遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第1922號 原 告 詹瓊華 被 告 曾適鑾 兼 訴訟代理人 何文吉 共 同 訴訟代理人 賴銘耀律師 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年12月24日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告何文吉應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋騰 空遷讓返還原告，暨將房屋後門鑰匙1支返還原告。 二、被告曾適鑾應將鉑新機車行之營業登記自第一項房屋辦理遷 出登記。 三、被告何文吉應自民國113年11月1日起至遷讓返還第一項房屋 之日止，按月給付原告新臺幣3萬4000元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。 四、原告其餘之訴駁回。 五、訴訟費用由被告何文吉負擔。 六、本判決第一項於原告以新臺幣140萬元為被告何文吉供擔保 後，得假執行；但被告何文吉如以新臺幣420萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 七、本判決第三項於原告於每月履行期屆至後以新臺幣1萬1333 元為被告何文吉供擔保後，得假執行；但被告何文吉如按月以新臺幣3萬4000元為原告預供擔保，得免為假執行。 八、原告其餘假執行之聲請駁回。 　　事實及理由 壹、程序事項： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款定有明文。又不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條亦定有明文。本件原告起訴時，原以何文吉、鉑新機車行（代表人曾適鑾）為被告，聲明㈠至㈣分別為：㈠被告何文吉應遷讓房屋、移除一樓室內之變電箱、移除擺放在人行道之機油回收箱、拆除一樓後方所增設的天花板、移除從二樓轉供電源至一樓之所有電線、將房屋損毀處及所有因放置機車器具與輪胎導致室內地板及牆壁所造成之汙漬回復原狀及返還房屋所有鑰匙。㈡被告何文吉、鉑新機車行代表人曾適鑾應將營業登記遷出。㈢被告何文吉從民國113年7月1日應給付原告相當於租金之不當得利，並依住宅租賃契約按日計算給付相當於租金之一倍違約金，直到搬遷還屋為止，並按週年利率5%計算至清償日止（違約金1日金額為新臺幣〈下同〉34000元/30日＝1333元）。㈣被告何文吉應返還修繕抽水機8900元費用。嗣原告更正被告鉑新機車行為被告曾適鑾，於審理中迭經變更聲明，最後變更聲明如下述原告聲明所示（見本院卷二第3、273、303、324頁）。經核原告所為上開變更訴之聲明，均係基於所主張被告無權占有房屋之同一基礎事實，僅係補充事實上、法律上之陳述；又原告變更請求按月不當得利之起算日、撤回聲明第㈣項部分，僅為減縮聲明，揆諸上開規定，並無不合，應予准許。 貳、實體事項： 一、原告主張：伊於112年8月間行使優先承買權向訴外人詹國良 、詹江節惠、詹麗姝（下稱詹國良等人）購買坐落臺中市○○區○○○段00000地號土地及其上同段291建號建物即門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號（下稱系爭房屋），並於113年4月2日登記為系爭房屋及其坐落基地之所有權人。何文吉自102年5月1日起向詹國良承租系爭房屋，為不定期租賃契約，何文吉明知系爭房屋已生產權糾紛並遭查封，卻與詹國良於112年12月1日重新簽訂5年住宅租賃契約（下稱系爭租約），租期至117年11月30日止，故意侵害伊之權利，依據強制執行法第51條第2項規定，系爭租約對伊不生效力，伊於113年4月3日以存證信函通知何文吉若要續租，應重新簽訂租約，租金每月為4萬5000元，否則須於113年4月底前搬離，何文吉則回函表示將依其與詹國良之系爭租約繼續執行至117年11月30日，要求伊承受系爭租約，並自行將113年4月份租金3萬4000元扣除抽水馬達費用8900元及2個月押金6萬8000元匯款予伊，而拒絕搬遷。