遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第2438號 原 告 沈長逸 被 告 李翔宇 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國113年10月7日言 詞辯論終結，判決如下︰ 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○街0○0號4樓之8房屋遷讓交 還原告。 二、被告應給付原告新臺幣31,587元，及自民國113年8月23日起 至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；暨自民國113年8月23日起至交還第一項主文所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣6,800元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用由被告負擔百分之93，餘由原告負擔。 五、本判決原告勝訴部分得假執行。 事實及理由 壹、程序方面： 一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明第二項：「被告應給付原告新臺幣（下同）38,307元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還門牌號碼臺中市○○區○○街0○0號4樓之8房屋（下稱系爭房屋）之日止，按月給付原告20,400元。」等語（見補字卷第9頁），嗣於本院民國113年10月7日言詞辯論期日，以言詞變更聲明第二項：「被告應給付原告38,307元，及自被告提出民事起訴答辯狀之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自被告提出民事起訴答辯狀之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,400元。」等語（見本院卷第95頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，與上開規定尚無不合，應予准許。 二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。 貳、實體方面： 一、原告主張： 　㈠原告為系爭房屋之所有權人，於112年10月6日將系爭房屋出 租予被告居住使用，兩造約定租賃期間自112年10月6日至113年10月5日，且約定被告應於每月5日前支付租金6,800元，兩造並簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約）。惟被告自112年11月起即未再依約給付租金，迄今縱以押租金抵償，尚積欠達2個月以上租金。期間原告多次催告被告限期繳清欠繳租金，被告均置若罔聞，原告於113年2月17日寄發最終催告存證信函，限被告應於函到後5日內清償所有積欠租金，若屆期未給付，即以該函為終止系爭租約之意思表示。惟被告收受通知後仍未給付租金，是系爭租約應於原告所為終止契約之意思表示到達被告滿30日後即113年3月26日合法終止，系爭租約既已終止，故原告請求被告騰空返還系爭房屋與原告。又被告自112年11月6日起至113年3月25日止已積欠原告租金共38,307元；且系爭租約於113年3月26日合法終止後，被告拒不遷讓返還系爭房屋予原告，被告應依系爭租約第9條第4項約定，被告應自提出民事起訴答辯狀之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告原租金三倍之違約金20,400元。爰依民法第767條第1項前段規定、系爭租約關係提起本件訴訟等語。 　㈡並聲明：1.被告應將系爭房屋遷讓返還予原告；2.被告應給 付原告38,307元，及自被告提出民事起訴答辯狀之日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自被告提出民事起訴答辯狀之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,400元。 二、被告未於言詞辯論期日到場，據其提出之書狀記載略以：原 告未提供系爭租約第13條第9、10點之網路設備使用，被告就系爭租約此部分並未簽名用印蓋章刪除，顯為仲介公司事後偽造之。另原告於租賃關係存續中，應負擔修繕責任，惟原告未修繕有關連接電熱水器之電箱，致跳電頻繁無法供被告洗澡基本生活需求，被告自得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之等語。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： ㈠原告主張系爭房屋為其所有，並於112年10月6日將系爭房屋出屋出租予被告，租賃期間自112年10月6日至113年10月5日等事實，業據提出建物登記第一類謄本、系爭租約、房屋稅籍證明書等件為證（見補字卷第13頁至20頁、第47頁），且為被告所不爭執，堪信原告之上開主張為真實。原告主張系爭租約已終止，則為被告所否認，並以前詞置辯，則本件所應審酌者為：1.原告依民法第767條第1項前段規定請求被告遷讓交還系爭房屋，有無理由？2.原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付38,307元租金，有無理由？3.原告依系爭租約第9條第4項約定，請求被告應自被告提出民事起訴答辯狀之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告20,400元之違約金，有無理由？㈡原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷讓交還系爭房屋，為有理由： 　1.承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民法第440條第1項、第2項前段、第455條前段分別定有明文。次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，亦為民法第767條第1項所明定。 　2.原告主張被告於112年11月6日即未依約給付租金，計算積欠 租金達2個月以上後，原告即發函限期被告給付，然被告均未給付等事實，業據原告提出112年11月29日潭子加工區郵局存證號碼第74號存證信函、112年12月29日潭子加工區郵局存證號碼第80號存證信函等件為證（見本院卷第21頁至28頁），且被告未為爭執其未給付租金一情，堪信為真實。 　