分割共有物

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度訴字第956號 原 告 王小紋 被 告 楊品 楊秀緞 受 告 知 訴 訟 人 李莉吟 上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國113年9月10日言 詞辯論終結，判決如下： 主 文 一、原告與被告楊品間共有坐落臺中市○○區○○段000地號、同段7 86地號土地及同段287建號建物，分歸被告楊品單獨取得，被告楊品應補償原告新臺幣152萬6649元。 二、前項訴訟費用由原告負擔6分之1，其餘由被告楊品負擔。 三、原告及被告楊秀緞共有坐落臺中市○○區○○段000地號、同段6 86地號土地及同段244建號建物，准予變價分割，所得之價金由被告楊秀緞分配7分之6，原告分配7分之1。 四、前項訴訟費用由原告負擔7分之1，其餘由被告楊秀緞負擔。 事實及理由 一、原告主張：原告起訴主張坐落臺中市○○區○○段000地號、同 段786地號土地及同段287建號建物(下統稱系爭A不動產)，由原告與楊品所共有，原告應有部分6分之1，楊品應有部分6分之5；坐落臺中市○○區○○段000地號、同段686地號土地及同段244建號建物(下統稱系爭B不動產)由原告與楊秀緞共有，原告應有部分7分之1，被告楊秀緞應有部分7分之6。又系爭A、B不動產並無依法令或依物之使用目的而有不能分割之情形，兩造間亦無不分割之約定，復無法以協議定分割方法，則原告依民法第823條第1項及第824條第2項等規定訴請裁判分割系爭不動產。並聲明：㈠原告與被告楊品間共有如附表一坐落臺中市○○區○○段000地號、同段786地號土地及同段287建號建物，請准予變價分割，所得價金由被告楊品分配6分之5，原告分配6分之1。㈡附表一訴訟費用由被告楊品負擔。㈢原告與被告楊品間共有如附表二坐落臺中市○○區○○段000地號、同段686地號土地及同段244建號建物，請准予變價分割，所得價金由被告楊秀緞分配7分之6，原告分配7分之1。㈣附表二訴訟費用由被告楊秀緞負擔。 二、楊品抗辯：我住在系爭A不動產已經20多年，現在還住在裡 面，我願意用鑑價的價格跟原告購買原告的持分等語。爰聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。 三、楊秀緞抗辯：我現在住在系爭B不動產，我也想要用鑑價的 價格跟原告購買他的持份，但我錢不夠等語。爰聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。 四、本院得心證之理由： 　㈠請求裁判分割共有物： ⒈按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不可分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。⒉系爭A、B不動產，分別為兩造所共有，應有部分上開所示，有系爭A、B不動產登記謄本在卷可參（見中司調卷第25-39頁），又系爭A、B不動產其使用目的並無不能分割之情事，兩造間亦無不為分割之約定，復不能達成分割協議，則原告依上述規定訴請本院以裁判分割之，核無不合。 　㈡系爭A不動產部分 　⒈按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形 、共有物之性質、價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當；又分割共有物，究以原物分割或變價分配其價金，法院固有自由裁量之權，不受共有人主張之拘束，但仍應斟酌當事人之聲明，共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等，公平裁量。必於原物分配有困難者，始予變賣，以價金分配於各共有人，如法院僅因應有部分所占比例不多或甚少之共有人，依其應有部分無法分得足供建築用或其他使用之面積，即將共有土地變價分割，不顧原可按其應有部分使用土地之其他共有人利益，尤其此等共有人對共有物在感情上或生活上有密不可分之依存關係，則其所定之分割方法，是否適當，有無符合公平原則，即值推求（最高法院90年度台上字第1607號、98年度台上字第2058號判決意旨參照）。