本件縱認伊需承受系爭租約，惟何文吉將系爭房屋作為營業及倉庫使用，與租約約定係供居住使用不合，且其違法私設電線，用電狀況影響公共安全，經伊通知何文吉須將違規電線拆除，仍不予理會，未盡善良管理人注意義務，伊已於113年5月29日以存證信函通知提前於113年6月30日終止租約。終止租約後，何文吉即無權占用系爭房屋，伊依民法第767條第1項、第454條、第213條等規定，請求何文吉遷讓房屋，並移除違法使用的電線及相關設備，及將系爭房屋損毀處及汙漬回復原狀及返還系爭房屋後門鑰匙。又何文吉無權占有系爭房屋，受有相當於租金之利益，致伊受有每月租金3萬4000元之損害，且何文吉自113年9月1日起未再給付租金，伊依不當得利法律關係為請求，並請求自113年7月1日起按租金計算之違約金，直到搬遷為止等語。並聲明：㈠被告何文吉應遷讓房屋、移除一樓室內之油式變壓器、無熔絲電源啟動器（電源開關）及所有私自設置之電線、移除擺放在人行道之機油回收箱、拆除一樓後方所增設的天花板、移除房屋外牆上所有廣告及招牌、移除從二樓轉供電源至一樓之所有電線、將房屋損毀處及所有因放置機車器具與輪胎導致室內地板及牆壁所造成之汙漬回復原狀及返還房屋後門鑰匙1支。㈡鉑新機車行代表人被告曾適鑾應將營業登記遷出。㈢被告何文吉從113年9月1日應給付原告相當於租金之不當得利，並從同年7月1日起給付相當於租金金額之1倍違約金，直到搬遷還屋為止，並按週年利率5%計算至清償日止（違約金1個月金額34000元，換算1日為1333元）。㈣願供擔保請准宣告假執行。 二、被告則以：詹國良等人為系爭房屋共有人，均同意與何文吉 簽訂系爭租約，系爭租約自屬合法有效。嗣原告於113年4月2日取得系爭房地所有權，依民法第425條規定，系爭租約對於原告仍繼續存在，且原告既主張終止系爭租約即表示已經同意系爭租約的存在。雖原告主張系爭房屋業於112年9月15日經法院裁定假處分，惟詹國良於112年12月1日與何文吉重新簽訂租約（換約），係為調漲原租約之租金，並未違反假處分之效力。又何文吉自102年5月起即承租系爭房屋，作為開設機車行之營業地址，此經出租人詹國良同意，嗣於112年12月1日續約時因購買制式之住宅租賃契約書，而未注意修改，然詹國良亦同意何文吉繼續經營機車行，且何文吉對於系爭房屋所為裝修，均經詹國良同意，何文吉已將延長電線移除，並無違法使用租賃房屋之情事，原告並無終止系爭租約之事由等語置辯。並聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。 三、本院之判斷： （一）原告主張：系爭房屋原為原告、詹國良等人分別共有，權 利範圍各4分之1，原告於112年8月間行使優先承買權未果後提起訴訟，請求所有權移轉登記，並聲請假處分，經本院於112年9月15日以112年度全字第95號裁定原告供擔保後，詹國良等人對於系爭房屋及其坐落基地不得為移轉、設定負擔及其他一切處分行為。嗣本院於113年1月5日以112年度重訴字第548號判決認定原告與詹國良等人之買賣契約已於112年8月18日成立，詹國良等人應於原告各給付350萬元之同時，將系爭房屋應有部分各4分之1，移轉登記予原告，原告即於113年4月2日以判決移轉為登記原因取得系爭房屋及其坐落基地之所有權。何文吉與詹國良前訂有房屋租賃契約書，租期自102年5月1日起至103年4月30日止，期滿未再續訂租約，而視為不定期租賃契約等情，業據原告提出土地登記謄本、建物登記謄本、本院112年度全字第95號民事裁定、本院執行命令、本院執行處函、本院112年度重訴字第548號民事判決、確定證明書、不動產買賣契約書、房屋租賃契約書等為證（見本院卷一第49至111頁、第123頁），並為被告所不爭執，堪信原告上開主張為真實。 （二）原告主張：何文吉與詹國良於系爭房屋實施查封後，重新 簽訂系爭租約，依據強制執行法第51條第2項規定，系爭租約對原告不生效力。