給付租金

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第3549號 原 告 何欣迎 兼上列三人 訴訟代理人 何榕庭 上 一 人 訴訟代理人 侯隆鴻 被 告 曾秀蓮 訴訟代理人 李宗銘 上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國114年2月17日言 詞辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應給付原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋各新臺幣1,283元 。 二、被告應給付原告何榕庭新臺幣5,517元。 三、原告其餘之訴駁回。 四、訴訟費用（減縮部分除外）由被告負擔百分之18，餘由原告 負擔。 五、本判決原告勝訴部分得假執行。但被告如分別以新臺幣1,28 3元、新臺幣1,283元、新臺幣1,283元、新臺幣5,517元為原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋、何榕庭預供擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 壹、程序方面： 　　按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項但書第3款定有明文。原告起訴聲明原請求：「被告應給付原告新臺幣（下同）236,730元。」等語。嗣於民國114年1月6日，以民事變更聲明狀變更聲明為：「一、被告應給付原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋各15,218元。二、被告應給付原告何榕庭6,546元。」等語，核屬減縮應受判決事項之聲明，依首揭法條規定，即無不合，應予准許。 貳、實體方面： 一、原告主張：原告何榕庭為臺中市○里區○○段000地號土地（下稱系爭土地）之共有人，應有部分比例共147分之69，於102年2月間將其應有部分移轉420分之81予其三位女兒即原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋各420分之27，原告何榕庭剩餘980分之271。嗣原告何榕庭因債務問題，其就系爭土地應有部分遭訴外人良京實業股份有限公司進行拍賣，由原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋於113年7月31日拍賣取得各2940分之271，故原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋就系爭土地之應有部分各147分之23。而被告配偶李宗銘前於76年5月22日因拍賣取得坐落系爭土地之同段557建號房屋（門牌號碼：臺中市○里區○○街000號，下稱系爭房屋），嗣李宗銘於96年10月3日將系爭房屋移轉登記予被告。被告自96年10月3日取得系爭房屋後，未向原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋給付任何租金，自110年1月1日起至113年7月31日止未給付原告何榕庭租金。原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋因而各請求被告給付112年1月1日起至112年12月31日止一年之租金各15,218元（計算式：土地面積97.42平方公尺應有部分27/420公告土地現值24,300元年息10％＝15,218元）；原告何榕庭因而請求被告給付112年1月1日起至112年12月31日止一年之租金6,546元（計算式：土地面積97.42平方公尺應有部分813/2940公告土地現值24,300元年息10％＝6,546元）。爰依民法第425條之1規定及租賃法律關係，提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應給付原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋各15,218元；2.被告應給付原告何榕庭6,546元。 二、被告則以：原告何榕庭就系爭土地應有部分於111年9月13日 即遭查封，且其所有部分已遭拍賣，本件訴訟為其偽造簽名及盜刻印章所提起，原告何榕庭並非所有權人，無權提起本件訴訟。又原告何榕庭經常性利用其三位女兒即原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋之名義，製造假債權，再參與分配。被告配偶李宗銘係因原告何榕庭提出兩張印鑑證明正本，誤信原告何榕庭要將系爭土地全部過戶予李宗銘，始於系爭房屋遭法院拍賣後主動投標將系爭房屋標下。另被告不同意以公共地價計算方式，應以鈞院111年度簡上字第56號民事判決認定的計算基準等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。 三、得心證之理由： 　㈠原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋均已在民事起訴狀上用印，並 皆檢附委任狀，委任原告何榕庭為本件訴訟之訴訟代理人乙節，有民事起訴狀及委任狀附卷可證，故原告何榕庭自為本件訴訟之合法訴訟代理人，合先敘明。 　㈡原告主張之事實，業據其提出土地登記第一類謄本、建物登 記第一類謄本、本院94年度訴字第1295號民事判決等影件為證。惟被告辯稱原告何榕庭就系爭土地應有部分於111年9月13日即遭查封，且其所有部分已遭拍賣，並非所有權人等語。然查封僅係禁止處分之執行命令，於拍定點交前，仍得使用收益，觀諸卷附系爭土地登記第一類謄本內容，原告何榕庭就系爭土地應有部分於113年4月時，始因拍賣移轉登記予原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋，是原告何榕庭於112年間仍為系爭土地共有人，其應有部分為980分之271。