給付居間報酬

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2號 原 告 劉杏芬 訴訟代理人 盧永和律師 被 告 陳廣益 訴訟代理人 楊榮富律師 複 代理人 蔣志明律師 上列當事人間請求給付居間報酬事件，本院於民國113年9月24日 言詞辯論終結，判決如下： 主 文 被告應給付原告新臺幣300萬元，及自民國113年1月13日起至清 償日止，按週年利率5％計算之利息。 訴訟費用由被告負擔。 本判決於原告以新臺幣100萬元為被告供擔保後，得假執行。但 被告如以新臺幣300萬元為原告預供擔保，得免為假執行。 事實及理由 一、原告主張：被告於民國111年9月間將其所有坐落臺中市○區○ ○○段000000○000000地號土地及其上同段1360建號建物（下合稱系爭房地）委由伊居間出售(下稱系爭居間契約)。後伊媒介訴外人豐溢開發有限公司（下稱豐溢公司）願以新臺幣（下同）1億元購買系爭房地，兩造即約定以上開價金之3％即300萬元為報酬（下稱系爭報酬）。雖被告於簽訂系爭房地買賣契約時，應豐溢公司要求同意降價200萬元，終以9,800萬元成交(下稱系爭買賣契約)，然系爭報酬之約定並無異動。伊已完成居間，被告卻拒絕給付系爭報酬。爰依民法第568條第1項之規定及系爭居間契約之約定，提起本件訴訟等語。並聲明：如主文第1項、第3項所示。 二、被告則以：伊係於111年6月初委託訴外人張勇元以售價1億1 ,000萬元居間尋找系爭房地之買家，倘以1億元以上成交，即給付報酬300萬元，原告乃受張勇元委託，兩造未成立系爭居間契約。縱兩造成立系爭居間契約，然系爭報酬附有待系爭買賣契約履約完畢後給付之停止條件(下稱系爭條件)。然豐溢公司未依約給付完稅款200萬元，經伊於112年5月20日解除系爭買賣契約，系爭報酬給付條件不成就，且非歸因於伊以不正當方式為之，原告不得向伊請求給付報酬。如須給付報酬，系爭房地既經豐溢公司要求降價為9,800萬元，原告於簽約現場亦未反對，則應以仲介報酬慣例之成交價格0.5％方式計算，伊僅需給付原告49萬元等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠兩造成立系爭居間契約。 　⒈稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為 訂約之媒介，他方給付報酬之契約；居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第565條、第568條第1項各有明文。又當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託法官前自認者，無庸舉證。自認之撤銷，除別有規定外，以自認人能證明與事實不符或經他造同意者，始得為之，此觀民事訴訟法第279條第1項、第3項規定即明。 　⒉原告主張兩造間成立系爭居間契約等語，被告於本院113年2 月29日言詞辯論期日自承：兩造間有成立居間契約，且至少在111年9月間成立等語(本院卷第56、58頁)，故被告已自認原告主張兩造成立系爭居間契約之事實，應堪認定。雖被告嗣後翻異前詞，抗辯其乃委由張勇元負責居間系爭房地買賣事宜，未與原告成立居間契約云云（本院卷第85頁）而欲撤銷自認，惟未經原告同意(本院卷第284頁)，依上揭規定，自應由被告就兩造間確未成立系爭居間契約，故其自認與事實不符一節，負舉證責任。 　⒊被告固辯稱：其早於111年6月初即委由張勇元以1億1,000萬 元售價尋找買主，或尋覓金主借貸5,000萬元，由張勇元轉委由原告尋覓金主借款云云。查： 　⑴依張勇元證稱：111年6月間被告說要拿系爭房地借款，所以 請我找金主後，因為原告有這方面的人脈，我問原告有沒有金主可以借款。後來原告找到金主，被告原本希望能借到3,000萬元，但只有借到2,000萬元，被告覺得貸得金額不夠，我和原告都有拿到20萬元的報酬。我於111年8月約兩造去餐廳吃飯，當時被告說希望能再借到5,000萬元左右或直接出賣系爭房地，我和原告都有聽到，但後續我沒有介入，是兩造私下談的，我沒有委託原告。後來我聽被告說經由原告介紹賣掉系爭房地等語(本院卷第220至224頁)，可見張勇元未受被告委任居間銷售，亦未因此委託原告居間，實乃原告直接負責居間出售系爭房地。 　⑵觀諸被告於111年9月20日向原告表示：「買賣案件我第1次給 人家3％300萬元，我做中人做土地只收0.5或1％，對你打破我做土地生涯紀(被告誤寫為記)錄」；另因系爭買賣契約履行問題，被告於112年4月19日再向原告表示：「你做為(中人是不能偏袒)任何一方」等詞，有兩造上開日期Line對話紀錄截圖可考(本院卷第167、193頁)。倘被告係委由張勇元居間，而由張勇元轉委任原告，衡情居間報酬應由被告與張勇元、張勇元與原告間各自協商，自無被告直接告訴原告約定之報酬為「3％300萬元」，亦無直接告知原告既為中人不應偏袒買賣任何一方之理。 　⑶被告於111年9月6日簽立不動產出售協議書，嗣於同年10月13 日與豐溢公司就系爭房地簽訂系爭買賣契約乙情，為兩造所不爭執(本院卷第200頁)。