縱認原告需承受系爭租約，惟因何文吉將系爭房屋作為營業及倉庫使用，與租約約定係供居住使用不合，且違法私設電線及相關設備，未盡善良管理人注意義務，原告已於113年6月30日終止系爭租約，於終止租約後，何文吉係無權占有系爭房屋等語，為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　　1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文；次按已登記之不動產，執行法院並應先通知登記機關為查封登記，其通知於第1項執行行為實施前到達登記機關時，亦發生查封之效力，強制執行法第76條第3項定有明文；又實施查封後債務人就查封物所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力，強制執行法第51條第2項定有明文。所謂「其他有礙執行效果之行為」，係指處分行為以外，其他足以影響查封效力之行為，例如將查封物出租、出借等是，所謂債權人，應兼指聲請執行之債權人及拍定人而言，上訴人就系爭房屋之租賃契約訂立於查封之後，執行法院不知情而未予排除，被上訴人之拍定系爭房屋，係按無租賃條件支付價金，上訴人竟執不定期且可轉租之租賃契約主張權利，當然影響被上訴人對拍賣價額之估計，對於執行效果，大有妨礙，依據前開說明，係爭房屋之租賃契約，對於被上訴人既不生效力，上訴人殊無依民法第425條規主張其租賃契約對系爭房屋之承受人或買受人繼續存在之餘地（最高法院71年度台上字第3636號民事判決意旨參照）。依前說明，可知強制執行程序旨在滿足債權，故對於實現此目的有所妨礙之行為均應予排除，始足以貫徹強制執行之效果。 　　2.系爭房屋前經本院於112年9月27日實施查封，經地政機關 辦理查封登記，有土地登記謄本、建物登記謄本、本院執行命令、本院公告、本院民事執行處函文附卷可稽（見本院卷一第49至55頁、第63至67頁），即已生查封效力，因此自此時起系爭房屋之原所有權人即執行債務人詹國良等人即應受查封效力之拘束，不得再任意出租系爭房屋，此參本院公告之公告事項第二項記載「嗣後債務人（即詹國良等人）對於查封不動產，所為移轉，設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人（即原告）不生效力。」即明（見本院卷一第65頁）。而本件依何文吉所述及所舉之租賃契約書所載（見本院卷一第327至339頁、第343至359頁），何文吉與詹國良間之租約早於103年4月30日即屆滿，渠等係於系爭房屋經查封後，私下更新租期即自112年12月1日至117年11月30日止，且將原租約租金3萬元重新約定為3萬4000元，自屬重新簽訂租約，其二人私下任意訂定新租約，既係於查封之後，而為執行法院所不知情致未予排除，依上開說明，此項任意更新之租賃契約，屬妨礙查封效力，不論系爭租約於何文吉與詹國良間之效力如何，對於債權人即原告自不生效力，何文吉殊無依民法第425條規定主張租賃契約對原告繼續存在之餘地，何文吉辯稱上開更新後之租賃契約對於原告繼續存在，自屬無據。至何文吉辯稱系爭租約係為調漲原租約租金之換約，並未違反假處分之效力等語，委無可採。 　　3.被告又辯以：原告於113年5月27日傳簡訊終止系爭租約， 應認已同意系爭租約的存在等語。查：本件依原告113年4月3日存證信函記載「...台端若要繼續租賃此屋，台端必須與本人簽約....」、113年4月24日存證信函記載「...台端與債務人詹國良於民國112年12月1日簽訂每月3.4萬租金長達5年之租約，對我（債權人）不生效力...」，並參酌原告與何文吉於113年5月13日LINE對話內容「何先生，我是房屋所有權人詹瓊華，我想請問你找到房子了嗎？你何時會搬走？」、113年5月19日LINE對話內容「...我再次重申這間房子我不續租...」、113年5月27日LINE對話內容「...我已告訴你我無法續約，...4/16我寄的存證信函我已再次說明原本的不定期租約不續約，但我答應你延到6月底搬遷，...另外，縱使我必須承受你和詹國良的租約，但你也已經違約了，所以本人通知你終止你和詹國良簽的住宅租賃契約...」，原告並於113年5月29日以存證信函通知被告「...本人決不續約...縱使本人需承受台端與詹國良所簽訂的住宅租賃契約...本人並於5月27日以Line及此信函通知台端提前終止租約...」