遷讓房屋等

臺灣臺中地方法院民事判決　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 113年度中簡字第3822號 原 告 陳志榮 法定代理人 陳栢欽 訴訟代理人 陳雯婷 被 告 劉庭妤 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國114年1月22日 言詞辯論終結，判決如下： 　　主　　文 被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋騰空遷讓返還 予原告。 被告應給付原告新臺幣56,000元。 被告應自民國113年12月26日起至遷讓返還第1項房屋之日止，按 月給付原告新臺幣30,000元。 原告其餘之訴駁回。 訴訟費用由被告負擔10分之9，餘由原告負擔。 本判決第1、2項得假執行。但被告如以新臺幣251,300元為原告 預供擔保後，得免為假執行。 本判決第3項，於判決確定前清償期已屆至部分，得假執行。 　　事實及理由 一、程序方面： ㈠、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款、第256條分別定有明文。經查，本件原告起訴時原聲明為：被告應將門牌號碼臺中市○○區○○○路0段000號房屋（下稱系爭房屋）騰空遷讓返還予原告；並給付新臺幣（下同）101,000元及自民國113年7月22日起至返還系爭房屋止，按月給付30,000元及給付違約金30,000元等語（見本院卷第17頁），嗣迭經變更，於本院114年1月22日言詞辯論期日當庭變更訴之聲明為：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；②被告應給付原告71,000元；③被告應自113 年12月26日起至返還第一項房屋時，按月給付原告30,000元等語（見本院卷第154頁），核係本於同一租賃關係而為請求，且係擴張應受判決事項之聲明，與上開規定尚無不合，先予敘明。 ㈡、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386條各款所列情形，依民事訴訟法第433條之3規定，本院依職權由原告一造辯論而為判決。 二、原告主張： 　　被告前向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自112年11月10 日起至114年11月9日止，每月租金為30,000元，按月於每月10日前給付，押租金為60,000元，並簽訂房店屋租賃契約書（下稱系爭租約），詎被告自112年12月起未按時給付租金，期間亦有僅給付部分租金，屢經催討亦未獲置理，迄今尚欠租金101,000元，扣除押租金60,000元後，被告已積欠2期以上之租金未繳納，原告於113年12月18日以鈞院言詞辯論筆錄之送達，作為向被告終止系爭租約之意思表示，而於113年12月25日發生終止之效力，系爭租約既已終止，被告即負有返還系爭房屋之義務，又系爭租約終止後，被告繼續占用系爭房屋，致原告受相當於租金損害之不當得利，而被告於系爭契約終止後，未依約定返還系爭房屋，依系爭契約第14條第4項之約定應賠償原告懲罰性違約金30,000元等語。爰依終止租賃契約租賃物返還請求權、民法第767條及系爭租約、不當得利之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告71,000元；③被告應自113 年12月26日起至返還第一項房屋時，按月給付原告30,000元。 三、被告未於言詞辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何聲明或陳 述。 四、本院之判斷： ㈠、原告主張之上開事實，業據提出公證書、房店屋租賃契約、 　　房屋稅籍證明書、存證信函、建物登記第一類謄本、租金欠 款明細、中華郵政掛號郵件收件回執、LINE對話紀錄為證（見本院卷第21-37、71、113-137頁）。而被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何書狀為聲明或陳述，經本院調查結果，認原告主張與事實相符，堪信原告之上開主張為真正。 ㈡、按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455條前 段定有明文。又承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明文。又所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段亦有明定。另承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲延租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約，民法第440條第1項、第2項前段定有明文。次按依民法第254條規定，債務人遲延給付時，必須經債權人定相當期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行時，債權人始得解除契約。