損害賠償

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第2447號 原 告 邢 志 被 告 葉一貞 訴訟代理人 陳秋伶律師 上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國113年12月30日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、原告之訴駁回。 二、訴訟費用由原告負擔。 　　事實及理由 壹、程序部分 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）390萬元。嗣於民國113年10月14日更正聲明為：被告應給付原告580萬元。經核屬擴張應受判決事項之聲明，依前揭規定，應予准許。 貳、實體部分　　 一、原告主張：兩造前於民國113年5月31日簽訂房屋買賣契約G4 39871號、G439872號（下稱系爭契約），原告以新臺幣各145萬元向被告購買門牌號碼臺中市○○區○○巷○○弄00號0樓之2、0樓之3房屋及所座落臺中市○○區○○段0000號地號土地持分(下稱系爭房屋)，因信義房屋股份有限公司（下稱信義房屋公司）仲介洪○○與被告帶原告看屋時稱其中一戶無獨立電錶，是從另一戶分電錶過來，故須一次購買兩戶，原告即同意一次購買兩戶，被告本應依系爭契約於113年7月1日交屋，惟原告於交屋前翻看系爭契約，發覺系爭房屋現況說明書記載兩戶均有獨立電錶，故於113年7月1日交屋時提出此事，被告即決定裝設另一戶獨立電錶（因系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符，第一次被告無法交屋），原告於113年7月3日交付尾款後，被告寄存證信函予原告稱已裝好電錶，將於113年8月8日交屋，原告並未同意，嗣原告於113年8月8日到信義房屋公司門市與洪○○見面，洪○○要原告簽空白租約，原告不同意，之後洪○○在百貨公司拿換約之租約給原告簽名，原告看租約上無任何人簽名，且原告與租客仍有問題要處理，故拒絕簽名，後來兩造約定於113年8月9日上午11時簽字交屋，並約定驗屋及換約，但當日兩位租客均不在，洪○○帶鑰匙欲開門，原告不知租客是否有授權，怕有違法疑慮並未進入屋內驗屋，且無法換約，故無法交屋（因無法驗屋及換約，第二次被告無法交屋），原告已於113年8月9日寄發存證信函予被告表示欲解約，今再以起訴狀繕本送達被告為解除系爭契約之意思表示，並請求被告給付違約金580萬元，爰依系爭契約第10條，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告580萬元。 二、被告則以：原告於簽約前已知悉系爭房屋其中一戶並無獨立 電錶，但仍決定購買，即使現況說明書有誤載，因原告簽約前已知悉上情，實際上非物之瑕疵，嗣被告裝設完成獨立電錶，並催告原告完成交屋程序後，原告向洪○○表示同意於113年8月8日配合交屋，惟未告知具體時間，故洪○○於113年8月8日上午先向二名租客取得簽名租約，以便原告隨時進行換約，並以line將租客資訊及親自簽名照片傳送給原告，嗣洪○○於同日下午在新光三越用餐區將租客完成換約之租約提供原告確認，惟原告未簽名即離開，113年8月9日上午洪○○攜帶系房屋鑰匙及租客已簽名之租約，並事先取得租客同意可入內驗屋，欲與原告進行換約及驗收交屋程序時，原告又主張因租客不在場會有違法疑慮，拒絕配合換約及驗屋交屋程序，則被告已盡力履行協助換約及配合驗屋等交屋義務，本件無法完成交屋係可歸責於原告，況原告未依系爭契約第9條第8項第1款、第10條第2款催告補正瑕疵或履行完成解約前之催告程序，其解約不合法，原告依系爭買賣契約第10條第1項第2款規定，請求被告給付違約金580萬元亦無理由等語資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。 三、本院之判斷 　㈠被告於113年5月31日經信義房屋公司居間仲介以各145萬元將 名下系爭房屋兩戶出售原告，兩造簽訂系爭契約，並約定系爭契約之履行委由安信建築經理股份有限公司（下稱安信公司）向指定之特約銀行辦理信託暨履約保證手續，嗣系爭房屋已於113年6月19日完成所有權移轉登記予原告。系爭契約原約定113年7月2日為最後交屋日，兩造則約定於113年7月1日交屋，惟當日並未完成交屋。經信義房屋公司仲介洪○○居中協調兩造約定於113年8月9日進行交屋，惟當日亦未能完成交屋。嗣被告於113年8月12日以存證信函通知原告，被告已依法拋棄占有，並已請信義房屋公司及安信公司依履保約定之約定將買賣價金290萬元出款予被告。信義房屋公司則於113年8月16日發函通知兩造及安信公司，原告已付價金共計290萬元，依履約保證契約第7條約定全數出款予被告之事實，此有系爭契約、系爭房屋之土地所有權狀、建物所有權狀、前開存證信函在卷可稽（見本院卷第49至76、83至89、209至215頁），且為兩造所不爭執，堪信為真正。 　