（見本院卷一第118、143、183、185、187、189、190頁），足見原告並無承認系爭租約之意思表示，係因何文吉拒不搬遷，原告始退而主張租約亦有終止事由存在，惟尚難以此即認原告已同意系爭租約對其繼續存在。 　　4.綜上，原告為系爭房屋之所有權人，何文吉自113年4月2 日（即原告登記為所有權人之日）起至今仍占有、使用系爭房屋之事實，為兩造所不爭執，而何文吉未能證明其具有合法占有權源，原告請求何文吉遷讓返還房屋及返還房屋後門鑰匙1支，為有理由，應予准許。 　　5.本院既已依民法第767條第1項前段規定認定原告此部分請 求有理由，則就原告依民法第455條、其他法律規定等請求部分，即不予贅論，附此敘明。 （三）原告主張：何文吉應將違法使用的電線及相關設備移除， 及將房屋損毀處及汙漬回復原狀等語。經查： 　　1.詹國良等人與訴外人蔡品娟係於112年8月9日簽定不動產 買賣契約書，原告於112年8月18日以存證信函向詹國良等人表示願以同一條件行使優先承買權，而認詹國良等人於112年8月18日收受存證信函時，原告就詹國良等人出賣之應有部分，已依土地法第34條之1第4項規定，以同一條件與詹國良等人成立買賣契約，無須再另行締約。而依買賣契約第1條第4項第5款「本買賣標的：有出租情形：租期至「不定期」；租金3萬元/月；點交前賣方應協助辦理更換租約。」、第7條第4項「買賣雙方辦理點交時，除有特別約定應以簽約之現況為準。...」（見本院卷一第86、88頁），原告既以同一條件與詹國良等人成立買賣契約，故應認原告同意以現況為交付，且買賣契約亦無約定系爭房屋需再為如何之維修、補正、拆除等，是詹國良等人依照該房屋之現況為交付，即依債之本旨為給付之情事，先予敘明。 　　2.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任 。民事訴訟法第277條前段定有明文。查何文吉自102年5月1日起即承租系爭房屋作為開設機車行使用，迄112年8月18日原告與詹國良等人成立買賣契約，已逾10年，本會有自然耗損、折舊等，而原告就其主張何文吉違法使用之電線、相關設備、房屋損毀處及汙漬等，雖提出照片等為證（見本院卷一第223至231頁、第279、281頁、第399至403頁、卷二第177、181、183頁），惟原告並未證明何文吉係於112年8月18日後始增設電線、相關設備或造成房屋損毀等，難認現況已非屬買賣契約簽約時之現況，原告自無由請求何文吉於遷讓返還房屋時回復至102年5月初租賃時之狀態。 　　3.從而，原告既同意以現況為交付，且無法舉證證明112年8 月18日之現況係與102年5月間屋況相同，則原告請求何文吉移除一樓室內之油式變壓器、無熔絲電源啟動器（電源開關）及所有私自設置之電線、移除擺放在人行道之機油回收箱、拆除一樓後方所增設的天花板、移除房屋外牆上所有廣告及招牌、移除從二樓轉供電源至一樓之所有電線、將房屋損毀處及所有因放置機車器具與輪胎導致室內地板及牆壁所造成之汙漬回復原狀，即非有據。此外，系爭租約對於原告不生效力，已如前述，則原告依系爭租約請求何文吉負賠償責任、將房屋回復原狀，亦屬無據。 （四）原告另主張：鉑新機車行代表人曾適鑾應將營業登記自系 爭房屋遷出等語，為曾適鑾否認，並以前詞置辯。按所有人對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項中段定有明文。此所謂妨害者，係指以占有以外方法，客觀上不法侵害所有權或阻礙所有人之圓滿行使其所有權之行為或事實而言。而所謂「不法」，僅須所有人對於行為人之妨害，於法令上並無容忍之義務為已足。查，何文吉既無使用系爭房屋之正當權源，卻仍將鉑新機車行之營業稅籍登記地址設在系爭房屋，並以曾適鑾為代表人，客觀上不法侵害原告圓滿行使其對系爭房屋所有權之行為，即屬妨害原告對系爭房屋之所有權，原告依民法第767條第1項中段，請求曾適鑾應將鉑新機車行之營業稅籍登記遷出系爭房屋，自屬有據。 （五）原告主張：何文吉迄今未將系爭房屋騰空返還原告，且其 繼續占有系爭房屋為無法律上之原因，而受有相當租金之不當得利，請求何文吉從113年9月1日起至搬遷還屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利，並從同年7月1日起至搬遷還屋之日止，按月給付相當於租金金額之1倍違約金等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　　1.