經查： １、被告自112年11月10日起至113年8月9日止，合計應繳9個月租 金270,000元，雖於112年11月1日、113年1月23日、113年2月25日、113年3月22日、113年4月15日、113年6月3日被告分別繳納30,000元、30,000元、30,000元、30,000元、10,000元、22,000元（合計152,000元），惟並無法清償上開期間之全部租金債務【總金額為270,000元（原告係認於113年7月22日終止系爭租約，計算至113年7月22日之租金為253,000元，惟因積欠之租金總額（000000-000000=101000）扣除押租金60,000元後未達2個月（000000-00000=41000），該終止並不合法，系爭租約未合法終止，113年7月租金應仍以全月計算】，依民法第321條第1款抵充已屆清償期部分後，尚積欠118,000元，扣除押租金60,000元後（抵充113年4、5月租金），尚積欠58,000元，嗣後被告自113年6月10日起至同年12月底止，仍未繳納租金（積欠113年6-12月租金210,000元），足認被告積欠之租金已達2個月以上之租額。又原告前於113年1月6日、113年2月21日、113年3月15日、113年5月27日、113年6月21日以存證信函催告被告給付積欠之租金，復於113年12月18日以本院言詞辯論筆錄之送達，作為向被告終止系爭租約之意思表示，上開筆錄於000年00月00日生送達效力，於113年12月26日發生終止之效力，有本院公示送達公告附卷可佐（見本院卷第149頁），揆諸上揭說明，則原告主張系爭租約於113年12月25日經合法終止，應屬可採。 ２、次查，系爭租約已於113年12月25日經合法終止，依民法第45 5條前段之規定，被告即負有返還租賃物之義務，從而，原告依民法第455條前段規定，訴請被告將系爭房屋騰空遷讓返還與原告，為有理由，應予准許，原告依上開規定請求被告遷讓房屋既屬有據，則原告另依民法第767條第1項定求被告遷讓房屋，即無需審酌。 ３、另原告主張被告於系爭租約終止前，尚積欠租金101,000元（ 112年11月至113年12月31日應繳租金總額為420,000元，被告僅繳納152,000元，尚共積欠租金總額268,000元，原告僅以101,000元計算，自無不可）未給付，經扣除押租金60,000元後，尚積欠租金41,000元未給付，業如前述，則原告依系爭租約之法律關係，請求被告給付原告41,000元，核屬有據。 ㈢、再按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條載有明文。無權占有他人房屋，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判決意旨參照）。經查，系爭租約至113年12月25日經合法終止，業經本院認定如前，自系爭租約終止之翌日起，被告無合法使用系爭房屋之權源，其後被告繼續使用系爭房屋屬無權占有，被告受有利益致系爭房屋所有權人即原告受有損害，應堪認定。被告自系爭租約終止翌日即113年12月26日起，繼續占有使用系爭房屋，所獲得之相當於租金之不當得利，而依系爭租約之約定，系爭房屋租金為30,000元，被告無權占用系爭房屋，受有相當免繳租金之利益即30,000元，每個月所獲得之利益自得以30,000元計算。原告請求被告自113年12月26日起至返還系爭房屋之日止，應給付相當於每月租金30,000元之不當得利，核屬有理。 ㈣、末查，依系爭租約第14條第4款約定「乙方（按指被告）未依 第2項約定返還房屋時，…，並得請求相當於1個月租金額計算之懲罰性違約金…」（見本院卷第29頁）。此約定係屬違約金性質，而兩造並未約定上開違約金之性質，依最高法院86年度台上字第3397號判決意旨所示，應視為損害賠償總額預定之違約金。又約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。而債務已為一部履行者，法院亦得比照債權人所受利益，減少其數額。是當事人所受之一切消極損害 (即可享受之預期利益) 及積極損害，均應加以審酌。本院審酌原告於租約屆期後被告未騰空遷讓返還系爭房屋，其所受積極損害、所失利益，通常為租金之收入及租金轉投資之收益等，並衡諸社會經濟狀況，認原告請求相當月租金額計算之違約金尚屬過高，應予酌減為相當月租金額0.5倍即15,000元為適當。 五、綜上所述，原告依終止租賃契約租賃物返還請求權、租金請 求權、不當得利之法律關係，請求①被告應將系爭房屋騰空遷讓返還與原告；②被告應給付原告56,000元；③被告應自113年12月26日起至返還系爭房屋止，按月給付原告30,000元，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。 六、本判決原告勝訴部分，係就民事訴訟法第427條第2項第1款 適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行。 併依職權為被告供擔保免為假執行之宣告。 七、結論：原告之訴一部有理由，一部無理由，判決如主文。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　臺中簡易庭　法　官 李立傑 以上正本係照原本作成。 如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上 訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後 20日內補提上訴理由書（須附繕本），如委任律師提起上訴者， 應一併繳納上訴審裁判費。 中　　華　　民　　國　　114 　年　　2 　　月　　19　　日 　　　　　　　　　　　　　　　書記官　莊金屏