已認定如前。被告尚 有113年2月10日至113年5月22日租金共10萬8800元未付（計算式：3萬2000元÷30×102日＝10萬8800元，元以下四捨五入），是原告請求被告給付欠繳之租金10萬8800元，即屬有據，應予准許。㈢次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號裁判意旨參照）。本件原告終止租約前，被告依系爭租約應給付原告租金，原告終止租約後，被告屬無權占用他人房屋，獲有相當於租金之不當得利。從而，原告依系爭租約及不當得利法律關係，請求被告給付自113年5月23日至113年6月18日相當於租金之不當得利2萬8800元（計算式：3萬2000元÷30×27日＝2萬8800元，元以下四捨五入），及自113年6月19日起至遷讓房屋之日止，按月給付原告3萬2000元，亦應准許。㈣再按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。民法第229條第1 項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告對被告積欠租金之債權，核屬無確定期限之給付，原告以民事起訴狀繕本送達被告，而該書狀於113年6月7日寄存送達被告，有送達證書附卷可憑（見卷第79頁），經10日即於113年6月17日發生效力，是依前開規定，原告請求被告自113年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，自屬有據。 四、綜上所述，原告依系爭租約及租賃之法律關係，請求被告應 將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，並給付原告13萬7600元，及自113年6月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨被告應自113年6月19日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告3萬2000元，為有理由，應予准許。 五、原告陳明願供擔保，請求宣告假執行，與民事訴訟法第390 條第2項之規定並無不合，茲酌定相當擔保金額准許之。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據， 經審酌均於判決結果無影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 民事第五庭 法 官 陳冠霖 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 書記官 廖日晟