而原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋於113年4月前就系爭土地應有部分各420分之27，被告則未為爭執，是原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋112年時系爭土地應有部分比例各為420分之27。 　㈢「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且 房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」最高法院48年台上字第1457號號判決意旨可資參照。又民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」等語，此規範目的應係調和建築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，致遭土地所有人以所有權之作用，請求將之拆除，對建築物所有人及社會經濟造成不利之影響，乃側重於房屋所有權與基地利用權一體化之體現，並基於房屋既得使用權保護原則之考量，進一步肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，藉以調和土地與建物之利用關係。查李宗銘拍定取得系爭房屋所有權時，房屋為原告所有，房屋坐落之土地為原告何榕庭之母何阿甘所有，此雖與前述判決及規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，但揆諸前述判例及法文規範之目的及債權物權化之趨勢考量，應依「相類事實，應為相同處理」之法理，而類推適用前揭法文之規定，推定系爭房屋受讓人與系爭土地所有人間於房屋得使用期限內，有租賃關係存在，此經本院94年度訴字第498號確定判決所肯認（參卷附之本院94年度訴字第498號民事判決）。而被告配偶李宗銘因拍賣取得系爭房屋所有權，嗣於96年9月11日將系爭房屋贈與被告並於同年10月3日完成所有權移轉登記，被告自96年10月3日起即為系爭房屋之所有權人至今，亦有土地登記第一類謄本、建物登記第一類謄本可佐，故被告與含原告在內之系爭土地所有權人間，在系爭房屋得使用期限內，推定有租賃關係存在。是原告等人既為系爭土地所有權人，自得依租賃之法律關係，依其應有部分比例，請求被告給付112年1月1日至112年12月31日系爭房屋坐落使用系爭土地之租金。 　㈣按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價 額年息百分之10為限，而此項規定於租用基地建築房屋者亦得準用，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。又所謂土地價額係指法定地價而言；土地所有人依土地法所申報之地價為法定地價，除非土地所有權人未於公告期間申報地價者，才以公告地價（並非公告現值）百分之80為其申報地價，土地法第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例第16條前段亦定有明文。另就基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院68年台上字第3071號判例意旨參照）。查系爭土地無112年之申報地價，應以公告地價百分之80為其申報地價，是系爭土地112年公告地價為每平方公尺3,200元，有系爭土地之地價查詢資料在卷可佐，則申報地價應為2,560(計算式：3,20080％＝2,560)元。原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋112年時就系爭土地應有部分各為420分之27；原告何榕庭於112年時就系爭土地應有部分比例為980分之271，已如前述。而系爭土地面積97.42平方公尺，系爭房屋坐落系爭土地全部之事實，為兩造所不爭執。參以系爭土地坐落之地段鄰近大里仁化路，作為住宅使用，附近有公園、超商，交通及生活機能便利，然位居巷道之內，有地籍圖資料查詢、Google截取地圖為參，故本院認為系爭土地租金應以申報地價年息分之8計算為妥適。依此計算，原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋各得請求被告給付112年1月1日至112年12月31日之租金為1,283元（計算式：土地面積97.42平方公尺應有部分27/420112年之申報地價每平方公尺2,560元8％＝1,283元，元以下四捨五入）；原告何榕庭得請求被告給付112年1月1日至112年12月31日之租金為5,517元（計算式：土地面積97.42平方公尺應有部分271/980112年之申報地價每平方公尺2,560元8％＝5,517元，元以下四捨五入）；逾此範圍之請求，則乏其據。 四、綜上所述，原告何欣迎、何虹陵、何雅蘋依租賃法律關係， 各請求被告給付1,283元；原告何榕庭依租賃法律關係，請求被告給付5,517元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，均應駁回。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經 本院審酌結果，核與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。 六、本判決原告勝訴部分，係依民事訴訟法第427條第1項規定適 用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。至於被告未陳明如受不利判決，願供擔保請准免為假執行，然本院審酌在衡平原則下，本院爰依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權諭知被告以相當金額各為告何欣迎、何虹陵、何雅蘋、何榕庭預供擔保後，亦得免為假執行。爰判決如主文第五項。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3　　日 　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　3 　　月　　3 　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　王素珍