惟張勇元未曾看過上開不動產出售協議書，於簽立系爭買賣契約時亦未在場一節，經張勇元證述明確(本院卷第220至221頁)，核與證人即豐溢公司配合之仲介王俊豐證稱：原本是由豐溢公司李副總和原告接洽，李副總後來交派給我，當時買賣契約內容談得差不多，在我知道公司和賣方接洽時，都沒有聽說過張勇元。簽約當時，在場之人為豐溢公司董事長、李副總、我、會計還有兩造，沒有張勇元等詞之證述(本院卷第225頁)相符。設若被告委由張勇元負責為訂約之媒介，佐以被告自承相關土地買賣都是交由張勇元仲介，不會交由陌生人幫其買賣房屋等詞(本院卷第286頁)，當無於買賣雙方接洽過程，均未見張勇元參與協商之可能，益彰系爭房地出賣予豐溢公司事宜，乃由原告負責，張勇元並非居間之人。 　⑷綜上，依被告所舉證據，皆無從認其自認與事實不符。被告 撤銷上開自認，並抗辯兩造未成立系爭居間契約云云，要非可採。 　㈡被告應給付原告之居間報酬為300萬元。 　⒈被告於111年10月13日與豐溢公司簽立系爭買賣契約(本院卷 第200頁)，且係經由原告居間成立，業如前所認定，則原告請求被告給付居間報酬，即屬有據。觀諸被告於111年9月20日向原告表示：「買賣案件我第1次給人家3％300萬元，......，對你打破我做土地生涯紀錄」等語，有前揭Line對話紀錄可憑；王俊豐證稱：本來談好的價格是1億1,000萬元，後來被告主動降價1,000萬元。簽約當日被告又再降價200萬元，合意以9,800萬元成交。簽約後，我載兩造去喝咖啡及送回高鐵站時，原告有說到價金已經談好是1億元，是被告自己降價為9,800萬元，她的報酬還是要用1億元計算，被告有回應說好等語(本院卷第226頁)，足見兩造已合意報酬以1億元之3％即300萬元計算，且被告於簽立系爭買賣契約之降價，不影響兩造關於系爭報酬之約定，故原告主張被告應給付300萬元之報酬，核屬有憑。被告雖辯稱應以一般仲介行情之成交價格0.5％計算，然此既非兩造合意內容，要無拘束原告之理，自無可取。 　⒉至被告抗辯系爭居間契約附有系爭條件，已因系爭買賣契約 遭其解除而不得請求云云。惟查： 　⑴所謂停止條件，係限制法律行為效力之發生，使其繫於將來 客觀的不確定事實之成否，而於條件成就時發生效力之法律行為之附款。倘當事人就既已存在之債務，約定於預期之不確定事實發生時履行，而非將債務之發生或消滅繫於該不確定事實之發生，係對債務之清償約定不確定期限，而非附以條件(最高法院88年度台上字第1220號判決、105年度台上字第145號判決意旨參照)。審諸被告抗辯之系爭條件，其內容乃以系爭報酬必須至將來系爭買賣契約履約完畢之事實發生，為既已存在之系爭報酬債務之清償期，要無關系爭居間契約生效與否之問題，自非就系爭報酬之給付附以停止條件。是被告徒以系爭條件為民法第99條規定之條件等詞置辯，即乏所據。 　⑵契約因居間人之媒介而成立者，苟非無效或經撤銷者，居間 人即得請求報酬（民法第568條立法理由參照）。是居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響(最高法院49年台上字第1646號判決意旨參照)。系爭居間契約既已成立，且經原告媒介使被告與豐溢公司成立系爭買賣契約，原告即得請求系爭報酬。縱被告事後以豐溢公司遲延給付完稅款200萬元為由，向豐溢公司為解約之意思表示，然揆諸前揭意旨，自不影響原告請求報酬之權利。 　⒊基此，原告基於民法第568條第1項之規定、系爭居間契約之 約定，請求被告給付報酬300萬元，應為可採。㈢給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，此觀民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條規定可明，原告並得按上開規定請求被告給付遲延利息。 四、綜上所述，原告依民法第568條第1項之規定及系爭居間契約 之約定，請求被告給付300萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即113年1月13日起（本院卷第39頁），至清償日止，按週年利率5％計算之利息部分，為有理由，應予准許。 五、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行或免為假執行，經核與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經 審酌後認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，併此敘明。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　 10 　　月　　17 　 日 民事第二庭 法　官　鍾宇嫣 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本 ）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。　　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　18　　日 書記官 林政佑