3.當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277條前段定有明文，是民事訴訟如係由原主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917號判例意旨參照）。又事實有常態與變態之分，其主張常態事實者無庸負舉證責任，反之，主張變態事實者，則須就其所主張之事實負舉證責任（最高法院86年度台上字第891號判決意旨參照）。被告抗辯原告未依約提供網路設備，系爭租約之刪除事項為仲介公司事後偽造等語。然依前述舉證責任分配原則，被告應對該事實負舉證責任，惟被告並未提出任何事證供本院審酌，被告空言稱仲介公司偽造系爭租約之刪除事項等語，即非可採。 　4.另按出租人縱曾允予修繕而不履行，承租人亦僅得依民法第 430條之規定，自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除而已，不得據為拒絕付租之理由（最高法院69年度台上字第1423號民事裁判要旨參照）。被告另抗辯於租賃關係存續期間，原告未為修繕等語，亦為原告否認。查本件被告抗辯原告就電熱水器有修繕必要部分，未舉證以實其說。又觀諸兩造間通訊軟體之聊天紀錄，原告已請水電師傅前往系爭房屋檢查，復為被告不爭執。依前揭裁判意旨，縱有上開情事，被告亦僅得依民法第430條規定，自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除而已，不得據為拒絕付租之理由。是以被告以上揭抗辯事由拒絕給付租金，均無理由。 　5.故原告主張被告積欠租金已達2個月以上，且經原告以存證 信函催告被告給付租金，被告仍未於期限內支付，是原告主張再以存證信函終止系爭租約，亦有113年2月17日臺中向上郵局存證號碼第105號存證信函、郵件查詢附卷可稽，即屬有據。而兩造間之系爭租約既已因原告於113年3月26日合法終止，系爭租約之租賃關係即消滅，原告自得依前開規定請求被告遷讓返還系爭房屋，原告此部分請求自屬有據，應予准許。㈢原告依系爭租約第3條約定，請求被告給付38,307元租金，為有理由；逾此部分之請求，則無理由： 　　依系爭租約第3條約定，被告應於每月給付原告6,800元之租 金，惟被告迄仍積欠原告自112年11月6日迄至113年3月25日止之租金31,587元【計算式：6,800元4月＋（20天/31天）6,800元＝31,587元，元以下四捨五入】，則原告主張依系爭租約請求被告給付上開租金及自被告提出民事起訴答辯狀之日即113年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據。 　㈣原告依系爭租約第9條第4項約定，請求被告應自被告提出民 事起訴答辯狀之日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,800元之違約金，為有理由；逾此部分之請求，則無理由： 　　當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金，民法 第250條第1項定有明文。復按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第252條亦有明文，不問其作用為懲罰性抑為損害賠償之預定，均有其適用（最高法院70年度台上字第3796號民事裁判意旨參照）；約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害(即可享受之預期利益)及積極損害，均應加以審酌（參見最高法院84年度台上字第978號、86年度台上字第1084號、88年度台上字第337號民事裁判要旨）。觀之系爭租約第9條第4項固約定：「乙方（即被告，下同）於本租賃契約終止或期限屆滿之翌日起，應即將租賃標的物回復原狀騰空遷讓交還，乙方不得藉詞推諉或主張任何權益，如不及時騰空遷讓交還房屋，甲方（即原告，下同）得向乙方請求按照房租增加參倍之違約金並停止供應水電至遷讓之日止，乙、丙決不異議。」等語，惟兩造約定之上開違約金，其標準應依一般客觀事實、社會經濟狀況，及債務若能如期履行時，債權人可得享受之利益及債權人實際損失為衡量，以求公平。本院審酌原告所主張請求前開違約金，係為避免被告於租約屆期後仍繼續無權占用系爭房屋，致原告無從完整利用系爭房屋而有損害，然原告於本院審理時陳稱：其實際所受損害為每個月租金等語（見本院卷第96頁）；復考量目前社會經濟狀況，及被告若能如期履行時，原告可得享受之利益及原告實際損失等情事加以綜合衡量，認兩造所約定上開違約金之金額，尚屬過高，應以相當於1個月租金數額之6,800元為適當。是以，原告請求自被告提出民事起訴答辯狀之日即113年8月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,800元之違約金，為有理由，逾此部分之請求，不予准許。 四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定、系爭租約等 ，請求被告應將系爭房屋遷讓交還予原告，及被告應給付原告積欠之租金31,587元，及自113年8月23日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，暨自113年8月23日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告6,800元之違約金，為有理由，應予准許；原告逾上開部分之請求，則無理由，應予駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。 六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法規定適用簡易程序所 為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第389條第1項第3款之規定，應依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。另就訴訟費用部分，按兩造勝負比例，命由被告負擔50％，餘由原告負擔。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。　 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 法　官　陳玟珍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　10　　月　　25　　日 書記官 王素珍