遷讓房屋

臺灣臺中地方法院民事判決 113年度中簡字第3768號 原 告 陳振昌 訴訟代理人 林佐偉律師 被 告 陳佩君 上列當事人間請求遷讓房屋事件，本院於民國113年12月9日言詞 辯論終結，判決如下： 　　主　　　文 一、被告應將門牌號碼臺中市○○區○○路0段000○0號15樓之2房屋 及所屬編號地下一層停車位17號停車位騰空遷讓交還原告。 二、訴訟費用由被告負擔。 三、本判決得假執行。但被告如以新臺幣413,800元為原告預供 擔保，得免為假執行。 　　事實及理由 一、原告主張： 　㈠兩造為堂兄弟姊妹關係。原告為門牌號碼臺中市○○區○○路0段 000○0號15樓之2房屋及地下一層停車位17號之（下稱系爭不動產）所有權人，被告則為系爭不動產之前所有權人。被告於民國91年間因無法繳交系爭不動產貸款，故由兩造長輩及兩造商議由原告承買系爭不動產，當時因被告無地方居住，故兩造口頭成立不定期限租賃契約，約定每月租金為新臺幣（下同）8,000元（下稱系爭租約），被告則應按月匯入原告申設之中國信託銀行帳戶內。 　㈡然被告於113年3月間已積欠原告3個月租金，原告則於113年3 月4日以存證信函催告被告，被告始於同年3月19日匯款8,000元、同年4月2日及17日各匯款22,000元、8,000元至原告申設帳戶內。惟被告自112年12月至113年4月間之租金共40,000元，被告僅匯款38,000元，故原告再於113年4月16日以存證信函向被告表示已多年未調整租金，故於5月起調整租金為12,000元，否則終止系爭租約，被告並應於5月底搬遷且原告不另為終止契約之意思表示。縱被告不同意調漲租金，仍應將113年5月至6月租金及112年12月至113年4月未繳納之租金2,000元給付原告，然被告均置之不理，亦未繳納113年5月、6月租金。 　㈢系爭租約為不定期租賃契約，原告本得依民法第450條第2項 規定終止系爭租約，且原告收回系爭不動產係供自住，合於土地法之規定，況原告已於113年4月16日以存證信函終止系爭租約，縱認原告無法依民法第450條第2項規定終止租約，則因被告已積欠租金達2個月以上，原告亦得依民法第440條第2項規定終止租約。倘鈞院認原告未合法終止系爭租約，原告亦依民事起訴狀繕本送達為終止契約之意思表示。至被告雖於113年8月2日轉帳關於系爭不動產113年5月至6月租金共16,000元與原告，然被告此舉係於收受民事起訴狀繕本（即原告起訴係因被告未繳納113年5月至6月租金）後始繳納之，故不生清償之效力等語。 　㈣並聲明：1.被告應將坐落臺中市○○區○○段0000地號土地上門 牌號碼臺中市○○區○○路○段00000號15樓之2之房屋（即同段3305號建號）及所屬編號地下一層第17號停車位騰空遷讓返還予原告；2.原告願供擔保，請准宣告假執行。 二、被告則以：被告均依系爭租約約定繳交每月租金8,000元， 並無原告所稱積欠112年12月至113年4月租金之情事。被告並未同意原告擅自欲調高租金為每月12,000一事，故不生效力。另因原告稱被告於105年間積欠22,000元之租金，故被告始於113年4月2日轉帳22,000元與原告。又因原告欲調漲租金，被告因與原告協商，但最終協調不成，致被告遲至113年8月2日方轉帳113年5月、6月租金與原告，被告再於同年月12日轉帳16,000元與原告以支付113年7月、8月之租金，故被告並未積欠原告租金。是原告主張被告積欠2個月租金而經原告催告被告仍不為履行而終止租約，及主張被告無權占有系爭不動產，均無理由等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受不利益判決，被告願供擔保，請准予宣告免為假執行。 三、得心證之理由： 　㈠原告主張其為系爭不動產之所有權人，與被告口頭成立不定 期限租賃契約，約定每月租金為8,000元一事，業據原告提出土地所有權狀、建物所有權狀等附卷可稽，且為被告所不爭執，堪信為真實。 　㈡原告主張被告積欠租金達2月，且經原告催告後仍未履行；另 原告欲收回系爭不動產以供自住，故原告已合法向被告為終止系爭租約之意思表示等語，則為被告所否認，並以前詞置辯。經查： 　1.原告主張被告積欠系爭不動產租金達2個月部分： 　⑴承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租 人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。民法第440條第1項、第2項分別定有明文。 　⑵原告於本院審理期日自陳：對於被告已繳清112年12月起至11 3年4月止之租金並無意見等語，可知被告未積欠原告自112年12月起至113年4月期間之租金一事甚明。 　⑶原告復主張其起訴時被告尚積欠原告113年5、6月租金未為繳 納，原告於合法終止系爭租約後，被告始於113年8月2日給付113年5、6月租金，故不生清償效力等語。然觀之原告提出之113年4月16日存證信函內容記載：「…將於113年5月起調整金為每月12,000元，為期1年。若於5月10日前未收到台端所匯足額租金，則視為台端不同意表示，則本租賃契約即刻終止，請於5月底前搬離上述住所，屆時本信函亦做為終止契約通知。…。」等語（見本院卷第39頁），僅係原告單方向被告表示調漲租金一事，並非向被告催告給付積欠之113年5月、6月之租金乙情；復遍查全卷，亦查無原告定有相當期限催告被告給付系爭不動產113年5月、6月租金之舉，是被告於113年8月2日既已給付原告關於系爭不動產113年5月、6月租金，已生清償之效力。是原告此部分主張，亦非可採。 　⑷承上，原告未舉整證明被告積欠系爭不動產租金達2個月，且 經原告催告被告於期限內仍不為支付之情事，是原告依民法第440條第2項規定終止系爭租約，並非合法。 　2.