按無法律上原因而受有利益，致他人受有損害者，應返還 其利益，民法第179 條前段定有明文。次按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判決意旨參照）。本件原告為系爭房屋之所有權人，何文吉又無合法權源占有使用系爭房屋，致原告受有無從使用系爭房屋之損害，是原告依民法第179條規定，請求何文吉返還因占用系爭房屋所受之不當得利，即屬有據。 　　2.又何文吉與詹國良間原約定系爭房屋之租金為每月3萬400 0元，則原告以此金額作為計算何文吉無權占有系爭房屋所受相當於租金利益之標準，應屬適當。何文吉自113年9月起即未再繳納租金，且前有給付原告2個月押金6萬8000元，為原告所不爭執，則扣除押金後，原告請求何文吉自113年11月起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，給付相當於每月租金3萬4000元之不當得利，核屬有據，逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 　　3.至於原告另請求何文吉自113年7月1日起至返還系爭房屋 之日止，按月給付相當於租金1倍之違約金部分。經核，系爭租約第14條第2項固有得請求違約金之約定，惟系爭租約對於原告不生效力，已如前述，原告據此請求違約金，並無理由，應予駁回。 四、末按遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法 定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，民法第233條第1項前段、第203條分別定有明文。何文吉應按月給付相當於租金不當得利，於各期應為給付之日翌日仍未給付時即陷於給付遲延，故原告請求於各期應為給付之日翌日起至清償日止，按年息5%計算之遲延利息，亦屬有據。 五、綜上所述，原告為系爭房屋所有權人，何文吉與詹國良簽立 之系爭租約有礙查封之效力，原告依強執執行法第51條第2項規定主張系爭租約對其不生效力，自屬有據。又何文吉並無占有系爭房屋之正當權源，原告請求何文吉應騰空遷讓返還系爭房屋暨將房屋後門鑰匙1支返還原告，及自113年11月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利3萬4000元，及各期應為給付之日之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨請求曾適鑾將「鉑新機車行」營業稅籍登記地址自系爭房屋辦理遷出登記，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。 六、就原告勝訴部分，兩造均陳明願供擔保為假執行及免為假執 行之宣告，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額後准許之。又遷出登記部分為意思表示，依強制執行法第130條規定，須待判決確定始能為之，不合假執行之宣告條件，是原告此部分假執行之聲請，應予駁回。至原告敗訴部分既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。 七、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據，經本院斟酌後，認與本件判決結果已不生影響，故不一一加予論述，附此敘明。 八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24　　日 　　　　　　　　　民事第六庭　　法　官　謝慧敏 正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　24 　 日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　張隆成