系爭A不動產為加強磚造建物及其坐落之基地，依其物理構造及使用關係上無從割裂，如以原物按共有人應有部分比例分割，不僅面積狹小，且均無獨立專屬對外出入口，顯無法獨立維持原供住家使用之用途，而有害於經濟利用價值。因此，本件可得考量之分割方案，僅餘所主張之將原物分配於楊品，並以金錢補償原告（民法第824條第2項第1款後段、第3項規定參照），及原告所主張之變賣共有物，以價金分配於各共有人（即依民法第824條第2項第2款）。本院審酌系爭A不動產現由楊品所居住使用（兩造均不爭執，見本院卷第80頁），且已經長達數十年（見土地建物登記謄本，見中司調卷第31-33、39頁），足徵楊品對系爭A不動產存有相當情感；況原告所持有之應有部分比例僅有6之1，與楊品持有之應有部分比例6分之5相較顯屬較低，且原告對於系爭A不動產並未主張有自住之需求，而系爭A不動產如將原物分割予具有高度意願、有密切親誼關係之楊品，將使得楊品具有得以繼續保存、居住、維持家族情感之高度價值，且楊品亦表示願給付金錢補償；原告雖然主張變價分割，然倘變價分割，而透過法院強制執行程序，系爭房地是否有人應買，是否會再行減價拍賣，未有定數；且於拍定時，兩造同時行使優先購買權之情況下，尚須抽籤決定，亦有變數；再參以倘若透過操作由第三人以高價標買，原告或被告如欲行使優先承買權，無異須支付較高金額，否則即將系爭房地拱手讓人，誠屬非當。本件審酌上情，認楊品主張應將系爭房地分歸楊品取得，由原告以金錢補償原告，為屬兼顧系爭房地之實際使用狀況、經濟效用及兩造利益之分割方法。 　⒉本件經囑朝富不動產估價師聯合事務所就系爭A不動產由楊品 單獨取得，應補償原告之金額為鑑定估價，評估價值結論為楊品應補償原告新臺幣(下同)152萬6649元。朝富不動產估價師聯合事務所之估價師係依估價師針對勘估標的進行產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現況及勘估標的依最有效使用情況下，及本估價師專業意見分析後，採用比較法及收益法評估標的房地總價值加權平均，最終評估結果及最終價格，有朝富不動產估價師聯合事務所號函檢送之不動產估價報告書（見本院卷第87頁，鑑定報告外放）在卷為憑。本院認朝富不動產估價師聯合事務所所為鑑價方法客觀公正，其評估價格核屬系爭A不動產於現行不動產市場條件下之合理價值，自得採認為系爭不動產之價格並為計算楊品應補償他共有人金額之依據。準此，楊品主張系爭A不動產分歸楊品單獨取得，再由楊品依本件估價報告書所估算之金額，補償原告152萬6649元，不僅能兼顧該房地利用之完整性，亦符合原物分配優先之民法原則，故屬可採。 　㈢系爭B不動產部分 　 楊秀緞雖亦居住在系爭B不動產（見本院卷第80頁），然其 自陳沒有資力，無法按照鑑價報告給付補償金予原告（見本院卷第80、103頁），且原告亦無意取得系爭B不動產，本院斟酌上情，堪認系爭B不動產「以原物分配顯有困難」，僅能採行變價分割，是原告主張系爭B不動產予以變價分割，應屬可採。而楊秀緞依民法第824條第7項之規定，仍得於拍賣程序有優先承買權，保有最後取得系爭B不動產之機會，一併敘明。 五、綜上所述，本院審酌系爭A、B不動產之性質、使用情形、經 濟效用及兩造之意願、利益等一切情狀，認系爭A不動產分歸楊品單獨取得，再由楊品補償原告152萬6649元；系爭B不動產以變價分割，由各共有人按應有部分比例分配其價金之方式為分割，最為妥當，爰諭知如主文第1、3項所示。 六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與於判決結果 無影響，爰不逐一論述，附此敘明。 七、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之訴，本質上並無訟爭性，兩造本可互換地位，訴訟費用由兩造任何一方全部負擔，均顯失公平，應由兩造依應有部分比例分擔，較為公允，爰諭知兩造訴訟費用負擔之比例如主文第2、4項所示。 八、訴訟費用負擔之依據：第80條之1。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 民事第五庭 法　官　陳冠霖 以上正本係照原本作成。 如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須 附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　30　　日 書記官　廖日晟