原告主張依民法第450條第2項規定終止系爭租約部分： 　⑴未定期限之租賃，各當事人得隨時終止契約，固為民法第450 條第2項所明文，然土地法第100條亦明定出租人非因該規定之各款情形之一者，不得收回房屋。因土地法第100條為民法之特別法，出租人欲終止不定期限之租賃契約時，應受土地法第100條各款之限制。次按土地法第100條第1款所謂收回自住，係指出租人對於其出租未定期限之房屋，客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明而言（最高法院41年度台上字第138號、43年度台上字第1199號原判例意旨參照）。又不定期之房屋租賃，出租人有收回自住之必要者，依土地法第100條第1款規定，得終止租賃契約，收回自住。而所謂收回自住，非僅限於收回供自己居住之用，並包含收回以供自己營業之使用者在內。且不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內（最高法院83年度台上字第1942號判決意旨參照）。所謂「正當理由及必要」，乃過往法院於個案裁判時，為檢視出租人收回自住之事由，是否有出於編織藉口等脫法原因，而以誠信原則所創出之判斷標準，屬於不確定之法律概念，因此於審酌出租人有無收回自住之「正當理由及必要」時，雖應檢視出租人提出之理由客觀上是否正當及必要，但絕非限於出租人已別無其他選擇時，始得收回房屋，亦即所謂「正當及必要」，乃指評估所有客觀條件及整體狀況後，認定出租人有收回房屋之正當性及必要性即可，並非限於收回房屋已是「唯一」選擇，此外別無他法而言。是僅要出租人收回房屋係供自己使用，且其收回有正當性及必要性，則出租人依土地法第100條第1款規定收回自用，即屬適法。 　⑵觀之卷附被告提出兩造於112年4月4日對話紀錄內容，可知原 告曾向被告陳稱：「…想問妳們關於你現在住的房子未來有什麼打算？什麼時候要買回去？坦白說，十多年來我一直負擔著對我而言沒有必要的支出讓我心有點累。…，但近幾年來對我相對的剝奪讓我越來越感到難以接受。我的老大今年24歲了，去年他搬出去自己租房住一個月要＄18000而且還僅雙廳衛無車位，想想如果你是我，心裡做何想？終究，我不可能無止盡幫下去，所以有請妳必須給我個答案。要買回？那麼給個計畫我也可以做打算（我已經在注意看新房了）。如果無買回的計畫，那~我必須考慮收回自己住了！」等語（見本院卷第127頁），核與原告主張其曾於112年4月間向被告表示要將系爭不動產收回自住一情大致相符（見本院卷第122頁）；參以原告嗣於113年4月16日再以存證信函通知被告欲調整租金（見本院卷第39頁），足見原告認兩造原約定之系爭不動產租金不符市場行情外，益徵原告及其家屬即其子就原居住空間狹窄而不敷居住使用，原告為供其及家屬自住而收回系爭不動產，實有正當理由及必要。 　⑶租賃未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租 人之習慣者，從其習慣；前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或1個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或1個月之末日為契約終止期，並應至少於1星期、半個月或1個月前通知之，民法第450條第2項、第3項定有明文。又土地法第100條第1款之規定僅係限制出租人收回房屋之特別原因而已。如出租人依該條款以收回自住為由請求返還房屋者，自仍應依民法第450條第3項但書之規定向承租人先期通知並經合法終止後，始有收回該房屋請求權存在（最高法院87年度台上字第1922號判決意旨參照）。而終止不定期租約，依習慣固應於相當期間前預行通知，惟未先行通知，如已經過相當期間者，應解為經過民法第450條第3項所規定最長之期間一個月後即生契約終止之效力（最高法院95年度台上字第1466號判決意旨參照）。另承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第455條前段、第767條第1項前段亦有明文。查原告得依土地法第100條第1款之規定收回系爭不動產，其業以起訴狀繕本通知被告終止系爭租約，且經被告於113年7月22日受領乙節，有本院送達證書在卷可稽（見本院卷第47頁），堪認原告以起訴狀繕本僅通知被告終止系爭租約，惟未附足夠之相當期間預行通知，然徵諸上揭判決意旨，至遲於被告收受起訴狀繕本繕本起算1個月後，亦已生租約終止之效力，則兩造間之系爭租約業因原告上開意思表示而終止，已無租賃關係存在。系爭租約既經原告合法終止，被告繼續占有使用系爭不動產，即已構成無權占用。從而，原告依民法第767條第1項、第455條之規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，核屬有據。 四、綜上所述，原告主張其為自住收回系爭不動產，已合法終止 系爭租約，依民法第767條第1項前段、第455條前段規定，請求被告遷讓返還系爭不動產，為有理由，應予准許。 五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。 六、本件係依民事訴訟法第427條第1項適用簡易程序所為被告敗 訴之判決，依同法第389條第1項第3款之規定，應由本院依職權宣告假執行。原告雖聲明願供擔保請准宣告假執行，然此屬促使法院依職權發動假執行之宣告，法院毋庸另為准駁之判決。另被告陳明願供擔保，請准宣告免為假執行，經核於法並無不合，爰酌定相當之擔保金額，併准許之。 七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院臺中簡易庭 　　　　　　　　　　　　　　　　　法　官　陳玟珍 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　113 　年　　12　　月　　30　　日 　　　　　　　　　　　　　　 書記官　王素珍