㈡原告主張於113年7月1日第一次交屋時，被告就系爭房屋兩戶 之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符，及於113年8月9日第二次交屋時，兩戶租客均不在屋內而無法驗屋及與租客換約，因被告兩次均無法完成交屋，依系爭契約第10條約定解除系爭契約，並請求被告給付違約金，然此為被告所否認，並抗辯原告於簽約前，已知悉系爭房屋兩戶之其中一戶未裝設獨立電錶，非屬物之瑕疵，且被告已履行協助換約及配合驗屋等交屋義務，惟原告於預定交屋日期片面拒絕履行前開交屋義務，係可歸責於原告，原告亦未經書面催告程序，無從依系爭契約第10條約定解除契約及請求違約金等語，則本件之爭點為：⑴兩造於預定交屋日期，系爭房屋有無未裝設獨立電錶之瑕疵，有無不能驗屋、換約之情事存在，是否可歸責於被告？原告有無拒絕點交之正當理由？ ⑵原告有無依系爭契約第9條第8項第1款、第10條第1項第2款催告被告補正瑕疵或履行協助驗屋、換約？若無，原告依系爭契約第10條，解除系爭契約並請求被告給付違約金，有無理由？ 　㈢經查： 　⑴原告主張於113年7月1日第一次交屋時，被告就系爭房屋兩戶 之其中一戶未裝設獨立電錶，與系爭房屋現況說明書不符 　　，無法完成交屋等情，並提出系爭房屋現況說明書為證（見 本院卷第135、161頁）。而觀之系爭房屋現況說明書，其中項次44雖記載均設有獨立電錶，然該房屋現況說明書性質上係出賣人對買受人關於系爭房屋之現況說明，而原告已自述信義房屋公司仲介洪○○與被告帶原告看屋時稱其中一戶無獨立電錶，是從另一戶分電錶過來等語，可知原告於簽訂系爭契約之前，已經由被告說明而知悉系爭房屋兩戶之其中一戶並未裝設獨立電錶，足見被告並未向原告擔保該房屋現況說明書所載系爭房屋兩戶均裝設獨立電錶之品質，故此部分難認屬系爭房屋物之瑕疵，則原告於當日以此瑕疵為由拒絕點交，並無正當理由，且當日未完成交屋不可歸責於被告。 　⑵況依系爭契約第9條第8項第1款約定：「房地點交前，如發現 買賣標的物有物或權利等瑕疵，除第17條已有特別約定者外，雙方依下列約定處理：㈠買方得催告賣方補正，如賣方拒絕補正或客觀上難以補正，買方即得依民法規定行使減少價金或解約等權利；惟解除契約顯失公平，或修繕補正金額與買賣價金比例顯不相當者，不得請求解除契約。」（見本院卷第53頁），可知原告縱發現系爭房屋存有物之瑕疵，原告亦須先催告被告補正瑕疵，如被告不補正瑕疵，始得解除系爭契約，而原告於113年7月1日第一次交屋時以系爭房屋兩戶之其中一戶並未裝設獨立電錶為由拒絕點交，嗣後被告已完成裝設另一戶之獨立電錶，此據被告提出原告與洪○○LINE對話紀錄為佐（見本院卷第119頁），足見被告經原告通知後已完成另一戶獨立電錶之裝設，原告即不得依系爭契約第9條第8項第1款解除契約，亦無從再主張此構成系爭契約第10條之違約事由。 　⑶原告主張於113年8月9日第二次交屋時，兩戶租客均不在屋內 而無法驗屋及與租客換約，故無法完成交屋等情，並提出其當日手機錄影畫面光碟為證（見本院卷第235頁），經本院當庭勘驗上開錄影畫面光碟，勘驗結果如下（見本院卷第252頁）： 　　原　告：裡面沒有人喔? 　　洪○○：他們都回家了，我有昨天先跟他們說。 　　原　告：那這樣子的話可以交房嗎? 　　洪○○：啊? 　　原　告：這樣可以交房嗎? 　　洪○○：什麼意思？可以啊。我昨天晚上就跟他們講了，他 　　　　　　們說直接進去就好了（洪○○按電鈴拿出鑰匙準備 　　　　　　以鑰匙開門，但尚未開門）。 　　原　告：這樣子好像不符合程序吧? 　　洪○○：什麼不符合程序? 　　原　告：不符合交屋的程序啊，對吧? 　　洪○○：什麼意思？交屋前驗屋啊。 　　原　告：不只是驗屋而已啊，你還有那個要換約什麼的，我 　　　　　　連人都沒有看到。 　　洪○○：那我現在打給他們可以嗎? 　　原　告：不是啊，一定要本人好不好，那個，你當初給我的 　　　　　　交屋程序，就是對吧，先換約，先找租客來換約什 　　　　　　麼的。 　　洪○○：那個，我先跟您報告流程喔，我們是屋主提出...　 (以下略)。 　　洪○○：我們現在是有疑慮，對不對，那我們（洪○○舉起 　　　　　　右手引導並轉身往前走）。 　　原　告：有疑慮所以我沒有辦法去交屋。（原告停止錄影） 　⑷由上開勘驗結果，固可知113年8月9日第二次交屋時，原告以 系爭房屋兩戶租客均不在系爭房屋內，而拒絕驗屋及換約 　　。然據證人洪○○到庭證稱：（提示被證7：原告與洪○○113年 8月8日LINE對話紀錄截圖），截圖上2張照片是113年8月8日早上我拿給租客換約的時候，他們親簽的時候我當下拍的，拍了以後我當時就傳給原告...為什麼會遇到承租方，是因為我在提前先跟承租方約好了，但是我聯繫不上原告，所以我先跟承租方約，他們是暑假期間都已經回家了，他們又特地趕來...因為8月8日之前都聯繫不上原告，所以我們是先在早上跟承租方約好，下午時段我是在我正常作業期間，突然接到店裡同事打來電話說原告已經到我們店裡了，所以我才趕回去...我有拿早上租客已經簽完要換約的租約給他，我有跟他說我早上有去做這件事情，然後轉交給他...他不想簽，他後來有跟我談到其他事情，就先走了，後來我想說這個合約必須得先他簽名...113年8月8日17時我在臺中新光三越用餐區提供被證8租客完成簽名換約程序的租約，要給原告簽名，但是又沒有簽成功，被證9照片就是原告在確認被證8租約的時候我所拍攝的...8月8日晚上原告有撥電話給我，說明天有約早上要先去承租方的場所裡面先驗屋，後續下午做交屋...原告沒有提到一定要承租方在場，如果有提到的話我一定想辦法約承租方在場...我跟原告通完電話之後，馬上跟承租方確認明天能不能夠直接進去，還是他們要到現場，承租方2位都說直接開門...勘驗的影片就是8月9日，現場我帶鑰匙過去要驗屋的影片，鑰匙是被告給我的，影片最後我轉身，後來下樓之後原告就離開了，原告沒有跟我講說他要約什麼時候驗屋、交屋或換約，我有再撥電話給原告，但是聯繫不上，也有請代書，都聯繫不上人等語（見本院卷255至256、261至265、267頁）。復觀之被證7：原告與洪○○113年8月8日LINE對話紀錄截圖所示（見本院卷第191頁），可知洪○○於當日傳送二張房間內部照片、推薦承租方「曾○○」、「楊○○」LINE個人檔案予原告等情，經核上開承租方之姓名與被證8二份房屋租賃契約書承租人欄上承租人簽妥之姓名相符（見本院卷第193至204頁）。再觀之被證9：113年8月8日17時照片所示（見本院卷第205頁），原告手持觀看1份房屋租賃契約書，另1份房屋租賃契約書放置拍攝者桌前，該房屋租賃契約書內容首頁之手寫文字，與被證8承租人「曾○○」之房屋租賃契約相同，堪認洪○○確於113年8月8日已將二名租客簽妥欲換約之租約交由原告簽名，以完成系爭房屋之換約程序，惟原告拒絕於該租約上簽名，嗣原告與洪○○於113年8月8日約定於翌日驗屋，洪○○已事先徵得承租方之同意於翌日進入系爭房屋驗屋，並於113年8月9日持被告交付之鑰匙欲帶同原告入內驗屋，則被告已委由洪○○履行系爭契約之協助換約、配合驗屋等義務，難認有何可歸責於被告之事由致兩造無法交屋之情事存在。至於原告若因承租方並未在場，對於換約或驗屋之程序有所疑慮，非不得委由洪○○聯繫承租方到場，或與被告、承租方另協調當場換約、驗屋之時間，尚無從逕指被告未協同換約、驗屋而無法交屋，已構成系爭契約第10條之違約事由。 　⑸況依系爭契約第10條約定：「一、賣方若違約且可歸責時， 依下列規定辦理：㈠每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方(自逾期日起至完成給付日止）。㈡經買方書面通知限期催告後仍無故不履行時，買方得解除本買賣契約，且賣方應將買方已付款項加倍返還予買方，作為違約賠償。」（見本院卷第53、67頁），可知原告縱認被告有可歸責之違約事由，原告亦須先書面催告被告限期履行，如被告仍無故不履行，始得解除系爭買賣契約及請求被告加倍返還已付款項作為違約賠償，惟原告於113年8月9日第二次交屋日未完成換約、驗屋程序後，並未催告被告履行換約、驗屋義務，僅寄發存證信函予被告表示欲解約等情，此據原告供述在卷（見本院卷第229頁），並有原告於113年8月9日寄發予被告之存證信函附卷足佐（見本院卷第31至33頁），則原告未經書面催告被告限期履行換約、驗屋義務，核與系爭契約第10條所定解除契約、請求違約賠償之程序不符，自無從依該條約定解除系爭契約及請求被告加倍返還已付款項之違約金，則原告主張依系爭契約第10條解除契約，並請求被告給付違約金580萬元，自屬無據。 四、綜上所述，原告依系爭契約第10條，請求被告應給付原告58 0萬元，為無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 審酌後認與於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，併予敘明。 六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。　　　　　 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　22　　日 　　　　　　　　　民事第四庭　　法　官　林依蓉 上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如 委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　1 　　月　　23　　日 　　　　　　　　　　　　　　　　書記官　吳韻聆